广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0103民初7662号
原告：冯福匀，男，1971年10月22日出生，汉族，住广东省恩平市。
委托代理人：李耀华、张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。
法定代表人：黄国伟。
被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市。
被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被告：谢绍江，男，1973年4月16日出生,汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人：许少君、陈艳华，广东法穗律师事务所律师。
被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。.
第三人：广发银行股份有限公司增城支行，营业场所：广州市增城区荔城街荔兴路18号。
负责人：郭见星，职务：行长。
原告冯福匀诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文、第三人广发银行股份有限公司增城支行（以下简称：增城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，案件由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告冯福匀及委托代理人张耀洲，被告黄国伟，被告谢绍江的委托代理人许少君、陈艳华到庭参加诉讼。被告斜阳里公司、杨少辉、张继发、邓跃文，第三人增城支行经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉。本案现已审理终结。
原告冯福匀诉称：2017年5月2日，原告与被告斜阳里公司就位于广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺的不动产（以下简称涉案不动产）签订《不动产认购书》，同时按照被告斜阳里公司的要求，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。签署了《不动产认购书》与《“云康居”成交确认书》后，原告立即向被告斜阳里公司支付定金人民币5万元。2017年5月15日原告与被告斜阳里公司签订《不动产买卖合同》（合同编号：Y10140），合同约定：“原告以372619元的价格购买位于广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺，原告在2017年5月2日前支付定金人民币5万元，2017年5月15日前支付首期楼款人民币122619元、税费手续费11715元，2017年6月4日前支付第二期楼款4万元，2017年7月4日前支付第三期楼款4万元，2017年8月4日前支付第四期楼款4万元，2018年9月4日前支付第五期楼款4万元，2017年10月4日前支付尾期楼款4万元；被告斜阳里公司应在2017年10月1日前且被告斜阳里公司收齐本合同全部楼款及税费、手续费等后三个工作日内书面通知原告办理交付手续，并签署该不动产交接单，将不动产交付原告，逾期交付的自逾期之日起按天按原告已支付楼款金额的千分之三计算违约金；被告斜阳里公司于2017年10月1日前且收齐本合同全部楼款及税费、手续费等后20个工作日内（即2017年11月3日前）完成办理该不动产过户交易手续，如因被告斜阳里公司原因导致原告不能在规定期限内取得《不动产产权证》的，本合同继续履行，被告斜阳里公司自逾期之日按照原告已付楼款的千分之三按日计算违约金，直至交易过户为止。”同日，被告斜阳里公司还与原告签订了《不动产工程施工委托合同》（合同编号：VIP10140）、《不动产委托经营管理合同》（合同编号A10140）、《财富星合同书》（合同编号：C10140)。合同签订后，原告于2017年5月15日向被告斜阳里公司支付首期楼款122619元、税费及手续费11715元、团购优惠服务费10万元；于2017年7月7日一次性将剩余楼款20万元支付给被告斜阳里公司。但是，被告并未按照合同的约定向原告交付房屋及为原告办理产权过户登记手续，经原告多次催告，至今未交付及办理，且签订的《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《财富星合同书》中约定的义务被告斜阳里公司均未履行。鉴于被告斜阳里公司的严重违约行为，原告对被告斜阳里公司的履约能力开始有所怀疑，于是到房管局查册方知涉案房屋的产权人为被告谢绍江而非被告斜阳里公司，且涉案不动产已于2013年11月15日办理了抵押登记，抵押权人为第三人。同时需要说明的是：与原告类似或者相同的购房者人数众多，大概一百多户，其中有部分办理了不动产产权过户登记，大部分没有办理；因被告人去楼空，以梁小玲为代表的购买者以被告斜阳里公司、平康（广州）养老产业开发有限公司涉嫌诈骗向广州市荔湾区公安分局申请立案调查，原告亦向荔湾公安分局提交了立案申请。2018年7月19日，广州市荔湾区公安分局出具《不予立案通知书》（穗公荔不字[2018]00040号），并当面阐明不予立案的理由是产权人被告谢绍江与被告斜阳里公司之间就涉案不动产的买卖存在委托关系，不构成涉嫌诈骗罪的立案条件。综上所述，原告与被告斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》、《不动产委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行义务，现被告斜阳里公司拒不履行交付涉案不动产及为原告办理产权过户登记手续的行为严重损害了原告的合法权利，原告有权要求涂销抵押、办理涉案不动产过户登记手续并依照合同的约定向原告支付违约金。另首先，被告斜阳里公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由被告杨少辉变更为被告黄国伟、被告张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，被告谢绍江作为涉案不动产的实际产权人授权被告斜阳里公司销售涉案不动产，应与被告斜阳里公司对涉案不动产的买卖合同承担连带责任；最后，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息咨询服务有限公司已注销，被告邓跃文是该公司的股东且未足额履行出资义务。所以六被告应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。特诉至法院请求：1、依法判令被告斜阳里公司、被告谢绍江为原告办理位于广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺的产权过户登记；2、依法判令被告斜阳里公司、被告谢绍江向原告交付位于广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺的不动产；3、依法判令被告斜阳里公司、被告谢绍江连带向原告支付逾期过户的违约金人民币372619元（违约金以人民币372619元为基数，按照每日千分之三的标准从2017年11月4日计至实际过户之日止，以已付楼款为限）。4、依法判令被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发、被告邓跃文在未足额出资的范围内对第3项诉讼请求承担连带责任。5、本案诉讼费由六被告承担。被告斜阳里公司、杨少辉、张继发、邓跃文没有到庭答辩和举证。
被告黄国伟答辩称：黄国伟于2018年2月经程志豪介绍，把身份证提供给被告斜阳里公司做代名法人代表。由于黄国伟当时无工作收入，便听从他人教唆，把身份证租赁出去。他们答应每月支付黄国伟1500元的租赁费，黄国伟当时并不了解租赁身份证用于做公司法人代表导致如此严重的后果。2018年2月5日上午，黄国伟与介绍人程志豪去工商局办理变更手续，黄国伟什么都不懂，只按介绍人的要求在需要的地方签名，办理后，中介人把所有存根取走。对于此后发生任何事情，黄国伟完全不知情，更不知该公司此后涉及多宗房屋买卖纠纷案件。黄国伟只提供身份证给斜阳里公司做法人代表，对于此次涉及的多宗房屋买卖合同纠纷，均与黄国伟本人无关。综上所述，黄国伟恳求法院依法驳回此次诉求。原告的合同是黄国伟作为法人代表之前的事，与黄国伟无关。黄国伟也没有参与被告斜阳里公司的营运。
被告谢绍江答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法予以驳回。理由是谢绍江和被告斜阳里公司并没有任何法律关系，谢绍江本身就不是适格的被告。被告斜阳里公司无权就涉案商铺作出任何处分行为。
原告与被告斜阳里公司签订不动产认购书本身就存在着重大的过错，其没有审查被告斜阳里公司是否具有业主资格，没有审查涉案房屋权属登记人，其应就认购书履行不能承担相应的法律责任，而且该认购书的效力并不及于谢绍江。根据认购书的第六条、第七条，因甲方原因，也就是说因被告斜阳里公司原因，导致不能办理产权登记，斜阳里公司承担全部责任。因此本案谢绍江并非适格被告，请求依法予以驳回。第三人增城支行书面答辩称：第三人与借款人广州超群漂染有限公司分别签订编号为12901113687及（2016）广银综授额字第000062号《授信额度合同》。根据借款合同约定，第三人向借款人分别发放贷款人民币5000万元及3800万元。谢绍江等4人与第三人签订编号为12901113687-1号《最高额抵押合同》，约定以地址为荔湾区文昌南路88号D68铺、荔湾区文昌南路88号XXXX铺等63处房屋为上述借款合同提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。截止2018年4月28日，涉案房产所担保的第三人债权已结清，并已办理涂销资料及他项权证交接手续。
经审理查明：2011年7月11日被告谢绍江取得广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺产权登记。2013年11月15日被告谢绍江与第三人增城支行办理上述商铺的抵押登记。2017年5月2日原告向被告斜阳里公司支付购买广州市荔湾区文昌南路88号XXXX定金50000元。2017年5月15日原告（乙方、买受人）与被告斜阳里公司（甲方、出卖人）签订编号：Y10140《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号XXXX（建筑面积为13.7平方米、套内建筑面积为9.25平方米）不动产以372619元出售给乙方。乙方分8次向甲方支付楼款及税费11715元.乙方延期付款的，按每天需付金额的千分之三计算违约金，直至付款为止。甲方应当在2017年10月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2017年10月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同签订后，同日原告向被告斜阳里公司支付首期购房款122619元及税费11715元，向广州大牌信息咨询服务有限公司支付斜阳里·星阁XXXX团购服务费10万元。2017年7月7日原告向被告斜阳里公司支付购房款20万元。2018年2月5日被告斜阳里公司法定代表人由被告杨少辉变更为被告黄国伟。2018年4月28日广州大牌信息技术咨询服务有限公司（自然人被告邓跃文独资）向工商行政管理部门注销该企业工商登记。2018年7月16日被告谢绍江与案外人湛伟坚办理广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺不动产抵押登记，权利人为案外人湛伟坚。在庭审中，原告还提供与被告斜阳里公司就有关商铺签订的《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》、《财富星合同书》，但被告斜阳里公司未在上述合同上盖章。另，由于被告谢绍江当庭表示不同意将广州市荔湾区文昌南路88号XXXX铺过户给原告。经当庭向原告释明是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。
本院认为：原告与被告斜阳里公司签订编号：Y10140《不动产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行义务。由于涉案商铺属于被告谢绍江所有，而在原告与被告斜阳里公司签订《不动产买卖合同》后，被告谢绍江已另行将涉案商铺再抵押给案外人，涉案商铺存在过户的法律障碍，合同目的无法实现，故原告与被告斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》事实上已不能履行。由于原告要求将涉案商铺过户、交付给原告及承担逾期过户违约责任的诉请均是要求被告继续履行《不动产买卖合同》，经本院释明，原告仍坚持其诉讼请求不变更。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告的全部诉讼请求均没有事实根据和法律依据。因此，本院均不予支持，依法予以全部驳回。鉴于上述事实，原告要求调查取证广州市荔湾区公安局对梁小玲等人被合同诈骗案作出不予立案的依据等相关资料及向广州市房地产档案馆调取抵押权涉及的债权债务的相关资料，以及庭审后原告要求追加抵押权人湛伟坚参加诉讼的申请，本院不予接纳。被告斜阳里公司、杨少辉、张继发、邓跃文、第三人增城支行经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告冯福匀的全部诉讼请求。本案受理费6890元，由原告冯福匀负担。
如不服本判决，原、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯炜邦
人民陪审员 吴穗娇
人民陪审员 吴志坚
二〇一九年六月二十五日
书 记 员 谢绮雯黄佩仪