河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初4400号
原告：张某某。
委托代理人：冉某某，某某律师事务所律师。
被告：刘某某。
委托代理人：史某某，某某事务所律师。 原告张某某与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告张某某、委托代理人冉某某，被告刘某某及其委托代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除《房屋买卖（置换）合同》；2.责令被告支付原告违约金17.75万元；3.责令被告返还原告定金5万元；4、诉讼费等主张权利的费用由被告承担。事实及理由2017年7月10日，原告和被告、石家庄市永佳房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）签订了《房屋买卖（置换）合同》（编号：1701920)，合同约定原告购买被告位于某某区某某街500号某某佳苑3-1-201号房屋，房屋价款355万元，合同签订当天原告向被告支付定金5万元，同年9月27日三方签订了《第1701920号合同补充协议》，签订补充协议后银行在审批贷款过程中，原告得知被告在同年11月份已经将房屋过户给了第三方。因此，三方签订的《房屋买卖（置换）合同》已无法实现原告目的，被告违反约定在与原告的交易期间将房屋过户给第三方，给原告造成严重损失，为了维护原告的合法权利，特此起诉，请求人民法院查明事实，判如所请。 当庭对起诉状作出补充，原合同第8条约定2017年7月31日之前如乙方的贷款审批未通过，此合同解除，双方互不追究违约责任。合同签订后未在甲乙约定期限内审批通过银行贷款，因此该协议已经解除。原告请求被告依照约定返还5万元定金遭到拒绝，被告要求原告继续购买房屋并没有达成最终意见，因此被告应按照原合同承担违约责任。 被告刘某某辩称，一、原、被告及中介三方签订的《房屋买卖（置换）合同》已经解除，无需再次解除。根据《房屋买卖（置换）合同》第四条可知，原、被告之间无法单独直接联系，双方的信息必须通过中介即某某经纪公司传递给对方。2017年10月21日，原告通知中介，让中介通知被告不再购买涉案房屋。2017年10月23日，中介将这一事实通知给被告，并且明确表示：原告一再强调同意在双方对违约赔偿数额没有谈妥之前，同意被告先行出售房产，并让中介将房本返还给被告。由于原告根本违约，合同目的已无法实现，被告在收到这一通知后，当场明确表示同意另行出售房产。虽然双方没有签订书面的解除协议，但是对于合同不再继续履行，双方已经达成合意，所以《房屋买卖（置换）合同》在2017年10月23日已经解除，无需再次解除。
二、原告违约，无权要求被告支付违约金和返还定金。根据《房屋买卖（置换）合同》第三条约定原告应当在2017年7月10日签订合同之日起20日内即7月30日前将首付款180万交给中介，原告自始至终没有支付首付款，原告首先构成违约。虽然目前被告已经另行出售房屋，但事出有因，是由于原告在2017年10月21日明确提出不再购买涉案房屋，并且是在原告主动提出要求被告另行出售的情况下才将涉案房屋出售的，所以被告并未构成违约，原告无权向被告主张违约金。根据我国《合同法》第115条之规定，由于原告违约，虽然其曾向被告支付定金，但是无权要求被告返还。 案件查明事实 原告举证情况：提交《房屋买卖（置换）合同》证明合同签订情况；提交定金收条证明已按合同约定向被告支付定金；提交收款收据证明原告支付贷款费用3.2万元及中介费4万元。 被告对《房屋买卖（置换）合同》及定金收条真实性无异议；认为贷款服务费及中介费是原告与某某经纪公司之间的事情，与被告无关，对收据不发表质证意见。 被告举证情况：提交证据1《房屋买卖（置换）合同》证明双方的权利义务以及房价为355万元；提交证据2《房屋买卖（置换）合同》第1701920号合同补充协议证明《房屋买卖（置换）合同》未终止，银行贷款已审批通过，但张某某及其配偶任某某拒绝办理贷款手续，原告方构成违约；提交证据3某某经纪公司梁某某与张某某的微信聊天记录，该证据系某某经纪公司向其提供，证明因张某某、任某某、刘某某没有直接联系方式，涉及合同沟通等事项均通过中介方联系，同时证明2017年8月15日银行贷款审批通过，原告时刻关注楼市价格变化；提交证据四某某经纪公司梁某某与任某某的微信聊天记录，证明原告明知自己违约，原告需赔偿被告的损失；提交证据五某某经纪公司王某与任某某的微信聊天记录，证明原告未按约定支付首付款，在银行即将放贷时仍不支付首付款，原告构成违约，原告先明确表示不买房子，并委托某某经纪公司将该事实告知被告，系原告违约导致合同解除；提交证据六某某经纪公司王某、梁某某与刘某某、闫某某的谈话录音，证明张某某、任某某委托某某经纪公司通知刘某某不再履行合同，主动提出让被告另行出售涉案房屋，将房本返还被告同时证明系市场价值下跌导致原告拒绝继续履行合同，原告行为构成违约。 原告质证情况：对证据1真实性认可，对证明目的不认可，原告不存在违约行为；对证据2中的张某某签字真实性认可，但协议没有加盖某某经纪公司的印章，该协议不具备效力，对证明观点不认可，原合同已于2017年7月31日解除，该补充协议不能恢复原合同的效力；对证据3真实性无异议，可以证明2017年7月31日前贷款未审批通过，同时证明张某某是关心房屋限购而关注楼市政策新闻链接；对证据4真实性无异议，但不能证明原告认可其违约，在原合同解除后的协商不构成原合同的延续；对证据5真实性认可，原告所说的不买是放弃此次购房机会，而不是对原合同的追认,对其证明观点不认可；对证据6真实性无异议，因被告只在房屋另行出售情况下才同意返还定金，故提出让刘某某转卖他人再返还我方定金,对其证明观点不认可。 本院
经审理认定事实如下： 一、2017年7月10日，售房方刘某某（甲方）、购房方张某某、中介方某某经纪公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定第一条1.甲方自愿将坐落于新华区泰华街500号某某佳苑3-1-201的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；2.该房屋所有权人刘某某，产权证号新字330051026号，建筑面积：138.08平方米。第二条成交价格355万元。第三条1.（1）乙方应于2017年7月10日向甲方交付购房定金5万元，购房定金在办理过户手续完毕自动转为房款,同时甲方交给丙方售房保证金1万元，售房保证金在甲方将该房产中的水电暖等费用结清，户口迁出、房产钥匙交给乙方后全部退还给甲方。（3）乙方需办理贷款的，应于签订合同之日起三日内将所需全部贷款审批资料交给丙方，除定金外的首付款180万元应于本合同签订之日起20日内交于丙方，并委托丙方在甲乙双方完成网签后将房管局资金监管所需的首付款部分转至房管局资金监管账户，剩余房款170万元委托丙方代为办理贷款手续，乙丙双方应另行签订《委托贷款合同》，贷款条件、最终的贷款额度及贷款年限等相关事宜以相关部门及各银行的即时政策为准。丙方代收的购房款（除去房管局资金监管外的部分）应于该房屋产权转移手续办理完毕待乙方房本办出后，由丙方交给甲方。对于乙方委托丙方存入房管局指定资金监管账户的房款或首付款，按房管局转款流程执行，丙方不负有转款义务。第六条中介服务费的支付乙方付给丙方中介服务费4万元，在签订本合同的同时交纳。第七条违约责任2.若乙方不能按期支付购房款，从约定之日起7个工作日内仍未支付，本合同自动终止，并按违约处理；若甲方不能按期腾空房屋并向乙方交付房产钥匙，每逾期一日，甲方应向乙方支付房产成交价万分之三的滞纳金；甲乙双方应当及时办理房管局网签、交易资金监管等手续，否则，不予（或拖延）办理的一方应视为对另一方的违约，应当承担违约责任；3.甲方认可乙方选择的贷款方式。付款时：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实可靠，如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失，乙方须按照丙方要求按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任及由此引起的其他责任由乙方承担；4.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价5%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还，并由违约方向丙方支付房屋成交价格2%的违约金。第八条其他约定1.甲乙双方约定2017年7月31日之前如乙方的贷款审批未通过，此合同解除，双方互不追究违约责任。原告已按合同约定给付被告定金5万元，给付某某经纪公司中介服务费4万元及贷款服务费3.5万元。 二、2017年9月21日，甲方刘某某、乙方张某某、丙方中介方某某经纪公司签订的《房屋买卖（置换）合同》第1701920号合同补充协议，就原合同中贷款及过户等事宜达成协议：1.乙方保证于2017.9.21日之前将所需全部贷款审批资料交给丙方。2.丙方保证于2017.9.25日之前安排甲乙双方办理银行面签事宜。3.甲乙丙三方约定于2017.10.31日之前办理完该房屋过户及出新房本事宜。4.在银行贷款审批通过后，如以上条款未能按期办理完毕，由违约责任方承担违约责任；如因银行或房管局方面导致以上条款未能按期办理完毕，甲乙丙三方同意另行协商。本协议是作为原合同的补充协议，与原合同具有同等的法律效力，如有与原合同有不同的条款以本协议为准，未尽事宜以原合同为准。甲方刘某某、乙方张某某及丙方某某经纪公司工作人员王某在补充协议上签名并捺印，协议上未加盖某某经纪公司印章。 三、被告申请证人出庭情况：1.王某出庭证明之前在某某经纪公司工作，现在在家休息，争议房屋的买卖是经过证人联系并签订，后期出现纠纷也是由证人调解；买方在光大银行贷款，因买方征信问题审批时间慢了点，原合同约定7月底贷款没有审批通过原合同解除，故三方签订补充协议认可原合同继续履行，递交贷款资料都是7月底前完成，光大银行的贷款于2017年8月15日审批通过，因光大银行不放款，后要求换贷款银行，在买方提交资料后又说不换银行，房东已表示同意等，通过沟通光大银行也同意放款，但买方又说首付款不能到位不再买房，证人在反复与买方确认该信息后，通知卖方买方不买房的事实；后来约定三方见面谈，但买方未到场，只有卖方到场，卖方要求协商解除合同及违约金的事，但没有谈成。2.刘赞出庭证明证人系某某经纪公司工作人员，刘某某通过证人将其房屋卖给张某某，合同细节是王某操作，签订合同时证人在场，证人和王某都在《房屋买卖（置换）合同》上签字。3.闫某某出庭证明与刘某某是朋友，刘某某在卖房子，证人与刘某某一起到中介公司，中介公司通知刘某某买方不买房子了，告诉刘某某可以再次出售房子。刘某某认为王某和刘赞都是某某经纪公司的员工，对合同的签订及履行非常清楚，可以证明是张某某先提出不买房，且允许刘某某再卖房，是张某某和任某某违约，闫某某再次证明张某某和任某某先违约后，刘某某才出售房屋，刘某某不构成违约。张某某、任某某认为补充协议上未加盖公司印章并未生效，补充协议对各方不存在约束力，对证人证言不认可。 四、原告认为:1.《房屋买卖（置换）合同》第八条约定了2017年7月31日之前如乙方的贷款审批未通过，此合同解除;2.因未在约定期限内审批通过争议房屋的银行贷款，故《房屋买卖（置换）合同》已解除;3.因被告已将争议房屋另行出售,原告购房目的不能实现,原告请求被告返还5万元定金被拒绝，故要求被告按照约定给付违约金17.75万元(房屋成交价355万元×5%),并返还定金。被告认为已提交的某某经纪公司工作人员与原告及其家人的录音等证据可以证明系原告违约，在被告接到某某经纪公司工作人员通知尽快另行出售争议房屋后,被告才出售房屋,故被告不存在违约行为,原告的诉讼请求没有依据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于《房屋买卖（置换）合同》及《房屋买卖（置换）合同》第1701920号合同补充协议效力的认定，《房屋买卖（置换）合同》是原、被告及中介方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同合法有效，各方均应根据诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。原告以补充协议未加盖公司印章为由对其效力提出异议，已查明在《房屋买卖（置换）合同》约定的解除时间2017年7月31日之后，某某经纪公司工作人员于2017年8月15日、2017年9月19日、2017年10月21日、2017年11月9日等时间多次与原告及家人任某某沟通看房、贷款以及给付首付款等事宜，可认定因贷款未能在约定时间审批通过，故三方针对《房屋买卖（置换）合同》所涉贷款等事宜达成补充协议并继续履行，因补充协议已实际履行，且所涉内容未违反国家法律、行政性法规的强制性规定，对原告主张补充协议没有效力的观点不能支持。补充协议应系当事人协商一致后对原合同中某些事项的变更及补充，应属合法有效，各方也应根据诚实信用原则按照约定履行各自的义务。 因补充协议是对贷款办理时间等内容给予变更，而非确认终止原合同，对原告主张《房屋买卖（置换）合同》于2017年7月31日解除的观点及理由不能采纳。某某经纪公司工作人员与原告家人任某某的微信聊天记录证明经多次协商沟通后，任某某于2017年10月21日告知中介方工作人员，要求其转告卖方不再购买争议房屋的事实。某某经纪公司工作人员与被告的谈话录音证明被告于2017年10月23日收到中介方通知，即买方不再购买争议房屋，被告可赶紧卖房。被告在收到原告不再购买房屋信息后将房屋另行出售给他人无不当，原告以此情况主张被告构成违约没有依据。现有证据证实原告于2017年10月21日作出不再购买争议房屋的意思表示，2017年10月23日中介方将该信息告知被告，被告未表示异议并及时将房屋另行出售，经询问双方当事人对《房屋买卖（置换）合同》已解除的观点并无异议，仅是对解除时间存有争议，结合上述事实，应认定《房屋买卖（置换）合同》于2017年10月23日解除。 因原告现有证据不能证明被告存在何种违约行为，原告要求按照《房屋买卖（置换）合同》约定给付违约金没有依据，对原告有关违约金的主张不能支持。已查明是原告提出不再购买争议房屋，原告先行违约，而非被告不向其出卖争议房屋，故原告要求被告返还定金没有依据，对原告要求返还定金的主张不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，
判决如下： 驳回原告张某某的诉讼请求。 案件受理费4731元，减半收取计2365.5元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 牛江凌
二〇一九年六月二十三日
书记员 梁晓珂 微信公众号“”