湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1222民初228号
原告：钟广钊，男，1949年10月6日出生，白族，湖南省沅陵县人。
委托诉讼代理人：李国展（一般代理），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号14312200010266291。
被告：湖南金马投资股份有限公司，住所地湖南省张家界永定区北正居委会澧滨小区104，统一社会信用代码9143080018688371X0。
法定代表人：敬有权，董事长。
委托诉讼代理人：蒋洋生（特别授权代理），男，1947年6月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 原告钟广钊与被告湖南金马投资股份有限公司（以下简称为金马公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告钟广钊及其委托诉讼代理人李国展，被告金马公司的委托诉讼代理人蒋洋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟广钊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同关系；2.被告赔偿原告合同履行后可得利益损失207457.2元；3.被告返还多收取的土地转让价款16788元及相应利息；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告金马公司于2002年9月29日签订《土地使用权转让合同》，双方约定将被告的沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》x-xx-xxx地号范围内的沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角路交临滨江段街面叁位0.1365亩转让给原告，被告应协助原告办理该土地的转让过户手续。合同签订后，原告向被告支付了预付款49140元，但被告没有按约定办理土地过户手续，并在原告不知情的情况下于2005年6月8日申请沅陵县国土资源局注销了沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》，致使2002年9月29日签订的《土地使用权转让合同》无法履行。沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》被注销后，沅陵县国土资源局对被告的用地范围进行了重新核定，于2005年6月17日再次以沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用权证》向被告出让了位于沅陵县沅陵镇滨江小区临街内侧、古城路西侧、龙兴花城下方的建设用地720㎡。为此，原告等五户土地受让人找到被告，要求被告按沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用权证》继续履行《土地使用权转让合同》。经协商，2006年12月10日，被告与全桂花、王云碧、侯先友、钟广钊、田易娥签订《土地使用权转（受）让合同》，约定将转让给原告的土地面积变更为107.8㎡（长7m，宽15.4m），转让价格变更为每亩16万元。2015年3月18日，被告与原告签订《土地使用权转（受）让合同》，将沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用权证》范围剩下的27㎡转让给原告，故此，原告购买该134.8㎡的土地转让价款应为32352元，多付16788元至今未退还原告。由于被告没有按约定办理土地使用权转让登记手续，致使原告至今未取得该地段土地使用权。被告于2018年2月7日向沅陵县政府书面报告不要土地要货币补偿，致使双方签订的合同无法实现。 被告金马公司辩称：2002年9月29日《土地使用权转让合同》系改变出让合同土地用途的违法无效合同，与沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》没有关系，原告因此受到的损失应自负。2006年12月10日《土地使用权转让合同》系因违反5.12协议和不批准办证的无效合同，2015年3月18日《土地使用权转（受）让合同》系违法无效合同。沅陵县人民政府将原告列为稳控对象表明原被告合同是不受法律保护的违法无效合同，人民法院判决裁定不支持原被告的违法诉求，原被告11.4协议系违法无效协议。政府对金马公司提出的申请依法予以处理完毕，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分别分析认定如下： 其中原告提交的证据部分 1.沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》复印件，欲证实被告取得土地使用权的事实；被告对真实性无异议，认为发证在后，签合同在前，缺乏关联性；
本院认为，该证据系土地行政管理部门颁发，内容客观真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信，至于土地使用权转让合同的签订时间不影响该证据的效力，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 2.《土地使用权转让合同》复印件1份，欲证实原、被告于2002年9月29日签订《土地使用权转让合同》，双方约定将沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》2-28-130地号范围内的沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角路交临滨江段街面叁位0.1365亩转让给原告，被告应协助原告办理该土地的转让过户手续等事实；被告对真实性没有异议，对关联性、合法性有异议；
本院认为，该证据系本案的标的指向，与本案有关联性，虽系复印件，但被告对其真实性无异议，本院予以采信。 3.收款凭证复印件1份，欲证实原告于2002年9月29日向被告交预付土地款49140元；被告对真实性、关联性无异议，但认为收款不合法；
本院认为，原告未提交原件，但收款凭证上有被告金马公司的印章，且该事实被告金马公司在庭审中亦未予以否认，该证据来源和形式合法，被告对真实性、关联性无异议，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信，至于收款行为是否合法不属于证据效力问题，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 4.原告及王云碧、全桂花、田易娥、侯先友与被告于2006年12月10日签订的《土地使用权转（受）让合同》复印件，欲证实2006年12月10日，包括原告在内的5人与被告重新签订了购买沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用证》项下720平国有土地使用权的《土地使用权转（受）让合同》，被告将沅陵镇滨江大道内侧、古城南路路口以西、龙兴花城以东宗地面积720平，转让总面积为689.92m2，其中107.8㎡（长7m，宽15.4m）转让给原告，转让价格变更为每亩16万元（转让总价款为16.56万元）等事实；被告认为该证据被告认为原告没有提交原件，该证据缺乏关联性、合法性；
本院认为，该证据虽系复印件，但被告对其真实性无异议，来源和形式合法，是本案诉讼标的，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。 5.原告与被告于2015年3月18日签订的《土地使用权转（受）让合同》复印件，欲证实被告将沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用证》项下尚未转让的剩余27平方米的土地使用权以每平16万元的价格转让给原告等事实；被告对真实性无异议，合法性、关联性有异议，合同是违法的；
本院认为，该证据系本案的诉讼标的，与本案有关联性，系双方签订，来源和形式合法，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信，至于证据本身是否合法不属于证据效力问题，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 6.聘书复印件，欲证实2015年4月22日，被告聘请原告为驻沅代表，办理被告涉及沅陵县开发投资业务遗留问题的相关事宜；被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议。在该案中，原告只是五户的代表，不是职务行为；
本院认为，本案审理的是原告与被告之间的土地使用权转让合同纠纷，该证据系被告聘请原告为其处理事务的书证，与本案缺乏关联性，本院不予采信，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 7.《请求按照生效判决给付土地补偿款的函》复印件，欲证实因（2015）怀中行终字第77－2号《行政判决书》生效，2016年5月25日，被告同意将沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用证》项下已转让的720平的土地补偿款打入原告账户内，并全权委托原告按照土地转（受）让合同各户面积分配土地补偿款等事实；被告对真实性无异议，合法性有异议，认为当时为了顺利打款，名义上写着把这笔分给他们，实际上是没有分配，这笔钱还是金马公司的；
本院认为，该证据系被告向沅陵县国土资源局发出的函件，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信。 8.被告与原告等5户签订的《协议》（并附授权委托书）复印件，欲证实2016年11月4日，公司与5户签订《协议》，约定，从县政府所欠公司的11.08亩土地中解决720平的土地使用权等给原告等5户，补偿款88.4万元由钟广钊提取5万元作为金马公司与政府打官司的经费用，余款存入公司代表钟广钊的账户，存折放邓楚凯（田易娥）处，待5户得到土地后，再转入公司账户等事实；被告对真实性无异议，认为该合同是违法的；
本院认为，该证据系被告与原告（原告等五户的代表）自愿签订，内容客观真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信，至于该证据本身是否合法不影响该证据的效力，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 9.敬有权借据、中国农业银行存款单、存折记录复印件，欲证实敬有权向原告借款2万元，原告向王云碧之子王涛支付土地补偿款170214元，向邓楚凯支付土地补偿款548469元，共计支出788733.46元等事实；被告认为缺乏关联性；
本院认为，该证据系原告向他人之间的金钱交易行为，与本案无关联性，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 10.货币补偿协议复印件，欲证实沅陵县人民政府为履行怀中行初字（2015）第37号行政判决中补偿土地的生效判决，与被告于2018年2月7日就所欠被告11.08亩土地使用权达成货币补偿协议等事实，被告对真实性、合法性无异议，认为缺乏关联性；
本院认为，该证据能证明沅陵县人民政府与被告达成货币补偿协议后，2016年11月4日被告金马公司与原告等5人签订的《协议》中约定的从县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720㎡的土地使用权给原告等5户已实际上不能履行，该证据与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 11.房地产价值评估报告单（湘诚房估沅字[2017]第01-古城南路001号）复印件，欲证实原告所购土地同类地段在2016年11月7日至2017年11月7日期间的土地评估价格为每平方米1539元等事实；被告认为缺乏关联性；
本院认为，该证据系本案涉案土地相邻地块土地评估价，但无鉴定机构印章，与本案缺乏关联性，真实性和合法性亦存疑，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 12.最高人民法院（2009）民二终字第8号民事判决书复印件，欲证实县政府应当给予被告补偿土地等事实；被告认为缺乏关联性；
本院认为，该证据系人民法院生效裁判文书，判决书中认定的事实与本案的事实有关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信，被告的质证意见不成立，本院不予采纳。 13.湖南省怀化市中级人民法院（2015）怀中行初字第37号行政判决书复印件，欲证实该生效判决责令沅陵县人民政府在判决生效后60日内对被告提出的颁发7.88亩土地使用权证申请依法予以处理；被告认为缺乏关联性；
本院认为，该证据虽系人民法院生效裁判文书，但该行政判决结果与本案缺乏关联性，本院不予采信，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 14.湖南省沅陵县人民法院（2016）湘1222行初5号行政判决书复印件，欲证实被告于2005年6月8日申请，沅陵县国土资源局作出沅国土资发[2015]12号《关于收回国有土地使用权的决定》，注销沅国用xxxx第5xx号《国有土地使用权证》，并将其中的41.37亩土地分别转入沅国用（xxxx）第4xx、4xx、4xx、4xx号《国有土地使用权证》，被告与原告签订土地使用权转让合同后，一直没有办理土地使用权变更登记，原告没有取得该土地使用权，原告与被告之间的土地转让行为合法等事实；被告对真实性无异议，但该判决书有瑕疵，金马公司的转让是不合法，但是没有达到处罚的条件；
本院认为，该证据涉及的行政行为与本案原告无关，判决结果与本案缺乏关联性，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信。 15.湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民终984号民事判决书复印件，欲证实本案原被告签订土地使用权转让及变更，直至原合同不能履行等事实；被告认为该判决书中的法律适用有问题，被告已向高级法院申请再审，目前该案已经在怀化中院进行再审，该判决不能作为本案判决的依据；
本院认为，该证据系人民法院生效裁判文书，判决书中认定的事实与本案的事实有关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信，被告的质证意见不成立，本院不予采纳。 其中被告提供的证据 1.《国有土地使用权出让合同》、《关于协助做好滨江小区建设工作的函》、《关于请求解决滨江小区土地受让户停工待建纠纷问题的紧急报告》复印件，欲证实原、被告2002年9月29日合同系未依法办理审批手续的无效合同；原告对《国有土地使用权出让合同》没有异议，认为《关于协助做好滨江小区建设工作的函》、《关于请求解决滨江小区土地受让户停工待建纠纷问题的紧急报告》的真实性、关联性无异议；
本院认为，《国有土地使用权出让合同》系被告取得土地的依据，与本案有关联性，本院予以采信，但该证据不能证实被告欲证事实，《关于协助做好滨江小区建设工作的函》、《关于请求解决滨江小区土地受让户停工待建纠纷问题的紧急报告》与本案缺乏关联性，本院不予采信，原告的质证意见成立本院予以采纳。 2.《滨江小区建设有关协议》、《关于收回国有土地使用权的决定》、《关于要求解除5.12“滨江小区建设有关协议”的意见》、《关于请求解决我们22户建房问题的紧急报告》复印件，欲证实原告不知进退，应责任自负；原告认为缺乏证据的真实性、合法性、关联性；
本院认为，《滨江小区建设有关协议》系被告与沅陵县人民政府于2005年5月12日自愿签订的关于滨江小区建设有关问题的协议，《关于收回国有土地使用权的决定》系沅陵县国土资源局依法作出的行政决定，与本案有关联性，本院予以采信；《关于要求解除5.12“滨江小区建设有关协议”的意见》形式上系被告向沅陵县人民政府的发函，《关于请求解决我们22户建房问题的紧急报告》形式上系原告等向政府递交的报告，但均无证据证实沅陵县人民政府是否收到，本院不予采信。 3.《关于办理国土过户的申请书》《关于办理国土过户申请的材料目录》、（2008）1号《关于〈行政复认申请书〉中若干问题的答复书》复印件，欲证实原被告2006年12月10日合同也系违反5.12协议和不批准办证的无效合同；原告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该证据说明被告在合同签订后还是想履行合同的；
本院认为，被告没有提交证据证明已将关于办理国土过户的申请、关于办理国土过户申请的材料目录送达沅陵县国土资源局，关于土地登记的请示为手抄且无沅陵县国土资源局的印章，《关于〈行政复认申请书〉中若干问题的答复书》无沅陵县国土资源局的印章，无法确认真实性，故本院对该组证据不予采信。 4.《情况说明》、《收回土地使用权的决定》、《注销公告》、《成交确认书》、《国有土地使用权审批单》、《出让合同》、《土地使用权证》、《宗地图》、《沅陵县政府强占民地违法告知书极度荒唐》、《恳请严肃查处沅陵县委县政府为开发商强占已出让土地的违法行为》、《钟广钊慰问受伤人员开支1719元的记账和部分医疗票证》、《公安行政处罚决定书》、《土地使用权转让合同》复印件，欲证实原被告2015年3月18日合同系违法无效合同；原告对真实性、合法性有异议，且认为与本案没有关联性；
本院认为，《关于收回国有土地使用权的决定》、《注销公告》与本案有关联性，《土地使用权转让合同》于原告提供的证据5系同一证据，本院予以采信；《情况说明》系原告等自书，内容真实性存疑，《成交确认书》、《国有土地使用权审批单》、《出让合同》、《土地使用权证》、《宗地图》等系湖南龙辰房地产开发有限公司取得土地使用权的相关资料，与本案缺乏关联性，《沅陵县政府强占民地违法告知书极度荒唐》、《恳请严肃查处沅陵县委县政府为开发商强占已出让土地的违法行为》、《钟广钊慰问受伤人员开支1719元的记账和部分医疗票证》、《公安行政处罚决定书》等与本案缺乏关联性，本院不予采信。 5.《领导工作批示件转送单》、《关于古城南路旧城改造项目拆迁工作情况的汇报》、《关于包案处理钟广钊等23人信访事项落实“五包一”责任的工作方案》、钟广钊等23户基本情况表复印件，欲证实人民政府不但不给钟广钊等受让人办证或补偿还将其列为无理取闹的稳控对象；原告对真实性、合法性有异议，且认为与本案没有关联性；
本院认为，该证据系有关古城南路旧城改造项目拆迁问题的函件，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 6.《诉讼承诺书》、《委托代理有关经费问题的合同》、（2015）沅行初字第11号《行政判决书》、（2015）怀中行终字第77—2号《行政判决书》、（2016）湘12行终字21号《行政判决书》、（2015）沅行初字第11—4《行政复议决定书》、（2016）湘行申463号《行政裁定书》复印件，欲证实人民法院判决、裁定不支持原被告的违法诉求；原告认为与本案没有关联性；
本院认为，本案审理的是原告与被告土地使用权转让合同解除与赔偿纠纷，诉讼裁判文书和复议决定书与本案有关联性，本院予以釆信，其余证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 7.（2015）怀中行初字第37号《行政判决书》、《强制执行申请书》、2016年5月25日《协议》、《请求按照生效判决给付土地补偿款的函》、收条、《作废声明》、《授权委托书》、《国有土地使用权收回合同》、11.4《协议》复印件，欲证实原被告11.4协议系违法无效协议；原告对法律文书真实性没有异议，但是有些文书与本案没有关联性，作废声明和授权委托书和本案没有关联性，这组证据说明了被告的违约才导致了合同无法履行；
本院认为，该证据内容客观真实，来源和形式合法，与本案有关联性，本院予以采信，但该证据不能证实原被告11.4协议系违法无效协议这一事实。 8.《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的委托授权意见》、《关于接受货币补偿的意见》、《钟广钊〈合同〉一费用包干约定之第三项支出表》、《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的函》、《授权委托书》之一、《授权委托书》之二、《授权委托书》之三、《沅陵县人民政府专题会议纪要》、《货币补偿协议》、《湖南金马投资股份有限公司与沅陵县人民政府结案通知书》复印件，欲证实政府对金马公司提出的申请依法予以处理完毕；原告认为有一定的关联性，金马公司擅自和政府达成协议，证明了被告违法，且低于当时的征收价格，而且侵犯了原告的权益；
本院认为，《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的函》《关于接受货币补偿的意见》《沅陵县人民政府专题会议纪要》《货币补偿协议》《湖南金马投资股份有限公司与沅陵县人民政府结案通知书》及三份《授权委托书》符合证据真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的委托授权意见》真实性存疑，《钟广钊〈合同〉一费用包干约定之第三项支出表》与本案缺乏关联性，本院均不予采信。 9.2014年11月21日金马公司发给政府的函及2014年11月5日金马公司的承诺意见书，欲证实金马公司在2014年收到政府书面的东西，说明转让是无效的，且金马公司对政府收回土地没有异议；原告认为真实性存疑，且这个证据证明了被告的违约才导致了合同无法履行；
本院认为，承诺意见书无公司印章，且无证据证实被告是否交给沅陵县人民政府，本院不予采信；2014年11月21日金马公司发给政府的函与原告提交的证据4中《关于收回国有土地使用权的决定》能够形成证据锁链，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张家界市金马发展有限公司（以下亦简称金马公司）于1995年3月15日注册成立，2002年5月更名为湖南金马投资股份有限公司，系非上市股份有限公司，经营范围为旅游业的投资。金马公司与沅陵县人民政府于2000年4月20日就沅水流域旅游资源委托开发签订了《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》，金马公司依约取得了沅陵县境内沅水流域旅游资源开发权；双方于2000年7月16日签订了《补充协议》（一），约定（沅陵县沅陵镇）沅水北岸沿江大道内沿范围的土地由金马公司开发整理，但必须是整体开发；双方于2000年10月19日又签订了《补充协议》（二），约定金马公司在（沅陵县沅陵镇）滨江小区实施旅游开发的土地面积暂时约定为115.5亩，实际用地面积以详规确定的面积为准。2000年10月20日，为方便该公司招商融资，在金马公司作出用于招商融资为目的，待详规出来后再换发证的承诺后，沅陵县国土资源局于2000年10月20日与金马公司签订了《国有土地使用权出让合同》，且该合同明确约定如果改变合同规定的土地用途和土地使用条件需征得沅陵县国土资源局的同意。沅陵县人民政府于2000年10月20日为金马公司颁发了沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》（面积为115.5亩，供地范围在沿江大道内侧，未明确具体位置和具体范围，出让期限40年）。2001年2月27日，金马公司与沅陵县人民政府签订了《补充协议》（三），约定金马公司滨江小区土地具体出让面积以国土部门地籍调查核实换发的土地使用证为准。2002年12月20日，沅陵县国土资源局将沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》中的97.2亩土地给金马公司颁发沅国用（xxxx）第5xx号《国有土地使用证》，出让土地用途为旅游业。 2002年9月29日，金马公司（甲方）与原告钟广钊（乙方）签订《土地使用权转让合同》，合同约定金马公司将沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角路交临滨江段街面叁位0.1365亩转让给原告，价款为49140元（36万元/亩），被告应协助原告办理该土地的转让过户手续等；同日，原告向被告金马公司支付了“预付土地款”49140元；合同签订后，双方一直未办理土地使用权变更登记。 2005年5月12日，沅陵县人民政府与金马公司签订《滨江小区建设有关协议》，双方明确金马公司在滨江小区的用地面积，剔除龙舟广场、龙兴广场、尤家巷、甲第巷、马路巷等建设占地（涉案土地全部包含在该范围内）后，先依据原国土红线图范围，不足面积部分从滨江小区可利用地中补足到105.43亩（沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》收回作废），甲第巷必须服从古城南路整体招商建设，古城南路的整体招商建设，在同等条件下金马公司优先。同时，《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》和《补充协议》（一）、（二）、（三）终止。2005年6月2日，金马公司因单位名称发生变更和单位土地权属发生变更，请求沅陵县国土资源局注销沅国用（xxxx）第5xx号《国有土地使用证》。2005年6月8日，沅陵县国土资源局作出沅国土资发[2005]12号《关于收回国有土地使用权的决定》，决定收回张家界市金马发展有限公司115.5亩国有土地使用权并注销沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》，决定收回张家界市金马发展有限公司97.2亩国有土地使用权并注销沅国用（xxxx）第5xx号《国有土地使用证》。此后，沅陵县国土资源局将前述土地使用权范围内的41.37亩土地分别转入沅国用（xxxx）第4xx、4xx、4xx、4xx号《国有土地使用证》中。 2006年12月10日，金马公司（甲方）与全桂花、田易娥、侯先友、王云碧及钟广钊（乙方）签订《土地使用权转（受）让合同》，合同约定“该宗地位于沅陵县滨江大道内侧、古城南路路口以西、龙兴花城以东，宗地面积：720㎡，长49m，宽15.4m。其中钟广钊107.8㎡（长7m，宽15.4m）；……该宗地（689.92平方米）按16万元/亩，总地价为16.56万元。……该国土过户给乙方后，原甲方与乙方签订一切合同、协议或承诺等都自行废除”。 金马公司（甲方）与钟广钊（乙方）于2015年3月18日签订《土地使用权转（受）让合同》。合同约定“该宗地剩余土地27㎡属于甲方。乙方因当年所购土地面积太小，建房不便布局，因此请求甲方将该宗地所剩27㎡土地转让给乙方。甲方经公司股东协商一致同意将所剩27㎡土地转让给乙方。……地价按当年该宗地转让价16万元/亩计价。” 2014年1月17日，沅陵县城乡规划委员会通过沅陵县古城南路地块旧城改造项目。沅陵县人民政府因旧城改造及城市发展需要拉通古城南路，需要使用金马公司持有的一宗720平方米土地即沅国用（xxxx）沅国用地4xx号《国有土地使用证》范围。沅陵县土地储备中心拟定土地收回方案，报沅陵县国土资源局审核，沅陵县国土资源局经请示沅陵县人民政府同意后，沅陵县国土资源局于2014年11月6日向金马公司发出沅国土资[2014]177号《收回国有土地使用权的公告》，2014年11月21日，金马公司向沅陵县国土资源局发出《关于沅陵县人民政府收回我公司沅国用（xxxx）沅国用地4xx号〈国有土地使用证〉的函》，明确表示：“沅陵县人民政府因县城规划要求和城市发展需要，依法收回我公司持有的沅国用（xxxx）沅国用地4xx号《国有土地使用证》中720平方米土地，我公司原则上不持异议并积极支持”。2014年11月24日，沅陵县国土资源局对金马公司作出沅国土资［2014］178号关于收回国有土地使用权的决定，明确了收回上述土地的国有土地使用权涉及的补偿问题，按市场价格评估决定，补偿资金由县财政拨付。2014年11月26日，沅陵县土地储备中心（甲方）与金马公司（乙方）签订《国有土地使用权收回合同》，合同约定甲方对乙方位于沅陵镇城北辰州中街古城南路属于沅陵县古城南路地块旧城改造项目范围内的一宗国有土地使用权依法进行收回，以评估结果作为补偿依据确定此宗地块的收回成本88.424万元（其中土地补偿80.424万元，规划设计8万元）。2014年12月27日，金马公司函告沅陵县人民政府不同意以前函告的内容，不同意土地评估价格，并于2015年1月12日向怀化市国土资源局对沅陵县国土资源局的收回国有土地使用权的决定提出复议申请；怀化市国土资源局于2015年4月2日决定维持沅陵县国土资源局的收回决定；金马公司不服，于2015年4月27日向本院提起行政诉讼，请求法院判决撤销沅陵县国土资源局作出的沅国土资［2014］178号关于收回国有土地使用权决定；本院于2015年7月15日作出（2015）沅行初字第11号行政判决书，判决驳回金马公司的诉讼请求；判决后，金马公司不服并上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2016年5月17日作出（2015）怀中行终字第77-2号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2016年5月25日，被告金马公司（甲方）与钟广钊（乙方、五户受让人代表）签订协议，约定“甲方同意将720平方米土地补偿款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾元打入驻沅代表钟广钊账户，但鉴于候先友5户要地不要钱的主张，双方一致同意，待11.08亩土地或款项到位后一并结算。但鉴于执行生效判决尚需一定的工作经费，甲方同意从此款先行垫付伍万元整，结算时一并从原签订的代理经费合同中抵扣”。同日，被告金马公司向沅陵县国土资源局发出《请求按照生效判决给付土地补偿款的函》，明确表示“鉴于本公司曾将720平方米土地转让侯先友等五户，且收取了受让人的转让款。根据诚实信用原则，本公司应将该土地补偿款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾元给付侯先友等5户。故请求将该款打入本公司驻沅代表钟广钊农业银行沅陵支行账户（账号：xx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxx），并全权委托钟广钊按照土地转（受）让合同各户面积分配土地补偿款，切实维护受让人的合法权益，维护社会稳定”。2016年7月13日，钟广钊向金马公司出具一份收条，收条载明“今收到湖南金马投资股份有限公司经沅陵县国土储备中心转来给付侯先友、王云碧、全桂花、王云碧及本人共五户的土地款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾圆。由本人依据与公司签订的合同处理。因此上述人员与金马公司的土地纠纷处理完备，与公司无关”，钟广钊实际于2016年8月1日收到该笔土地补偿款。2016年9月8日，金马公司法定代表人敬有权和法律顾问蒋洋生与五户代表钟广钊签订一份作废声明，双方一致同意宣告被告金马公司（甲方）与钟广钊（五户受让人、乙方）2016年5月25日签订的协议作废。 2016年11月4日，金马公司（甲方）与原告等五人代表钟广钊（乙方）签订《协议》，约定：“720平方米土地政府收回补偿款已到账。该地五户受让人协商一致意见，希望从沅陵县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720平方米给五户人。金马公司同意五户人的要求。现经双方协商同意：此补偿款88.4万元提取五万元作办案经费外，余款暂存金马公司代表钟广钊账户，存折放邓楚凯（邓系五户人之内，县人行退休干部），待五户得到土地后再转入金马公司账户”。 2017年6月20日，金马公司向本院起诉钟广钊、田易娥、全桂花、王云碧、侯先友，要求撤销2016年11月4日《协议》，本院2018年4月18日作出（2017）湘1222民初793号民事判决书，判决驳回金马公司的诉讼请求。金马公司不服并上诉，怀化市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）湘12民终984号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年2月7日，沅陵县人民政府（甲方）与被告金马公司（乙方）签订《货币补偿协议》，约定甲方欠乙方的11.08亩土地因无法从原合同约定的滨江小区范围内供地，双方同意对乙方进行货币补偿，参照甲方已收回乙方720平方米地块的评估价，即每平方米1117元，货币补偿款共计800万元。
本院认为，本案系原、被告双方在签订国有土地使用权转让合同后因生效、变更、履行、终止等而引起的纠纷。本案的争议焦点是，1.原、被告分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同是否生效？2.如果合同生效，目前是否达到法定或者约定解除条件？3.如果达到解除条件，被告是否应当赔偿原告合同履行可得利益损失207457.2元？4.原告主张被告返还多收取的土地转让价款16788元及相应利息是否符合法律规定？本院分别评判如下。 1.原、被告分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同是否生效？ 土地使用权转让合同是以土地使用权发生物权变动为目的债权合同，而合同标的物即土地使用权作为一种民事财产权利——用益物权，其自身包含有处分权能，处分的对象为权利自身。当事人行使民事权利处分权能，就是法律上的处分行为，属于民事法律行为的一种，将产生民事权利变动的结果。当事人如要实现这一目的，仅仅达成物权变动的合意是不够的，还必然要享有对土地使用权处分的权能，即取得土地使用权证书，成为土地使用权的权利主体，才能行使旨在引起土地使用权发生物权变动的处分行为。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得土地使用权证书。沅陵县国土资源局与原告签订的《国有土地使用权出让合同》第二十条约定，受让人按照约定已支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权转让，但应当按照约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，该投资开发限制性约定与《城市房地产管理法》第三十九条规定一致。
本院认为，正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家公权力对当事人意思自治行为予以干预。《城市房地产管理法》第三十九条投资开发限制的规定，规范调整的主要是房地产开发经营行为，立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，属于管理性法律规范，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。故以出让方式取得的土地使用权可以转让，且《城市房地产管理法》第三十九条投资开发限制的规定不影响土地使用权转让合同效力。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条规定，原、被告分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，亦非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续方生效的情形，合同应合法有效。涉案合同均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，被告主张合同无效不符合法律规定，本院不予支持。 2.如果合同生效，目前是否达到法定或者约定解除条件？ 本案双方当事人在涉案合同中均未约定合同解除条件。2018年2月7日，沅陵县人民政府（甲方）与被告金马公司（乙方）签订《货币补偿协议》，明确约定甲方欠乙方的11.08亩土地因甲方无法提供，双方同意进行货币补偿。《货币补偿协议》导致2016年11月4日金马公司（甲方）与原告等五人代表签订的《协议》中约定的“从沅陵县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720平方米给五户人”事实上无法履行，达到法定解除条件，原告等五人可以依法解除合同。原告在诉状和庭审中均主张土地使用权转让合同因事实上不能履行而解除，而被告金马公司在收到原告诉状时可视为原告向被告金马公司发出了解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，被告金马公司在法定期间未主张权利，故本院对原告的该诉请予以支持。 3.如果达到解除条件，被告金马公司是否应当赔偿原告合同履行可得利益损失207457.2元？ 沅陵县人民政府与被告金马公司达成货币补偿协议的补偿单价远高于涉案合同约定和被告金马公司取得涉案土地使用权原始单价，因沅陵县人民政府规划调整、无法供地等原因而非被告原因导致涉案合同不能履行，属于情势变更，被告既不能因此获得额外利益也不应因此而产生额外损失，即被告应按照《货币补偿协议》约定的沅陵县人民政府补偿单价1117元/㎡标准赔偿原告钟广钊合同履行后可得利益损失，即1117元/㎡X134.8㎡=150571.6元。原告主张合同履行后可得利益损失为207457.2元，既无法律依据也无事实依据，本院不予支持。 4.原告主张被告金马公司返还多收取的土地转让价款16788元及相应利息是否符合法律规定？ 原告按照原、被告2002年9月29日约定的土地使用权转让价格（36万元/亩，0.1365亩）支付49140元是原告取得土地使用权的对价，2006年12月10日《土地使用权转（受）让合同》对2002年9月29日《土地使用权转让合同》中转让的土地使用权面积及单价部分进行了变更（107.8㎡，16万元/亩），2015年3月18日约定了按照16万元/亩转让27㎡，至此，原告取得土地使用权的对价减少为32352元（160000元/亩÷666.67㎡/亩X134.8㎡），故对价减少的部分即16788元，被告金马公司应当返还原告，对该诉请，本院依法予以支持；因原告在本诉前一直未向被告主张返还16788元，且双方对支付利息无约定，故其在本诉中主张相应利息无事实依据和法律依据，对该诉请，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，
判决如下： 一、解除原告钟广钊与被告湖南金马投资股份有限公司分别于2002年9月29日签订的《土地使用权转让合同》、2006年12月10日和2015年3月18日签订的《土地使用权转（受）让合同》； 二、限被告湖南金马投资股份有限公司于本判决生效后立即支付赔偿原告钟广钊合同履行后可得利益损失150571.6元； 三、限被告湖南金马投资股份有限公司于本判决生效后立即返还多收取的原告钟广钊土地转让价款16788元； 四、驳回原告钟广钊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4664元，由被告湖南金马投资股份有限公司负担3480元，原告钟广钊负担1184元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 贺 维
审 判 员 万新华
人民陪审员 宋代群
二〇一九年六月二十三日 代理
书记员 曾小芳 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 附本院执行标的款账号： 户名：沅陵县人民法院执行款专户； 开户银行：华融湘江银行沅陵支行； 账号：70070311000000973。 来源：百度搜索“”