山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初1357号
原告：战德向，男，汉族，1970年2月11日生，住胶州市。
委托诉讼代理人：彭桐亮，山东康元律师事务所律师。
被告：李红，女，1968年1月26日生，汉族，住胶州市。
被告：王子全，男，1973年10月4日生，汉族，住胶州。
原告战德向与被告李红、王子全农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭桐亮，被告李红、王子全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业单元1层108户楼房（共两层）产权转移手续（转让总价款为人民币180万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：请求判决确认原告与李红、王子全之间关于原告购买李红、王子全位于胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业单元1层108户楼房的房屋买卖合同有效，该房屋归原告所有。事实与理由：原被告双方于2016年12月19日签订房屋买卖协议书时，经双方结算，被告欠原告借款180万元。被告李红所拥有的位于胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业单元1层108户楼房（共两层）及附属建筑物价值180万元。双方均同意以该房屋折抵欠款180万元，双方形成新的房屋买卖合同关系，并已经于2016年12月19日对该房屋进行了实际交接，与房屋相关的所有的产权手续及钥匙均已实际交付给原告，但至今未办理产权转移手续。综上所述，上述被告的行为已侵犯原告的财产权益，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法财产权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请依法判决如诉讼请求。
被告李红辩称，原告并没有购买涉案的房产，该房屋买卖纠纷的起因是因为借贷关系，因为借款是高利贷，被告也有还款记录，且被告的还款金额远远超过了借款的本金。被告也不想与其签订买卖合同，合同上说不过户，利息还继续涨，被告被逼无奈才写了房屋买卖合同，原告是虚假诉讼。原告借款利息一个月就涨几十万，2016年11月30日被告已经将忠观悦府的房子顶给了原告，因为原告觉得房子小不要，就将忠观悦府的房子顶给了原告的姐姐，原告又逼迫被告顶涉案房产。被告另提交书面答辩意见称，本案名为房屋买卖，实为以房抵债，以房抵债协议尚未履行物权转移手续，以物抵债协议作为实践性合同，未交付标的物或未办理过户登记手续不生效，应驳回原告诉讼请求；被告另称本案房屋买卖协议书系原告“软暴利”等连环套路方式签订，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。
被告王子全辩称，答辩意见同李红。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年12月19日原被告签订房屋买卖协议书，合同约定：第一条、甲方自愿将坐落在胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业网点1层108户楼房（共二层）出卖给乙方（《青岛市商品房预售合同》201300127146号项下的楼房）。第二条、双方议定上述房地产及附属建筑物转让总价款为人民币（大写）壹佰捌拾万元，即人民币（小写）180万元。第三条、甲方与乙方之间存有民间借贷关系，甲方尚欠乙方借款人民币180万元，以物抵债。第四条、因该房屋抵押给银行，尚有银行按揭贷款未结清，甲方不能够与乙方办理产权转移，因此，双方存在的民间借贷合同并不必然解除，只是暂停支付约定的利息，本协议签订后，乙方暂停要求甲方支付民间借贷合同的利息，待甲方结清银行贷款与乙方办理产权转移手续时，双方之间的民间借贷合同解除，甲方不需要再支暂停的应支付的约定利息。第五条、经甲乙双方同意，甲方于2016年12月19日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有。甲方保证该房产无任何担保、抵押（购买该房屋时银行按揭除外）、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。第七条、本协议签订后，甲方在银行的按揭贷款由甲方继续还款，为保证本协议的交易安全，乙方要求甲方在本协议签订后12月内到银行提前还款，办理楼房产权转移手续。在办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。因开发商的原因，房屋产权证没有办妥，双方可以协商顺延办理产权转移手续。第九条第2项、甲方不能或逾期支付银行按揭贷款，造成银行实现抵押权拍卖该楼房，支付银行按揭贷款后剩余金额，乙方享有优先受偿权，甲方继续承担欠乙方未结清借款金额的还款责任，继续履行民间借贷合同，同时甲方恢复支付乙方暂停的约定利息。2.合同签订后，被告为原告出具收条和证明，2016年12月19日的证明内容为“王子全与战德向的所有账务，都以位于胶州市科润城，上河1号楼1单元108室的网点房抵清。双方自今日起无任何债权债务纠纷。另：待卖方将上河1号楼108室的网点银行按揭贷款结清并将房屋过户到买方后双方均无纠纷。特此证明。证明人：战德向，证明人：王子全、李红，见证人：姜梅。证明日期：2016年12月19日”。收条内容为“收到战德向交来李红、王子全出具的借条十七张，计款人民币壹佰捌拾万元整（小写180万元整）折抵购买李红、王子全所有将坐落在胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业网点1层108户楼房（共二层）房款。（附借条复印件17张），收到人：王子全、李红，2016年12月19日”。原告另提交物业费、水电费收取明细，证明双方之间借贷已经以房抵顶，被告收到了其向原告出具的十七张借条，原、被告已经交接房屋钥匙等。3.庭审中，本院询问被告有无证据证明其所称的房屋买卖协议和收条等在受胁迫的情况下签订且有无报警，被告自认没有报警，因为胆小怕事要面子，并称原告电话威胁辱骂，但其提交的录音证据并未体现。被告另称原告“涉黑”“涉套路贷”并称已报警，但公安机关并未立案受理，且在本案审理期间，被告李红因涉案房屋争议将原告的女婿打伤，被公安机关行政拘留。4.经查，案涉房屋已经被法院查封，查封法院为胶州市人民法院，案号为（2018）鲁0281民初11176号、（2019）鲁0281民初1357号。
本院认为，本案争议的焦点问题为原被告签订的房屋买卖协议是否有效及是否支持原告要求被告协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求。对于原被告签订的房屋买卖协议，因原被告在协议中对于民间借贷、以物抵债、房屋买卖的内容均有明确具体的约定，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容并不违反法律强制性规定，应为有效合同。被告称是在受胁迫被逼无奈的情况下签订协议，但自认“没有报警，因为胆小怕事要面子”，且其提交的录音证据也体现不出受胁迫内容，而且，在本案审理过程中，被告李红因涉案房屋问题将原告的女婿打伤，被公安机关行政拘留，被告称原告“涉黑”“涉套路贷”，但公安机关并未立案受理。根据原告提交的由被告出具的收条、证明、物业费、水费、电费单据等及被告在庭审中的陈述，其在2016年12月19日与原告签订房屋买卖协议后，又给原告出具了收条和证明，并将房屋钥匙交给了原告。因此，被告辩称受胁迫，既无证据证明，又与常理不符，故对其该抗辩理由，本院不予采信。对于被告辩称以房抵债协议的效力问题，
本院认为，关于以物抵债协议属于诺成性合同还是实践性合同，司法实践中存在着不同的认识，最高法院的裁判观点亦存在着变化。2012年最高法院曾以公报案例的形式确认以物抵债协议的性质为实践性合同，但2017年最高法院发布的指导性案例已经将以物抵债协议确认为诺成性合同，改变了之前的观点，因此，在排除《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效。而且，本案中，原被告双方在签订房屋买卖协议后，被告已向原告交付钥匙，对房屋进行了实际交接。故对被告该抗辩理由，依法不予支持。对于原告要求被告协助办理房屋产权转移手续的主张，
本院认为，涉案房屋已经被本院（2018）鲁0281民初11176号案件和本案查封，无法办理过户手续，且原被告在房屋买卖协议中已经对双方的权利义务作出了明确约定，因此，本案中原告的该诉讼请求难以得到支持。对于原被告以物抵债前的借款及利率问题，被告如认为超过法定标准，可在补强证据后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百七十六条的规定，
判决如下：
一、确认原告战德向与被告李红、王子全于2016年12月19日签订的房屋买卖协议书有效；
二、驳回原告战德向的其他诉讼请求。案件受理费21000元，案件保全费5000元，由被告李红、王子全共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 纪光辉
审 判 员 王晓晖
人民陪审员 王 进
二〇一九年六月十六日
法官助理陈传宝
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