松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0702民初字第1878号
原告:松原中奥广场物业管理有限公司，住所地松原市宁江区松原大路。
法定代表人：邹海军
委托代理人：王艳军，男，现住宁江区。
被告：朱玉梅，女，现住松原市。
原告松原中奥广场物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）诉被告朱玉梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥公司委托代理人王艳军，被告朱玉梅均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结中奥公司诉称：2015年10月26日，朱玉梅购买了松原奥林匹克花园小区C4号楼1单元501室，并于2015年11月3日与中奥公司签订了《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》，约定由中奥公司为被告提供物业服务。物业协议签订后，中奥公司积极履行相关义务，为业主提供了优质的物业服务，但朱玉梅却未按协议约定支付物业服务费用，根据物业协议第四条第4.2项，“……通知交房时之当月起，即视为乙方入伙（即业主）；乙方需预交纳12个月的物业管理服务费；以后每一年交纳一次，缴费时间为每年第一个月10日前，”但朱玉梅一直未支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业费和2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业费，共计3884元。经原告多次催要未给付，故诉至法院，要求判令朱玉梅给付物业费3884元及违约金；电梯维护保养费213.93元；并承担诉讼费用。朱玉梅辩称：奥林匹克售楼处说，购买楼房可以免一年物业费，但是没有答复。我2017年没有入住，我要求免交。并且2019年的物业费应该在今年之内交齐，我当时在北京出差，所以我没去。同时，我家墙有裂缝，2018年7月7日物业才给我维修，影响了我入住，我在2年内损失了2万元。我2015年和2016年交多了，应该按70%交，并且2015年11月和12月我交重复了两月，交工的时候我交了一次，他们2018年交物业费的时候，我又交了一次。我同意交70%的物业费。
经审理查明：朱玉梅于2015年11月3日入住松原奥林匹克花园小区C4号楼1单元501室，其房屋建筑面积为107.91平方米，入住时与中奥物业公司签订了《松原奥林匹克花园前期物业服务协议》。该协议中约定甲方为中奥物业公司，乙方为朱玉梅。“物业管理服务内容”为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等：共用设施设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营车场/车库、公益性康乐设施和共用设施设备等）；环境卫生：及时清理存放于公共垃圾桶内的生活垃圾；维护公共秩序：维护本小区车辆停放正常管理秩序、提供24小时安全保卫及巡逻服务。“物业管理服务质量”约定：对公共设施、设备进行维修和保养；在正常情况下，保持公共设备设施的正常运行。“物业管理服务费用”约定：本条所称物业管理服务费用（不包含政府规定应摊的水、电费、房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间为每年1月31日前交纳当年物业费；
二、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元（前期物业服务期间按1.5元/月/平方米收取）。协议其它内容略（详见协议书）。朱玉梅应交纳物业服务费期间为2017年1月1日起至2017年12月31日止和2019年1月1日起至2019年12月31日止。以上事实，有中奥物业公司、中奥物业公司提供的前期物业服务协议、入住通知书、欠费明细、照片等复印件在卷为凭，本院予以确认。
本院认为：中奥物业公司与朱玉梅签订的《松原奥林匹克花园前期物业服务协议》是其真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。中奥物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，朱玉梅系该小区业主，中奥物业公司与朱玉梅之间形成了物业服务合同关系，朱玉梅应当按约定交纳物业服务费。朱玉梅提供的照片证实其居住的房屋存在质量问题和房屋的现状。对此，中奥物业公司应承担相应的民事责任。故根据双方之间物业服务合同的性质、特点，以及合同的履行情况，朱玉梅应适当少交物业费，为承担年物业费80%为宜。故朱玉梅应向中奥物业公司交纳拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日和2019年1月1日起至2019年12月31日止期间物业费为3107元（107.91平方米×1.5元/月/平方米×24个月×80%）。因中奥物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对其主张的违约金请求，本院不予保护。因物业费已包含共用部位的维修及养护费用，故中奥物业公司主张的电梯维修费的诉请，本院不予保护。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，
判决如下：被告朱玉梅于本判决生效之日立即给付原告松原中奥广场物业管理有限公司物业费3107元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告朱玉梅承担。本判决为终审判决。
审判员 祝相秋
二〇一九年六月二十三日
书记员 贾 冰 来源：百度搜索“”