湖南省辰溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1223民再2号
原审
原告：包昌清，男，1952年2月18日生，汉族，湖南省辰溪县人。
委托代理人：包小燕（系包昌清之女），女，1985年8月12日生，汉族，湖南省辰溪县人。
委托代理人：谢开龙，1956年8月6日生，汉族，湖南省辰溪县人。
原审
被告：湖南春晓置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段279号7层1-2号（华顺大厦）。
法定代表人：黄始斌，系该公司董事长。
委托代理人：舒小晖,湖南五溪律师事务所专职律师。 原审原告包昌清与原审被告湖南春晓置业有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，于2017年7月28日作出（2016）湘1223民初661号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年12月7日作出（2018）湘1223民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年2月25日公开开庭审理了本案。原审原告包昌清及其委托代理人包小燕、谢开龙与原审被告湖南春晓置业有限责任公司的委托代理人舒小晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告包昌清再审称，1、请求根据原审原告与原审被告签订的产权调换拆迁合同，判令原审被告在原审原告原址所建6#楼01#门面为原审原告所有；2、判令原审被告承担未能交付门面违约金5万元，以及逾期交付门面给原审原告造成的租赁经营门面房的租金损失费；3、判令由原审被告承担本案原审、执行、再审一切诉讼费用（含再审保全费）。事实与理由：2011年7月14日，原审原告包昌清（乙方）与原审被告湖南春晓置业有限责任公司（甲方）签订了一份《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》，原审原告将坐落在辰溪县辰阳镇文昌巷188号的一栋四层混转结构房屋及两间门面房，以产权调换的方式交由原审被告拆迁开发，原审原告自行选择的住房三套（已于2014年7月24日交付使用），选择商业门面E8号一间，约定于2012年7月13日前交付使用，同时约定，房屋建成后，原审被告不得将原审原告所选定的门面私下转让或出售给他人，否则原审被告将按高于市场价三倍的金额赔偿原审原告。合同签订后原审被告依约将原审原告的房屋予以拆除。但原审被告未能在合同约定的期限内将门面交付原审原告，直到2016年6月27日原审原告才知道原审被告的正式规划图与原审原告签订的E8号门面没有在规划之内，且规划图纸在2015年5月21日批准后，原审被告从未告知原审原告，同时单方面将5号楼B栋调换给原审原告，强行要原审原告接受。原审原告无奈，于2016年7月22日向辰溪县人民法院起诉主张权益。辰溪县人民法院作出（2016）湘1223民初661号民事判决，判决原审被告于判决生效之日起10日内将合同约定的E8号门面交付给原审原告包昌清；并于判决生效之日起10日内支付违约金5万元给原审原告。因原审判决没有顾及E8门面不存在这一案情，作了一个无法实现的空白判决，以致使原审判决至今无法执行交付。另外，几年来原审原告请求原审被告将位于原审原告原房屋旧址上，已经建好的文昌商贸城小区内的6#楼楼下一层01#门面交付给原审原告，一直未得结果。原审原告为了保护自身的合法权益，特再次向辰溪县法院提起再审诉讼，请求法院切实维护社会公平正义，保护被拆迁户这一弱势群体的合同权益，依法判决原审被告履行合同义务，并判令被告自违约之日起承担违约责任和赔偿原审原告因此所蒙受的全部经济损失。 原审被告湖南春晓置业有限责任公司再审辩称：1、原审原告要求原审被告将所建的商贸城6#楼下一层01#门面为其所有，该请求没有事实与法律依据，应予以驳回。因为6#楼下一层01#门面，与拆迁补偿合同约定的置换门面所处位置、建筑面积完全不一致，所使用的土地使用权为徐建宝与陈天宝所有，不是原审原告所说在其原址上所建，且徐建宝选择的门面是商贸城小区内的门面，同理原审原告亦只能选择小区内的门面；2、原审被告不存在违约交房的事实。因文昌商贸城在实际施工过程中存在延期，原审原、被告就门面交付时间口头协商，原审原告同意延期交付门面，在2015年8月31日，原审原告已从原审被告处领取4000元门面补偿款，原审被告在2016年6月27日已经向原审原告寄送了书面交房通知，主动要求履行合同义务，但原审原告以该门面不是E8门面为由拒绝收房。原审被告认为，双方拆迁合同约定的E8号门面仅是文字表述，实际上原审被告通知原审原告前来收房的门面，与拆迁补偿合同置换的门面在位置与面积是相一致的，原审被告没有违约行为，同样情况的其他拆迁户已经收房并使用，所以，原审原告要求调换6#楼1#门面并支付违约金请求应予以驳回。 原审原告向本院起诉请求为：1、依法判决被告履行《2011年7月14日文昌商贸城产权调换合同》第三条第4项应交付原审原告价值80万元的E8号门面和合同第9条第3项应交付的E7门面或赔偿损失20万元，并由原审被告支付原审原告逾期交付门面的违约金；2、本案诉讼费用由原审被告承担。经原审审理查明：2011年7月14日，原审原告包昌清（乙方）与原审被告湖南春晓置业有限责任公司（甲方）签订了一份《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》，原审原告将坐落在辰溪县辰阳镇文昌巷188号的一栋四层砖混结构房屋及两间门面房以产权调换的方式交由原审被告拆迁开发，原审原告自行选择住房三套，其中两套建筑面积不得低于80㎡，住房应位于第三层，户型为D户型左右两套，第三套住房面积应为100㎡，位于第四层，户型为D户型左，朝向为坐北朝南，约260㎡。原审原告选择的商业门面号为E8号，建筑面积不少于40㎡（该间门面面积超出部分乙方不找差价）。合同约定交房时间为2012年7月13日前，同时约定，房屋建成后，原审被告不得将原告所选定的门面房及住房私下转让或出售给他人，否则原审被告将按高于市场价三倍的金额赔偿原审原告（房屋及商业门面的市场价以被告的开盘价为基础）。合同另行约定，原审被告同意原审原告预购小区内商业门面一间，暂定为E7号门面，是否购买，由原审原告根据市场价格及购买力最终决定，双方不得强迫对方购买。第九条第5项约定，“若因甲方原因中断或放弃工程，同样视为甲方违约，甲方将向乙方支付住房每套20万元、商业门面30万元的经济赔偿”，并支付每套5万元的违约金。合同签订后，原审被告依约将原告的房屋予以拆除，但因原审被告未在合同约定的期限内将门面房交付原告，双方于2014年7月24日签订了一份《安置房屋交付协议》，确认原审被告交付原审原告的房屋（1栋312房、315房、416房）面积为263.81㎡，原审原告应向原审被告找差价款24076元，同时约定，因甲方给乙方置换的门面房未曾交付，待甲方交付乙方门面时一并结算房屋差价款，门面损失费用按原标准甲方继续支付至交付时止。2016年6月27日，原审被告向原审原告送达了交房通知书，并告知原审原告的安置门面房在5号楼B栋。原审原告认为该门面房不是原合同约定的门面房，地段已发生变化，故未接受该门面，双方为此发生纠纷。原审认为，原审原、被告于2011年7月14日签订的《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》和2014年7月24日签订的《安置房屋交付协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原审原告按照合同约定腾退房屋后，虽然被告已于2016年6月27日向原审原告送达了《交房通知》，将原审原告的门面房确定在5号楼B栋，但根据双方签订的《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》的约定，原审原告采取所有权调换形式所调换的住房、商业门面的位置、用途特定，即门面房位置为E8号，建筑面积不少于40㎡，故原审被告2016年6月27日通知原审原告接收的5号楼B栋门面房不符合合同约定的门面房位置，原审原告据此拒绝接受该门面房理由正当，原审被告的行为为未正确履行合同约定的义务，应当承担继续履行的民事责任，即应当按照合同的约定及时向原审原告交付E8号门面房（建筑面积不少于40㎡），并应当承担相应的违约责任，即按照《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》第九条第6项的约定向原审原告支付违约金50000元。但原审原告提出要求原审被告交付E7号门面房的请求没有事实法律依据，因为根据合同的约定，E7号门面房系原告购买该房的意向，不属房屋买卖合同，也不属于房屋拆迁合同约定的安置房，故其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决，一、原审被告湖南春晓置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内将E8号门面房（建筑面积40㎡）交付给原审原告包昌清；
二、原审被告湖南春晓置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原审原告包昌清违约金50000元；
三、驳回原审原告包昌清的其他诉讼请求。 根据当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院再审认定如下案件事实: 原审原告包昌清拥有位于辰溪县辰阳镇文昌巷街砖混结构住房一套，共四层，建筑面积为182.66㎡，其中一层为商业门面，面积为36.4㎡，出租给他人，每年租金为4000元。2011年7月14日，原审原告包昌清（乙方）与原审被告湖南春晓置业有限责任公司（甲方）签订了一份《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》，原审原告将坐落在辰溪县辰阳镇文昌巷188号的一栋四层砖混结构房屋及两间门面房以产权调换的方式交由被告拆迁开发，原审原告自行选择住房三套，其中两套建筑面积不得低于80㎡，住房应位于第三层，户型为D户型左右两套，第三套住房面积应为100㎡，位于第四层，户型为D户型左，朝向为坐北朝南，约260㎡。原审原告选择的商业门面号为E8号，建筑面积不少于40㎡，门面面积超出部分乙方不另找差价。合同约定交房时间为2012年7月13日前，同时约定，房屋建成后，原审被告不得将原审原告所选定的门面房及住房私下转让或出售给他人，否则原审被告将按高于市场价三倍的金额赔偿原审原告，房屋及商业门面的市场价均以原审被告的开盘价为基础。合同还约定，原审被告同意原审原告预购小区内商业门面一间，暂定为E7号门面，是否购买，由原审原告根据市场价格及购买力最终决定，双方不得强迫对方购买。第九条第5项约定，“若因甲方原因中断或放弃工程，同样视为甲方违约，甲方将向乙方支付住房每套20万元、商业门面30万元的经济赔偿”，并支付每套5万元的违约金。合同签订后，原审被告依约将原审原告的房屋予以拆除。因原审被告未在合同约定的期限内将门面房交付原审原告，双方于2014年7月24日签订了一份《安置房屋交付协议》，确认原审被告交付原审原告的房屋为1栋312房、315房、416房，面积为263.81㎡，原审原告应向原审被告找差价款24076元。双方同时约定，因甲方给乙方置换的门面房未曾交付，待甲方交付乙方门面时一并结算房屋差价款，门面损失费用按原标准由甲方继续支付至交付时止，原审原告于2015年8月31日已领取了当年的租金损失4000元。2016年6月27日，原审被告向原审原告送达了交房通知书，并告知原审原告的安置门面房在5号楼B栋。原审原告认为该门面房不是原合同约定的门面房，地段已发生变化，故未接受该门面，双方为此发生纠纷。 本院再审认为，原审原、被告于2011年7月14日签订的《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》和2014年7月24日签订的《安置房屋交付协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原审原告按照合同约定退出房屋后，虽然原审被告已于2016年6月27日向原审原告送达了《交房通知》，将原审原告的门面房确定在5号楼B栋，但根据双方签订的《辰溪县文昌商贸城产权调换拆迁合同》的约定，原审原告采取所有权调换形式所调换的住房、商业门面的位置和用途均为特定，即门面房位置为E8号，建筑面积不少于40㎡，故原审被告于2016年6月27日通知原审原告接收的5号楼B栋门面不符合合同约定的门面房位置，原审原告据此拒绝接受该门面房理由正当，本院应依法予以支持。另经
本院查明，本案争议的E8门面根本不存在，原审被告实际无法交付该门面，故原审被告依法应承担违约交付的民事责任，根据本案的实际情况，可以依照双方合同约定的30万元进行赔偿，并应承担2017年至2019年的租金损失12000元，原审原告欠原审被告的房屋差价款24076元，亦应再次相抵扣。原审原告提出要求原审被告交付E7号门面房的请求没有事实和法律依据，因为根据合同的约定，E7号门面房系原审原告购买该房的意向，不属房屋买卖合同，也不属于房屋拆迁合同约定的安置房，故其请求本院不予支持。关于原审原告包昌清在主张损失赔偿的同时又主张违约金的请求，不符合我国合同法的关于违约责任的规定，即违约责任是以实际损失为基础，要么主张损失赔偿，要么主张违约金，但二者不能同时主张，所以，原审原告包昌清的这一诉讼请求本院不予以支持。关于原审原告包昌清请求以6#楼1#门面抵E8门面的诉讼请求，因无事实和法律上的依据，且这二个门面的价值差别巨大，故该诉讼请求，本院亦不予支持。因原判认定事实清楚，但适用法律错误，故本院再审应依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干文体的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，
判决如下： 一、撤销本院（2016）湘1223民初661号民事判决。 二、由原审被告湖南春晓置业有限责任公司赔偿原审原告包昌清经济损失费287924元（含三年租金损失），于本判决生效之日起10日内付清。 三、驳回原审原告包昌清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13800元，由原审被告湖南春晓置业有限责任公司负担6000元，由原审原告包昌清负担7800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 覃刚春
人民陪审员 唐文四
人民陪审员 谢申理
二〇一九年六月二十二日 代理
书记员 徐 芳 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用若干文体的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 关注公众号“”