宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初3975号
原告（反诉被告）：姚振川，男，1987年12月31日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：孙攀，宁夏言成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王蓉，女，1982年9月1日出生，汉族，现租住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告姚振川与被告王蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，原告申请保全被告在银川市兴庆区人民法院的房屋拍卖价款，本院裁定予以准许，依法冻结了被告王蓉在银川市兴庆区人民法院的房屋拍卖价款35400元。被告王蓉提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，并将本案转为适用普通程序公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）姚振川的委托代理人孙攀、被告（反诉原告）王蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告搬家费损失2000元、物业费及电梯费损失400元、租房中介费损失3500元，合计5900元；2、请求依法判令被告返还房屋租金10500元、押金3500元，合计14000元；3、请求依法判令被告赔偿原告精神抚慰金5000元；4、本案诉讼费用、保全费用、担保费用由被告承担。 原告增加诉讼请求为：请求依法判令被告支付合同约定的赔偿金10500元。 事实和理由：2018年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将某室出租给原告，房屋面积102平方米；租期为2018年12月1日-2019年11月30日，双方约定半年租金为21000元，缴纳方式为半年交付，后半年房租于2019年4月30日前支付。原告已经履行了交付半年的房租义务。2019年2月28日，兴庆区法院通知原告该房屋已被司法拍卖。原告认为，原告签订合同时并不知道房屋被查封的事实，被告故意隐瞒以上事实存在欺诈，损害了原告合法权益。故诉至法院，望判如所请。 被告王蓉辩称，原告的诉请无合同和事实依据，依法应予驳回。首先，虽然被告在合同租赁期间因涉诉导致原告承租的房屋被拍卖，但是基于法律规定的“买卖不破租赁”的原则，被告从未向原告提出解除协议，也从未要求原告提前搬离房屋，且被告积极与购房人进行了沟通并取得购房人的同意让原告继续居住。而原告在被告不知情的情况下自行搬离了房屋，故原告在被告未解除协议、未要求其提前搬离房屋，且购房人也未要求其提前搬离房屋的情况下自行搬离，依合同不得要求返还已付租金。同时，由于被告没有提前解除合同（没有中途终止合同），故原告不得依据合同第十条要求被告双倍赔偿剩余租金。退一步而言，原告系2019年3月底搬离，至此其已实际居住了4个月，其至少应当承担4个月的租金，而其要求返还半年租金10500元，意味着其要求“白住”4个月，其诉请没有合同和法律依据。其次，根据双方签订的合同第8条，原告在退房时，只有在房屋设备用具物品等没有损坏的情况下，被告才有义务退还押金，但是原告在承租被告房屋期间，违反合同约定，擅自改变房屋厨卫的原有装修并导致损坏，损坏了被告提供的家具设施，且擅自搬离房屋，未与被告进行任何交接，其无权要求被告退还押金；再次，针对原告提出的其他诉请，其一，就搬家费而言，该费用不是因为原告擅自提前搬离房屋而产生的，即使合同到期原告再搬离，一样会产生搬家费，原告主张该费用于法无据；其二，正如上文所言，原告实际居住了四个月，且系擅自提前搬离房屋，其理应承担相应的物业费和电梯费等费用，至于委托房屋中介，是原告自行实施的行为，相关中介费用与本案争议无关，其无权要求被告赔偿物业费、电梯费、中介服务费等费用；其三，本案作为合同纠纷，原告诉请精神抚慰金于法无据。综上，原告诉请均不成立，应予驳回。 反诉原告王蓉提出如下诉讼请求：1、请依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金8400元；2、本案反诉受理费用由反诉被告承担。 事实和理由：姚振川诉王蓉房屋租赁合同纠纷一案贵院已受理，本案案涉《房屋租赁合同》第六条约定，未经反诉原告同意，反诉被告擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的，应按合同总租金的20%向反诉原告支付违约金。反诉被告在承租期间，未经反诉原告同意，违反合同约定，擅自改变房屋厨卫的原有装修并导致损坏，损坏了反诉原告提供的家具设施，因其擅自搬离房屋，未与反诉原告进行任何交接直至反诉被告提起诉讼，反诉原告方被迫进入房屋查看，才发现上述反诉被告的违约行为。故反诉原告提起本反诉，望贵院支持。 反诉被告姚振川辩称，反诉原告主张8400元违约金没有事实及法律依据。反诉原告并未擅自拆改变动涉案房屋结构，涉案房屋屋内厨具发生无法使用的情况，入住时姚振川就已经告知王蓉，王蓉也同意对厨具进行维修，且已将更换的厨具购买放置在房屋内，上述事实有姚振川与王蓉之间的微信沟通记录可以证实；涉案房屋在租赁前已经被设置抵押，后经抵押权人宁夏银行通过诉讼方式实现抵押权，导致涉案房屋被查封及司法拍卖，王蓉在出租时隐瞒上述事实，并将房屋封条自行撕去，从而导致姚振川不知情承租了涉案房屋，后涉案房屋经兴庆区人民法院及抵押权人宁夏银行告知姚振川上述事实并要求姚振川搬离房屋，且将房屋入户锁强制更换，导致姚振川无法居住，从而搬离了房屋，并非姚振川违反合同约定擅自搬离。租赁合同的合同目的无法实现系因反诉原告隐瞒真实情况导致反诉被告姚振川承租涉案房屋，因此，租赁合同项下违约责任应当由反诉原告王蓉承担。综上，其主张的8400元违约金没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月30日，原告（反诉被告）姚振川与被告（反诉原告）王蓉签订了《房屋租赁合同》。合同约定：王蓉将某室面积102平方米的住房出租给姚振川使用，期限为2018年12月1日至2019年11月30日；半年租金为21000元，半年支付，由姚振川2018年11月30日支付，后半年租金于2019年4月30日前支付；姚振川如有未经王蓉同意，擅自改动、变动房屋结构，或者损坏房屋，经王蓉通知在规定期限内仍未纠正并修复的等行为，王蓉有权解除合同，并要求姚振川支付房屋总租金20%的违约金；王蓉收取姚振川押金3500元，退房时交清物业、水电、采暖费用，房内物品无损坏时，王蓉退还姚振川；如王蓉中途终止合同，要赔偿姚振川余下双倍租金，姚振川中途退租的，王蓉不退还姚振川租金。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了半年租金21000元，押金3500元，电梯费123元（20.5*6），物业费677元（半年），采暖费1166元。入住后，因油烟机不能正常运转，姚振川征得王蓉的同意更换了油烟机。2019年2月26日，银川市兴庆区法院依法拍卖了该房屋，要求姚振川腾房，姚振川与王蓉进行了沟通，王蓉称任何人无权要求姚振川搬离房屋。银川市兴庆区法院多次要求姚振川搬离房屋，2019年3月31日姚振川搬离了该房屋，并告知了王蓉。姚振川要求王蓉退还租金、押金并赔偿损失，双方协商不成，故涉诉。 另查明，案涉房屋由王蓉向银行设定了抵押，后经诉讼，人民法院于2018年8月查封了该房屋。姚振川搬入该房屋时支付了搬家费2000元，支付中介费3500元。
本院认为，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”被告（反诉原告）的房屋在向原告（反诉被告）出租时，该房屋已经被人民法院查封，现因拍卖而发生所有权变动，原告（反诉被告）在无法要求房屋受让人继续履行合同的情况下，搬离房屋并解除合同符合法律规定。房屋被拍卖系被告（反诉原告）抵押房屋产生的后果，故原告（反诉被告）主张由被告（反诉原告）退还押金、剩余预交的物业费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持；采暖费已实际产生，并由原告（反诉被告）完整享受了供暖服务，故该费用不再退还；原告（反诉被告）搬家发生的费用属于实际损失，被告（反诉原告）应予赔偿；原告（反诉被告）主张的中介费并非必然产生的费用，故其要求赔偿该费用的请求，本院不予支持。因并非被告（反诉原告）的主观意愿导致合同解除，原告（反诉被告）主张双倍退还剩余房租的请求不成立，但被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）未使用房屋两个月的房租即7000元。
原告（反诉被告）主张的精神抚慰金5000元及其他损失10500元无依据，本院不予支持。反诉原告（被告）的证据不足以证明反诉被告（原告）擅自改动、变动了房屋结构，或者损坏了房屋，故其主张由反诉被告（原告）赔偿损失8400元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条之规定，
判决如下： 一、被告（反诉原告）王蓉于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）姚振川押金3500元、物业费及电梯费307.67元、房租7000元，赔偿搬家费2000元，合计12807.67元； 二、驳回原告（反诉被告）姚振川的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）王蓉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费287元，诉讼保全费374元，合计661元，由原告（反诉被告）姚振川负担376元，被告（反诉原告）王蓉负担285元；反诉费25元，由被告（反诉原告）王蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 杜成军
人民陪审员 金惠侠
人民陪审员 李仲琴
二〇一九年六月二十三日
书 记 员 刘燕丽 附：本案适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; (二)租赁房屋权属有争议的; (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。