广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1278号
原告：朱江伟，男，1989年3月26日出生，汉族，住湖北省潜江市杨市。
原告：郭小辉，女，1990年5月18日出生，汉族，住湖北省潜江市杨市。两原告的
委托诉讼代理人：黄卉楠、梁靖惠，广东诺臣律师事务所律师。
被告：肇庆恒兆房地产开发有限公司，住所：肇庆高新区建设路君山公馆****。统一社会信用代码：91441200553669409W。
法定代表人：李晓生，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨嘉莉，广东捷顺律师事务所律师。
原告朱江伟、郭小辉与被告肇庆恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱江伟、郭小辉的共同委托诉讼代理人黄卉楠、梁靖惠，被告恒兆公司的委托诉讼代理人杨嘉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱江伟、郭小辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还两原告已交付的定金30000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际返还之日止；2.本案受理费由被告承担。当庭增加诉讼请求：解除双方签订的《商品房认购书》。事实和理由：2019年2月24日,被告销售人员以万达广场即将入驻,靠近重点学校,幼儿园入学享有补贴等楼盘利好消息游说原告购买商品房,后原告初步决定认购位于广东省肇庆市高新区,原告应被告销售人员要求支付了定金30000元,随后签署了《商品房认购书》,被告向原告出具定金收据一张。离开销售中心后,经家人和朋友提醒,原告才发现《商品房认购书》（编号0000395）第六条有“乙方（原告）在签署本认购书前已对甲方（被告）开发的君山新城项目规划、建设状况等清晰了解,对所认购商品房的位置、面积、价款、户型等不存歧义或异议,并已清楚了解和认可购买该商品房须签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《认购须知》、《按揭须知》,且上述文件已在销售现场公示.乙方同意按甲方公示的范本签署《商品房买卖合同》、补充协议及有关文件，并按规定办理相关购买手续。”原告在认购商品房时从未看到上述文件，被告销售人员也没有向原告出示过上述文件，因此,原告认为被告销售人员存在利用格式条款和优势地位侵害购房者合法权益的嫌疑,为此原告决定委托律师为其提供包括签约谈判和维权等方面的法律服务。2019年3月9日下午,原告和律师及律师助理一同前往“君山新城”售楼中心现场查阅所谓的“《商品房买卖合同》及其补充协议等”文件。原告发现被告售楼现场的公示栏位于售楼中心的角落之中,位置极其隐蔽,不仔细寻找根本无法发现。就在我们翻看“公示栏”中《商品房买卖合同（预售）》合同模板时,被告相关工作人员以交完首付款后可在网上自行查阅为由阻止原告进行查看。原告随即要求销售人员将《商品房买卖合同》合同模板出示给原告查阅,并与销售人员和现场主管进行了沟通、交涉。销售人员承认并未向原告出示过《商品房认购书》（编号0000395）第六条中提及的《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件,声称《商品房买卖合同》及附件是住建部和工商总局公示的是一致的,是房管局的统一版本,在原告缴纳首期款后才会与原告签署合同。随后原告又与被告负责合同管理的相关人员及现场主管进行了交谈,并对《商品房买卖合同（预售）》合同模板及其附件进行了查阅,我们发现《商品房买卖合同（预售）》及补充协议条款约定的权利义务极不对等,显失公平,存在多处严重损害购房者合法权益的条款,为此原告提出与被告诚信磋商,但是被告现场主管表示所有人签署的合同都是一样的,无法修改,原告必须按照被告提供的合同版本签署,且必须先付首期款才能打印合同草稿并签署合同。原告表示合同条款应当依法按照诚实信用和公平合理的原则进行磋商,修正,被告利用格式条款和优势地位使原告的权利无法得到保障。然而被告销售人员及现场主管明确拒绝进行磋商和修正,双方未能就合同条款内容达成一致意见。原告认为，被告未事先在原告签订《商品房认购书》前向原告出示《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告通过单方制定格式合同，未与购房者进行任何协商，且《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中的诸多条款与被告销售人员之前的承诺完全不一致，被告单方设定了不公平、不合理的交易条件和合同条款。因此，原告有权不接受样板合同及补充协议条款，被告也不得强制要求原告签署，被告应当与原告依法依规、公平合理地协商确定合同条款。
原告交付的30000元属于立约定金，该定金仅起到继续就商品房买卖进行诚信谈判的担保义务，原告有购房的意愿，并期望与被告进行诚信磋商，但因被告拒绝就商品房买卖合同内容与原告进行协商，无法就合同内容达成一致而导致交易无法继续进行，则未能订立合同的原因不能归责于原告，被告应当将定金30000元返还给原告。两原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持两原告的诉讼请求。
被告恒兆公司辩称：
一、签订涉案认购书系原、被告双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。涉案认购书在原、被告签字盖章且甲方收到乙方交付的定金后已生效。且依据涉案认购书第三条第二款约定，原告向被告支付了定金后未依涉案认购书约定履行支付首付款、签订房屋买卖合同的义务，以致无法实现合同目的，原告行为已构成根本违约，被告依约无需返还被告已支付的定金。
二、原告主张的“被告未事先在原告签订涉案认购书前向原告出示《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，未与原告进行任何协商，且《商品房买卖合同（预售）》及补充协议与被告销售人员之前承诺的完全不一致，被告单方设定了不公平、不合理的交易条件和合同条款”不是事实。原、被告双方未能订立《商品房买卖合同》的原因归责于原告一方。其一，原、被告双方已经就商品房买卖合同及相关协议等内容进行了充分的沟通及磋商，就乙方购买涉案房屋并签订相关购房合同内容达成一致，原告签署认购书并向被告支付定金系其真实意思表示。依据原、被告双方的签订涉案认购书第六条约定，原告已以签署认购书并交付定金的方式确认了对其所认购的商品房位置、面积、价款、户型等不存在歧义或异议，并已清楚和认可购买该商品房应了解须签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《认购须知》、《按揭须知》，且上述文件已在销售现场公示。乙方同意按甲方公示的范本签署《商品房买卖合同》、补充协议及有关文件，并且按规定办理相关购买手续。结合原告民事起诉状中的陈述，也自认了涉案《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款已于销售现场公示，且无任何证据显示被告曾限制或禁止原告对前述文件进行查阅。其二，原告主张的“《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定内容进行与被告销售人员之前承诺的完全不一致”不是事实。被告销售人员在销售过程中都是合法合规的，并未存在私下承诺的情形，原告的主张纯属无中生有，且根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对其主张的事实进行举证，否则应承担举证不利的法律后果。其三，原告主张的“被告单方设定了不公平、不合理的交易条件和合同条款”、“《商品房买卖合同（预售）》及补充协议条款约定的权利义务不对等、显失公平、多处存在损害购房者合法权益的条款”不是事实。首先，原告作为具有完全行为能力的成年人，其签订涉案认购书时，若对认购书约定的条款或涉及的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议相关文件有任何异议、或任何“被告单方设定了不公平、不合理的交易条件和合同条款”，其可以于签署涉案认购书前即提出并拒绝签订涉案认购书或不交定金。其次，关于《商品房买卖合同（预售）》内容问题，被告所采用的《商品房买卖合同（预售）》模板，是依据中华人民共和国住房及城乡建设部、国家工商行政管理局所共同制定的示范文本而制订的，该示范文本在全省乃全国范围内通用，在各地一手房交易过程中均被房管部门作为标准文本而使用。该合同模板亦通过了相关部门的审批并据此进行合同模板备案，除按规定在项目销售中心公示外，该合同模板在肇庆住房和城乡建设局官方网站中也可查阅其信息内容。因此，原告所称的“《商品房买卖合同（预售）》及补充协议条款约定的权利义务不对等、显失公平、多处存在损害购房者合法权益的条款”并非事实。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱江伟、郭小辉提供如下证据：1、《商品房认购书》（编号：0000395），证明原告与被告于2019年2月24日签订《商品房认购书》，被告作为收受定金一方，如因双方未就合同内容协商一致导致未能签订合同的，被告应向原告返还定金，另认购书中的格式条款严重侵害了原告的合法权益；2、收据（收据号码：000868），证明被告收到原告支付的定金3万元；3、转账记录明细，证明原告已支付定金3万元；4、商品房买卖合同（合同模板）及现场磋商照片，证明原告前往被告销售中心与被告销售人员就签订的商品房买卖合同事宜进行磋商，但双方无法达成一致；5、《律师函》、快递单及物流信息，证明原告委托律师通过邮政EMS发送律师函至被告，要求磋商，律师函已送达；6、《关于【2019】粤诺律函字3225号律师函的复函》，证明被告不接受原告提出协商修改合同内容的要求，拒绝与原告磋商，并将拒绝磋商的原因规责于原告。原告于庭后补充提交如下证据：7、磋商录音、磋商视频及录音文字版，证明：2019年3月9日，原告按照《商品房认购书》中约定时间前往被告销售中心，准备查看《商品房买卖合同》及其补充协议后签约交首期款；2019年2月24日，原告初步决定认购君山新城二期15栋1505房时，在被告销售人员安排下，原告朱江伟先支付定金30000元，随后才在被告单方制定的《商品房认购书》指定位置上签名。在签订认购书时被告并未向原告出示及解释《商品房买卖合同》及补充协议等文件的内容条款；在查看《商品房买卖合同》及补充协议等模板文件后，原告发现上述文件中交楼时间、办证时间与销售承诺不符，并且合同中设置的违约责任过重，双方权利义务极不对等，为此提出与被告诚信磋商，但被告工作人员均明确拒绝了委托人的要求，声称合同一个字都无法修改，并且只有原告付清首付款后才能将合同打印出来给原告签署，并承认该合同中条款为霸王条款，明确拒绝与原告磋商，使原告的权利无法得到保障，双方无法就《商品房买卖合同》及补充协议的内容达成一致意见。被告恒兆公司对原告提供的证据的质证意见为：对证据1三性确认，对证明内容不确认，商品房认购书已经明确约定，原告方应于2019年3月11日前支付首期款，并应与被告签署商品房买卖合同，否则视为原告根本性违约，定金不予退还，且该证据并未证明被告方的格式条款严重侵害原告的合法权益；对证据2、3三性及证明内容确认；对证据4商品房买卖合同模板及现场照片，对照片三性不予确认，对合同三性确认，对合同证明内容不予确认，该证据证明项目销售中心公示栏中明确，已将商品买卖合同预售等其他资料张贴及公示，原告所称的不是事实；对证据5真实性、关联性确认，对合法性及证明内容不予确认，该律师函是依据原告于2019年3月9日当天在未向被告说明同行者身份事由，并枉顾被告明确拒绝录音录像前提下制作的，律师函内容不真实；对证据6三性确认，证明内容不确认，根据涉案认购书约定，原告同意按照被告公示的范本签订合同，不存在被告拒绝磋商的情形，该证据恰好证明被告诚恳回应原告要求磋商的态度；对证据7，均已超过一审举证期限，且原告未能解释逾期提交的正当理由，因此该证据不属于“新证据”范畴，依法不具有证据证明效力。该录音及视频资料系在被告明确提出拒绝摄录的情况下，违反被告意愿下摄录，系属于非法证据，应予排除，且原告代理人存在故意引导原告作不实陈述、诱导被告人员回答的情形，该视频及录音资料并非客观真实。原告当庭未能提供该证据的原始载体，且该录音、视频资料未能衔接连贯、完整，文字版内容系原告单方制作，存在断章取义的情形，因此对该几份录音、录像及文字资料的三性及证明内容均不予认可。被告恒兆公司没有提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月24日，两原告与被告签订《商品房认购书》（以下简称《认购书》），认购书主要内容为：两原告购买被告开发的位于广东省肇庆市高新区；商品房的建筑面积90.58㎡，其中套内面积73.43㎡（最终以不动产权证记载为准）；认购总价751814元，乙方（原告）向甲方（被告）支付定金30000元，乙方未支付定金的，则视作认购无效；乙方以银行按揭付款的方式支付房款，首期房款231814元（已包含定金），须于2019年3月11日前付清，办理银行按揭贷款手续并签署《商品房买卖合同》，剩余房款520000元，向银行申请贷款支付；乙方应按本认购书约定的时间内缴付首期房款并与甲方签署《商品房买卖合同》及有关文件，......乙方逾期未签署《商品房买卖合同》、未缴清首期房款的，视为乙方根本性违约，定金不予退还；
六、乙方在签署本认购书前已对甲方开发的君山新城项目规划、建设状况等清晰了解，对所认购商品房的位置、面积、价款、户型等不存在歧义或异议，并已清楚了解和认可购买该商品房须签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《认购须知》、《按揭须知》，且上述文件已在销售现场公示。乙方同意按甲方公示的范本签署《商品房买卖合同》、补充协议及有关文件，并按规定办理相关购买手续；在备注一栏有手写内容“客户于2019年认购15栋1505房，并当天交齐定金30000元，请客户于2019年3月11日前支付首付款231814元（含定金），剩余520000元作银行按揭，延期将收回所有折扣按原价成交并作挞定处理”等内容。被告恒兆公司在“甲方签章”栏加盖公章，原告朱江伟在“乙方”栏签名。原告朱江伟于2019年2月24日通过网上银行转账的方式支付了30000元定金给被告恒兆公司，被告于同日出具《收款收据》，确认收到朱江伟、郭小辉15栋1505房定金30000元。2019年3月9日，原告以未曾查阅商品房买卖合同及补充协议为由，与其委托代理人前往被告销售中心，要求查阅《商品房买卖合同》及其补充协议，在被告销售中心公示栏翻看合同版本并拍照留存。期间，原告与被告方工作人员进行沟通。后两原告委托广东诺臣律师事务所出具【2019】粤诺律函字3225号《律师函》，于2019年3月11日通过EMS邮政速递邮寄给被告恒兆公司。被告恒兆公司于2019年3月14作出《关于【2019】粤诺律函字3225号律师函的复函》。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。对于原告认为被告的售楼员未事先在签订认购书前出示《商品房买卖合同》及其补充协议、原告有权不接受样板合同及补充协议、要求解除合同并返还定金的主张。首先，案涉《商品房认购书》第六项已经明确：“六、乙方在签署本认购书前已对甲方开发的君山新城项目规划、建设状况等清晰了解，对所认购商品房的位置、面积、价款、户型等不存在歧义或异议，并已清楚了解和认可购买该商品房须签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《认购须知》、《按揭须知》，且上述文件已在销售现场公示。”，且根据原告提供的证据显示上述文件已在销售现场公示。其次，原告作为完全民事行为能力人，并未遭到欺诈或胁迫，且30000元并不是很小数目的金钱交易，商品房购买的过程以一般人的心态也一定是慎重的，原告在《商品房认购书》上签字，证明其已经接受了《商品房认购书》，做出了真实的意思表示。《商品房认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。原、被告双方应当按照协议的约定履行自己的义务。最后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及原、被告双方签订的《认购书》的规定“乙方逾期未签署《商品房买卖合同》、未缴清首期房款的，视为乙方根本性违约，定金不予退还”，原告因自身一方的原因拒绝按约定与被告订立《商品房买卖合同》，不履行认购书约定的签订买卖合同的义务，其无权要求出卖方即被告返还定金，故原告主张退还定金的诉求理由不成立，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，
判决如下：驳回原告朱江伟、郭小辉的诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由原告朱江伟、郭小辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 郑珊珊
二〇一九年六月二十一日
书记员 李素娴 来自：