黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初20号
原告（申请执行人）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，住黑龙江省鸡东县。
被告（案外人）：赵炳强，男，1964年11月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。
委托诉讼代理人：赵洪生（系赵炳强儿子），男，1987年8月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。
被告（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇前进街六委。
法定代表人：王文俊，经理。
委托诉讼代理人：孙茂才，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：赵亮，男，该公司法律顾问。
被告（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。
法定代表人：李德军，经理。
原告卢宏艳与被告赵炳强、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢宏艳，被告赵炳强的委托诉讼代理人赵洪生，被告福缘公司的委托诉讼代理人孙茂才、赵亮到庭参加了诉讼。被告鼎利丰公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。卢宏艳向本院提出诉讼请求：1.许可对鸡东县福缘家居小区3号楼3单元202室房屋的执行；2.本案诉讼费用由赵炳强、福缘公司共同承担。事实和理由：
一、赵炳强与福缘公司签订的《置业计划书》违反法律的强制性规定，应属无效。1、福缘公司与赵炳强签订置业计划书时，未取得商品房预售许可证，置业计划书中亦未标注预售许可证号，赵炳强对此明知，故存在过错。2、根据法律规定，福缘公司因未取得商品房预售许可证，其与赵炳强签订的置业计划书无效。
二、（2018）黑03执异155号执行裁定违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当依法撤销。因福缘公司至今未取得商品房预售许可证，裁定中止执行没有法律依据。赵炳强未提交证据证明案涉房屋系其唯一住房。综上，请求人民法院依法保护原告的诉讼请求，公正判决。赵炳强辩称，2013年11月10日，赵炳强与福缘公司签订《置换协议书》，约定赵炳强以价值399,900元的奔驰汽车另加现金50,000元置换福缘家居小区3号楼3单元202室及7号楼1单元302室两处房屋，房屋单价为每平方米2,750元，一次性付款，总价款为449,900元。双方签订《置业计划书》，福缘公司在置业计划书中加盖公章，公司负责人王文俊，审核人员王永才、王颖及认购人赵炳强签字。同时，福缘公司为赵炳强出具收据认可收到全部购房款。赵炳强与福缘公司签订的《置业计划书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但该项目是黑龙江省非煤矿城市棚户区改进推进办公室批准确定的棚户区改造项目，由鸡东县政府批准开发建设。2013年福缘公司设立福缘家居售楼处公开出售楼盘，无任何部门认定售楼行为违法。赵炳强购买房屋在先，卢宏艳申请查封在后，赵炳强已一次性付清全部房款，且其名下无其他用于居住房屋。案涉房屋已达到入住条件，未交付系福缘公司原因，赵炳强对未办理产权登记无过错。综上，请求人民法院依法驳回卢宏艳的诉讼请求。福缘公司辩称，经福缘公司核查，对赵炳强置换福缘公司3号楼3单元202室房屋没有异议，完全认可。2013年11月10日赵炳强以自有奔驰车作价另付现金置换福缘公司两套在建期房，所在期房位置为3号楼3单元202室，建筑面积83.08平方米及7号楼1单元302室，建筑面积80.57平方米。根据以上事实，请求人民法院依法驳回卢宏艳的诉讼请求。鼎利丰公司未出庭，未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据（卢宏艳证据一(2018)黑03执异155号执行裁定书、本院依职权调取的（2019）黑0321民监2号、3号、4号民事裁定书)，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对卢宏艳证据二（2018）黑0321民初16号、53号、2536号民事判决书，赵炳强对证据的真实性未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，福缘公司对证据的真实性有异议，但未向本院举示反驳证据，因该证据来源于中国裁判文书网，故本院对证据的真实性予以确认；赵炳强、福缘公司对证明目的有异议，因该案件已于2019年4月16日被鸡东县人民法院提起再审，故本院对证明目的不予确认。对卢宏艳证据三鸡东县房产管理局的通知，赵炳强、福缘公司对证据的真实性有异议，但未向本院举示反驳证据，因卢宏艳能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；结合证据内容，本院对截至2018年11月19日鸡东县福缘家居小区仍未取得商品房预售许可证的事实予以确认。对赵炳强证据一置业计划书、收据、置换协议书、收条、鸡东县不动产登记中心的证明，卢宏艳对证据的真实性有异议，但未向本院举示反驳证据，因赵炳强能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；因该组证据能够相互印证，形成证据链条，故本院对证明目的予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。因子女达到适婚年龄，同时解决自身住房需求，经朋友介绍，赵炳强决定购买鸡东县福缘家居小区房屋。2013年11月10日，赵炳强（甲方）与福缘家居项目部（乙方）签订《置换协议书》，内容为：“甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方的北京奔驰汽车型号为C180（颜色以行车证为准、车牌号为黑Ｇ×××××）置换乙方福缘家居楼房（住宅）两套，具体位置：3号楼3单元202室，面积为83.08平方米及7号楼1单元302室，面积为80.57平方米。2、楼房价格按2,750元/平方米计算，两套楼房总金额为449,900元。3、奔驰汽车（车牌号为黑Ｇ×××××）为399,900元。4、置换后，甲方欠乙方50,000元，已结清。5、乙方可以随时过户。6、2013年11月10日前出现的交通违章行为全部由甲方负责，置换后出现的交通违章归乙方负责。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签订之日起生效”。协议底部甲方处赵炳强签字，乙方处福缘公司福缘家居项目部加盖财务专用章，乙方代表王永才签名。《置换协议书》签订后，赵炳强与福缘公司负责人王文俊共同前往交警队办理了车辆过户手续。同日，赵炳强与福缘公司签订置业计划书，约定：“赵炳强以228,400元认购福缘家居小区3号楼3单元202室，房屋建筑面积83.08平方米，单价2,750元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊、审核人员王永才、王颖及认购人赵炳强签名。同时，福缘公司为赵炳强出具收据，载明：“今收到赵炳强，交来奔驰车置换（福缘家居小区3号楼3单元202室），人民币228,400元”。收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。2013年11月11日，赵炳强将50,000元现金交予王永才，王永才、郑重为赵炳强出具收据，内容为：“人民币50,000元，上款系车楼置换余款”。2019年3月27日，鸡东县不动产登记中心出具证明，经查询，赵炳强在该中心无住房登记。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县××家居小区××楼、××楼、××楼、××楼、××楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套房屋，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区3号楼3单元202室。赵炳强不服，向本院提起案外人执行异议，要求中止执行，本院依法作出（2018）黑03执异155号执行裁定，中止对鸡东县福缘家居小区3号楼3单元202室的执行。卢宏艳不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。另查明，鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室于2019年4月3日出具《关于福缘家居小区建设项目情况的说明》，内容为:鸡东县福缘家居建设项目，棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度。对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。
本院认为，本案争议的焦点为：案外人赵炳强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售（预售）许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉鸡东县福缘家居小区项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度，可以边开工边办手续。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默许态度。为尽早解决回迁户、购房户早日入住问题，经鸡东县人民政府协调，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室亦明确表示将积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。因此，鸡东县福缘家居小区之购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被政府强制拆除等而执意购买等情形。本案中，赵炳强于2013年11月10日以北京奔驰汽车作价399,900元另付现金50,000元置换鸡东县福缘家居小区3号楼3单元202室及7号楼1单元302室两处房屋，福缘公司为赵炳强出具收据，并认可实际收到车辆及现金，应认定赵炳强通过车辆置换及给付现金形式向福缘公司交纳全部购房款，案涉房屋系赵炳强实际出资购买。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但赵炳强以北京奔驰汽车冲抵房屋价款并与福缘公司签订置换协议书及置业计划书确系双方建立房屋买卖法律关系的真实意思表示，应根据双方以物易物所达成的合意，依法确认置换协议书及置业计划书成立。置业计划书的签订及房屋价款的支付均先于案涉房屋被查封的时间，案涉房屋系赵炳强名下唯一住房，赵炳强作为房屋买受人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益维护，其对案涉房屋享有的物权期待权应受法律保护。根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判赵炳强对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳的一般权利。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因，赵炳强对未办理产权登记无过错。综上所述，卢宏艳的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，缺席
判决如下：驳回原告卢宏艳的诉讼请求。案件受理费4,726元，由原告卢宏艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 郭以刚
审判员 徐媛凤
审判员 李凤霞
二〇一九年六月十九日
书记员 李佳纬附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 更多数据：搜索“”来源：