湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初2356号
原告:湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司，住所地：大冶市东风东路**。
负责人:陈同举，该公司经理。
委托诉讼代理人：纪光发，男，1958年9月6日出生，汉族，住大冶市，系该公司员工。
委托诉讼代理人：谢先元，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。
被告：赵德英，女，1983年10月5日出生，汉族，住大冶市。
委托诉讼代理人：胡龙，男，1983年8月2日出生，汉族，住址，系赵德英丈夫。
委托诉讼代理人：胡龙山，男，1948年8月10日出生，汉族，住大冶市。
原告湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司（以下简称爱佳物业公司）诉被告赵德英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告爱佳物业公司的委托诉讼代理人纪光发、谢先元，被告赵德英的委托诉讼代理人胡龙、胡龙山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱佳物业公司提出诉讼请求：请求判令被告赵德英向原告支付物业服务费5927元，违约金2029元，合计7956元。事实与理由：2013年3月22日，原、被告签订恒大·现代城二期中央美寓前期物业管理服务协议，协议约定，住宅楼按建筑面积每月1.2元/㎡收费，不按约定的收费标准和时间支付有关费用，则按5‰承担违约金。2018年7月23日，恒大现代城小区业主委员会向原告函告“关于湖北爱佳物业恒大·现代城小区收费标准的认可”，同意恒大现代城物业服务收费标准遵循以往收费标准执行，每月1.2元/㎡。原告一直在恒大·现代城小区从事物业服务至今，被告系该小区业主，从2016年6月1日至今尚欠物业费及违约金7956元未交纳。原告催讨多次未果，故而成讼，提出上述诉讼请求。原告爱佳物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告签订的物业管理服务协议；2、物价局批文；3、恒大现代城小区业主委员会向原告函告“关于湖北爱佳物业恒大·现代城小区收费标准的认可”；4、业主欠缴物业费统计表；5、催缴物业服务费通知书。
被告赵德英辩称：原告对恒大·现代城二期中央美寓的物业管理服务存在严重失职：①没有对小区进行封闭式管理；②擅自封闭消防通道；③擅自将小区公共房屋出租他人牟取利益；④没有在小区内设置业主活动场所和设施；⑤没有控制外来车辆乱停乱放，影响了小区业主停车；⑥小区经常无人值班和看守，导致业主摩托车被盗，小车油漆被刮；⑦小区内的垃圾经常无人清扫；⑧小区内路灯损坏无人修复；⑨小区电梯内不卫生，让外人乱贴广告、消息；⑩小区多家违章私设防盗网，物业不阻止；?小区楼顶阳台被他人占用，乱搭乱建，甚至种菜，乱放粪缸，臭气熏天，无人阻止。综上，原告按每月1.2元/㎡收取物业管理费与其综合服务指标极不相称，是原告没有全面履行法律规定的管理义务，被告才以拒交物业费的方式进行自助，被告不存在违约，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，或判令被告降低收费标准收费。被告赵德英为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、业主手册中原告对业主的致辞：承诺全封闭式优质管理服务；2、小区现实情况照片和视频光盘；3、公安部门受理小区内业主摩托车被盗案件的受案回执；4、物业费分级收费标准；经庭审质证，原、被告对各自对方提交的证据的真实性无异议，关联性存在异议。
经审理查明：被告赵德英系大冶市东岳街道恒大现代城二期中央美寓506室（建筑面积145.28㎡）的业主。2013年3月22日，原告爱佳物业公司作为甲方，被告赵德英的丈夫胡龙作为乙方，双方签订《恒大·现代城2期中央美寓前期物业管理服务协议》一份，协议约定有如下条款：住宅按建筑面积以每月1.2元/㎡收取物业管理综合服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天案应交服务费的5‰支付违约金。2015年12月14日，大冶市物价局向原告下达“市物价局关于大冶市‘恒大现代城’小区物业服务收费标准的批复”的文件，批准原告可按建筑面积收取物业服务费，标准为1.2元/㎡（含电梯运行维护费0.5元/㎡·月）。该文件另说明：以上收费标准从2015年12月14日起执行，试行期一年。试行期满后，由公司提出申请，物价局再行核定正式收费标准。2018年7月23日，恒大·现代城物业委员会向原告出具《关于湖北爱佳物业恒大·现代城小区收费标准的认可》，确认恒大·现代城物业收费标准遵循以往收费标准执行，1.2元/㎡，按年缴纳。现因被告自2016年6月1日起未再向原告缴纳物业服务费，原告经催讨无果，故而向法院起诉，要求被告偿付原告截至2019年3月31日的物业服务费5927元，违约金2029元，合计7956元。另查明：恒大·现代城2期中央美寓与1期相隔较远距离，其间有众多他人建设的房屋，导致2期不像1期一样建设有封闭围墙和活动场所以及相应设施设备等。而原告仅派驻一名保安在该期楼房一楼楼道间办公，其配套管理设施亦较为简陋。
本院认为：原告爱佳物业公司与被告赵德英的丈夫胡龙所签订的《恒大·现代城2期中央美寓前期物业管理服务协议》合法有效，原、被告理应依约履行。但恒大现代城小区2期因地理环境等原因而没有建设封闭围墙，导致2期的物业管理等级无法达到1期的水准。事实上，原告在2期的管理服务投入确比1期要少，被告所描述的某些管理缺陷在2期确实存在。诚然，这种同价不能同服务的实际情况并非原告完全造成，但对小区2期业主来说是不公平的。根据现状，被告要求降低收费标准，本院依法结合实际并参照物业管理收费等级酌情予以认定，以0.8元/㎡·月为宜，故本院对被告所欠原告物业管理服务费依法认定为3951.62元。因原告行使的收费等级与其提供的服务不相称，业主拒交物业费并不构成实质违约，故本院对原告主张要求被告承担违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，
判决如下：
一、被告赵德英应于本判决生效之日起三日内偿付原告湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司物业服务费3951.62元；
二、驳回原告湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司负担13元，被告赵德英负担12元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 程军胜
二〇一九年六月二十三日
书记员 张胜明 百度搜索“”