安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1881民初2019号
原告：宁国市金宁物业管理有限公司，住所地安徽省宁国市北园西路**，注册号×××91（1-1）。
法定代表人：刘甫军，总经理。
委托诉讼代理人：李芳，安徽周振华律师事务所律师。
被告：徐庆龙，男，1982年2月7日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告宁国市金宁物业管理有限公司与被告徐庆龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁国市金宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人李芳，被告徐庆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁国市金宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告自2013年2月起到2019年2月止的物业管理费合计6322元，并自逾期之日按月息两分支付滞纳金至实际支付之日止；2、依法判令由被告承担本案诉讼费用及律师费用。事实和理由：被告系宁国市金宁景秀家园小区10幢1单元601室业主。2011年2月15日，原、被告签订《金宁景秀家园前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告每月按房屋建筑面积以0.45元/平米的标准缴纳物业服务费。后根据宁国市物价局、房管局宁价办（2012）11号文件《住宅物业综合服务收费标准》的规定，原告每月按照0.65元/平米的标准收取物业服务费。2013年2月16日至2019年2月16日，被告共计拖欠物业服务费6322元。根据物业服务协议第八条第四项，被告逾期缴纳物业费的，应按照月息两分支付滞纳金，计算至2019年2月滞纳金为3795元。原告经多次催要未果，现诉至法院，请求判如所请。 徐庆龙辩称：
一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》为无效合同。本人于2010年在开发商安徽省金宁房屋开发有限公司购买房屋，在2011年2月取钥匙时，在开发商与原告的要求下与原告签订了案涉协议，同时必须一次性交付当年的物业费。经查，安徽省金宁房屋开发有限公司与原告系关联公司，股东完全一致，违背了《物业管理条例》第二十四条规定的原则，且开发商也未按照《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的规定进行招投标选聘物业公司进行前期物业管理。因物业公司与开发商恶意串通，违反法律规定，因此原、被告所签订的案涉协议应当被认定为无效合同。
二、开发商与原告串通，拒不履行法律规定之义务，侵害业主合法权益。被告入住已有九年，目前小区三期都已售罄，而物业公司和开发商一直无视业主的要求，拒绝组织和指导小区召开业主大会和成立业主委员会，违反了《安徽省物业管理条例》第十五条规定，其目的就是阻碍业主向社会公开选聘优质的物业公司、解除已长达十年之久的《前期物业管理服务协议》。
三、物业公司在物业服务期间怠于履行义务，侵害业主利益。本人在小区居住九年，在此期间，物业公司无法满足业主对物业的基本要求，除了垃圾清运和保洁，其余安保义务、车辆停放管理义务等均不履行或履行均不及格。同时，在未经业主同意的情况下，原告擅自利用业主共有的小区道路、露天泳池，常年收取停车费用、游泳费用，且就该费用从未向业主公开任何账目。
四、原告变更收费标准未向业主公示，也未签订任何书面变更的协议。原、被告签订的协议约定了物业管理费为0.45元/平米，虽原告称其依据宁国市物价局、房管局的文件将费用上调至0.65元/平米，但主管部门的文件仅只是认可了该收费标准的合法性，文件上同时指导的服务标准分为一二三级，但并不能说明原告的服务标准及价格，不具有强制性，原告没有向业主公示收费标准的上调，也没有就变更的内容与业主签订书面的协议，单方面调整了服务价格，并未达到一级服务标准，被告作为业主之一并没有同意，不应按照调整后的价格向被告收取费用，这也是被告拒绝缴纳物业费用的理由之一。
五、原告主张的2015年10月1日之前的物业费已过诉讼时效，不应支持。被告于2013年至2014年初期间，就物业费及公共设施维修问题达成口头协议，原告承诺2014年年底修好，并同意被告在维修好后再缴纳物业费，最终原告未兑现服务。
六、不应支持原告主张的滞纳金和律师费用。虽然原、被告双方签订的协议中约定了违约条款，但原告主张的滞纳金标准明显高于其实际损失，按照合同法的相关规定，不应支持，原告主张的律师费用更是没有法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务协议》、照片等作为证据，被告为反驳原告诉讼请求提交了照片、调查表、聊天记录作为证据，本院组织当事人进行了质证。对上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证。 本案
经审理认定事实如下： 被告系宁国市金宁景秀家园小区10幢1单元601室业主，房屋面积为135.09平方米。2011年2月16日，原、被告签订《金宁景秀家园前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按0.45元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，同时约定物业服务费用标准按宁国市物价局核定的标准进行调整。2012年，宁国市物价局、房管局联合印发宁价办（2012）11号《宁国市住宅物业综合服务分等及收费管理办法》，规定对一级服务标准的多层住宅按照0.65元/平方米/月的标准计收物业服务费。根据该文件，原告按住宅物业综合服务一级的标准进行收费。被告拖欠2013年2月至2019年2月的物业管理服务费合计6322元（0.65×135.09×72）未缴纳。 另查明：因原告在履行服务管理服务的过程中存在瑕疵，引发部分业主不满。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告实际提供了物业管理服务，被告应当及时交纳物业管理服务费。虽然《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务费标准为0.45元/平方米/月，但同时也约定物业服务费用标准按宁国市物价局核定的标准进行调整，经有关部门核定，原告在金宁景秀家园按住宅物业综合服务一级的标准进行收费（即0.65元/平方米/月），故对原告要求被告按照该标准支付物业费合计6322元的诉请本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金，因原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告承担律师费，但未举证证实费用实际发生，本院亦不予支持。
被告辩称案涉合同存在恶意串通情形应为无效合同，但未举证予以证实，本院不予采纳。至于被告称2015年10月1日之前的物业费已过诉讼时效的意见，审理认为，因原、被告双方并未在合同中明确约定物业费缴纳时间，且物业费中部分项目的费用收取关系到小区全体业主的公共利益，具有维护小区的物的效用和价值的作用，不能仅从债权的角度进行考虑，故对该节辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、被告徐庆龙于本判决生效之日起十日内支付原告宁国市金宁物业管理有限公司自2013年2月至2019年2月的物业管理服务费6322元； 二、驳回原告宁国市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费53元，已减半收取26.5元，由原告宁国市金宁物业管理有限公司负担11.5元，被告徐庆龙负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 施璟
二〇一九年六月二十四日
书记员 黄兴 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：