江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0423民初1499号 原告武宁县天路物业托管服务有限公司，住所地江西省九江市武宁县城交通东路89号（名流花园），统一社会信用代码9136042379283511XE。 法定代表人张克俭，该公司经理。 被告陈生，男，1977年9月26日生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。 委托代理人李杨英，女，系被告妻子。 原告武宁县天路物业托管服务有限公司与被告陈生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
审判员盛奎伟适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张克俭、被告的委托代理人李杨英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6612元及滞纳金（自2011年10月1日起以6612元为基数按日利率3‰计算至欠款付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由是：2009年9月1日，原告与武宁县心怡水湾小区业主委员会签订物业服务合同，从签订之日起至今为武宁县心怡水湾小区提供物业服务，按照合同约定，被告作为该小区业主应按时向原告缴纳物业服务费。经结算，被告自2009年9月1日至2018年12月31日止，应交物业费9435元，已交2823元，尚欠6612元。原告经多次电话及登门催讨未果，故诉至法院。 被告辩称：1、被告曾与开发商协商好，由原告使用被告店面两年，并抵交部分物业费。2018年6月22日，原告工作人员汪贤贵也出具证明证明被告2018年之前的物业费已全部结清；2、原告主张的部分物业费已过诉讼时效。 为支持诉讼请求，原告提交如下证据： 1、收据复印件2张，证明：被告一共交了3次物业费，共2822.8元。 2、物业服务合同、前期物业服务合同复印件各1份，证明：原、被告之间形成物业合同法律关系。 3、汪贤贵出具的证明1份，证明：原告的工作人员汪贤贵给被告出具的收据背面载明物业费全清是失误写的。 4、票据领用缴销登记薄复印件1份，证明：汪贤贵是2015年入职到原告公司，其对以前的情况不清楚。 5、汪贤贵于2017年写的欠物业费人员名单一份，证明：汪贤贵认可被告陈生欠物业费。 6、物业收费规章制度1份，证明：该制度中第八条规定对原告相关工作人员错误少收、故意少收物业费情形，原告是不认可的。 经质证、认证，对证据1、2，被告无异议，本院予以采信。对证据3--6，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到原告证明目的，2018年之前物业费已结清；本院对该证据关联性不予认可，具体理由在
本院认为中阐述。 为支持抗辩，被告提交收据1张，证明：2018年12月31日前的物业费已经结清。经质证，原告对证据真实性无异议，关联性有异议，认为其工作人员汪贤贵在不了解情况下失误证明被告物业费已结清，原告不予认可。经审查认证，本院对证据真实性予以认可，关联性在
本院认为中阐述。
经审理查明：被告系武宁县心怡水湾小区业主，其房屋产权登记证面积221.26平方米。2009年6月26日，原告（甲方）与武宁县房地产综合开发有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，合同中约定：乙方聘请甲方对心怡水湾小区进行前期物业服务，合同有效期至业主委员会或业主大会选定的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止；业主在办理入住手续时交纳相应年份物业费，已经正常入住了的业主按半年交纳当年物业费，以后每次缴费时间按甲方规定执行；住宅按每月0.4元/平米计算物业费。之后，原告开始对小区业主提供物业服务。2018年8月1日，原告（乙方）与武宁县豫宁街道心怡水湾小区业主委员会（甲方）签订一份《物业服务合同》，合同中约定：甲方通过选聘后委托乙方对心怡水湾小区提供物业服务，服务期限一年，物业费多层住宅每月0.6元/平米。截止开庭日，被告共交过3次物业费，共计2822.8元；2018年6月22日，被告最后一次交1000元物业费时，原告的物业服务处主任汪贤贵向被告开具了收据，并在收据上注明“全清”，加盖了原告财务专用章，汪贤贵同时在收据背面签字注明“12年—2018年全清”。原告认为被告尚欠物业费未付清，故诉诸本院。
本院认为：原告先后与房地产开发商、代表业主的业主委员会签订物业服务合同，符合物业服务合同签订相关法律要求，且被告也承认双方已形成了物业服务合同法律关系，故本院认定原、被告2009年6月26日起已形成合法有效的物业服务合同法律关系，应受法律保护。 本案的争论焦点是汪贤贵在收据中注明被告2012年至2018年物业费全清行为是否有效并应由原告承受相应法律后果？首先，
本院认为，汪贤贵是原告的物业服务处主任，根据原告提交的其公司《物业收费规章制度》规定，其有权代表公司向业主收费，其在收费收据背面注明物业费全清，是执行职务行为，被告有理由相信该行为表达了原告的真实意思表示，根据相关法律规定，该行为的法律后果应由原告承受。其次，原告提交的证据3—6，系原告员工证明、原告内部证据，不能证明汪贤贵当时受到了被告的欺诈等可撤销情形，即使汪贤贵违反了原告内部规定或存在工作失误，系属原告内部管理问题，只能由原告向汪贤贵追究相应责任，不能因此对抗善意的外部第三人即被告。最后，关于双方争论被告是否提供了店面给原告使用以抵销物业费问题，因双方均未提交证据予以证明，
本院认为，被告提供的证据已充分证明原告认可被告物业费已结清，至于原告出于何种理由做出这种认定，外人无从知晓，如果存在欺诈等可撤销情形，也应由原告予以举证证明。 另外，关于2012年之前的物业费，被告抗辩已过诉讼时效，原告虽然主张多次向被告追讨，但并未提供充分有效证据予以证明，根据相关法律规定，应由原告承担举证不能的不利法律后果，本院对被告的抗辩予以支持。综上，
本院认为原告要求被告支付2018年之前尚欠物业费及滞纳金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下： 驳回原告武宁县天路物业托管服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告武宁县天路物业托管服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 盛奎伟
二〇一九年六月二十日
书记员 余卢香 关注公众号“”