广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初1712号
原告：茂名市丰汇房地产开发有限公司。住所地：茂名市茂南区*******商业楼第28（二层）号商铺222号。
法定代表人：张政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢佩娇，该公司职员。
被告：梁金红，女，1978年6月10日出生，汉族，住茂名市茂南区新福五路南华小区***，公民身份号码440************245。
原告茂名市丰汇房地产开发有限公司诉被告梁金红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员陈玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茂名市丰汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢佩娇、被告梁金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告于2018年12月28日签订了合同编号为2018122261的《商品房买卖合同》及附件，合同约定由被告向原告购买位于茂名市茂南区*****************（简称该套商品房），该商品房总价款为2753269元。根据合同附件四约定，被告必须在签订合同时支付总房价款的30%即826069元给原告；在2019年1月31日前支付总房价款的35%即963600元给原告；在2019年4月30日以前支付总房价款的35%即963600元给原告。同时约定：若买受人（即被告）逾期向出卖人（即原告）支付房价款超过90日的，原告有权解除合同，且被告须赔偿原告房价款20%的违约金。被告至原告起诉时仅向原告支付购房款826069元（含定金）。剩余购房款1927200元被告一直拖欠至今未付，距合同约定的付款期限己超过90日，银行方面亦告知原告因被告原因无法放贷。对此我司多次发函催促，但被告一再拖延，至今仍未付款。被告上述欠款行为违反了《商品房买卖合同>及附件的约定，己构成了根本性违约。为保护原告的合法权益，请求判令：
一、解除原、被告双方于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号2018122261）；
二、被告支付原告总房价款20%的违约金550654元（该商品房总房款为2753269元）；
三、被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续；
四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，被告虽违约，但属于迟延履行的情形，原告请求解除合同没有事实与法律依据，依法应予驳回。涉案合同约定的付款时间完成后两年内原告方才交付房屋，这约定显失公平，按交易习惯，应由购房者先交付部分购房款，交付房屋时付清房款，请求法院依法适用公平原则予以调解，如调解不成，驳回原告的诉讼请求。涉案逾期付款违约金过高，若法院强行判决解除合同，合同违约金应以应付房屋款项为基数，自违约之日起至原告起诉之日止按年利率6%计算。
经审理查明，2018年12月28日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订合同编号为2018122261的《商品房买卖合同》及附件，被告向原告购买原告开发的位于茂名市茂南区*****************，该商品房为预售商品房。合同主要约定：
一、该商品房合同约定建筑面积共267.80平方米，其中，套内建筑面积229.98平方米，分摊共有建筑面积37.82平方米。
二、该商品房的价款按建筑面积计算，单价为每平方米10281.06元，总价款2753269元。
三、买受人签订本合同前已向出卖人支付定金70000元，买受人在签订合同时支付总房价款的30%即826069元，在2019年1月31日前支付总房价款的35%即963600元，在2019年4月30日以前支付总房价款的35%即963600元。
四、除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
五、出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，被告于合同签订当天向原告支付价款826069元（含定金），但余款未能依期支付。2019年2月3日、2019年3月9日，原告书面通知被告支付尚欠的价款及违约金，被告仍未支付。上述合同于2018年12月28日在茂名市房产管理部门办理了预售登记备案手续。2019年3月20日，原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件、商品房预售许可证、发票、逾期付款违约金明细、已到期应缴款通知书等证据以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行。根据《商品房买卖合同》及附件中的约定“买受人在签订合同时支付总房价款的30%即826069元，在2019年1月31日前支付总房价款的35%即963600元，在2019年4月30日以前支付总房价款的35%即963600元”及“买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金”，被告在2019年1月31日开始逾期，原告于2019年3月20日提起诉讼，被告逾期付款未超过90日，被告逾期付款的天数尚未达到合同约定的行使合同解除权的条件，故原告请求解除原、被告双方签订的合同没有事实及法律依据，对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条的规定，
判决如下：驳回原告茂名市丰汇房地产开发有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序审理减半收取的案件受理费14413元（原告已预付），由原告茂名市丰汇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 陈 玲
二〇一九年六月十九日
书记员 陈 庄
书记员 张晓敏 微信公众号“”