广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0222民初867号
原告：覃家兴，男，壮族，1984年4月5日出生，住广西柳州市柳江区。
原告：涂丹毅，女，壮族，1984年10月20日出生，住广西柳州市柳江区。
委托诉讼代理人：覃家兴（系原告涂丹毅丈夫），住广西柳州市柳江区。
被告：柳州市神釜投资有限责任公司。住所地：柳州市东环大道**居上东旺阁******。统一社会信用代码：91450200672494744H。
法定代表人：罗春鸿，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾毅，广西广杰律师事务所律师。 原告覃家兴、涂丹毅与被告柳州市神釜投资有限责任公司（以下简称“神釜公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告暨涂丹毅的委托诉讼代理人覃家兴，被告神釜公司委托诉讼代理人曾毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃家兴、涂丹毅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理产权证违约金30000元及利息（以30000元为本金，按年利率6%从立案之日起计算至本金付清之日止）；2.本案诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告覃家兴、涂丹毅变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付逾期办理产权证违约金66216元及利息（以66216元为本金，按年利率6%从本案立案之日起计算至本金付清之日止）。事实与理由：2013年2月1日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于柳城县，并约定了交房时间等内容。后，被告未按合同约定交房，亦未按相关程序为原告办理产权证。被告在原告多次要求交房及办理产权证后，直至2019年3月1日，才帮原告完整的办理房屋相关权证。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：1……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。两原告认为，办理产权登记是被告的义务，两原告在购房时已向被告交付了办证费用及测绘费用等费用。被告逾期为原告办理房屋产权登记构成违约，根据合同第十五条的约定，逾期办证违约金应按已付房价款每日0.5%进行计算，现原告自愿调整为按照年利率6%从2014年12月5日起计算至2019年3月1日。因被告拒绝向两原告支付逾期办证违约金，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求裁判所诉请求。 被告神釜公司辩称,1.被告没有为原告办证的法定或约定义务，没有逾期办证的事实行为，更没有逾期办证的任何责任；2.办理房屋产权证书是原告的义务，合同第十五条约定90天内完成备案工作而不是办理好产权证的期限，按照行政部门的工作程序，客观上不可能在该期限内办理好产权证书，且办产权证是行政部门职责，对于办证时间被告无法掌控；3.原告在2015年5月4日取得房产证，但按新实施的《不动产登记暂行条例》，商品房土地证不再办理，柳城县不动产登记局于2016年初才设立，不动产登记工作于2016年5月1日开始实施，由于法律变更和登记部门的改变导致不动产登记工作停滞近两年，对此造成原告产权登记延后，不应由被告承担责任；4.两原告于2015年6月17日向被告出具《承诺书》，承诺在收到被告支付的全部违约金赔偿款合计9659元后，自愿放弃追究被告履行《商品房买卖合同》全部逾期违约的责任，该承诺书对原告具有约束力，原告在收取上述款项后，再行起诉被告无法律依据；5.《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金是1298元，假设需要计算也应以该合同约定为准，原告主张违约金利息，无法律依据；6.按照原告主张，被告应于2014年12月5日前办证，那么原告于2014年12月5日已知被告存在违约，而在两年的诉讼时效期内并未向被告主张违约金，故其主张已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1《商品房买卖合同》及原告对被告神釜公司提交的证据1《竣工验收备案表》、《柳城县房屋所有权初始登记申请书》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证（柳房权证柳城字第××号）》、《房屋所有权证（柳房权证柳城字第××号，覃家兴）》、《房屋所有权证（柳房权证柳城字第××号，涂丹毅）》、《承诺书》、《中国工商银行业务回单》真实性没有异议。前述当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和实事，本院认定如下： 1.被告对原告提交的《房屋转让代理协议》真实性、关联性及证明目的不予认可，认为《不动产登记暂行条例》实施后产权部门停止办理土地证，且不存在缺少土地证无法转让的情形。
本院认为，该协议没有甲方即原告签字且即使该协议真实也仅能证实原告委托中介卖房的事实，但并不能直接认定房屋转让未果的原因，故本院对该证据不予认定； 2.原告对被告提交证据2中的《清单》质证认为该证据无落款时间、无相关部门的盖章，不予认可。
本院认为，该证据无相关部门签章，本院不予认定。 根据当事人陈述和审理认定的证据，本院认定以下法律事实： 2013年2月1日，两原告与被告签订了一份以两原告为买受人，被告为出卖人的《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于柳城县，按套内建筑面积计算，单价为2363.87元／平方米，总金额259671元。合同第六条约定，买受人在2013年2月1日付清首付款90671元整，余款169000元整向公积金贷款付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定，买受人和出卖人协商一致同意，买受人委托出卖人在买受人购买的本合同商品房房屋权属登记活动中，作为买受人房屋权属登记活动的代理人，委托代理权限：代为该商品房的权属登记申请，代为提供或协助提供登记所须真实合法的证明文件，领取该房屋权属证书。合同签订后，两原告依约向被告付清了房价款。 2014年8月27日，案涉商品房所在帝景湾15＃楼工程经柳城县住房和城乡建设局批准同意备案。2014年10月29日，被告向两原告开具《销售不动产统一发票（自开）》。2014年11月5日，被告为帝景湾15＃楼申请房屋所有权初始登记申请书。2015年3月10日，帝景湾15＃楼获得房屋所有权证书（权证号：柳房权证柳城字第××号）。2015年5月4日两原告取得柳城县大埔镇白阳南路（帝景湾）15栋2-604号商品房的房屋所有权证书（权证号：柳房权证柳城字第××号）。2019年3月1日，两原告取得柳城县大埔镇白阳南路（帝景湾）15栋2-604号商品房不动产权证。 另查明，因被告逾期交付房屋，两原告曾向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，该案双方庭外调解后，两原告向本院撤诉。另，两原告于2015年6月17日向被告出具《承诺书》，载明“本人于2014年9月1日办理柳城帝景湾15栋2单元604号商品房收房，现柳州市神釜投资有限责任公司以银行转账形式已支付全部违约赔偿款合计人民币9659元，视为已交房。本人自愿放弃追究柳州市神釜投资有限责任公司与本人签订的《商品房买卖合同》全部逾期违约等责任，同时本人承诺双方所达成的协商不向第三方包括媒体、报刊等透露”。
本院认为，原告覃家兴、涂丹毅与被告神釜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点为：1.被告是否构成逾期办证违约，是否应承担逾期办证违约责任；2.原告诉请的逾期办证违约金是否应予支持。 关于被告是否逾期办证违约的问题。根据合同第十五条及合同附件四补充协议的约定，被告具有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案和代两原告进行房屋权属登记申请的义务。本案两原告向被告购买的是预售商品房，因《商品房买卖合同》未约定原告取得房屋权属证书的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，被告应于房屋交付后90日内即2014年11月30日前将案涉房屋权属证书（房屋所有权证、土地使用权证）交付两原告。庭审中被告提交了其于2014年11月5日向柳城县房地产管理所申请办理帝景湾15#楼的房屋所有权初始登记，但该申请仅为预售商品房房屋权属变更登记的其中某一程序，神釜公司未提交何时申请办理土地证或不动产证的相关证据，亦未提交自《不动产登记暂行条例》开始实施之日至柳城县不动产登记中心成立时相关部门暂停办理或延缓办理不动产登记的证据，则本院认定原告直至2015年5月4日才取得帝景湾15栋2-604号房的房屋所有权证和2019年3月1日才取得该房屋的不动产登记证书是被告的原因造成的，被告神釜公司构成逾期办证违约，应承担违约责任。被告提出因《不动产登记暂行条例》实施和登记部门改变导致原告产权登记延后的抗辩意见，本院不予采信。 关于原告诉请的逾期办证违约金是否应予支持的问题。 （一）关于《承诺书》的认定问题。庭审中，两原告对被告提交的有两原告签字的《承诺书》真实性没有异议，本院认定《承诺书》的内容是两原告真实的意思表示，《承诺书》自送达被告神釜公司后即具备合同效力，受到法律保护。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《承诺书》明确载明“本人自愿放弃追究柳州市神釜投资有限责任公司与本人签订的《商品房买卖合同》全部逾期违约等责任”，《商品房买卖合同》约定的被告神釜公司逾期违约责任含逾期交房、逾期办证等违约责任，本案起诉前，两原告在收受被告支付的9659元赔偿款的前提下，向被告出具《承诺书》并自愿放弃追究被告神釜公司逾期交房、逾期办证等逾期违约责任是对其民事权益的处分，现两原告以赔偿款为逾期交房违约金为由，向本院起诉要求被告神釜公司支付逾期办证违约金，理由不成立并缺乏依据，本院不予支持。 （二）关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.50%向买受人支付违约金。该合同条款明确约定逾期办证违约金数额即已付房价款的0.5%，属于一时性债权，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。如上分析被告神釜公司违约责任所述，被告神釜公司应于2014年11月30日前将案涉房屋权属证书交付两原告，则本案诉讼时效应从2014年12月1日起计算诉讼时效，现两原告于2019年4月22日才向本院起诉，已经超过了三年的诉讼时效期间。 综合以上（一）、（二）项及被告对原告的起诉提出了诉讼时效抗辩，本院对两原告的诉讼请求不予支持，对违约金的计算、是否应予调整及利息是否应予支持的问题不再进行论证分析。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，
判决如下： 驳回原告覃家兴、涂丹毅的诉讼请求。 案件受理费减半收取627元，由覃家兴、涂丹毅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 员 韦生军
二〇一九年六月二十三日
法官助理 黄芳妮
书 记 员 罗 乐 来源：百度搜索“”