河北省赞皇县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0129民初577号
原告：中国工商银行股份有限公司赞皇支行，住所地赞皇县槐河东路**。
法定代表人：杨建伟，任支行行长。
委托诉讼代理人：宗艳艳，河北正晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玉龙，河北正晨律师事务所律师。
被告：吕立宾，男，1972年9月28日出生，汉族，住赞皇县。
委托诉讼代理人：闫凯彬，河北晟舜律师事务所律师。
被告：吕建朝，男，1973年9月13日出生，汉族，住石家庄市桥**。
被告：赞皇县春光物资有限公司，住，住所地赞皇县土门乡鲍家滩村/div>
法定代表人：杨利辰，任公司执行董事。
被告：杨丽芬，女，1978年11月11日出生，汉族，住石家庄市栾城县。
被告：杨利辰，男，1974年12月23日出生，汉族，住赞皇县。
被告：张素芬，女，1976年8月28日出生，汉族，住赞皇县。
被告：石家庄山海龙电热力科技有限公司，住，住所地赞皇县土门乡鲍家滩村东/div>
法定代表人：张芹芳，任公司执行董事。
原告中国工商银行股份有限公司赞皇支行（以下简称工商银行）与被告吕立宾、吕建朝、赞皇县春光物资有限公司、杨丽芬、杨利辰、张素芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宗艳艳、被告吕立宾委托诉讼代理人闫凯彬、被告吕建朝到庭参加诉讼；被告赞皇县春光物资有限公司、被告杨丽芬、被告杨利辰、被告张素芬、被告石家庄山海龙电热力科技有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司赞皇支行向本院提出诉讼请求：
一、依法撤销河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129执异2号执行裁定书，判决对吕建朝名下位于赞皇县翰林官邸10-2-601（房产证号为10××**）的房产继续执行；
二、判决被告承担诉讼费用。事实和理由：原告因与被告吕建朝、杨丽芬、杨利辰、张素芬、石家庄山海龙热力科技有限公司、赞皇县春光物资有限公司民间借贷纠纷一案，正在赞皇县人民法院执行过程中。赞皇县人民法院查封被执行人吕建朝名下位于赞皇县翰林官邸10-2-601（房产证号为10××**）房产（简称涉案房产），拟进行处置。案外人吕立宾提出异议，称其已经受让该房产，赞皇县人民法院出具（2019）冀0129执异2号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行，该裁定书认定事实错误，适用法律错误，具体理由如下：
一、吕立宾称其已经受让案涉房产证据不足。
二、赞皇县人民法院（2019）冀0129执异2号执行裁定书适用法律错误，1、根据《中华人民共和国物权法》第九条，本案中的房产登记在吕建朝名下毋庸置疑，赞皇县人民法院的执行措施没有任何错误之处；2、赞皇县人民法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。综上，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。
被告吕立宾辩称，1、吕建朝与吕立宾在2015年4月9日签订的协议不违反国家强制性规定，买卖行为合法有效，吕建朝已将涉案房屋交付，吕立宾是房屋实际的所有权人；2、吕立宾在扣除吕建朝欠款20万元后余款111600元已全额支付；3、在法院查封之前吕立宾已经持续占有涉案房屋；4、涉案房屋未能办理过户是由于开发商手续不全所致，吕立宾对此无过错。
被告吕建朝辩称，我已将此房产合给吕立宾了。被告赞皇县春光物资有限公司、被告杨丽芬、被告杨利辰、被告张素芬、被告石家庄山海龙电热力科技有限公司均未答辩。
经审理查明，2017年原告工商银行因借款合同纠纷一案将赞皇县春光物资有限公司和被告吕建朝、杨丽芬、杨利辰、张素芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司诉至本院，经审理本院于2017年6月25日作出（2017）冀0129民初385号民事判决：
一、赞皇县春光物资有限公司返还工商银行1399.7万元本金及自2015年9月25日起至本判决生效之日止的利息。
二、吕建朝、杨丽芬、杨利辰、张素芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。判决后双方未提起上诉，该判决生效。后赞皇县春光物资有限公司以及吕建朝、杨丽芬、杨利辰、张素芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司均未主动履行判决，2017年工商银行向本院提出执行申请，本院于2018年4月23日作出（2018）冀0129执恢32号执行裁定书,裁定查封吕建朝位于赞皇县产，房产证号10××15号，查封期限为三年。2018年4月26日本院实际执行查封涉案房屋。涉案房屋被查封后，吕立宾向本院提出执行异议，本院经审查作出（2019）冀0129执异2号执行裁定书，裁定：中止对吕建朝名下位于赞皇县翰林官邸10-2-601室，房产证号10××155的房产的执行。工商银行不服该执行裁定，向本院提起执行异议诉讼。审理中，吕立宾为证实其对涉案房产享有所有权，提供证据如下：
一、2014年3月6日吕立宾（甲方）与吕建朝（乙方）签订的“借款协议”及“收条”，协议约定：甲方于2014年3月6日借给乙方20万元，乙方承诺2015年3月6月前还清借款，乙方自愿以位赞皇县房产（房产证10××1**）作为借款抵押，抵押给甲方，如乙方不能如期归还借款，乙方自愿放弃抵押房屋所有权，甲方将房屋自行处理，用于抵消借款。当日吕建朝收到20万元借款现金向吕立宾出具了“借条”。
二、2015年4月9日吕建朝（甲方）与吕立宾（乙方）签订的“协议”及“收款条”，协议约定：2014年春天为老人病重住院，甲方借乙方20万元，至今已一年有余，无力还款，为此甲方愿将自己县城内住房一套卖于乙方，特立协议如下：1、房产地点赞皇县城新开街翰林官邸10-2-601室；2、房价2400元乘以129.84平方米=311616元人民币；3、付款方式：除扣除原借20万元，余111600元于当日签订协议后即付与甲方；4、后续装修等事宜由乙方负责…。当日吕建朝收到购房款111600元向吕立宾出具了“收款条”。证韩某强当庭证言证实上述情况。
三、赞皇县诚信物业服务有限公司出具的物业费和代收水费收据以及装修销货清单、送货单证实在法院查封前吕立宾已持续占有使用涉案房屋。另外，根据吕立宾在庭审中的申请意见，本院依法到赞皇县不动产登记中心进行查证，该中心出具证明证实：涉案房屋因土地手续缺失，目前无法办理过户手续。原告工商银行对于吕立宾提供的全部证据真实性均存疑，不予认可；对于赞皇县不动产登记中心出具的证据真实性无异议，但认为被告证据不足以证明其享有排除执行的权利，应继续执行。
本院认为，本案的焦点在于被告吕立宾对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不发生物权变动的法律效果。现案涉房屋登记在被告吕建朝名下，因此从物权公示的角度来看，吕建朝是涉案房屋的所有权人，即使吕立宾实际占有使用涉案房屋，也不能据此认定吕立宾取得涉案房屋所有权。关于2015年4月9日吕建朝与吕立宾订立的协议，其性质是以物抵债协议，协议的目的在于消灭吕立宾对吕建朝的部分债权，而非单纯的房屋买卖。该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生物权期待权及物权，涉案协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及到本案中，以房抵债协议签订于2015年4月9日，时至2018年4月26日本院查封案涉房屋时已三年有余，虽然协议双方未在协议中约定办理房屋产权转移登记事宜，但按照惯例，房屋买卖属于安居性质的大宗商品交易，买受人对涉案房屋能否办理产权转移登记应当尽到谨慎审查和事先明知的义务，审理中吕建朝称签订协议后双方曾到相关部门要求办理过户登记，但未提供当时转移登记申请材料和相关部门处理情况证据，虽然本院经吕立宾申请在庭审后到赞皇县不动产登记中心进行查证，该中心出具证明载明案涉房屋土地手续缺失，目前无法办理过户手续。据此亦不能证实协议当时涉案房屋过户情况。故认定涉案房屋未办理不动产转移登记被告吕立宾存在一定过错，依法应当承担相应的不利后果。因此，吕立宾对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权。被告赞皇县春光物资有限公司、被告杨丽芬、被告杨利辰、被告张素芬、被告石家庄山海龙电热力科技有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其相应诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(一)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
判决如下：准予执行吕建朝位赞皇县房产，房产证10××15号号。案件受理费100元，由被告吕立宾负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。本院（2019）冀0129执异2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 袁 英
人民陪审员 李雅芳
人民陪审员 闫少波
二〇一九年六月二十二日
书 记 员 赵 萌 来自