山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初1158号
原告：原告牛得宝，男，汉族，1978年1月7日出生，住市中区。
原告：高庆珍，女，汉族，1981年8月12日出生，住址同上。
委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。
被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。
法定代表人：王荣柯，董事长。
委托诉讼代理人：孙晋硕，男，汉族，被告公司副经理。
委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告牛得宝、高庆珍与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年2月14日向枣庄市市中区人民法院，后由枣庄市中级人民法院指定本院审理，本院于2019年4月12日立案受理，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告牛得宝、高庆珍、被告委托诉讼代理人孙晋硕、高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛得宝、高庆珍向本院提交诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》第十九条约定义务，向房产登记机关提供办理房屋所有权登记的全部资料并协助原告办理房屋产权登记书；2、判令被告向原告支付房屋买卖合同约定的违约金，自违约之日2016年5月26日计算至被告实际履行义务止，按照总房款（454,479元）日万分之一计算；3、判令被告立即向原告返还违法收取的产权证押金2,000元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：二原告为夫妻关系，二原告购买被告开发的枣庄市市中区湖西景苑B区15号楼1单元1703室房屋，原被告于2015年10月26日签订了商品房买卖合同，原告按照约定支付了房屋价款454,479元，约定被告于2016年3月10日前将房屋交付给原告，并约定被告于房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如违约应自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满次日至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告于2016年2月26日将上述商品房交付给原告使用，另外，被告于2016年2月26日收取原告2，000元办理房屋产权证书的押金。后被告没有按照合同约定按时履行协助原告办理产权手续的相关义务，违反了合同约定，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，一、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。客观事实是：被告开发建设的涉案房产，于2011年开工，于2015年竣工。其间，国家于2014年颁布了新的建筑设计消防标准，该标准为国家强制性标准，必须严格执行。被告的房产因不符合新的建筑设计消防标准，而不能通过验收。虽然经过各方长期反复多次协调磋商，消防部门坚持按照新标准验收，被告不得已只好按照新标准重新设计和施工。因此，涉案房产不能备案登记，是因为国家标准的变更，对此被告是不能预见的，应参照不可抗力的规定，免除被告的违约责任。
二、即使被告违约责任成立，因原告主张的违约金过高，依法也不应支持。房屋的用途为居住，有无权属证书不影响房屋功能使用，房屋交付原告后，原告完全正常使用涉案房产，房屋具备使用要求，没有权属证书没有造成原告损失，原告主张的违约金金额，尤其是主张至其取得涉案房产权属证书之时，不仅将超过法律规定的实际损失的30%，甚至可能超过原告支付的购房款，这显然违反了法律所遵循的公平原则。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。鉴于原告并没有实际损失，被告认为：如果对原告主张的违约金予以支持，其总额最高不应超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。
三、我国不动产登记制度发生变化，不动产登记的部门、所需材料的种类、形式和数量以及顺序和程序等均与之前大有不同。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。因原告未按规定交存专项维修资金，不论被告提供的各项材料符是否齐全、合格，产权登记部门都不可能受理被告的备案登记申请，因此，因原告未履行法定义务在先，导致被告履行义务不能，原告的不履行先履行义务的行为阻却了被告所应承担的法律责任。
四、关于原告诉请的退还押金问题。《商品房买卖合同》对此没有约定，从原告已经实际交纳、被告业已收取，且事隔多年原告一直未有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜自愿达成合意、形成口头协议，该协议内容意思表示真实，不违反法律强制性规定，原告现在反悔要求退还押金没有事实和法律依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实进行了综合分析，就本案事实本院认定如下：二原告为夫妻关系，原被告于2015年10月10日签订了商品房买卖合同，二原告购买被告开发的枣庄市市中区湖西景苑B区15号楼1单元1703室房屋，房屋价款454,479元，约定被告于2016年3月10日前将房屋交付给原告，并约定被告于房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如违约应自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满次日至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后原告按照约定支付了房屋价款454,479元，被告于2016年2月26日另收取原告办理房屋产权证书的押金2，000元。被告于2016年2月26日将上述商品房交付给原告使用，后因国家建筑设计消防标准变化、涉案楼房必须要按新的消防标准整改，被告至今没能完成房屋权属登记资料备案手续。 上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷佐证，依法可以认定。
本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告没有按照合同约定的期限完成房屋权属登记资料备案手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求判令被告限期完成房屋权属登记资料备案手续的诉讼请求，虽然被告在此问题上已构成违约，但是有关验收资料被告现尚未取得，且何时取得也无确切时间，被告现对此客观上存在履行障碍，判令被告限期完成备案缺少事实基础，故对原告的该项请求本院暂不予支持； 关于被告辩称有无权属证书不影响房屋功能使用，房屋交付原告后，原告完全正常使用涉案房产，没有权属证书没有造成原告损失，原告主张的违约金过高，请求酌情予以调低的抗辩意见，
本院认为，被告现没有举证证明原告的具体损失情况，其认为原告主张的违约金过高的抗辩意见缺乏事实依据，不能支持。同时被告另行收取原告办理房屋产权证书的押金2，000元没有合同和法律依据，应予以返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司向原告牛得宝、高庆珍支付违约金（自2016年5月26日起至被告枣庄东湖置业有限公司将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，以454,479元为基数，按照日万分之一计算），本判决生效之日前发生的违约金，于本判决生效后十日内支付；本判决生效之日后发生的违约金于被告枣庄东湖置业有限公司完成上述资料备案之次日支付； 二、被告枣庄东湖置业有限公司返还原告牛得宝、高庆珍押金2，000元，于本判决生效后十日内支付； 三、驳回原告牛得宝、高庆珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费936.18元，减半收取计468.09元，保全费620元，均由被告枣庄东湖置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 宋宜长
二〇一九年六月十八日
书记员 王 欣 更多数据：