清水河县人民法院民事判决书（2019）内0124民初187号
原告：党成柱，男，务工，住清水河县，现住清水河县。
被告：内蒙古华融房地产开发有限公司。
法定代表人：王先平，职务：该公司执行董事。住所地：清水河县城关镇永安街农行南侧。
委托诉讼代理人：董广珍，男，汉族，1972年11月24日出生，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：包绪长，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
原告党成柱诉被告内蒙古华融房地产开发有限公司（华融房地产公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告党成柱到庭参加诉讼，被告华融房地产公司的法定代表人王先平未到庭，其委托诉讼代理人董广珍、包绪长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告党成柱向本院提出诉讼请求：
一、判令被告继续履行合同约定的交房义务。
二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金97308元（91.8㎡×10000元/㎡×1060天×1‰0）以及因逾期交房给原告造成的经济损失，租房费45000元，共计142308元。
三、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2014年9月17日与被告华融房地产公司、清水河县房屋征收管理总指挥部办公室（以下简称房屋征收办）签订了《清水河县城关镇城市棚户区房屋拆迁回迁安置住房合同》（以下简称回迁安置合同），合同约定：由华融房地产公司开发原告位于清水河县城关镇永安街商铺2间（面积69㎡）以及地下室、凉房共计：91.8㎡.开发后，原告以置换的方式回迁到碧水朝阳小区东区2号楼底楼2间商铺（91.8㎡），产权归党成柱。同时约定了安置住房付款方式及期限，甲乙双方的违约责任，规划设计变更的约定，安置住房的交接、产权登记、保修等等。房屋征收办作为上述安置合同的担保人。时至今日，华融房地产公司未通知原告领取钥匙，《回迁安置合同》第五条约定，从原告向开发商交付原房屋之日起18个月内（2016年3月17日前）交付回迁房，现交付回迁房屋期限已经届满3年有余，但开发商一直不予交付。很明显，华融房地产公司严重违约。《回迁安置合同》第七条约定，除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方未按本合同规定的期限将回迁房交付乙方使用，逾期时间自本合同第五条的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之一的违约金。所以，原告主张被告华融房地产公司交付房屋并赔偿原告的损失于法有据。综上，原告要求被告继续履行合同义务，被告应按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金，并赔偿一切损失。原告认为，被告迟延交付房屋即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来时间和金钱上的多重损失，严重损害了原告的利益。第二被告作为双方签订《回迁安置合同》的担保人未尽到担保义务，存在过错。恳请人民法院查清事实后依法裁判。
被告华融房地产公司辩称，一、按照合同约定华融房地产公司不负有交房义务。首先，华融房地产公司按照合同约定通知原告办理交房手续，不存在违约行为。《回迁安置合同》第九条约定，回迁房达到交付使用条件后，甲方通知乙方办理交房手续，签署房屋交接单。乙方无故不办理交接手续，由此发生的一切费用由乙方承担。本案中，2016年11月20日，被告通知原告及其邻居张玉良一并办理交房手续，接到通知后张玉良按合同约定办理手续，并补齐房屋差价款，但被告以种种理由不办理交房手续。因此，被告按照约定通知交房，无违约行为。原告拒不办理交房手续，属于违约在先。其次，根据《回迁安置合同补充协议》第五条约定，依第一条规定接到被告交房通知7日内原告拒不接房和付款，被告对安置房屋有权另行出售，安置方式可以变更为补偿。原告未在付清房屋全部款项前，房屋所有人仍为华融房地产公司，华融房地产公司仍享有所有权，并有权将安置方式变更为补偿。因原告接到通知后无故不办理交房手续，被告有权将安置方式变更为经济补偿。因此不负有向原告交房的义务。第三、《回迁安置合同》第三条约定回迁房屋以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积（实际测绘面积）有差异的，以产权登记面积为准。回迁房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，据实计算。原告以被告拟交付的房屋面积与合同约定的应交付房屋面积不一致为由不办理房屋交付手续，按照双方合同的约定，原告应当先付清房屋差价款和供热、供气入户的配套费可以领钥匙。但原告始终不办理房屋手续，自接到通知之日起早已过7日，由此被告有权按照《回迁安置合同补充协议》第五条约定，将安置方式变更为补偿，而不是交付房屋。被告华融房地产公司无需支付违约金和租房损失。首先，原告收到了交房通知后未按照合同约定收房，也未按照约定交清房屋差价款和供热、供气入户的配套费用，其违约在先，无权向华融房地产主张违约金。其次，《回迁安置合同》第七条约定，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，本案原告党成柱并无已交房款，不存在违约金。同时，《回迁安置合同》第九条约定，回迁房达到交付使用条件后，甲方通知乙方办理交房手续，签署房屋交接单。乙方无故不办理交接手续，由此发生的一切费用由乙方承担。按照上述合同约定，原告党成柱拒不办理交房手续，即便有损失也应自行承担，且本案争议交付的房屋为商用房，不具备居住条件，不产生租房损失，且原告也没有提交证据证实其产生了租房损失的事实。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行质证。原告方提交的证据1为《回迁安置合同》复印件一份，证明双方关于拆迁安置补偿事宜的约定情况，华融房地产公司构成违约以及房屋征收办为《回迁安置合同》担保人的事实。被告的质证意见为真实性无异议。对以上证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实本院认定如下：
一、被告华融房地产公司提交的证据1为《回迁安置合同》、《回迁安置合同补充协议》各一份复印件，证明双方对争议安置补偿事宜的约定，原告违约在先，华融房地产公司有权将安置变更为经济补偿。证据2为《房屋交付验收表》《收据》、《银行回单》，证明原告通知党成柱及其案外人张玉良（党成柱邻近）接受房屋，张玉良在接到通知后如约办理交房手续。但原告党成柱拒不办理交房手续的事实。原告党成柱拒绝发表质证意见。经本院审查，华融房地产公司提交的证据1能够与原告提交的证据相互印证，真实、合法，故本院予以采信。证据2能够与双方当事人的当庭陈述相互印证，能证实党成柱接到华融房地产公司通知交房的事实，故本院予以采信。
二、原告党成柱主张被告华融房地产公司延期交付安置的房屋，且至今未通知交房，构成违约，提交了双方签订的《回迁安置合同》予以证实，应当按照约定承担违约责任。被告华融房地产公司不认可。华融房地产公司辩称，原告违约在先，被告并未违约，不存在承担违约责任的问题。华融房地产公司按期通知原告收房，是原告因房屋面积差异拒绝接收，在房屋征收办的协调下，按原告的要求对房屋进行改造后，原告仍然拒绝接收，并不是华融房地产未通知交房。党成柱认可华融房地产公司通知过交房，也认可房屋征收办曾经为双方协调过争议。由此，原告党成柱以华融房地产公司未通知交房为由构成违约的主张不能成立，本院不予认定。另查明，原告党成柱于2014年9月17日与被告华融房地产公司、房屋征收办签订了《回迁安置合同》，合同约定：由华融房地产公司开发党成柱位于清水河县城关镇永安街商铺2间（面积69㎡）以及库房共计：91.8㎡。原告以置换的方式回迁到华融房地产公司开发建造的碧水朝阳小区东区2号楼底楼2间商业用房（建筑面积约91.8㎡），产权归党成柱。同时约定了，交付回迁安置房屋的时间、房屋面积差的处理方式、住房差价的付款方式及期限，甲乙双方的违约责任，规划设计变更的约定，安置住房的交接、产权登记、保修等等。房屋征收办监督上述合同的履行并作为该安置合同的担保人。合同签订后，党成柱依约向华融房地产公司交付了原告房屋的相关手续，并搬离。2016年11月碧水朝阳小区完工交付使用，华融房地产公司通知党成柱交房，因设计方案的原因，交付房屋的面积上下两层合计为150㎡左右，与《回迁安置合同》约定的安置房屋面积不符，党成柱拒绝接收。后经房屋征收办协调，华融房地产公司对交付房屋进行改造，改造后单层面积为65㎡左右，差额面积折价补偿，党成柱仍未接收。还查明，华融房地产公司开发的碧水朝阳小区商铺除本案争议的房屋，其余已经全部交付使用，且没有本案争议合同约定的91.8㎡的商业用房。
本院认为，本案的争议焦点为，被告华融房地产公司是否构成违约，应否承担继续履行并赔偿损失的违约责任。从庭审查明的事实和双方签订的《回迁安置合同》看，合同第五条约定交付房屋的期限为乙方交付甲方原有房屋18个月内（即2016年3月17日前），如遇不可抗力，除双方协商一致外，甲方可据实予以顺延；如遇政府政策性调整，甲方可以据实顺延。被告华融房地产公司于2016年11月20日通知党成柱交房。华融房地产公司没有提交证据证实碧水朝阳小区施工期间有不可抗力或政府政策性调整的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由此，华融房地产公司因未按照约定的期限交付房屋而构成违约。华融房地产公司通知所有回迁安置业主交房后，党成柱以拟交付房屋面积与合同约定不符为由拒绝接收，要求华融房地产公司交付与合同约定面积一致的房屋。双方签订的《回迁安置合同》第二条第三项约定，回迁安置商铺，建筑面积91.8㎡。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行的。本案庭审中查明华融房地产公司开发建造的碧水朝阳小区商铺没有与原告要求面积一致的商业用房，党成柱也表示知情。由此，华融房地产公司属于上述规定第一项的情形，事实上不能履行。经本院向党成柱释明，在合同目的无法实现的情况下，其有权请求华融房地产公司折价赔偿。党成柱明确表示不变更诉讼请求。因此，对党成柱要求华融房地产公司按照合同约定面积的房屋继续履行交付义务，本院不予支持。关于华融房地产公司应否承担赔偿损失的问题。《回迁安置合同》第七条约定，除本合同第五条规定的情况外，甲方如未按本合同规定的期限将回迁房交付乙方使用，逾期时间在本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。《回迁安置合同》第三条约定，回迁房屋以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积（实际测绘面积）有差异的，以产权登记面积为准。回迁房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，据实计算。该合同第五条约定，规划、设计变更导致回迁房在结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响回迁房使用功能，甲方应当在变更确立之日起20日内，书面通知乙方，乙方有权在接到通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。乙方在接到通知到达之日起15日内未作出是否退房的书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房屋价款的变更。甲方未在规定时限内通知乙方，乙方有权退房并由甲方承担违约责任。党成柱未向法庭提交证据证实拟交付的房屋因空间尺寸发生变化而影响使用功能，党成柱接到交房通知后未提出退房的要求，故应当视为党成柱接收由此引起的房屋价款的变更。党成柱未办理交房手续，没有向华融房地产公司支付任何房款。从上述约定看，华融房地产公司不符合双方约定支付违约金的情形，故对党成柱要求支付违约金的请求本院不予支持。党成柱还提出因至今尚未交付房屋，导致其租房居住，由此产生的租房费用，应当由华融房地产公司负担。本案争议的回迁安置房为商业用房，而党成柱主张的居住房屋租赁费用与本案争议的房屋是否交付不具有直接的关联性。故对党成柱的该请求本院不予支持。综上所述，合同双方均应当按照约定全面履行自己的合同义务，华融房地产公司逾期交房构成违约。非金钱债务事实上不能履行，债权人不能要求债务人继续履行，故对党成柱要求华融房地产公司交付约定面积房屋的请求本院不予支持。合同双方对违约责任有明确约定的，华融房地产公司应当承担违约金的条件未成就，故不承担违约金的赔偿责任。原告方请求租赁居住房屋的租金与本案的争议不具有关联性，本院不予支持。故应当驳回原告的诉讼请求，双方就合同赔偿问题如有争议，应当另行处理。本案经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：驳回原告党成柱的诉讼请求。案件受理费3146元，由原告党成柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 郭俊梅
人民陪审员 张占军
人民陪审员 蒙生小
二0一九年六月十九日
书 记 员 曹卿玉附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：