河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1734号
原告：闫亚利，男，汉族，1955年3月19日出生，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所执业律师。
被告：苏世敬，男，汉族，1954年6月29日出生，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：马来紫，河南威铭律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：时海宇，河南威铭律师事务所实习律师。
原告闫亚利与被告苏世敬确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。闫亚利的委托诉讼代理人任亚涛，苏世敬及其委托诉讼代理人马来紫、时海宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫亚利向本院提出诉讼请求：1、确认闫亚利与苏世敬于2012年4月16日签订的协议书无效；2、苏世敬承担诉讼费用。事实和理由：闫亚利与苏世敬系战友关系，双方于2012年4月16日签订协议书，苏世敬委托闫亚利在上清宫为其购买一块地皮用于建房，并一次性给付五万元给闫亚利用于购买地皮。在签订协议后，闫亚利积极奔走为苏世敬购买地皮，但在购买中了解到宅基地属于集体所有的土地，法律不允许集体经济组织成员外的人购买，双方签订的协议目的无法实现且该协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。后闫亚利多次找苏世敬协商，要求确认协议书无效并退还购地款，但双方未能达成一致。苏世敬辩称：
一、《协议书》系委托合同，并不存在合同无效的情形。双方2012年4月16日签署的《协议书》系委托合同，主要合同内容是苏世敬委托闫亚利购买土地一块用于建房，并委托闫亚利代办房产手续。该委托协议本身不违反任何法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。苏世敬的本意是委托闫亚利购买一块能够合法买卖并办理产证的土地用于建房，协议书中，双方约定购买地皮建房，且可以办理房产手续，但闫亚利称给苏世敬买的土地实质上不能进行买卖和办理产证，这是闫亚利违约的问题，不属于委托合同无效的问题。苏世敬认为，委托合同本身不违反法律法规任何禁止性规定，苏世敬也没有违反法律的本意。在购买土地和建房过程中，闫亚利承诺苏世敬购买的土地合法并且可以办理产证，基于战友间的信赖关系，苏世敬才相信闫亚利，支付购地款，并投入巨资建设房屋。现在，闫亚利又反悔，说购买过程中才了解到购买的土地系集体土地，非集体成员不能够进行买卖，这就不仅仅是不诚信或欺诈的问题，而是可能涉嫌诈骗的问题，性质恶劣，苏世敬无法认同。
二、闫亚利为苏世敬购买土地系买卖合同，与本案的委托合同系两个不同的法律关系，即使买卖合同涉及宅地基，买卖合同效力如何并不影响委托合同效力。闫亚利为苏世敬购买的土地和在土地上建设的房屋与本案“协议书”，也就是双方之间的委托合同是两个不同的法律关系，购买的土地和建设的房屋不属于本案争议标的，不应在本案中进行评判。闫亚利为苏世敬购买的土地确属于集体土地，该土地所有权属于下清宫岳村村民委员会所有，其上建设的房屋苏世敬已居住将近10年，所占土地和所建房屋问题属于苏世敬与岳村村委会之间的事情，闫亚利不是土地的所有人，无权对苏世敬所占土地和所建房屋提出任何主张，岳村村委会也没有对苏世敬提出任何权利要求。根据《土地管理法》第十六条的规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”，苏世敬购买的土地和所建房屋不属于本案争议标的，法庭不应对苏世敬所占的土地和所建的房屋做任何评判，如有争议，则应由岳村村委会与苏世敬协商解决，协商不成的，由人民政府处理，政府未处理之前，有关争议不属于法院受案范畴。
三、在实践中，非集体村民占地建房的行为被大部分判例认定为有效，且在执行程序中，宅基地上的房产经过村委会和政府同意也可以由非集体村民购买，所以，苏世敬在宅基地上建房的行为，也不一定会被认定为无效。苏世敬所购买的土地所有权目前属于下清宫岳村村民委员会，而岳村村民委员会已经是洛阳市老城区的城中村，其村民地位和土地性质都已经发生根本变化，苏世敬购买的土地不属于绝对禁止买卖范畴。根据《土地管理法》第十一条之规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，则苏世敬购买的土地只要老城区人民政府登记造册、核发证书，是可以确认建设用地使用权的。并且，苏世敬购买的土地用于建房在下清宫岳村属于普遍存在的现象，并非只有苏世敬一户，苏世敬购地建房也未损害岳村村民“一户一宅”的权利，否则，岳村村民和村委会可以起诉苏世敬。而苏世敬购买土地建房入住近十年以来，没有任何岳村村民提出异议或向其主张权利。因此，苏世敬的行为并不违反法律禁止性规定，所购买的土地和所建房屋还在完善手续过程中，闫亚利应当继续履行委托合同义务，为苏世敬办理土地和房屋产权证书。
四、如果法庭确认“委托合同”无效，基于无效合同的处理原则，除闫亚利退还苏世敬支付的5万元款项以外，苏世敬保留另案起诉闫亚利赔偿苏世敬因建房而投入的资金损失的权利。
五、闫亚利、苏世敬和岳村村支书三人所建房屋连在一起，同时建设，同时完工，且都已入住将近十年，闫亚利对此前因后果心知肚明，不可能现在才明白过来所购买的土地属于集体土地，集体成员之外的人员不能买卖。事实是，所购买的土地闫亚利自称是在其任职市政公司时，因为给岳村帮忙修路，岳村为感谢闫亚利的帮忙，所以赠送给闫亚利（集体所有的土地不能在非集体成员之外进行买卖，同样也禁止赠送给集体以外的成员），闫亚利因无钱建房，所以找到苏世敬，其不仅支付给闫亚利购地款，而且帮助闫亚利将房子盖起来。因此，闫亚利起诉苏世敬人不能占据集体土地建房，闫亚利也同样是城镇非集体村民占据集体土地建房，如果该行为无效，法院应一并认定无效。综上，法院应依法驳回闫亚利的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、闫亚利提交2012年4月16日其与苏世敬签订的《协议书》一份，上载明：“乙方苏世敬委托战友甲方闫亚利在上清宫购买地皮一块建房，经甲乙双方协商，达成如下协议。1.经甲乙双方协商，乙方一次性为甲方缴纳地皮购买款五万元，甲方负责为乙方办理建房地皮购买和建房手续，甲方必须保证乙方住房建成后道路通畅。2.甲方负责房屋建成后房产手续在一个月内办理完毕，房产手续办理费用由乙方承担，如遇外因暂时不能办理房产手续，甲方应承认乙方房产事实，如遇拆迁或改造，甲方应维护乙方房产的权益。此协议一式两份，甲乙双方应共同遵守。双方签字闫亚利苏世敬见证战友：孙某陈某楚鹤亭赵新宪2012年4月16日”。该协议签订后苏世敬支付给闫亚利50000元。2、庭审过程中苏世敬申请证人陈某、楚鹤亭、孙某出庭作证。三人向法庭述称该协议的签订不存在胁迫的情况。
本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定的则合同无效。本案中闫亚利与苏世敬签订《协议书》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不存在欺诈、胁迫手段订立的情形、亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故应认定为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。闫亚利称协议约定的苏世敬委托其购买的土地为宅基地，因宅基地法律不允许集体经济组织成员外的人购买，故协议因目的无法实现且内容违反法律、行政法规的强制性规定，要求确认为无效合同。但是根据其双方签订的协议，不能查明苏世敬委托闫亚利购买的土地为宅基地这一事实。因此闫亚利承担诉讼请求因证据不足不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经合议庭评议，
判决如下：驳回闫亚利的诉讼请求。本案受理费100元，由闫亚利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 郭小岚
人民陪审员 蒋秀云
人民陪审员 宋秀玲
二〇一九年六月十八日
书 记 员 李诗雨 微信公众号“”