山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1328民初70号
原告：车新华，男，1976年10月7日生，汉族，居民，住蒙阴县。
委托诉讼代理人：公方敏，山东珏晟律师事务所律师。
被告：山东蒙阴农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：李钊堂，职务：董事长。 住所地：蒙阴县。
委托诉讼代理人：袁丰伟，男，1978年12月18日出生，汉族，该公司职工，住蒙阴县。
委托诉讼代理人：吕杰，山东泰蒙律师事务所律师。
被告：王端霞，女，1973年1月5日生，汉族，居民，住蒙阴县。 原告车新华与被告王端霞、山东蒙阴农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告车新华的委托诉讼代理人公方敏、被告山东蒙阴农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人吕杰、袁丰伟到庭参加诉讼，被告王端霞经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告车新华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决终止对登记在赵东、王端霞名下的位于蒙阴县院塑料厂家属院住房的执行。2、诉讼费由被告负担。事实与理由：贵院（2016）鲁1328执1420号执行裁定书查封的登记人为赵东、王端霞的房产，位于蒙阴县塑料厂家属院。该房产虽然登记在被告赵东、王端霞名下，但是，该房产在2014年10月11日由赵东、王端霞卖给了原告车新华，并按照合同约定支付了房款，双方办理了交付，后来原告在使用过程中对房屋进行了部分改造。本案在执行过程中，原告向贵院提交了案外人执行异议申请，贵院没有严格审查原告的申请，作出错误的执行裁定，侵害原告的合法权益。综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，向法院起诉，请求法院作出公正裁决。 山东蒙阴农村商业银行股份有限公司辩称，一、原告提交房屋买卖合同明显与事实不符，系伪造证据。原告名下无涉案不动产的相关信息，即原告不享有本案所查封房屋的所有权；答辩人查封房产时，被查封人王端霞并未提出任何异议，原告也未提出任何异议；同时，被执行人赵东的母亲正常居住在该房屋，不存在原告所称的办理了房屋交付的情况。
二、答辩人通过调查所得证据，能够证实上述基本事实，原告提交证据存在重大瑕疵，完全不能作为证明本案事实的有效证据予以使用。
三、本案中被答辩人并无买卖合同中的款项支付事实，被答辩人对争议房屋无任何相关法律权利，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告王端霞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据： 证据一、房产证，证实原告持有该房产证，原告对该房产具有所有权。 证据二、房屋买卖合同，证实在2014年10月11日异议人购买了该房屋。 证据三、收款、收据一份，时间是2014年10月11日，证实异议人按合同约定支付了购房款。 证据四、新城花园物业出具的证明一份，证实2014年12月份至今原告在该房屋居住，其物业费、水电费均由异议人交纳。 证据五、2015年1月至2015年7月份原告交纳的物业费单据。 证据六、2015年1月16日原告对房屋进行改造所更换的铝合金门窗等设施所支出的款项。 被告山东蒙阴农村商业银行股份有限公司质证认为，对证据一的真实性无异议，该证据不能够证实原告享有所有权，因为房产登记人为赵东。对证据二的真实性有异议，因为合同中的卖方赵东在2014年9月10日向被告申请贷款时，书面保证了对该争议房屋享有所有权，保证贷款之后无任何形式的处分行为，同时该房屋买卖合同买卖双方均不符合法律对夫妻共同重大财产处分的基本要求，该合同不具备生效的法律要件，不应得到法律保护。对证据三的真实性有异议，15万元这么巨大的一笔款项很明显应当由原告向法庭提交该款在银行账户出入、来龙去脉以证实该款项的实际支出情况，且该款虽然写明为房款，但并未注明系与该争议房产有关。对原告提交的证据二、证据三均与借款人赵东在被告处所作的相关承诺相违背，不符合常理。对证据四的真实性有异议，经被告调查，新城花园物业仅仅代收了水电费，并没有实际收取物业费这个项目，同时，被告能够提供音像资料能够证实该证据系原告非法取得，并非由物业人员出具，其收费专用章的加盖并非采用正当程序，该证据明示存在瑕疵，不应作为有效证据采纳。对证据五应由原告向法庭提供原件，被告不予质证。对证据六系复印件，原告对该证据所能够看清的公章及要货单位均不能证实原告所称的对争议房屋的装修事实，且被告有证据能够证实该房屋在房屋所有人赵东居住过后并未进行过装修。 对原告提交的证据，与本案具有关联性，能够形成证据链条，本院予以采信。 被告山东蒙阴农村商业银行股份有限公司提交了如下证据：证据一、视频1，是由被告方工作人员马海龙及被告方代理人吕杰前往争议房产与争议房产相邻的住房徐麦秀做的调查录音录像，双方争议的房产位于该徐麦秀住房的西邻，赵东的房子在西头，徐麦秀系其东邻，当时该房屋正处在片区征收搬迁当中，马海龙及我本人对双方争议房屋是否进行过装修及该房屋在赵东出事后由谁居住进行了调查，该证据能够证实在赵东出事后一段时间，其母亲仍然在该房屋中居住，且该房屋在赵东居住后，尤其是其母亲居住后并未进行过装修，该证据能够证实原告所陈述的早就购买该房屋居住装修纯属虚构。 证据二、视频2，是由被告方工作人员马海龙及被告方代理人吕杰同新城花园物业工作人员周琴进行的谈话，该证据能够证实，一、2017年开始周琴负责管理新城花园物业的印章，从未向原告出具过书面证据，对原告所出具的证据经其查看后并非由其物业出具，也未经过其许可，原告提交的证据明显采取非法方式取得，具有重大瑕疵。
二、该物业只是代收水电费，并未向原告收取过物业费，原告所提交的物业费单据不具有真实性，其证明中所提供的物业费与事实大相径庭，其证据存有多处瑕疵，同时，该物业管理人员也说明了出具相关证明应由原告加盖物业公司的公章，而不是物业水电费收取的收费财务印章。被告向法庭提供的两份证据相互印证，能够证实原告向法庭作了虚假证据。 原告质证认为，对证据一，一、该录音材料来源不合法，从被告提供的录音材料明显看出其录音视频不连贯，不能证实是一套完整的录音材料。
二、该录音材料录音的对象不确定，没有提供被录音人的姓名、地址及在录音过程中是否得到被录音人同意。
三、该录音材料的内容与被告提供的书面录音材料不一致，且与被告的质证意见不一致，不能证实被告的主张，被录音人在回答被告代理人问题时非常含糊。
四、被录音人回答问题的时间不能确认是被告所证实的详细时间，且录音视频的时间为2016年。 对证据二，第一点，该证据来源不合法，是由被告方自行调取的证据，在录音过程中明显对被录音人进行诱导，对其真实性有异议。第二点，该录音材料被录音人不能确认，不能确认被录音人的姓名及明确告知对其进行录音，很明显可以看出被录音人是不知道的。第三点，从录音时间可以看出是2016年8月14日，与被告陈述的时间相互矛盾。第四点，通过这份录音材料可以看出，物业的登记人就是原告，相关的水电费就是原告支付的。第五点，本案中被录音的人员并不是物业的法人或者负责人，只是一般的工作人员，其陈述并不全面完整，原告向法庭提供的物业公司证据他不知道并不能证明不真实，被告方认为虚假应向法庭提供证据。 对被告山东蒙阴农村商业银行股份有限公司提交的证据，系单一的视频证据，与待证事实之间不充分，本院不予采信。 经双方当事人陈述和有效证据，本院认定如下事实：申请执行人蒙阴农商银行与被执行人王端霞、石绍勇、韩鹏、王涛借款合同纠纷一案，2015年3月26日，申请执行人蒙阴农商银行诉至本院，同时根据申请执行人蒙阴农商银行的财产保全申请，本院作出（2015）蒙商初字第573号民事裁定书，裁定书内容：“一、……。
二、查封被告赵东、王端霞所有的位于蒙阴县新华路的商品房（蒙房权证区字第××号、蒙房权证区字第××号）及新城路108号塑料厂家属院的住房一套。
三、……。”2015年11月25日，本院作出（2015）蒙商初字第573号蒙阴县人民法院民事判决书，判决：“一、被告王端霞于本判决生效后三日内偿还原告山东蒙阴农村商业银行股份有限公司借款本金900000元及利息（利息按合同约定计算，自2015年1月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。
二、被告石绍勇、韩鹏对上述款项负连带清偿责任。
三、驳回原告要求被告王涛、王峰对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费5000元，公告费600元，由三被告负担”。判决生效后，被执行人王端霞、石绍勇、韩鹏未履行判决义务。2016年11月16日，申请执行人蒙阴农商银行申请执行，在执行过程中，2017年7月6日，本院作出（2016）鲁1328执1420号执行裁定书，裁定：查封被执行人赵东、王端霞所有的位于蒙阴县塑料厂家属院的住房一套。案外人车新华对此提出执行异议。以该房屋在2014年赵东、王端霞出卖给案外人，请求解除查封、停止执行。本院于2018年12月28日作出（2018）鲁1328执异31号执行裁定书，裁定驳回案外人车新华的执行异议请求。 同时查明，被执行人王端霞与赵东系夫妻。2015年3月25日，赵东病故。该案在审理和执行过程中，因被执行人王端霞下落不明，公告送达相关的法律文书。本院查封的该房屋，登记所有权人为赵东与被执行人王端霞共同共有。 2014年10月11日，原告车新华与被告王端霞的丈夫赵东签订了房屋买卖合同一份，双方约定:
一、赵东将其位于蒙阴县新城路89号9*2号楼平房、建筑面积55.1平方的平房卖给原告。
二、成交价格为15万元，由车新华一次性以现金方式结清。
三、赵东于2014年11月11日将上述房屋交付给车新华，房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如出现纠纷，由赵东承担全部责任。
五、如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、按国家规定，办理相关税费，发生争议协商解决。
七、合同一式两份，双方各一份。
八、赵东无条件协助车新华办理过户手续。赵东与车新华签订房屋买卖合同的当天，由赵东出具了收条一份，证明赵东收到房款15万元。2014年12月份，原告车新华搬入涉案房屋入住，同时，对院内配房进行了改造。同时，原告以被告王端霞的名义交纳了2015年1-6月份的物业管理费用。因被告王端霞丈夫赵东于2015年3月去世，原告未能办理涉案房屋的登记过户手续。
本院认为，本案的争议焦点是：1．原告车新华对涉案房屋是否享有受法律保护的实体权利；2．该权利是否能够排除强制执行。关于第一个争议焦点，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下四点进行分析： 第一，车新华与赵东在法院查封讼争房屋之前，已经签订书 面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被告农商银行提出的该合同不具有生效的法律要件的辩称，法院不予支持。第二，原告提供的物业费票据及房屋产权证书等证据能够证明其对于讼争房屋已购买且合法占有多年，并实际占有该房屋。第三，双方在合同中明确约定，由赵东协助原告办理过户手续，后来赵东去世、被告王端霞下落不明，故讼争房屋未办理过户登记并非车新华自身原因所致。第四，车新华与赵东于2014年10月11日签订的房屋买卖合同中约定，讼争房屋购房款于2014年10月11日前一次付清，付款方式为现金。车新华提供的由赵东出具的收条证明赵东收到房款15万元。综合以上分析，车新华与赵东之间签订了合法有效的房屋买卖合同，车新华按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，车新华不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。 关于争议的第二个争议焦点。从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。车新华已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护车新华的物权期待权。本案中，王端霞对被告蒙阴农商银行承担的金钱给付义务承担清偿责任，查封行为的基础为一般金钱债权。车新华在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对讼争房屋蒙阴农商银行对王端霞的金钱债权的实现。被告王端霞经公告送达未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证辩论的权利，其应当承担不利的法律后果。 依照第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 不得执行位于蒙阴县城区（蒙房权证城区字第××号）平房。 案件受理费100元，由被告王端霞、山东蒙阴农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张家明
人民陪审员 公宜梅
人民陪审员 张立新
二〇一九年六月二十三日
法官助理张颖
书记员公丽群 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由
审判员、陪审员共同组成合议庭或者由
审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 适用简易程序审理的民事案件，由
审判员一人独任审理。 陪审员在执行陪审职务时，与
审判员有同等的权利义务。 第一百三十三条人民法院对受理的案件，分别情形，予以处理： （一）当事人没有争议，符合督促程序规定条件的，可以转入督促程序； （二）开庭前可以调解的，采取调解方式及时解决纠纷； （三）根据案件情况，确定适用简易程序或者普通程序； （四）需要开庭审理的，通过要求当事人交换证据等方式，明确争议焦点。 来源：