湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0923民初408号
原告：安化县纯信物业管理有限公司，住所地安化县东坪镇沿江路。
法定代表人：夏运勇，董事长。
委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。
被告：吴爱红，女，1970年10月6日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。
委托诉讼代理人：罗斌，湖南资声律师事务所律师。
第三人:安化县纯信房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇湾竹塘。
法定代表人：夏建军，该公司董事长。 原告安化县纯信物业管理有限公司与被告吴爱红、第三人安化县纯信房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法作出（2018）湘0923民初617号民事判决书。
被告吴爱红不服判决提起上诉，益阳市中级人民法院裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，在审理过程中依职权追加了安化县纯信房地产开发有限公司为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安化县纯信物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘娜，被告吴爱红委托诉讼代理人罗斌，安化县纯信房地产开发有限公司法定代表人夏建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安化县纯信物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告吴爱红支付原告安化县纯信物业管理有限公司物业管理费50536元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吴爱红、案外人王某、彭某于2014年9月6日租赁安化县纯信房地产开发有限公司纯信豪苑1-2栋A106商铺，该商铺共104.07平方米，被告吴爱红和两名案外人各租赁三分之一，即34.69平方米。同日，吴爱红、王某、彭某共同与安化县纯信房地产开发有限公司签订《纯信豪苑商铺租赁合同》,租赁纯信豪苑1-2栋二层商铺，吴爱红租赁面积为313平方米。2014年12月23日，被告吴爱红再次与安化县纯信房地产开发有限公司签订《纯信豪苑商铺租赁合同》,租赁纯信豪苑2栋一层商铺，其中A107面积106平方米，A115、116、117、118面积为192.96平方米,共298.96平方米。被告与纯信房地产开发有限公司的租赁合同均约定正式开业三天后计算租金和物业管理费，被告支付了安化县纯信房地产开发有限公司部分租金，但没有向原告公司支付物业服务费。被告吴爱红在上述门面营业，经营了一家“梦天木门”店铺。被告的电费一直由原告垫付，共拖欠原告电费38956元。原告公司系纯信小区物业服务公司，与安化县纯信房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定商铺物业服务费为2元/平方米/月。
原告认为其为被告提供了物业服务，尽管未与被告签订书面合同，但双方已形成事实上的物业服务关系，被告应缴纳物业服务费。 被告吴爱红辩称：1、原告的主体不适格。第三人才是本案的被告；2、原告主张的物业费面积和起算日期无法确定。综上所述，请求法院驳回原告安化县纯信物业管理有限公司诉讼请求。 第三人安化县纯信物业管理有限公司辩称：第三人对开业时间可以确定，原、被告之间有物业合同，应当缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于这些证据，本院认定如下：原告提交的证据：1、原告安化县纯信物业管理有限公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件；被告吴爱红身份证复印件。被告对这组证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信；2、《纯信豪苑商铺租赁合同》和租金收据，拟证明被告吴爱红租赁安化县纯信房地产开发有限公司纯信豪苑1-2栋2层商铺的事实。被告对该合同和租金收据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。3、《纯信豪苑商铺租赁合同》：安化县纯信房地产开发有限公司与案外人王某、彭某的租赁合同各一份，拟证明被告吴爱红也与安化县纯信房地产开发有限公司签订了同样合同，各租赁纯信豪苑1-2栋A106商铺104.07平方米的三分之一。经法庭质证，被告承认与安化县纯信房地产开发有限公司签订了同样的合同，与案外人彭某、王某共同租赁了纯信豪苑1-2栋A106商铺，各租赁三分之一，即34.69平方米，故该证据虽不能直接证明被告吴爱红租赁1-2栋商铺三分之一的事实，但结合原被告在法庭上的质证意见，对认定被告2014年9月6日租赁安化县纯信房地产开发有限公司纯信豪苑A106商铺34.69平方米的事实，能起佐证作用，本院予以采信。4、《纯信豪苑商铺租赁合同》：拟证明被告吴爱红2014年12月23日租赁纯信豪苑A107号门面和A115、A116、A117、A118门面，合计298.96平方米的事实。被告对该合同真实性没有异议。该合同中安化县纯信房地产开发有限公司与被告双方对租赁商铺的面积、物业管理费用有明确约定，本院予以采信；5、物业委托合同，拟证明开发商安化县纯信房地产开发有限公司与安化县纯信物业管理有限公司签订了物业委托合同，对业主和物业使用人有约束力。被告对该证据的真实性不发表意见，对其合法性有异议。
本院认为，该合同属前期物业管理委托合同，安化县纯信物业管理有限公司是经注册登记的物业管理企业，安化县纯信房地产开发有限公司委托其从事前期物业管理，不违反法律的禁止性规定。结合纯信豪苑物业管理情况，对该证据，本院予以采信。6、物业管理费缴款通知书，拟证明被告欠原告物业管理费情况。经法庭质证，被告虽对物业管理费的起算时间、其所承租的1-2栋二层商铺的面积有异议，但对所承租门面从没交过物业服务费的事实不否认。本院对该证据除1-2栋2层商铺物业管理费计算内容之外的部分，予以采信。7、电费缴款通知书。系原告单方面制作的代缴电费情况。经法庭质证，被告虽然承认租赁安化县纯信房地产开发有限公司纯信豪苑商铺后，本人未缴过电费，但不认可原告代缴电费的数额，认为租赁期间不可能用这么多电。原告没有提交其他令人信服的证据支持自己的主张，现有证据无法证明原告代缴电费的具体金额，故对该证据本院不予采信。8、水费缴费记录。原告拟以此证明为被告提供了物业服务，并拟以交水费的时间佐证被告租赁商铺后经营“梦天木门”的开业时间。法庭上，被告虽对以缴水费的时间确定租赁商铺的正式开业时间有异议，但对原告代缴水费的事实不予否认。该份证据能佐证原告为被告提供了物业服务，本院予以采信。9、（2017）湘0923民初131号民事判决书。拟证明被告与案外人彭某、王某共同租赁的二层商铺面积为860平方米，被告租赁了其中的313平方米。经法庭质证，原告未提交该份民事判决书的生效证明，不能达到其证明目的，本院不予采信。 被告提交的商品房预告登记信息客观真实，与本案有关联，本院依法确认有效证据。被告提交的其他证据与本案没有关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月6日，被告吴爱红、案外人彭某、王某分别与安化县纯信房地产开发有限公司签订《纯信豪苑商铺租赁合同》，双方约定将纯信豪苑项目1-2栋A106商铺租给吴爱红、彭某、王某，在吴爱红、彭某、王某正式开业后三天开始计算租金及物业管理费，并由吴爱红、彭某、王某承担因租赁该物业经营所产生的税费、水费、电费、工商管理费、卫生费，被告人吴爱红租赁A106商铺的三分之一即34.69平方米。同日，即2014年9月6日，被告吴爱红与案外人彭某、王某共同签订纯信豪苑1-2栋2层商铺租赁合同，租赁安化县纯信房地产开发有限公司纯信豪苑1-2栋2层商铺。该合同没有载明租赁面积。被告吴爱红于2014年11月17日交纳商铺租金75314元。2014年12月23日，被告吴爱红与安化县纯信房地产开发有限公司再次签订《纯信豪苑商铺租赁合同》，双方约定由被告吴爱红租赁纯信豪苑项目2栋一层商铺，具体为：A107号、A115号、A116号、A117号、A118号门面，其中A107号门面106m2，A115号、A116号、A117号、A118号门面192.96m2，此次租赁面积合计２9８.96m2，。被告与安化县纯信房地产开发有限公司的商铺租赁合同均有约定：租期二十年，自商铺正式开业后三天开始计算租期和租金。租赁期间所租赁商铺的物业管理费由承租人承担，按每月每平米2元计算。被告吴爱红在上述承租门面经营“梦天木门”。 另查明，原告安化县纯信物业管理有限公司与安化县纯信房地产开发有限公司于2013年6月1日签订《物业委托合同》，约定原告提供服务的受益人为纯信豪苑全体业主和物业使用人，非住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，同时约定了物业委托管理的具体事项。 还查明，本案涉案门面出租人属于第三人安化县纯信房地产开发有限公司。
本院认为：本案的焦点之一是：安化县纯信物业管理有限公司是不是本案的适格原告。
本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，业主承担连带责任；物业的承租人实施违反物业服务合同引起的物业服务纠纷，参照关于业主的规定处理。本案中，原告安化县纯信物业管理有限公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》、被告吴爱红与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《纯信豪苑商铺租赁合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告吴爱红作为安化县纯信豪苑项目****商铺三分之一承租人；1-2栋2层商铺合租人之一；A107号及A115号、A116号、A117号、A118号商铺的承租人，虽未与原告另行签订物业服务合同，但作为物业使用人受《物业委托合同》的约束。故对被告认为原告主体不适格的意见，本院不予采纳。 本案的焦点之二是：1-2栋2层商铺缴纳物业服务费的面积认定。原告向法庭提交了纯信豪苑1-2栋2层商铺租赁合同和租金收据，拟证明被告吴爱红租赁1-2栋2层商铺313平方米。虽然被告对该合同和租金收据的真实性、合法性无异议，但对根据租金推算的商铺面积有异议。主张此租金包含被告另外租赁的34.69平方米的租金，虽经本院组织现场勘验，因涉及公摊面积的计算问题，原被告仍没能就该商铺的面积达成共识。结合该合同签订于2014年9月6日，租金缴纳于2014年11月17日，另外两份租赁合同一份签订于2014年9月6日，一份签订于2014年12月23日的事实，
本院认为，在该不动产完成产权登记、房产部门就面积给出权威数据之前，该商铺计算物业管理费的面积以278.31平方米（313-34.69=278.31）为宜。 本案的焦点之三是，物业管理费应从什么时候开始计算。被告主张物业管理费应依《纯信豪苑商铺租赁合同》的约定，从被告商铺开业后三天开始计算。而商铺是何时开业，原被告均已无法说清。双方不能达成一致意见。
本院认为，原告并非商铺租赁合同当事人，《商铺租赁合同》有关物业服务费收费起始时间的约定对原告不产生效力。本院综合本案实际，以原告自《商铺租赁合同》签订之日起，可以向被告收取物业服务费。被告租赁的A106和1-2栋2层商铺截止2018年1月31日、A107和A115-118商铺截止2018年2月28日，共欠缴原告的物业服务费47760.96元[计算方法为：（278.31+34.69）×40×2+（106+192.96）×38×2=47760.96元]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、被告吴爱红支付原告安化县纯信物业管理有限公司物业服务费47760.96元，限本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告安化县纯信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2038元，由被告吴爱红负担1088元，原告安化县纯信物业管理有限公司负担950元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判长 叶 琳
审判员 陈献花
审判员 张 璐
二〇一九年六月二十一日
书记员 黄斯亮 微信公众号“”