广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初10237号
原告：蒋昌余，男，1984年12月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。
原告：麦艳莹，女，1984年8月11日出生，汉族，住广西崇左市江州区。 两原告之共同
委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。
被告：南宁市瀚轩房地产开发有限公司，住所地南宁市科德西路2号瀚林雅筑07栋8号商铺，统一社会信用代码：91450100591343709R。
法定代表人：黄志慧，执行董事。
委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶经海，广西欣源律师事务所实习律师。 原告蒋昌余、麦艳莹与被告南宁市瀚轩房地产开发有限公司（以下简称瀚轩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告蒋昌余及原告蒋昌余、麦艳莹的共同委托诉讼代理人韦津津，被告瀚轩公司的委托诉讼代理人甘剑峰、陶经海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋昌余、麦艳莹共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付违约金11760元（自2016年8月20日起暂计至2018年3月31日，按每日20元计算，此后至实际办理房屋不动产权证书之日止的违约金在购房款的2%范围内按每日20元另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年向被告购买位于南宁市，原告依约支付了房款，被告于2014年8月30日交付房屋后，依约应于2016年8月20日前为原告办理产权证，但至今被告仍未履行该义务，已构成违约，被告应为原告办理产权证并按照合同约定以总房款的2%为上限按每日20元向原告支付违约金。 被告瀚轩公司辩称，一、被告作为涉案商品房的开发商，已将竣工验收的房屋交付原告使用。
二、房屋无法办理房产证的原因一方面是小区的部分业主在装修过程中将阳台及入户花园进行改动，导致规划验收无法通过；另一方面因为相关部门执法力度前后不一，属于南宁市的遗留问题，上述两方面原因导致逾期办证。
三、被告积极与有关部门沟通，并交纳相应罚款，排除了办证障碍，涉案小区已经具备办理产权证的基本条件。
四、原告对逾期办证也有责任，根据公平原则，不应向被告主张逾期办证的违约金或者应减轻被告所承担的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月27日，两原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市，房屋价款为913350元。合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。原告已经按照合同约定向被告足额支付购房款，被告于2014年8月30日向原告交房。 另查明：2018年11月8日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对被告作出《行政处罚告知书》（处告字［2018］96号），认为被告于2013年2月16日办理取得位于南宁市的《建设工程规划许可证》，但该项目1＃楼至7＃楼未按照图纸施工，存在未按照建设工程规划许可证建设的行为，1＃楼至7＃楼加建建筑面积总计12542.50平方米。拟对被告作出以下行政处罚：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。2018年11月14日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对被告作出《行政处罚决定书》（高新管处字［2018］96号），对被告作出以下处罚决定：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。当日，被告缴纳上述罚款1231012.92元。 2019年1月9日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向被告发出《限期整改通知书》，查明被告建设的位于南宁市的超面积建设共计12542.50平方米，具体情况如下：
一、1＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3～33层实地增建阳台、规划设计飘窗实地改为套内。
二、2＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3～33层实地增建阳台、规划设计结构板实地改为水表间，规划设计阳台实地改为套内，规划设计飘窗实地改为套内。
三、3＃楼：2层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间；3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实际改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间。
四、4＃楼：3层夹层规划设计飘窗实地改为套内；4～32层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。
五、5＃楼：3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。
六、6＃楼：3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。
七、7＃楼：3层规划设计飘窗实地改为套内；4～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。该委责令被告于2019年1月25日前对上述违法建筑进行整改。 瀚林雅筑二期1#楼至7#楼于2018年1月12日取得《竣工验收备案表》，于2019年5月22日取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 瀚林雅筑二期1#楼为君贤阁，2#楼为君悦阁，3#楼为君咏阁，4#楼为君礼阁，5#楼为君怡阁，6#楼为君诚阁，7#楼为君雅阁。 同时查明：本院于2019年6月13日对瀚林雅筑二期进行现场勘查，双方当事人均确认业主自行装修的住宅存在规划设计阳台实地改为套内等违反规划的情形。
本院认为，原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于办理不动产权登记手续的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。本案中，被告已于2014年8月30日向原告交付房屋，至迟应于2016年8月19日前向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记。因涉及群体众多，被告准备材料客观上需要一定时间，因此本院确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。本案中，双方当事人对造成逾期办证责任的承担有争议。从南宁高新技术产业开发区管理委员会向被告发出的《限期整改通知书》及本院的现场勘查内容可知，涉案房屋因未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设，存在以下违反规划的情形：规划设计飘窗实地改为套内；规划设计结构板实地改为水表间；规划设计上空、空调隔板实地改为阳台；规划设计阳台实地改为套内；规划设计花池实地改为套内等。造成规划验收不合格，导致逾期办证。上述违反规划的情形主要是因被告承诺给原告赠送面积而改变规划，又未经规划部门审批，因此被告应当对不能通过规划验收承担主要责任。而上述规划设计阳台实地改为套内等违反规划的情形，确是原告装修时自行修改。为此，原告也应当承担部分责任。本院酌定由原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。依据《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，违约金应自2016年8月20日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，被告对此不能控制，不应再支付违约金。因此，被告应向原告支付的违约金计算方式为：自2016年8月20日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由被告负担其中的60%，被告负担的违约金上限为10960.2元（913350元×2%×60%）。由于双方约定违约金的上限，即无论被告逾期办证多少天，其仅承担上限的违约金，而原告的损失却持续产生。因此，本院认定在法院判决确定的办证之日之后被告仍然未给原告办理不动产权证书的，应当继续按照合同约定的每日20元的标准向原告支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，
判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告南宁市瀚轩房地产开发有限公司为原告蒋昌余、麦艳莹申请办理位于南宁市的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告蒋昌余、麦艳莹交付； 二、自本案判决生效之日起10日内，被告南宁市瀚轩房地产开发有限公司向原告蒋昌余、麦艳莹支付违约金（计算方式：自2016年8月20日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，被告负担的违约金上限为10960.2元）； 三、若被告南宁市瀚轩房地产开发有限公司在本案生效判决之日起90日内仍然未为原告蒋昌余、麦艳莹申请办理上述房产不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准向原告蒋昌余、麦艳莹继续支付违约金； 四、上述第二项、第三项计算出的违约金，总金额不超过274005元（913350元×30%）。 案件受理费94元，由被告南宁市瀚轩房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦月玲
人民陪审员 班日强
人民陪审员 韦志红
二〇一九年六月十三日 法官 助理 罗旺才
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