河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫03民终1860号
上诉人（原审被告）：侯宗义，男，汉族，1973年7月11日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：杜延尚，男，汉族，1963年3月23日出生，住河南省洛阳市经济开发区。
委托诉讼代理人:许关芳，洛阳市西工区谐法律服务所法律工作者。
原审
第三人：麻彦彬，男，汉族，1961年2月12日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
上诉人侯宗义因与被上诉人杜延尚及原审第三人麻彦彬案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初4147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月26日对当事人进行了询问。上诉人侯宗义及其委托诉讼代理人王卫奇，被上诉人杜延尚及其委托诉讼代理人许关芳到庭参加了询问。本案现已审理终结。侯宗义上诉请求：1.撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初4147号民事判决，依法予以改判。2.一、二审诉讼费用由杜延尚承担。事实与理由：一审法院查封的涉案房产登记在麻彦彬名下，杜延尚对此提出异议，提供了房产买卖协议及房款收条，但是其没有提供付房款的有关证据，不能证明房款是否真实支付，也不能证明买房协议的真实性，且从2004年签订买卖协议，至今没有办理房产过户手续。杜延尚及麻彦彬对此也没有作出合理解释，杜延尚存在重大过错，此房产应归麻彦彬所有，也不能排除麻彦彬与杜延尚串通，恶意逃避债务的嫌疑。原审判决事实不清，证据不足，判决不公，请二审法院查明事实，予以改判。杜延尚辩称，1.原审判决事实清楚，公平公正，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。2.针对上诉事实和理由，侯宗义没有证据证明我们缴纳房款不真实，也没有证据证明我们的房屋买卖合同不真实。至于一直没有办理过户登记手续，不属于杜延尚的原因造成的，原审对此事实查询的很清楚，麻彦彬在原审中也承认是由其造成的没有过户，侯宗义不能依据这么长时间没有过户为由来对抗房屋买卖协议的效力和房款交接的事实，房屋实际占有居住的事实。杜延尚向一审法院起诉请求：1.立即停止对杜延尚购买的位于洛阳市经济开发区××路东侧西××号1幢1-3层，建筑面积301.5平方米房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认杜延尚与麻彦彬签订的《房屋买卖合同》有效，并确认该房屋归杜延尚所有。一审法院认定事实：麻彦彬等人在洛阳市经济开发区镇北路共开发建设了住宅五幢，对外进行出售。2004年12月11日，杜延尚（乙方）与麻彦彬（甲方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定，乙方以21万元的价格购买了麻彦彬名下的6号住宅一幢，该幢住宅位于洛阳市经济开发区××路东侧西××号，共计三层，建筑面积301.5平方米；首付款后房屋手续、钥匙交付给乙方；房屋房产证更换、土地证办理以及房屋过户所需费用由乙方负责，甲方予以协助。合同签订当天，杜延尚向麻彦彬支付房款15万元，麻彦彬给杜延尚出具了收条，麻彦彬将当时由洛阳市郊区人民政府所颁发的房屋所有权证与钥匙交给杜延尚，在场证人段某和出庭作证证明了该事实过程，一审法院予以认定。杜延尚之后即开始对该幢房屋进行装修，2005年春节前，杜延尚入驻至今；杜延尚的邻居、负责收取水电费和物业费的相关人员都出庭作证证明该事实，予以认定。2015年12月10日，杜延尚向麻彦彬支付了剩余的房款6万元，麻彦彬给杜延尚出具了收条，予以确认。2012年11月20日，《国有土地使用证》由洛阳市人民政府颁发，现《房屋所有权证》号为“洛市房权证（2005）字第X2891**”、现《国有土地使用证》号为“洛市国用（2012）第05011260号”，登记在麻彦彬名下，杜延尚持有。此后，杜延尚曾多次督促麻彦彬办理房产过户手续，麻彦彬以事务繁忙为由拖延未办。因为侯宗义诉麻彦彬民间借贷纠纷一案在一审法院执行过程中，该院于2017年5月15日作出（2016）豫0311执1747号执行裁定书，对该幢房产进行了查封，案外人杜延尚提出异议申请，该院以（2018）豫0311执异3号执行裁定书驳回案外人杜延尚的异议申请，引起诉讼。一审法院认为，杜延尚与麻彦彬所签订的《房屋买卖合同》属于双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当为有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案事实，杜延尚在法院查封案涉房屋前已签订购房合同，按照合同约定先后支付了全部房款，并合法占有房屋至今。关于杜延尚是否存在怠于行使权利的问题，被执行人名下的《房屋所有权证》与《国有土地使用证》经洛阳市人民政府于2012年11月换发后方具备房屋过户的条件，庭审中，杜延尚称曾经多次督促麻彦彬办理房屋过户手续，麻彦彬均以事务繁忙、再约时间为由拖延，而杜延尚与麻彦彬一直未能约定统一时间，致使房屋过户手续一直未办；麻彦彬对于其作出承诺给杜延尚办理案涉房屋转移登记，而一再拖延的情况予以承认，对此予以认定。由此引起房屋过户手续没有办理的后果，并非杜延尚自身的原因，杜延尚不构成消极不行使登记权利，对于未办理房屋过户并无过错。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但由于不动产登记制度的原因，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果对买受人所购买登记在被执行人名下的房屋进行执行，则不符合公平原则。故杜延尚诉请要求停止对其购买的位于洛阳市经济开发区××路东侧西××号1幢1-3层，建筑面积301.5平方米房屋的执行，并解除对该房屋的查封，应予支持。关于杜延尚要求确认该房屋归其所有的诉求，法律规定，不动产的转让依照法律规定应当登记已经登记的，受让人方能取得该不动产的所有权，杜延尚虽是在人民法院执行前已经合法占有涉案房屋，但是并未完成不动产的过户登记，故杜延尚的此诉求，不予支持。综上所述，杜延尚与麻彦彬于2004年12月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效。杜延尚就执行标的享有足以排除强制执行民事权益，要求停止对杜延尚购买的位于洛阳市经济开发区××路东侧西××号1幢1-3层，建筑面积301.5平方米房屋的执行，应该予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：
一、停止对杜延尚购买的位于洛阳市经济开发区××路东侧西××号1幢1-3层、建筑面积301.5平方米房屋的执行，解除对该房屋的查封；
二、杜延尚与麻彦彬于2004年12月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
三、驳回杜延尚其他诉讼请求。案件受理费4450元，由侯宗义负担。本院审理查明，一审法院作为执行法院基于申请保全人侯宗义的申请，于2017年5月15日作出（2016）豫0311执1747号执行裁定书：查封被执行人麻延彬名下位于洛阳经济技术开发区××路东侧西××层（所有权证号：洛市房权证2005字第**）房产，期限为3年；并于2017年5月15日查封了涉案房产，期限为三年。在此次查封之前，一审法院另依据（2016）豫0311执496号执行裁定，于2017年1月11日对涉案房产进行了查封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封的财产，其他人民法院可以进行轮候查封。查封解除的，登记在先的轮候查封即自动生效。因此，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封不能实际产生查封的效力，即执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首封行为提起异议及执行异议之诉。本案中，作为执行标的的涉案房产存在多个查封行为，侯宗义保全申请所进行的查封并非首封，故杜延尚对侯宗义提起的本案执行异议之诉依法应予驳回。一审法院认为杜延尚享有足以排除执行涉案房产的民事权益，进而判令停止对涉案房产的执行并确认买卖合同有效，属适用法律错误，本院予以纠正。杜延尚可继续针对有查封效力的首封行为提起执行异议。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，
裁定如下：撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初4147号民事判决；驳回杜延尚的起诉。一审案件受理费4450元，退还侯宗义；侯宗义预交的二审案件受理费4450元予以退还。河南省洛阳市洛龙区人民法院作出的（2018）豫0311执异3号执行异议裁定于本裁定生效时自动失效。本裁定为终审裁定。
审判长 曹 园
审判员 耿源泓
审判员 王少林
二〇一九年六月十九日
法官助理甄开辉
书记员荣向珂 来自