福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民初794号
原告（反诉被告）：北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司，住所地：北京市密云县河南寨镇密顺路18号产业基地办公楼420室-121。
法定代表人：高海涛，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：班稚佳，该公司员工。
被告（反诉原告）：厦门金昇阳置业有限公司，住所地：福建省厦门市海沧区海沧街道马青路1268号行政办公楼305单元。
法定代表人：陈怡如，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张双志、池花兰，福建英合律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司（以下简称耀莱腾龙公司）与被告（反诉原告）厦门金昇阳置业有限公司（以下简称金昇阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。耀莱腾龙公司的委托诉讼代理人王晋莉、班稚佳，金昇阳公司的委托诉讼代理人张双志、池花兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耀莱腾龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方 于2016年1月27日签署的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＦＪＸＭ-2016-0001）；2、判令金昇阳公司双倍返还耀莱腾龙公司履约保证金人民币（币种下同）80万元整；3、判令金昇阳公司赔偿耀莱腾龙公司遭受的经济损失即设计费用256000元；4、诉讼费由金昇阳公司承担。事实和理由：2016年1月27日，耀莱（乙方）、金昇阳公司（甲方）双方签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＦＪＸＭ-2016-0001，以下简称“租赁合同”），就耀莱腾龙公司向金昇阳公司承租位于福建省厦门市海沧区西雅图项目内房产开设“电影城”一事正式达成合意。租赁合同约定：“甲方应向乙方交付已取得一次消防验收合格证且具备如【附件二】所述的房产技术条件的完整房产，具体交付时间以甲方书面通知为准，交付时间最晚不超过2016年11月30日，如甲方超过该时间交付，乙方的装修免租期、开业日期、租赁期限也相应顺延。……，如甲方有但不限于下列情形，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接实际损失：Ａ）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业或Ｂ）在本合同签订后，由于甲方原 因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得，则乙方有权终止合同，并且乙方有权要求甲方赔偿乙方的直接经济损失。……，甲方负责完成影院的土建与建设消防工程至竣工验收（交付条件见附件四）。甲方应当负责涉案影城的一次消防工程及验收工作，并至迟于2016年11月30日前，将取得一次消防验收合格证且具备租赁合同附件二、附件四所述的房产技术条件的完整房产交付给乙方。 租赁合同签订后，耀莱腾龙公司依约向金昇阳公司支付履约保证金40万元整。在耀莱腾龙公司已按照《租赁合同》之约定支付完履约保证金并按照《租赁合同》的约定完成了相关工作的前提下，金昇阳公司在已取得《厦门市公安消防支队海沧区大队建设工程消防设计审核意见书》（海公消审字【2015】第0062号）后至今，仍未按照《租赁合同》第2.2条之约定申请并取得经营涉案电影城所需的一次消防验收合格证，致该房产目前仍不具备租赁合同约定的交付条件。因此金昇阳公司履行交付符合合同约定之房产义务已严重超期，直接导致了耀莱腾龙公司自筹备进场之始连续或累计两个月不能正常开业或者对外营业，并致耀莱腾龙公司在着手准备进场工作过程中产生了相应费用支出及经济损失。 另耀莱腾龙公司为及时开展影城装修工作，于2015年12月15日分别与北京思远世纪室内设计顾问有限公司、中外建工程设计与顾问有限公司签订了《耀莱成龙国际影城（厦门西雅图项目）室内设计咨询合同》，并在两单位已履行完毕合同义务的前提下按约向两单位全款支付设计咨询费共计256000元。且耀莱腾龙公司在上述两单位已交付影城设计成果、金昇阳公司已先期违约的前提下，为推进影城装修工程进度，根据上述施工设计成果对影城开展二次装修，并于2018年2月6日取得涉案影城的《建设工程消防设计审核意见书》（厦公消审字【2018】第0051号），故耀莱腾龙公司有权根据《租赁合同》之第9.5条的约定，要求金昇阳公司赔偿耀莱腾龙公司遭受的上述直接经济损失即设计费256000元。 基于金昇阳公司上述违约事实，耀莱腾龙公司自2017年6月26日起向金昇阳公司发送联系函至2018年7月20日通过顺丰邮寄发出解约函期间，在金昇阳公司已违反其《租赁合同》约定义务的前提下，与金昇阳公司多次沟通、敦促其尽快及时补救耀莱腾龙公司经现场勘查发现的工程质量问题并尽快申请一次消防验收合格证，交付符合租赁合同约定条件之房产事宜，但截至耀莱腾龙公司2018年7月20日邮寄发出的解约函规定的期限届满之日，金昇阳公司既未向耀莱腾龙公司交付取得一次消防验收合格证及符合合同约定交付条件的房产，也未按照解约函之规定内容履行返还履约保证金及赔偿耀莱腾龙公司经济损失的相应义务。故根据耀莱腾龙公司于2018年7月20日邮寄发出的解约函之规定，原金昇阳公司双方间租赁合同已解除；金昇阳公司应双倍返还耀莱腾龙公司履约保证金80万元，并赔偿耀莱腾龙公司为开设影城所支出的设计费用等实际经济损失。 金昇阳公司辩称，一、耀莱腾龙公司与金昇阳公司于2016年1月27日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（以下简称“合同”），金昇阳公司于2018年7月22日收到耀莱腾龙公司单方发出的《法务函-解约通知》，基于耀莱腾龙公司单方违约要求解除，合同实际已无法履行，因此同意解除，双方合同于2018年7月22日解除。但耀莱腾龙公司提前解除合同没有合同约定，亦不符合法定情形，属于违法解除。（一）耀莱腾龙公司提出解除合同的理由是金昇阳公司没有及时办理一次消防验收、交付符合合同约定条件的租赁房产，依据系耀莱腾龙公司与金昇阳公司于2016年1月27日签订的《耀莱成龙国际影院租赁合同》2.2条、6.4条和9.5条的约定。但耀莱腾龙公司的解约理由与合同约定的不符，没有合同依据，其发出解除合同函系违法解除。1、根据合同2.2条约定，虽有体现金昇阳公司有取得一次消防验收合格的合同义务，但金昇阳公司与耀莱腾龙公司已沟通并达成合意，即在二次装修完工后一并办理一次消防验收及二次（装修）消防验收，且耀莱腾龙公司已于2018年2月6日取得二装消防设计审核意见书，随后金昇阳公司按耀莱腾龙公司报审通过后的装修图纸进行主体施工，金昇阳公司也于2018年5月31日《关于西雅图项目影院交付时间的说明函》中详细说明耀莱腾龙公司与金昇阳公司达成合意，金昇阳公司按耀莱腾龙公司二次消防报审通过后的装修图纸进行主体施工之事实，耀莱腾龙公司也未对此提出异议。因此，双方已以实际工作推进成果确认影院房产一次消防、二次消防合并办理。另外，双方在2017年和2018年6月的函件中，耀莱腾龙公司均未提及一次消防验收事宜，特别是在2018年6月14日的现场问题沟通函中并未提及一次消防未验收的情形，实际默认一次消防及二次消防一并办理的事实。2、根据合同9.5条约定，金昇阳公司即使存在违反合同约定的情形，耀莱腾龙公司要求解除合同的前提条件系需通知补救期并在补救期内未完成或履行，造成不能正常营业。耀莱腾龙公司就金昇阳公司未办理一次消防验收事宜，根本未通知金昇阳公司，更不用说因此造成无法正常营业！耀莱腾龙公司依据9.5条行使解除权理由不能成立。3、合同2.2条体现，交付房屋时间最迟至2016年12月30日，但是对于超时交付房屋的，解决方案系顺延装修免租期等，并不属于耀莱腾龙公司解除合同的理由，且耀莱腾龙公司也以事后的行为认可交付时间顺延之事实。事实上，2017年2月21日，金昇阳公司向耀莱腾龙公司发送关于延期交付房屋的函件。2017年5月24日，耀莱腾龙公司工程负责人等进行现场考察，就影院部分未施工事宜进行沟通。2018年6月16日，金昇阳公司在房屋工程技术条件达到合同约定的交付条件后，向耀莱腾龙公司发出房产交付通知书，耀莱腾龙公司于2018年6月19日签收，依照合同约定，案涉房屋视为于2018年6月27日交付。实际上，案涉房屋除了双方沟通的一次消防验收和二次消防验收合并事项外，均已符合合同附件二的交付条件。即使不考虑案涉房产是否符合交付条件，根据2.2条及9.5条约定，耀莱腾龙公司以不符合交付条件为由解约，理由不能成立。（二）、耀莱腾龙公司提前解除合同既没有合同约定，也不符合法定情形，属于违法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，耀莱腾龙公司以金昇阳公司未按时交房及办理一次消防验收为由解除合同不符合合同解除的法定情形，理由如下：1、耀莱腾龙公司解除合同的理由不属于不可抗力致使合同目的无法实现，亦不属于金昇阳公司明确表示不履行的情形。耀莱腾龙公司主张金昇阳公司延期交房要求解除合同，但根据第（一）点的陈述，2017年2月21日，金昇阳公司向耀莱腾龙公司发送关于延期交付房屋的函件，耀莱腾龙公司自始至终未有任何异议。耀莱腾龙公司根本未就延期交房事宜“催告”金昇阳公司，且金昇阳公司于2018年6月16日已向耀莱腾龙公司发出房屋交付通知书，案涉房屋完全符合交付条件。且2018年6月14日，耀莱腾龙公司现场勘查后，提出的整改问题，金昇阳公司已全部完成整改，根本不存在无法实现合同目的的情形。2、至于耀莱腾龙公司提到金昇阳公司未办理一次消防验收的情况，更不符合法定解除情形！金昇阳公司在第（一）点已陈述，关于一次消防验收事宜已与耀莱腾龙公司沟通，耀莱腾龙公司同意一次消防验收和二次消防验收一并办理。即使不考虑双方是否达成合意或耀莱腾龙公司已默认的情形，金昇阳公司未办理一次消防验收，只是履行合同过程中的瑕疵问题，不影响合同的继续履行，更不会致使合同目的无法实现。
二、耀莱腾龙公司要求金昇阳公司双倍返还履约保证金没有合同及法律依据，应予以驳回。1、根据合同2.3条约定，根本未涉及双倍返还履约保证金之情形。同时，合同9.5条虽然约定耀莱腾龙公司享有单方解除权，且不考虑违约方在谁，该条款亦根本未涉及履约保证金双倍返还之约定。耀莱腾龙公司要求金昇阳公司双倍返还履约保证金没有合同依据。2、事实上，履约保证金和定金性质系不同的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，案涉40万元履约保证金不具有定金的性质，即使不考虑违约方在谁的情况下，耀莱腾龙公司无权要求金昇阳公司双倍返还履行保证金。3、实际上因耀莱腾龙公司系单方违约解除合同，金昇阳公司依照双方合同相关条款约定，有权没收履约保证金，对此金昇阳公司已提起相应的反诉请求。
三、耀莱腾龙公司要求金昇阳公司赔偿经济损失没有任何依据，应予以驳回。1、根据前述，耀莱腾龙公司以金昇阳公司未按时交付房产及办理一次消防验收为由解除合同，没有任何合同及法律依据，属于单方、提前、擅自解除合同，其要求金昇阳公司赔偿经济损失没有任何依据！2、即使不考虑耀莱腾龙公司是否违约的情形，耀莱腾龙公司仅提供了签订的合同及PPT截图来主张设计费用，但该费用是否实际产生以及履行情况，其未提供证据予以证明。 金昇阳公司向本院提出反诉请求;一、判令耀莱腾龙公司缴纳的履约保证金40万元予以没收归金昇阳公司所有；
二、判令耀莱腾龙公司向金昇阳公司支付违约金300万元（按未履约年限租金总额的20%计，暂计）；
三、判令耀莱腾龙公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2016年1月27日，耀莱腾龙公司与金昇阳公司就厦门市海沧区钟林里320号厦门海沧生态住宅花园项目内房产签订《耀莱成龙国际影院租赁合同》（以下简称租赁合同），金昇阳公司是租赁合同的甲方即出租方，耀莱腾龙公司是租赁合同的乙方即承租方。合同签订后，由于受金砖会议、台风等影响，原约定交付时间延迟，金昇阳公司也就此向耀莱腾龙公司致函说明，耀莱腾龙公司对此未提出异议。之后，耀莱腾龙公司就租赁房产陆续取得各项竣工验收资料，2017年，金昇阳公司与耀莱腾龙公司就影院土建施工界面、二次装修消防设计报审等事宜进行沟通，并就影院消防验收（主体消防验收）形成一致意见，同意在二次装修消防验收时一并办理。2018年2月，耀莱腾龙公司办理了二次装修消防设计报审，2018年3月开始，金昇阳公司根据耀莱腾龙公司报审的二次装修设计图纸，对土建部分进行施工整改。 2018年6月1日，金昇阳公司向耀莱腾龙公司发出“关于西雅图项目影院交付时间的说明函”，2018年6月12日，耀莱腾龙公司派人至现场查勘，2018年6月16日，金昇阳公司向耀莱腾龙公司发出了“影院交付通知函”，2018年6月21日，金昇阳公司收到耀莱腾龙公司发来的“关于西雅图项目影院现场问题的回复函”，提出现场存在的相关问题，但是耀莱腾龙公司提出的事宜，部分不属于金昇阳公司的施工内容，部分事宜实际均不影响耀莱腾龙公司进场装修。但是为了双方合同的履行，针对耀莱腾龙公司提出的部分内容，金昇阳公司还是及时予以处理，并于2018年6月26日向耀莱腾龙公司发出了“关于西雅图项目影院现场问题的回复函”。 2018年7月8日，耀莱腾龙公司发来《法务函—解约函》，以2018年4月23日发来解约函为由，提出解约，并称合同已于2018年5月5日解除。金昇阳公司从未在2018年4月23日收到耀莱腾龙公司解约函，且在2018年6月双方还就现场事宜沟通并有相应文件往来，合同并不存在解除之情形。为此金昇阳公司于2018年7月11日就此复函，并要求耀莱腾龙公司依照合同约定办理交房手续，否则视为单方解除合同。2018年7月22日，耀莱腾龙公司发来《法务函—解约函》，以房产不符合合同约定交付条件及迟延交付为由，要求解约。 基于耀莱腾龙公司实际上以自己的行为表示不履行合同，金昇阳公司复函同意解除合同，并要求耀莱腾龙公司依照合同约定承担违约责任，对耀莱腾龙公司予以没收履约保证金，并要求依照合同约定支付相应的赔偿款。 耀莱腾龙公司辩称，一、金昇阳公司至今未能交付符合租赁合同约定的房产，违约责任应由金昇阳公司而非耀莱腾龙公司承担。金昇阳公司在耀莱腾龙公司催告后的合理期限后继续迟延交付租赁合同约定的房产，且在耀莱腾龙公司全力配合的情况下，仍无整改与交付诚意。耀莱腾龙公司有权要求解除双方合同，且要求金昇阳公司承担违约责任，而不是由金昇阳公司将耀莱腾龙公司缴纳的履约保证金收归己有。（一）金昇阳公司房产交付一再迟延，且该房产至今仍不符合租赁合同约定的交付条件。1、2016年1月27日，金昇阳公司与耀莱腾龙公司双方签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》，根据上述《租赁合同》条款及附件四中的约定，金昇阳公司应当完成涉案影城的一次消防工程及验收工作，并至迟于2016年11月30日前，将取得一次消防验收审核意见书且具备租赁合同附件二、附件四所述的房产技术条件的完整房产交付给耀莱腾龙公司。2、耀莱腾龙公司从未同意金昇阳公司可交付未取得一次消防验收合格证的房产。金昇阳公司提供的所谓耀莱腾龙公司同意一次消防和二次消防一起验收的证据并不完整，金昇阳公司仅提供对其有利的部分，系断章取义，且金昇阳公司可自行删改；故无法确定后续双方是否有意思表示的变更无法反映真实及全面情况，另依据双方之前合作惯例，双方如有意愿变更合同约定的房产交付条件，至少要以书面来往函件或另行签署补充协议的方式予以确认，金昇阳公司与耀莱腾龙公司来往函件有十余封之数，却未有任何一封在行文中提及确认变更合同约定的房产交付条件，或请求确认变更合同约定的房产交付条件之事宜，仅仅微信沟通记录无法证明耀莱腾龙公司同意变更房产交付条件。故金昇阳公司仍应按时交付取得一次消防验收证及符合租赁合同附件二、附件四约定的房产。即使金昇阳公司提供的相关证据具有一定的真实性，但仅能说明耀莱腾龙公司认可在行政审批的层面，出于节约时间及成本的目的，可以在房产达到一次消防验收标准及二次消防验收标准后，将一次、二次消防审核一起申报并以期通过验收。此仅为耀莱腾龙公司同意在行政许可层面一次消防验收与二次消防验收可以一起申报，并不意味着耀莱腾龙公司放弃租赁合同约定的交付条件，金昇阳公司在向耀莱腾龙公司交付房产时，至少应使该房产具备一经验收即可获得一次消防验收合格证明的条件，并满足租赁合同关于房产交付的其他要求。3、2017年3月6日，耀莱腾龙公司收到金昇阳公司寄发的《关于厦门西雅图项目影院房屋延迟交付的联系函》，说明影院延迟交付的情况，并预计2017年6月30日前可交付。彼时耀莱腾龙公司出于希望达成合作的角度，默认了来函中所述的预计延迟交付7个月的情况。2017年5月24日，耀莱腾龙公司技术人员到房产施工现场，与金昇阳公司就尚未完成的部分工程的施工做了深入的探讨。2017年6月26日，耀莱腾龙公司向金昇阳公司寄送《关于西雅图影院土建工程合同执行的联系函》，在函件中确定影院当时尚未完成的部分工程仍按《租赁合同》中的约定执行，即仍由金昇阳公司负责租赁合同第6.4条“甲方负责完成影院土建及建设消防工程至竣工验收（该部分费用由甲方承担），经乙方确认后向乙方交付租赁场地（交付条件见附件四）。”，并催告金昇阳公司加快施工进度，以便耀莱腾龙公司早日进场装修开业。金昇阳公司在其证据中认可收到上述函件。依据租赁合同附件四，金昇阳公司需要完成的土建工程包括：1.房屋结构完成。2.隔墙砌筑工作完成（按照乙方提供的影厅隔墙标准砌筑）。3.墙面（电影城大堂及夹层放影机房地面除外）水泥抹面完成。4.电影厅观众席地面台阶砌筑完成。5.所有观众疏散（消防）楼梯的建筑及装潢，楼梯墙面白色乳胶漆，地面水泥砂浆收光。6.配电间及强弱电井的建筑及装潢，墙面、地面均为水泥砂浆面层。7.屋面防水工程完成。8.提供数字电影卫星接收天线的混凝土基座（1.5mX1.5m）位置。依据双方签署租赁合同的日期（2016年1月27日）至该合同约定的房产最晚交付时间2016年11月30日推算，金昇阳公司最晚也应在10个月零3天内完成上述工作，耀莱腾龙公司同时在该函件中并未同意延长对方交付时间，而是要求金昇阳公司“加快进度，以便耀莱腾龙公司早日进场交接验收，尽早装修开业。”。那么从耀莱腾龙公司该联系函发送之日即2017年6月26日计算，金昇阳公司应最晚在2018年4月29日前使房屋符合交付条件并完成交付。但时至2018年6月4日，耀莱腾龙公司才收到金昇阳公司发来的《关于西雅图项目影院交付时间的说明函》，邀请耀莱腾龙公司技术人员前往项目现场进行核验。后耀莱腾龙公司于2018年6月12日派人前往项目地点。耀莱腾龙公司检验出诸多问题需要金昇阳公司整改，房产亦未达到一次消防验收条件，无法达到《租赁合同》约定的房产交付条件，可以想见，交付更是遥遥无期。此时耀莱腾龙公司依然真诚希望与金昇阳公司合作顺利，遂在现场核验后出具《关于西雅图项目影院现场问题的沟通函》，但在2018年6月14日将该函件以微信方式发给金昇阳公司后，却于2018年6月19日收到金昇阳公司发来的落款日期为2018年6月16日的《房产交付通知书》，金昇阳公司在该通知书中通知耀莱腾龙公司，房产已符合双方签订的合同约定之交付标准，要求耀莱腾龙公司依据《租赁合同》2.2条约定，在收到该通知书后的7个工作日内指派有授权的专人到房产现场与金昇阳公司办理房产交付手续。如耀莱腾龙公司在接到该通知后逾期未办理房产交付手续，则视同耀莱腾龙公司已确认房产交付，并从该书面通知交付时间起开始计算装修免租期。金昇阳公司在耀莱腾龙公司经现场核验发现诸多问题及该房产未达到一次消防验收条件，明显不符合租赁合同约定的房产交付条件的情形下，不考虑尽快整改，反而倒打一耙，要求耀莱腾龙公司办理房产交付手续。金昇阳公司交付房产一再迟延，且金昇阳公司无视耀莱腾龙公司技术人员核验结果，在明知房产尚不符合《租赁合同》约定交付条件、需要整改的情况下，抢先发来《房产交付通知书》，此举毫无履约诚意，令耀莱腾龙公司对金昇阳公司彻底失去信任，双方合作的基础不复存在。后耀莱腾龙公司虽于2018年6月28日收到金昇阳公司发来《关于西雅图项目影院现场问题的回复函》，但金昇阳公司除说明已对少许问题予以整改外，更是极尽推诿之词，无视《租赁合同》附件四对房产交付条件的约定，房产仍未达到约定的交付条件。耀莱腾龙公司看不到房产依约交付的可能性，且金昇阳公司迟迟不能依约交付房产的行为已经严重影响了耀莱腾龙公司的市场计划，并给耀莱腾龙公司造成了极大的损失。根据《租赁合同》第9.5条约定，耀莱腾龙公司依据上述条款及《合同法》第九十四条第（三）款之规定，要求解除合同，有充分且合理的法定理由。4、为免歧义，此处对消防设计审核及验收审核的概念做一说明。消防设计审核，是指消防设计图纸通过消防机关的认可，即可以按照报送的图纸进行施工，而消防验收审核是指按照消防机关认可的设计图纸施工完毕后，消防机关对现场竣工工程的审核。设计审核及验收审核又各分为两个阶段，即设计审核分为通称的一次消防设计审核及二次消防设计审核；验收审核分为通称的一次消防验收审核和二次消防验收审核。一次消防设计审核及一次消防验收审核是对整体建筑物设计和施工是否符合消防法规做的审核，应由整体建筑物业主方即金昇阳公司完成；二次消防设计审核和二次消防验收审核应由装修方即耀莱腾龙公司完成。具体到本案，金昇阳公司在与耀莱腾龙公司签订《租赁合同》前已获得厦公消审[2014]第0034号及海公消审字[2015]第0062号一次消防设计审核意见书，但双方签订《租赁合同》后，金昇阳公司并未基于耀莱腾龙公司租赁房产报送补充或变更设计审核；后金昇阳公司虽于2017年获得厦公消验字[2017]第0342号一次消防验收审核意见书，但耀莱腾龙公司承租的用于开设电影城区域并未被包含在该意见书中，截止耀莱腾龙公司解约函送达金昇阳公司之日（2018年7月22日），金昇阳公司仍未获得一次消防验收审核意见书；而耀莱腾龙公司为推进项目，在金昇阳公司已先期违约的前提下，按照耀莱腾龙公司的建议自行先期完成二次消防设计审核，并与耀莱腾龙公司介绍的消防公司联系，想尽办法获得厦公消审[2018]第0051号二次消防设计审核意见书。该审核意见书何时取得，与金昇阳公司需要完成的工作无关，也与本案无关，恰恰说明，耀莱腾龙公司为履行合同，提前做了大量准备工作，如果没有耀莱腾龙公司委托的设计单位完成二次消防设计图纸，耀莱腾龙公司也无法获得该二次消防设计审核意见书。可惜此举并没有赢来金昇阳公司对该项目足够的重视及诚意。5、至耀莱腾龙公司提出解约之日，耀莱腾龙公司承租区域仍不符合租赁合同约定的交付条件。1）耀莱腾龙公司应金昇阳公司邀请，于2018年6月12日现场检查房产，金昇阳公司在2018年6月21日发送的回函中对耀莱腾龙公司6月14日函件中提出的问题，部分答复为整改完成，包括看台、进场通道踏步、看台及剪刀墙间存在缝隙，但耀莱腾龙公司不予认可；对其余问题的答复均为推卸责任，反而证明房产未达到交付条件，具体如下：（1）土建专业：就耀莱腾龙公司提出的（3）二号影厅放映层未垫高，放映窗口位置也未抬高。金昇阳公司答复：“我司依照合同附件四相关约定和耀莱方确认的土建图纸施工，放映厅垫高不在我司施工范围内。”但依据耀莱腾龙公司提供给金昇阳公司的厦门西雅图影院深化图20160425（以下简称：深化图），二号放映厅台阶应垫高600毫米，放映窗口位置应抬高600毫米；依据租赁合同附件四，土建工程及土建工程中房屋结构工程均由金昇阳公司完成，故该工程应属金昇阳公司职责范围（耀莱腾龙公司证据第六组第2页）；就耀莱腾龙公司提出的（5）放映窗口均未设置防火卷帘，金昇阳公司答复：“我司已根据合同附件四相关约定，完成原一次消防报建范围内的防火门及防火卷帘，根据合同附件四约定，放映窗为乙方需完成项目，不在我司施工范围内。”，但依据租赁合同附件四第一条甲方需完成的项目中消防工程第2条，原一次消防施工图报建范围内的防火门及防火卷帘完成”，故放映窗防火卷帘应由金昇阳公司完成。此处“原一次消防施工图报建范围内的防火门及防火卷帘完成”，应是为使房屋满足租赁合同约定的一次消防验收条件完成防火门及防火卷帘，如理解为合同签署前的消防报建，那么此处无约定必要。（2）给排水专业：就耀莱腾龙公司提出的（2）喷淋未完善，如首层走道、看台下库房和通道及卫生间等。金昇阳公司答复：“我司已根据合同附件四相关约定，完成原一次消防施工消防图报建范围内的消火栓、消防喷淋主水管及消防报警系统安装。如需调整，由耀莱方根据精装消防报审图纸负责整改完成。”依据租赁合同附件四，此处给排水属于消防工程给排水，依据租赁合同附件四第一条甲方需完成的项目中消防工程第1条，“原一次消防施工图报建范围内的消火栓、消防喷淋主水管及消防报警系统安装完成”，故此处应为金昇阳公司为获得一次消防验收合格证必须完成的项目。就耀莱腾龙公司提出的（3）消防主管贯穿影厅，会导致乙方串音。金昇阳公司答复：“我司已根据合同附件四相关约定，成原一次消防施工消防图报建范围内的消防主管安装。如需调整，由耀莱方根据精装消防报审图纸负责整改完成。”依据租赁合同附件四，此处给排水属于消防工程给排水，依据租赁合同附件四第一条甲方需完成的项目中消防工程第1条，“原一次消防施工图报建范围内的消火栓、消防喷淋主水管及消防报警系统安装完成”，故此处应为金昇阳公司为获得一次消防验收合格证必须完成的项目。（3）暖通专业：就耀莱腾龙公司提出的（1）消防排烟和消防新风（补风）均存在多厅串联情况，会导致影厅串音，不符合影院要求。金昇阳公司答复：“我司已依据租赁合同附件四相关约定，完成原一次消防施工图报建范围内的消防排烟风机及风管制作安装。如需调整，由耀莱方根据精装消防报审图纸负责整改完成。”根据深化图说明第4点（耀莱腾龙公司证据第六第1页），每个影厅需独立设排烟风机（考虑防止串音），厅内排烟风口需原理每个影厅银幕后墙5米以上，并且各厅需要独立补风系统。但金昇阳公司并未根据上述要求将每个影厅独立设排烟风机，将必然影响耀莱腾龙公司二次装修。就耀莱腾龙公司提出的（2）影院大堂小卖处排油烟管未预留到位。金昇阳公司答复：“我司已按合同附件二相关约定，将排油烟管道引至影院范围内。”依据深化图（耀莱腾龙公司证据第六组第3页），小卖处排烟管道应预留至库房位置，但金昇阳公司仅引至影院范围内，与深化图严重不符，将必然影响耀莱腾龙公司二次装修。就耀莱腾龙公司提出的（3）卫生间未设置排风。金昇阳公司答复：“根据合同附件四相关约定，卫生间排风系统的安装为乙方需完成的项目。”但依据深化图说明第7点（耀莱腾龙公司证据第六组第1页），金昇阳公司需将卫生间预留排风井或接驳附近排风管道。但金昇阳公司并未根据上述要求进行设置，将必然影响耀莱腾龙公司二次装修。就耀莱腾龙公司提出的（4）风管与影厅墙体接触面未采取措施、没有紧密结合。金昇阳公司答复：“我司将在耀莱装修方进场后尽快整改到位，不影响影院交付进场装修。”但如金昇阳公司不及时整改，且与本条其他问题相结合，必然影响耀莱腾龙公司二次装修。就耀莱腾龙公司提出的（5）部分风管未贴梁安装，影响影厅吊顶及装饰。金昇阳公司答复：“我司已根据合同附件四相关约定，完成原一次消防施工图报建范围内的消防排烟风机及风管制作安装。如需调整，由耀莱方根据精装消防报审图纸负责整改完成。”。耀莱腾龙公司在深化图上标注了影厅吊顶的高度，但金昇阳公司并未将风管安装至吊顶以上范围，未贴梁安装（耀莱腾龙公司证据第六组第4、5、6页），金昇阳公司如不整改，该问题将必然影响耀莱腾龙公司二次装修。就耀莱腾龙公司提出的（6）厅口风口要保证距银幕五米以上，即距内墙边6米以上。金昇阳公司答复：“我司已根据合同附件四相关约定，完成原一次消防施工图报建范围内的消防排烟风机及风管制作安装。如需调整，由耀莱方根据精装消防报审图纸负责整改完成。”但依据深化图说明第4点，每个影厅需独立设排烟风机（考虑防止串音），厅内排烟风口需原理每个影厅银幕后墙5米以上，并且各厅需要独立补风系统。但金昇阳公司并未根据上述要求设置排风烟口，将必然影响耀莱腾龙公司二次装修。（二）、耀莱腾龙公司已依据租赁合同约定完成房产交付前其应承担的所有工作，租赁合同解除系因金昇阳公司违约造成，耀莱腾龙公司不应承担任何责任，故不应将耀莱腾龙公司缴纳的履约保证金判归金昇阳公司所有。
二、金昇阳公司声称房产受金砖会议、台风等的影响导致交付时间延迟，无法构成金昇阳公司迟延总计近二十个月之久的充分理由。根据对《租赁合同》签订后，房产所在地—厦门市历史天气的查询可知，自合同签订日至合同约定的房产交付日止，厦门市有降水日154天，其中大雨日11天，暴雨日7天。根据本地的实际情况，参照相关的规章和国家气象局《突发气象灾害预警信号发布试行办法》及附件《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定“6级以上大风和在24小时内降雨量达到50毫米以上的属于灾害性天气”，则应将灾害性天气日予以扣除，故耀莱腾龙公司最迟应于2016年12月18日交付符合合同约定条件的房产。厦门作为沿海城市一向多雨，耀莱腾龙公司在与金昇阳公司签订合同时必然已将该天气特点考虑在内后才明确约定了房产交付时间，故大雨以下降水日不足以算作影响金昇阳公司施工进度的因素。而自合同约定交付日次日（2016年7月1日）至金昇阳公司承诺的预计交付日（2017年6月30日），此期间降水日73天，其中大雨日5天，暴雨日2天；自预计交付日次日（2017年7月1日）至耀莱腾龙公司解约函送达之日（2018年7月22日），此期间降水日106天，其中大雨日5天，暴雨日2天。2017年9月3日至5日为金砖会议会期，暂且将施工受影响期间计为30日。即使上述所有原因竞合，也不构成金昇阳公司迟延近二十个月之久的充分理由。故其严重迟延交付合同约定房产的行为系自身原因导致，已属根本性违约。
三、金昇阳公司要求耀莱腾龙公司向金昇阳公司支付违约金300万元无事实及法律依据，不应获得支持。1、依据本答辩意见第一条及第二条，租赁合同之解除系因金昇阳公司违约造成，金昇阳公司应承担违约责任且自行承担损失。2、合同11.6条的约定，系关于房屋租赁期内的约定，依据合同2.1条，本合同所约定的租赁期限为15年，自装修免租期届满的次日起开始计算；甲方（金昇阳公司）自本合同项下房产正式交付之日起，给予乙方6个月的装修免租期；依据合同3.3条，计租年度自装修免租期的次日起开始计算，每12个月为一个计租年度。而双方的租赁期限并未开始，首先金昇阳公司并未使房屋符合交付条件，耀莱腾龙公司无法接受交付；其次，即使按照金昇阳公司不顾实际情况擅自发送房产交付通知书且送达耀莱腾龙公司之日（2018年6月19日）起算，租赁期限最早也应在2018年12月19日才开始计算；金昇阳公司无权依据第11.6条，要求耀莱腾龙公司支付违约金及没收耀莱腾龙公司租赁保证金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证，本院
经审理认定事实如下： 2016年1月27日，耀莱腾龙公司（乙方）与金昇阳公司（甲方）就耀莱腾龙公司租赁金昇阳公司位于福建省厦门市海沧区西雅图项目内房产开设“耀莱成龙国际影城”事宜达成一致意见，并签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＦＪＸＭ-2016-0001）。租赁合同第2.2条约定：“甲方应向乙方交付已取得一次消防验收合格证且具备如【附件二】所述的房产技术条件的完整房产，具体交付时间以甲方书面通知为准，交付时间最晚不超过2016年11月30日，如甲方超过该时间交付，乙方的装修免租期、开业日期、租赁期限也相应顺延。”《租赁合同》第2.3条约定：“乙方将在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币40万元（大写：人民币肆拾万元整）。在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此履约保证金无息退还乙方。”《租赁合同》第6.4条约定：“甲方负责完成影院的土建与建设消防工程至竣工验收（交付条件见附件四）。”；附件四中约定的“一、甲方需要完成的项目”中“消防工程”中第5项约定：甲方需完成原报建施工图电影城所在建筑物的整体消防验收。根据上述《租赁合同》条款及附件四中的约定，被告应当负责涉案影城的一次消防工程及验收工作，并至迟于2016年11月30日前，将取得一次消防验收合格证且具备租赁合同附件二、附件四所述的房产技术条件的完整房产交付给乙方。《租赁合同》第9.5条约定：“如甲方有但不限于下列情形，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接实际损失：Ａ）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业或Ｂ）在本合同签订后，由于甲方原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得，则乙方有权终止合同，并且乙方有权要求甲方赔偿乙方的直接经济损失。” 《租赁合同》签订后，耀莱腾龙公司于2016年2月18日向金昇阳公司支付履约保证金400000元。 2017年5月11日，厦门市公安消防支队出具厦公消验字【2017】第0342号建设工程消防验收意见书，对金昇阳公司申报的厦门海沧生态花园建设工程中的地下室、2层商业裙房（不包括电影院、大润发卖场）、幼儿园和1-10#高层住宅楼工程综合评定消防验收合格。 厦门海沧生态花园裙楼电影院（即讼争项目）修改工程于2018年3月27日开工，于2018年6月15日竣工验收。 2018年7月6日，耀莱腾龙公司向金昇阳公司发出《法务函-解约通知》，金昇阳公司于2018年7月11日予以复函。耀莱腾龙公司又于2018年7月20日向金昇阳公司发出《法务函-解约函》，主张因金昇阳公司房产在质量上仍存在很大问题，且至今未收到金昇阳公司根据租赁合同约定应当提供的消防验收合格证明，故未达到合同约定的房产交付条件，再次函告解除双方间的租赁合同。金昇阳公司于2018年7月25日发出《关于耀莱影院解约函的复函》，主张因耀莱公司未按时派人办理交接且单方无正当理由提出解约，因此双方租赁合同关系解除。
本院认为，耀莱腾龙公司与金昇阳公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反相关法律规定，依法认定为有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。 关于合同解除问题，因双方当事人均同意解除合同，故对耀莱腾龙公司解除合同的诉讼请求本院予以支持。 本案争议在于合同解除是否因一方违约行为所致以及违约责任如何承担问题。耀莱腾龙公司主张系因金昇阳公司未能依照合同约定的交付条件交付房产构成违约，根据合同约定，金昇阳公司应向耀莱腾龙公司交付已取得一次消防验收合格证且具备如【附件二】所述的房产技术条件的完整房产，具体交付时间以金昇阳公司书面通知为准，交付时间最晚不超过2016年11月30日。合同附件四亦明确约定金昇阳公司需完成原报建施工图电影城所在建筑物的整体消防验收。虽双方在合同约定的交付日期后仍然就讼争影城的整改及交付进行多次协商，但在耀莱腾龙公司发出解除合同通知后直至诉讼，金昇阳公司至今仍未能取得讼争影城的一次消防验收合格证。金昇阳公司辩称双方已达成将一次消防验收和二次消防验收一并办理的合意，但耀莱腾龙公司不予认可，且该关键事实并未能在双方往来函件中或专门形成书面意见予以确认，金昇阳公司所提供的微信聊天记录并不能证明其主张，且体现直至此时讼争影城土建工程尚未完成，并不具备申报消防验收条件。同时，一次消防验收和二次消防验收系属不同阶段的消防验收，只有取得一次消防验收合格证后，二次消防验收方能报审，金昇阳公司主张两次消防验收可以合并办理的主张亦缺乏依据，本院不予采信。故金昇阳公司至今未能取得讼争影城一次消防验收合格证的行为已违反合同约定，根据《租赁合同》关于“由于甲方原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得，则乙方有权终止合同，并且乙方有权要求甲方赔偿乙方的直接经济损失。”的约定，耀莱腾龙公司关于解除合同并要求金昇阳公司赔偿相关经济损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。基于如上分析，金昇阳公司关于耀莱腾龙公司单方违法解除合同应当承担相应违约责任的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。 关于金昇阳公司应赔偿耀莱腾龙公司损失如何认定问题。耀莱腾龙公司主张金昇阳公司应双倍返还履约保证金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，约定定金性质应当是明确的，本案耀莱腾龙公司所支付400000元款限性质约定为履约保证金，而非定金，且《租赁合同》对于乙方有权提前终止的违约责任明确约定为赔偿耀莱腾龙公司的直接经济损失，故耀莱腾龙公司该主张于法无据，本院不予采信，金昇阳公司应承担返还400000元履约保证金之法律责任。关于耀莱腾龙公司直接经济损失问题，因耀莱腾龙公司已提交证据证明其为履行合同而委托相关单位进行设计且已交付设计成果之事实，耀莱腾龙公司亦依据该设计成果申请建设工程消防设计审核合格，虽其尚未支付相关设计费用，但该费用依据耀莱腾龙公司与设计单位签订的合同约定系必要支出，从避免讼累的角度，耀莱腾龙公司关于256000元设计费用系其遭受的经济损失的主张，本院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，
判决如下： 解除北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司与厦门 金昇阳置业有限公司于2016年7月1日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCFJXM-2016-0001）； 二、厦门金昇阳置业有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司履约保证金400000元； 三、厦门金昇阳置业有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司经济损失256000元； 四、驳回原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告厦门金昇阳置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费311080元，由原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司负担2310元，由被告厦门金昇阳置业有限公司负担308770元；反诉案件受理费34000元，由反诉原告厦门金昇阳置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 （刘文珍）
审 判 员 （李向阳）
审 判 员 （陈 璟）
二〇一九年六月二十三日 代
书记员（ 肖子 发） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：搜索“”来源：