山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁民申1722号 再审
申请人（一审被告、二审被上诉人）：宗学成，男，1964年12月8日出生，汉族，住山东省桓台县。 再审
申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗建华，女，1963年10月9日出生，汉族，住山东省桓台县。 以上两再审申请人之共同
委托诉讼代理人：张双丽，山东祥天律师事务所律师。 以上两再审申请人之共同
委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务所律师。 再审
申请人（一审被告、二审被上诉人）：董海磊，男，1977年1月10日出生，汉族，住济南市。
被
申请人（一审原告、二审上诉人）：山东澳青置业有限公司（原青岛澳青房地产开发有限公司），住所地青岛市东海中路17号。
法定代表人：LiuChunmei，董事长。
委托诉讼代理人：靳峰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段淑文，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 再审申请人宗学成、罗建华、董海磊因与被申请人山东澳青置业有限公司（以下简称澳青公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南市中级人民法院（2018）鲁01民终4397号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宗学成、罗建华申请再审称，一、1.二审法院认定宗学成在涉案房产被查封前并未支付任何对价的事实错误。2004年11月28日，宗学成与澳青公司签订的《商品房买卖合同》约定采用按揭贷款的方式支付房款。澳青公司出具的预售购房款收据一份载明收到宗学成缴纳的H1-西-501室购房款2475450元。2005年1月25日，宗学成出具欠条一份，澳青公司亦认可该欠条中的欠款包括案涉房产的首付款。2005年2月21日，宗学成向深圳发展银行青岛分行申请按揭贷款150万元，深圳发展银行青岛分行依照合同约定向澳青公司支付了剩余购房款。上述事实充分说明：（1）宗学成通过向澳青公司借款方式已支付了涉案房产的首付款，为了避免不必要的转账手续，未相互转账，而是双方互相出具相关手续，即澳青公司出具收据，宗学成出具欠条。（2）剩余房款也已通过按揭贷款方式足额支付，且后续贷款也由宗学成偿还。2.澳青公司提交的《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》及宗学成出具的说明，仅是双方之间的债权债务关系，该材料记载的“如不能及时偿还，此房产为澳青公司所有”为无效流质条款。通知发出后，澳青公司并未与宗学成办理解除合同的相关手续，宗学成已经全额支付了购房款，不存在合同解除的情形。虽涉案房产未过户，但已在房管部门办理了预售登记，宗学成已取得对涉案房产所有权转移的期待权。澳青公司提交的通知及宗学成出具的说明不能否认双方存在商品房买卖关系及宗学成系涉案房产权利人的事实。澳青公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
二、二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。该条规定的主体系买受人及被执行人，澳青公司并非该条规定的主体。即使可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，也应参照第二十九条，该条对应了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的房产提出异议的，符合签订书面买卖合同、购买用于居住且无其他用于居住的房屋、已付款超过50%三个条件的前提下，能够排除执行，宗学成完全符合该规定的三个条件。因此，涉案房屋的权利人系宗学成，澳青公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。 董海磊申请再审称，一、1.宗学成与澳青公司在法院查封十年之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，宗学成分两笔支付了涉案房产的首付款，澳青公司向宗学成出具收据，并向房地产管理部门办理了预售登记备案。宗学成以其所有的涉案房产作为抵押，办理了他项权证，以按揭贷款的方式向澳青公司支付了购房尾款，澳青公司未提出任何异议。宗学成已支付了全部购房款，合同义务已全部履行完毕，涉案房产应当归宗学成所有。宗学成依约偿还按揭款，至今没有任何违约行为。二审认定“宗学成在涉案房产被查封前并未支付任何对价款”缺乏证据证明，明显与事实不符，属于认定事实错误。依据合同约定澳青公司应承担配合宗学成办理相关产权登记的附随义务，但涉案房产于2008年1月25日即符合房屋权属登记条件，但澳青公司至今未通知宗学成办理产权登记，其不履行合同附随义务的行为不能对抗宗学成主张涉案房产的所有权。2.《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》及宗学成出具的说明，宗学成已经履行了全部合同义务，也没有合同法规定的法定解除事由，澳青公司无权单方解除合同。根据相关法律规定，解除合同必须要有具体、明确的意思表示，而该通知中无任何解除合同或者终止合同效力的意思表示，故无合同解除的效力。其性质就更符合流质条款的法律属性。涉案房产在不动产登记中心记载的权利人是宗学成，具有物权公示效力，其双方之间的约定不能对抗第三人。故法院查封并拍卖符合法律规定。
二、本案系商品房买卖关系，确定涉案房产真正权利人应当依据物权法及司法解释、合同法等法律法规的规定，即便需要参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，也应适用第二十九条而非第二十八条的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。 澳青公司答辩称，一、1.澳青公司是涉案房屋的合法所有权人，法院无权强制执行。澳青公司因开发建设取得涉案房屋所有权，澳青公司是涉案房产法律上的产权人。购房合同的预告登记没有物权效力。依据物权法第二十条的规定，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。涉案房产在2008年1月25日已经符合不动产登记条件，至今未办理登记，预告登记已经失效。更何况在此之前，双方的《商品房买卖合同》已经依法解除。宗学成出具的书面说明，确认其对该房屋不享有物权，房屋产权归澳青公司所有。2.宗学成出具的欠条证实，其与澳青公司已达成一致，因其放弃了购买房屋、不再履行合同，合同解除后由澳青公司承担了支付按揭贷款的义务，也证明了宗学成是欠购房款，而不是借款购房。宗学成认可欠条中的欠款包括涉案房屋的首付款，2016年10月之前的按揭款均是由澳青公司偿还。除首付款外，宗学成在解除购房合同后拒不配合办理相关手续，无法办理银行贷款合同解除事宜，澳青公司不得不继续承担按揭贷款。二审法院认定宗学成在涉案房产被查封前并未支付任何对价正确。3.宗学成已构成违约，根据合同法相关规定，澳青公司享有法定解除权。澳青公司向宗学成发出《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》确认退房事宜，系明确的解除合同的意思表示，在送达至宗学成后合同即告解除，宗学成签署了关于收到2006年1月18日的退房通知的便条，并认可合同已解除所导致的法律后果，及涉案房屋产权归澳青公司所有。且涉案房屋从未交付给宗学成，一直由澳青公司占有使用并管理。
二、二审引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，系用于论证宗学成作为买受人，在未支付对价款且未实际占有房屋的情况下，不应适用上述条款中规定的买受人异议情形。即便按照申请人所引用的条款，宗学成也不满足该司法解释的适用条件。 本院审查认为，本案审查的焦点问题是澳青公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，关于宗学成是否已支付涉案房款，虽澳青公司向宗学成出具了预售购房款收据，但宗学成出具的欠款便条载明“今欠青岛澳青房地产开发有限公司房款陆佰壹拾陆万捌仟伍佰玖拾陆元，此款必须在3个月内还清，如不能及时偿还此房产为青岛澳青房地产开发有限公司所有”。该便条系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均认可该欠条载明的欠款中包含涉案房产的首付款，宗学成亦认可该欠条载明的欠款并未偿还，即宗学成未支付涉案房产的首付款。关于宗学成向银行办理的150万元按揭贷款，原审查明，至2016年涉案房产被法院查封时，涉案房产的银行按揭贷款均是由澳青公司偿还，宗学成对该事实予以认可。据此，宗学成在涉案房产被查封前并未支付涉案房产的购房款。 第二，澳青公司出具的《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》及宗学成2007年5月8日出具的说明，能够证明因宗学成不能偿还便条中载明的欠款，双方一致同意按欠款便条约定涉案房产的所有权归澳青公司所有。且涉案房产一直未交付给宗学成占有。 第三，宗学成就涉案房产办理的预告登记仅表明其对涉案房产所有权转移享有期待权，并不产生物权变动的效力。且青岛市国土资源和房屋管理局出具的《房地产权属准予登记通知书》中记载的涉案房产的房地权利人为澳青公司。 综上，二审判决澳青公司为涉案房产的实际权利人，其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，并无不当。 关于二审判决适用法律是否错误的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……”，该条规定是针对买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案中，涉案房屋并非登记在被执行人宗学成名下，且澳青公司并非本案被执行人，因此，二审判决适用该条规定存有瑕疵，但判决结果正确。申请人主张应参照该规定第二十九条，但该条规定是针对房地产开发企业为被执行人的特别规定，而本案中，澳青公司并非被执行人，因此，不适用该条规定。申请人的该申请理由不能成立。 综上，再审申请人宗学成、罗建华、董海磊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，
裁定如下： 驳回宗学成、罗建华、董海磊的再审申请。
审 判 长 李 霞
审 判 员 张光荣
审 判 员 柴家祥
二〇一九年六月十八日
法官助理 宗芳如
书 记 员 白 靖