陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终7401号
上诉人（原审原告）：王曼力，女，1988年3月19日出生，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：袁佳，陕西汉廷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周凯，陕西汉廷律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：李向申，男，1968年10月8日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
委托诉讼代理人:卫孝嘎，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:苏圣钧，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：杨晓峰，女，1969年5月11日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
委托诉讼代理人:卫孝嘎，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:苏圣钧，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。
原审
第三人：西安居恒房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区。
法定代表人：李涛涛，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭林凯，男，系该公司员工。 上诉人王曼力因与被上诉人李向申，被上诉人杨晓峰，原审第三人西安居恒房地产信息咨询有限公司（以下简称居恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王曼力之委托诉讼代理人袁佳、周凯,被上诉人李向申、杨晓峰之共同委托诉讼代理人卫孝嘎，原审第三人居恒公司之委托诉讼代理人郭林凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王曼力上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判由李向申、杨晓峰向王曼力返还定金400000元；3.一、二审诉讼费由李向申、杨晓峰承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院以居恒公司向李向申、杨晓峰出具由其介绍担保公司在王曼力银行贷款审批通过后为李向申、杨晓峰垫资贷款以注销涉案房屋上的抵押权为由，得出了“三方明确告知李向申、杨晓峰办理涉案房屋抵押注销手续是王曼力银行贷款审批通过，李向申、杨晓峰在2018年3月13日前办理抵押注销手续并不构成违约”的结论明显不当。此书面承诺是居恒公司向李向申、杨晓峰作出的单方承诺，仅能在居恒公司和李向申、杨晓峰之间产生约束力，王曼力未表示同意承诺书的内容，且一审法院对此承诺书的认定无任何证据支持；一审法院擅自设定通过银行贷款审批的时间节点，回避了李向申、杨晓峰的违约责任；2.一审法院适用法律错误。一审法院对《二手房买卖合同解除协议书》的法律性质认定错误，并错误的适用了定金罚则。在王曼力在银行办理贷款受阻，且未按期履行办理抵押注销合同手续的合同义务，居恒公司也为履行完成垫资拿出房产证的义务的情况下，三方签订了《二手房买卖合同解除协议书》，解除了《房买卖三方合同》，三方互补追究法律责任，故已付的400000元定金应当退回给王曼力；一审判决背离了司法精神，最高人民法院关于印发《全国民事审审判工作会议纪要》的通知（办法【2011】442号）第十九条规定可知，一审错误的将《二手房买卖合同解除协议书》中的事实性描述作为责任认定的依据，显然与法相悖。 李向申、杨晓峰共同答辩称，1.本案涉及纠纷基于涉案买卖合同解除协议书。该协议书明确提到是王曼力个人原因，所以其提出解除协议，同时提到李向申、杨晓峰没有过错的。所以对买卖双方的责任是很明确的，因此王曼力请求返还定金无任何事实和法律依据。2.关于房屋解压是随时可以去做的，但是前提是王曼力愿意履行付款。后来是因为王曼力贷款批不下来所以没有必要去解压。王曼力所述与事实不符。3.王曼力提到的会议纪要不是法律法规。王曼力的意见也不适用该会议纪要。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。 居恒公司答辩称，同意王曼力的上诉请求、事实和理由。 王曼力向一审法院起诉请求：请求判令李向申、杨晓峰向王曼力立即退还房屋定金400000元整并承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实，2017年12月13日，王曼力（乙方）作为买受人与李向申作为出卖人（甲方）、居恒公司作为居间人（丙方）三方共同签定《房屋买卖三方合同》，约定由王曼力购买李向申、杨晓峰坐落西安市灞桥区XX社区XX幢XX单元XX室房屋（以下简称：涉案房屋）。该合同约定，涉案房屋所有权证号（购房合同登记号）为Y11074710，房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行南大街支行，抵押登记日期为2011年10月，出卖人应于2018年3月13日前办理抵押注销手续；该房屋包括业主名下龙湖一期车位成交价为350万元整，合同签订五日内乙方向甲方支付400000元作为房屋定金，剩余房款315万元整甲乙双方需在丙方通知下办理网签资金监管银行面签，待银行面签通过乙方向资金监管账户存入首付（按照银行标准存入），银行打入剩余房款到资金监管账户内，资金监管账户内共计315万元整，甲乙双方办理缴税过户手续，过户手续完成，由资金监管账户一次性打款至甲方账户；乙方采取银行贷款的方式支付剩余房款，须与玛雅房屋代书中心另行订立《个人住房按揭贷款委托合同》，由陕西玛雅房屋代书中心统一提供金融服务。经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意，乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用。该合同同时还约定了房屋产权及具体状况的承诺、税费、房屋过户手续的办理及代办费、居间服务费及支付方式等。签订合同同日，居恒公司向李向申、杨晓峰出具《保证书》，承诺由垫资公司在王曼力银行贷款审批通过后为李向申、杨晓峰垫资偿还银行贷款，垫资费不超过1万元，李向申、杨晓峰向居恒公司交付房屋钥匙。次日，王曼力向李向申、杨晓峰支付定金400000元，李向申、杨晓峰向居恒公司交付契税及大修基金票据、个人私章用于由居恒公司代办房产证过户。之后，居恒公司一直协助王曼力办理按揭贷款审批手续。2018年3月14日，王曼力、李向申、杨晓峰签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，合同备案号为：C18009350。2018年4月7日，居恒公司的工作人员向李向申、杨晓峰出具《承诺书》，再次承诺其介绍担保公司向李向申提供借款办理房贷提前还款撤押手续，放款时间为王曼力将购房首付款打入资金监管户后。4月底，因银行对王曼力按揭贷款未审批通过，王曼力提出解除合同，三方进行了协商。2018年5月1日，王曼力（乙方）、李向申（甲方）及居恒公司（丙方）签订《二手房买卖合同解除协议书》（以下简称：解除协议）。该协议书载明：甲、乙、丙三方于2017年12月13日西安玛雅房屋龙湖香醍店签订了西安市灞桥区XX社区XX幢XX单元XX室的房屋买卖三方合同，房号13-2-602，房款355万元，现由于乙方个人原因银行贷款审批不能通过且无法付全款给甲方，主动提出要单方解除，甲方没有任何过错。根据《中华人民共和国合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规，甲乙双方经友好充分协商，就双方签订的上述房屋买卖合同解除事宜，达成如下协议条款，以兹双方共同遵守：
一、自本协议签订之日起，双方一致同意解除合同，该合同项下尚未履行或未完全履行的各项义务均不再履行；
二、协议签订之日起，甲方有权对房屋进行再次销售，乙方不得以任何方式提出异议；
三、因解除合同产生的其他纠纷责任由乙方自行承担；
四、因本协议履行产生的纠纷，双方协商处理，协商解决不了的，可向甲方所在地人民法院起诉；
五、本协议自双方签字盖章后生效，双方不得反悔；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。王曼力、李向申及居恒公司工作人员均在该协议上签名，居恒公司并在该协议上盖章。后王曼力、李向申因退还定金、注销网签合同手续等产生争议，分别诉至法院。另查，2018年10月23日，本院就李向申、杨晓峰起诉王曼力要求注销网签合同一案作出（2018）陕0113民初9315号民事判决，认定双方签订的解除协议合法有效，判令王曼力配合李向申办理网签合同备案注销手续。该判决已经生效。庭审中，三方均认可房屋买卖合同已经解除，但王曼力认为解除协议载明的解除原因系王曼力受李向申、杨晓峰引诱下书写，贷款不能办理是银行的原因，不能归于王曼力，且李向申、杨晓峰一直未按照约定办理房屋解押手续。李向申、杨晓峰对此不予认可，认为解除协议合法有效。经询，居恒公司称其协助王曼力向四家银行提交按揭贷款的资料，但银行因王曼力单身离异且独自抚养孩子，无固定收入等原因未批准王曼力的贷款。此外，截止庭审时，涉案房屋抵押权尚未涤除。 一审法院认为，首先，当事人协商一致，可以解除合同。本案及居公司在签订房屋买卖三方合同后，经协商一致又签订解除协议解除三方房屋买卖合同，其行为符合法律规定。其次，王曼力现提出该解除协议中对王曼力“个人原因银行贷款审批不能通过且无法付全款给甲方”的描述与事实不符，但根据居恒公司的陈述，王曼力贷款未获批准系因王曼力的个人情况所致，与李向申、杨晓峰无关。同时，虽房屋买卖三方合同约定李向申、杨晓峰应于2018年3月13日前办理抵押注销手续，但居恒公司前后两次向李向申、杨晓峰出具书面承诺，承诺由其介绍担保公司在王曼力银行贷款审批通过后为李向申、杨晓峰垫资偿还银行贷款以注销涉案房屋上的抵押权。由此可见，三方明确知晓李向申、杨晓峰办理涉案房屋抵押注销手续的前提是王曼力银行贷款审批通过，李向申、杨晓峰未在2018年3月13日前办理抵押注销手续并不构成违约。而上述王曼力、李向申、杨晓峰履约情况与解除协议描述相一致，故该解除协议并非王曼力所述于事实不符。并且，王曼力也无其他证据证明该解除协议存在无效、可撤销等情形。因此，三方签订的解除协议系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己义务并承担责任。再次，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案三方虽协商一致解除房屋买卖三方合同，但合同的解除系王曼力所致，李向申、杨晓峰无违约行为，加之三方解除协议第三条还同时约定因解除合同产生的其他纠纷责任由王曼力自行承担。因此，王曼力要求李向申、杨晓峰返还定金400000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，
判决如下：驳回原告王曼力的诉讼请求。本案案件受理费7300元，由王曼力自行承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王曼力提交一份由居恒公司在签订涉案合同时向王曼力交付的办理龙湖香堤国际社区漫步13栋2单元602室流程时间表。证明目的是根据该流程时间表显示，居恒公司承诺自签订涉案《房屋买卖三方合同》之日起，在25个工作日内办理出房产证复印件，李向申拿出房产证5个工作日内与履约担保公司办理垫资手续，并且在办理完垫资手续还入银行欠款后15日内拿出房产证后，王曼力才与银行办理面签手续。因此，就从该流程看，王曼力并不存在不积极履行合同的行为，而李向申并未积极履行合同的相应义务。李向申和杨晓峰对该证据的真实性不认可，认为系复印件，不符合法律规定的证据的形式要件，且不属于新证据。对证明目的不认可。认为该流程表恰恰能够证明整个交易过程中是第三方完成操作，足以说明李向申的意愿是积极配合的。流程中没有具体提到先垫资解压还是先办按揭，但是根据交易习惯，必须贷款通过李向申和杨晓峰才有必要拿出房产证，所以是否解压并不阻碍交易。居恒公司对该流程表真实性认可，对上诉人的证明目的不认可。认可是其公司向王曼力、李向申出具的。质证称该流程表所载明的内容是，涉案《房屋买卖三方合同》签订后，其公司25个工作日内办理出房产证复印件，这是是合同履行的基础，拿出房产证5个工作日内李向申应与担保公司办理垫资的相应手续，并非支付钱款。办理垫资手续后，5个工作日内王曼力办理网签与银行面签手续。面签手续通过后3个工作日内拿着房产证原件甲乙双方办理银行资金监管手续。最后一条房款之后2个工作日内办理过户手续指的就是垫的资金全部撤回。王曼力拿着房产证复印件就可以去办理面签手续。另李向申、杨晓峰、居恒公司二审中未提交新证据。 结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：王曼力二审中提交的证据符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，属于二审程序中的新证据，根据居恒公司向王曼力交付的该流程时间表所载明的内容看，能够证明王曼力已履行了相应的义务，办理了涉案房屋银行贷款的网签和面签手续。故王曼力二审提交的证据客观真实具备合法性，与本案案件事实具有关联性及证明力，因此予以采信。另，一审判决查明的事实属实。
本院认为， 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，本案中结合诉辩双方的陈述及法庭调查可以认定，涉案《房屋买卖三方合同》签订后，王曼力作为买方人依约向卖房人李向申、杨晓峰支付了定金400000元，并根据合同约定申请办理了涉案房屋的网签和银行按揭贷款面签手续。后虽王曼力申请的银行按揭贷款审批未能通过，但该情况并非由王曼力个人主观意识所能掌控，故该事由应属于不可归责于双方当事人的事由。现虽本案三方协商一致解除房屋买卖三方合同，虽该解除合同协议书中载明的解除系王曼力单方提出解除，李向申、杨晓峰无过错，但该协议中也明确载明该解除系王曼力银行贷款审批未能通无法支付全款所致，由此可以认定涉案《房屋买卖三方合同》的解除亦并非系王曼力根本性违约所致，因此也不符合三方解除协议第三条约定的情形。因此，一审法院依据该解除协议判决驳回王曼力要求返还定金400000元，确有不妥，且也有失公平原则，故王曼力的上诉请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，王曼力的上诉请求成立，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下： 一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13321号民事判决； 二、李向申、杨晓峰于本判决生效之日起十日内向王曼力返回定金400000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7300元（王曼力已预交），由王曼力负担。二审案件受理费7300元（王曼力已预交），由李向申、杨晓峰负担。
一、二审案件受理费于执行时一并清结。 本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 姬 钊
审 判 员 蒋 瑜
二0一九年六月十七日
书 记 员 周 燕 1 更多数据：搜索“”来源：