山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初484号
原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司,住所地济南市。
负责人：解瑶琛，总经理。
委托诉讼代理人：张育，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊祥灿，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被告（案外人）：李美菊，女，1960年11月2日出生，汉族，住济南市。
第三人（被执行人）：山东富邦盛世房地产开发有限公司，住所地济宁市。
法定代表人：胡克春，董事长。
原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融公司）因与被告李美菊及第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦盛世公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。
原告华融公司的委托诉讼代理人樊祥灿与被告李美菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华融公司起诉请求：准予执行富邦新都3号楼2单元1206室房产。事实与理由：2016年11月29日，济南市中级人民法院作出（2016)鲁01民初1206号民事判决，确定华融公司对富邦盛世公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。富邦盛世公司不服，向山东省高级人民法院上诉，该院于2017年10月23日作出（2017）鲁民终947号民事判决，维持了一审关于华融公司对抵押财产价款的优先受偿权的判项。执行期间，李美菊对执行标的提出书面异议，本院于2018年12月26日作出（2018）鲁01执异736号执行裁定书：中止对富邦新都33号楼2单元1206室房产的执行。华融公司认为该裁定事实认定不清，法律适用错误。（一）本案执行标的系属房地产开发企业名下的商品房，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而非第二十八条，原裁定适用法律错误，李美菊提交的证据也不能证明其符合第二十九条排除执行的情形。（二)《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；该条规定是指房屋在查封之前签订的《商品房买卖合同》应是合法有效的。涉案房产在2010年12月30日取得预售许可证，而李美菊与富邦盛世公司于2010年10月23日签订了商品房买卖合同，此时房屋尚未达到可买卖的资格，双方签署的买卖合同应属无效合同，因此李美菊的情形不符合该条的适用条件。（三）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”；李美菊并无证据证明该商品房为其唯一住宅。（四）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；李美菊提交的购房款收据是富邦盛世公司单方形成的证据，在没有李美菊取款凭证或向富邦盛世公司账户汇款凭证等其他证据相佐证的情况下，不能确认富邦盛世公司收取房款收据的客观真实性，无法证明李美菊已支付了房屋价款。综上所述，（2018）鲁01执异736号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。
被告李美菊辩称，富邦盛世公司已经收取了李美菊交纳的全部购房款并将房屋交付给李美菊，李美菊已经入住，对抵押的事不清楚，请求驳回华融公司诉讼请求。第三人富邦盛世公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华融公司提供了以下证据：证据一、（2018）鲁01执异726号执行裁定书，证明本院对富邦新都33号楼2单元1206室作出中止执行的裁定。李美菊对该证据的真实性及证明事项没有异议，本院对该证据予以采信。证据二、《抵押合同》，证明华融公司已与富邦盛世公司就曲阜市富邦新都小区部分房产签订了抵押合同。李美菊对该证据的真实性有异议，认为李美菊买房在前，并交清了全部房款，办理了交房手续，对抵押合同不知情，对真实性不能确定，涉案房屋抵押前已由开发商交付李美菊使用、所以抵押无效。经审查，该证据欲以证明的事实已经（2017）鲁民终947号民事判决查明，本院对该证据的真实性予以采信。证据三、曲房建曲城字第02000039号他项权证，证明华融公司与富邦盛世公司已对曲阜市富邦新都小区33号楼办理了抵押登记。李美菊对该证据的真实性有异议，不知道是否抵押，涉案房屋购买在前，抵押登记在后，对抵押登记不认可。李美菊对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据四、曲建房预字2010第22号商品房损（销）售许可证复印件，证明富邦新都小区33号楼于2010年12月30日办理了商品房预（销）售许可证，准许开发商公开销售。李美菊对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议，认为富邦盛世公司于2011年取得了销售许可证，商品房买卖合同合法有效。李美菊对该证据无异议，本院对该证据予以采信。证据五、（2016）鲁01民初1206号民事判决书、（2017）鲁民终947号民事判决书，证明华融公司对富邦新都小区35号楼享有抵押权并优先受偿。李美菊对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为涉案房屋归李美菊所有，并不属于富邦盛世公司，华融公司对涉案房屋没有优先受偿权。李美菊对该证据无异议，本院对该证据予以采信。李美菊提供了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》、收据两份、银联付款单打印件，证明李美菊与富邦盛世公司于2010年10月23日签订购房合同，2008年8月1日向富邦盛世公司支付293800元意向金，于2018年5月12日向富邦盛世公司补缴14125元房屋差价款，富邦盛世公司分别出具了加盖现金收讫章的收据。银联付款单记载的金额为22375元。华融公司质证称，对商品房买卖合同及收据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为仅凭收据不能证明其已向富邦盛世公司支付了购房款，对2018年5月12日的收据及银联付款单的真实性无法判断。经审查，银联付款单上载明的收款人为曲阜市南城外贸服饰店，李美菊无法证明该证据与本案的关联性，本院对该证据不予采信。华融公司对2018年5月12日收据的真实性有异议，但未提交反证，本院对该证据及《商品房买卖合同》、意向金收据的真实性予以采信。证据二、附属房认购协议书，证明李美菊于2010年10月23日认购富邦盛世公司车位及储藏室。华融公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据三、手写交款记录一份，证明李美菊支付暖气费3900元，燃气费2950元，装修押金1000元，垃圾清运费100元，有线电视300元。华融公司质证称，仅凭手写的单据无法证明实际付款，也不能证明李美菊实际入住。经审查，上述证据系原件，华融公司虽对该证据有异议，但未提交反证，且该证据与李美菊提交的证据四能够相互印证，可以证明李美菊已经占有涉案房产的事实，本院对该证据予以采信。证据四、山东省曲阜市人民法院（2018）鲁0881民初3481号民事判决书。华融公司对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月1日，李美菊向富邦盛世公司支付购房款意向金293800元。2010年10月23日，富邦盛世公司（出卖人）与李美菊（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：买受人购买富邦新都住宅33号楼2单元1206室，该商品房（合同面积）建筑面积共130平方米，用途为住宅。按照建筑面积计算价款，售价为2260元每平方米，总金额为293800元，最终房价按照实际建筑面积结算，多退少补，合同继续履行。买受人于2010年10月23日前向出卖人一次性缴纳房款293800元。出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，富邦盛世公司（甲方）与李美菊（乙方）签订《附属房认购协议书》，主要内容为：乙方自愿购买甲方位于富邦新都小区车位、储藏室。车位编号为92#，面积25平方米，单价2360元/平方米，价款59000元。储藏室编号86#，面积12.35平方米，单价1200元/平方米，价款14820元。以上车位及储藏室合计人民币73820元，该认购款由乙方一次性付清，最终面积以产权部门测量面积为准，多退少补。同日，李美菊向富邦盛世公司支付车位款及储藏室款共计73820元。2010年12月30日，富邦盛世公司取得富邦新都住宅小区《商品房预售许可证》，证号为曲建房预字[2010]第22号，证载预销售房屋建筑面积为33150平方米，其中31号楼11050平方米、32号楼11050平方米，33号楼11050平方米。2018年5月12日，李美菊向富邦盛世公司补交6.25平方米的房屋面积差价款14125元及暖气开口费3900元、燃气开口费2950元、有线电视初装费300元、垃圾清运费100元、装修押金1000元。2018年9月28日，曲阜市人民法院立案受理李美菊诉富邦盛世公司商品房销售合同纠纷一案。2018年11月8日，曲阜市人民法院作出（2018）鲁0881民初3481号判决，判决中认定李美菊与富邦盛世公司签订商品房销售合同后，李美菊依约缴纳了全部房款，涉案房产已经交付，富邦盛世公司应当按照合同约定“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的条款给予备案。富邦盛世公司至今未能给李美菊办理涉案房产权属证书，系富邦盛世公司自身原因造成，其应当继续履行合同，协助李美菊办理涉案房产权属证书。判令富邦盛世公司于判决生效后三十日内协助李美菊办理房地产权属证书。李美菊陈述富邦盛世公司是在2017年的七、八月份向其交付的涉案房产钥匙，该陈述与上述判决认定的富邦盛世公司在房产交付360日内仍未协助李美菊办理权属证书的事实一致。另查明，2013年6月19日，华融公司（甲方、抵押权人）与富邦盛世公司（乙方、抵押人）签订《抵押合同》，主要内容为：为确保甲方与乙方签订的《债务重组协议》的履行，保障甲方债权的实现，乙方愿意以其财产为其与甲方依《债务重组协议》所形成的债权提供抵押担保，甲方同意接受乙方所提供的抵押担保。抵押担保的主债权为《债务重组协议》项下甲方全部债权，其中本金人民币肆仟万元。抵押物为乙方开发建设的“富邦新都”小区三期项目部分房产（在建工程），抵押面积为“住宅38069.42平方米”，建设工程规划许可证为“建字第37公2009-51号，建字第37公2009-60号”。乙方应于合同签订之日起5日内到抵押物相应的登记部门办妥全部抵押物登记手续，甲方予以配合，并在登记手续办妥之日将他项权利证明、抵押登记证明文件正本（及抵押物所有权属证明正本）交抵押权人保管。2013年6月20日，华融公司办理了曲阜市富邦新都家园33号楼在建工程抵押登记，抵押证号为曲房建曲城字第02000024号，证书中附记部分载明“本抵押登记为在建工程抵押登记。抵押范围为富邦新都家园31号楼、32号楼、33号楼、36号楼、37号楼、38号楼的部分房间共同担保壹仟万元整的债权。”2016年6月13日，本院立案受理华融公司诉富邦盛世公司等金融不良债权追偿纠纷一案，并于2016年11月29日作出（2016）鲁01民初1206号民事判决，判决中认定富邦盛世公司应当根据《债务重组协议》及相应补充协议的约定向华融公司偿还本金及重组收益。华融公司与富邦盛世公司签订的《抵押合同》有效，富邦盛世公司以其开发建设的曲阜市“富邦新都”小区三期项目中面积为38069.42平方米房产(在建工程)及占用范围内土地使用权设定抵押担保并办理了抵押登记，华融公司对抵押物享有优先受偿权。判决：
一、富邦盛世公司于判决生效之日起十日内向华融公司支付债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益30126444.46元（嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行期限届满之日止，按债务重组协议及相应补充协议约定计付）；
二、东方文博城文化发展有限公司、张卓民对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；
三、华融公司有权以富邦盛世公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。富邦盛世公司不服该判决，向山东省高级人民法院上诉，该院经审理于2017年10月23日作出（2017）鲁民终947号民事判决，判决：
一、维持（2016）鲁01民初1206号民事判决第二、三项；
二、变更（2016）鲁01民初1206号民事判决第一项为富邦盛世公司于判决生效之日起十日内向华融公司支付债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益29295444.33元（嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付）。2018年7月1日，本院作出（2018）鲁01执298号之八执行裁定，裁定查封富邦盛世公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园部分房产，其中包括涉案富邦新都33号楼2单元1206室房产。李美菊向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院经审查于2018年12月26日作出（2018）鲁01执异736号执行裁定，裁定中止对被执行人富邦盛世公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园33号楼2单元1206室的执行。华融公司不服该裁定，向本院提起本案执行异议之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，人民法院审理申请执行人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案主要争议焦点在于李美菊对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李美菊与富邦盛世公司签订《商品房买卖合同》的时间为2010年10月23日，早于涉案房产被查封的时间即2018年7月1日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定预售合同有效。上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，且富邦盛世公司于2010年12月30日取得了涉案房产的预售许可证，合同内容合法有效。根据合同约定，富邦盛世公司应于房产交付使用后360个工作日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。李美菊于2018年9月28日向曲阜市人民法院起诉要求富邦盛世公司履行上述义务，曲阜市人民法院支持了李美菊的该项诉讼请求，可以证明李美菊在此前的360个工作日即约2017年中旬实际占有了该房产，李美菊关于富邦盛世公司于2017年七、八月份向其交付房产的陈述能够排除合理怀疑，本院予以采信。同时，李美菊于2018年5月12日向富邦盛世公司支付了房产面积差价款及暖气开口费、装修押金等费用，亦可证明李美菊于涉案房产查封之前已经进行了实际占有。李美菊于2009年8月1日向富邦盛世公司支付了293800元购房款，于2018年5月12日补交了14125元的面积差价款，全部价款已经支付完毕。富邦盛世公司将涉案房产抵押给华融公司的行为，客观上导致李美菊无法办理产权过户登记，李美菊对此不存在过错。综上，应认定李美菊对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对于所有类型的被执行人和不动产均可适用的普适性条款，第二十九条系专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，上述两条款在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。华融公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。综上，华融公司的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，
判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费5707元，由原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 刘彦亭
审判员 王立强
审判员 赵 雯
二〇一九年六月二十日
书记员 杨 燕 微信公众号“”