湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂28行初51号原告宣恩县金源房地产开发有限责任公司。住所地：宣恩县珠山镇兴隆大道**。法定代表人刘俊杰，总经理。委托代理人明刚，湖北夷水律师事务所律师。委托代理人裴大娥，湖北夷水律师事务所律师。被告宣恩县人民政府。住。住所地：宣恩县珠山镇人民路**/div>法定代表人习覃，该县县长。行政机关出庭负责人向重臣，该县副县长。委托代理人鲁诚，湖北联信律师事务所律师。委托代理人覃亚玲，宣恩县法制办主任。原告宣恩县金源房地产开发有限责任公司（金源房地产公司）认为宣恩县人民政府未按合同约定履行协议，于2018年5月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2018年8月3日公开开庭审理了本案，原告金源房地产公司的委托代理人明刚、裴大娥，被告宣恩县人民政府行政机关负责人向重臣及其委托代理人鲁诚、覃亚玲到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因本院组织双方当事人进行了调解，依法扣除审限。本案现已审理终结。2013年10月13日，原告与被告宣恩县人民政府签订了《宣恩县“四星级”酒店建设合同书》，合同约定：原告依法取得位于原铅锌厂的土地投资建设四星级酒店项目，并保证建设的酒店达到国家规定的四星级标准。待原告酒店取得四星级标准证书后，被告将本级财政留存的土地出让金中的每亩超过30万元的部分奖励给原告。后双方因奖励资金未全部到位和违约等问题发生争议。
原告金源房地产公司诉称，2010年9月，原告通过公开招拍挂出让方式取得了位于原铅锌厂内10000平方米土地使用权，用于住宿餐饮、城镇住宅之用。2013年10月13日，原告与被告宣恩县人民政府签订了《宣恩县“四星级”酒店建设合同书》，2010年12月7日，原告与被告签订《国有土地建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。2011年1月5日，被告给原告颁发宣国用（2011）第0001号《国有土地使用权证》。原告按照合同约定的时间进场施工，但因被告交付给原告的土地中，原铅锌厂没有按时拆迁，还有部分集体土地，部分村民的房屋、土地未被征收，被告未按原合同约定时间完成征地拆迁工作，致使原告项目建设受阻。原告要求被告按合同约定履行义务，被告长时间拖延，后被告擅自改变《出让合同》约定的供地范围，将供地进行了调整，致使整个项目建设的用地由2011年2月的一次性供地分割成了四次。分别为是：1号楼2011年3月20日交地；2号楼2012年2月15日交地，3号楼2013年2月20号交地；4号楼2014年5月30号才交地。在不得已的情况下，原告不得不按照调整后的供地变更设计方案。金源房地产公司修建的四星级酒店于2014年12月26日正式营业，2015年12月30日获得“四星级”酒店证书。依据原合同第六条的约定，被告应将超过30万元/亩的土地出让金以奖励的形式返还给原告。项目总用地21.792亩，共缴纳土地出让金4655.0418万元，被告应返还原告4001.2818万元，被告已返还2350万元，还应返还原告1651.2818万元。因整个项目供地调整，导致原告一楼门面丧失，仅此一项，损失高达千万元。还导致原3号楼的规划发生变化，需要变更方案和图纸，多支付设计费110.46万元。被告未在约定期限内完成拆迁安置补偿工作，致使原告项目建设工作严重受阻。原告为了尽早完成项目建设，不得已的情况下，自行垫资拆迁，共计1569.6605万元，被告只支付了591.1138万元，尚有978万元未支付。原告多次要求被告按照原合同约定对原告损失进行赔偿，并支付奖励，被告均不履行义务，故请求：
一、依法判令被告兑现奖励资金（按原告所交土地出让金的比例计算）1651.2818万元及利息；
二、依法判令被告支付代被告垫付的土地拆迁安置补偿费986.8万元及利息；
三、判令被告赔偿原告因被告延期交地导致规划调整后的设计、地勘、地勘等费用增加的损失110.46万元及利息；四；判令被告赔偿原告一楼门面损失（具体标准以鉴定为准）；五；本案诉讼费由被告承担。原告金源公司为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据。证据一、宣恩县“四星级”酒店建设合同书。证明目的：1、原告通过出让方式取得位于原铅锌厂内10000平方米的土地用于住宿餐饮、城镇住宅之用并对酒店的规模和登记进行了约定；2、被告负责土地的清偿工作及三通一平；3、原告按照合同的约定完成了酒店的建设；4、合同约定，未按合同约定完成清场工作的，应负赔偿责任；5、按照第6条被告应按照每亩超过30万元的兑现奖励。证据二、2010年12月17日《国有建设用地使用权出让合同》及出让金收据。证明目的：1、原告通过出让方式取得一万平土地；2、出让土地用途为：住宿、餐饮、城镇住宅；3、土地交付条件为三通一平，时间为2011年2月23日；4、支付土地出让金三千万元。证据三、四星级酒店批复。证明目的：原告建设酒店按照合同约定取得了四星级标准。证据四、出让土地宗地图及用地红线图及宣国用（2011）第0001号《土地使用证》。证明目的：出让土地的现状及范围。证据五、金源国际酒店规划设计规划图。证明目的：1、依据被告出让土地的宗地图及用地红线图、原告聘请设计公司进行的房屋设计、规划及1/2/3号楼三面均是临街门面；原告的整体规划设计中，原告的容积率8.46、绿化率20％，停车位156个。证据六：2014年9月10《宣恩县国有建设用地呈报表》。证明目的：1、因被告拆迁滞后，政府供地瑕疵，原告通过出让方式取得的土地，无法设计开发建设；2、3号楼的位置部分土地政府未依法征收，建设受阻，政府将3号楼位置调整；3、为推进工期的顺利进行，原告对被告出让土地内未征收的农民进行了补偿，共支付补偿款15779105元。证据七、2014年10月28日《宣恩县国有建设用地呈报表》、2014年10月31日《国有建设用地使用权出让合同》、2015年9月6日《国有建设用地使用权出让合同、用地变更后的规划设计图、土地出让金收据。证据目的：1、被告袁英导致用地及设计发生变更即1/2/3号楼变更为1/2/3/4号楼；2、1/2/3号楼三面临街变为1/2号楼两面临街。证据八、卓光权、卓光举、卓光利、卓发东、黄于海、刘祖勇拆迁安置补偿协议及补偿支付凭证。证明目的：被告未按《国有建设用地使用权出让合同》约定完成清场拆迁及三通一平工作，原告代被告完成拆迁安置，补偿现金1463305元及房屋、门面共计价值15779105元。证据九、2012年12月26日《建设工程设计合同》、3号楼设计付款凭证、3号楼地勘付费凭证。证明目的：1、因被告原因供地发生变化，3号楼的位置及设计均发生了变化，原告为此损失设计费45.66万元，地勘，地勘费12万元div>证据十、2015年11月25日、2016年7月5日原告《关于申请免交滞纳土地出让价款违约金的请示》。证明目的：1、因被告未按约定交付土地，致使原告开发成本大幅增加；2、被告未完成拆迁工作，整个拆迁及安置均是由原告完成；3、被告相关负责人对上述事实予以认可并签批了处理意见。证据十一、《关于解决金源国际拆迁遗留问题的请示》证明目的：被告出让土地内的拆迁未完成，影响原告建设的顺利进行。证据十二、李英、张运来等四十余户业主起诉原告的民事起诉状及开庭传票。证明目的：因被告的原因，供地变化导致原告设计变化，李英、张运来等起诉原告该边规划，要求原告承担违约责任。
被告宣恩县人民政府辩称，一、关于原告金源房地产公司要求兑现奖励资金1651.2818万元及利息的诉求。2013年10月13日，原告金源房地产公司与被告宣恩县人民政府签订了《宣恩县“四星级”酒店建设合同书》，首先该合同约定答辩人将本级财政留存部分的土地出让金中每亩超过30万元的部分分三次借给原告作为本酒店项目内的通道、绿化等基础设施建设费用使用，原告建设的酒店经验收达到国家规定的四星级标准并获得证书的，答辩人将上述借给原告的建设费用奖励给原告。该约定违反国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发[2006]100号）及财政部关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综[2006]68号），为无效条款；故原告应将被告分三次借出的资金2350万元予以返还。
二、关于原告要求答辩人支付其代为垫付的土地拆迁安置补偿费986.8万元及利息的诉求。由于原告在项目建设过程中超过规划许可范畴，导致规划调整需征用相邻土地用于建设，为此，宣恩县国土资源局及原告与被征地户卓发东等8人签订了征收安置补偿协议，该协议的依据为宣政办发[2014]33号文件。经宣恩县国土资源局与原告进行测算并经宣恩县人民政府确认补偿金额591.113849万元，且该事项经原告同意后已于2015年11月24日履行完毕。此外，集体土地征收拆迁安置补偿的法定主体为宣恩县国土资源局，原告追索代为垫付费用结算的主体不是答辩人，其诉讼主体错误。
三、关于原告要求支付因延期交地导致规划调整后的设计、地勘、地勘等费用增加的损失110.46万元及利息的诉求。原告增加的损失是基于项目建设的土地面积扩大，是由于原告超规划许可建设等多方面因素形成，并非答辩人责任，且该损失是否实际形成并不确定。
四、关于原告要求赔偿一楼门面损失的诉求。3号楼的调整及4号楼的供地并不是答辩人自身的过程所致，而是原告违反规划许可等多原因造成，且3号楼和4号楼规划调整时基于原告与工作专班协调后，原告依规实施。此外，原告该诉请不属于行政合同纠纷范畴，该请求在本案中不能合并审理，且诉讼主体不适格。综上，原告金源公司起诉答辩人宣恩县人民政府的行政协议纠纷一案中的诉讼请求因与客观事实不相符，且不合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告宣恩县人民政府为支持其答辩意见，在法定期限内，向本院提交下列证据。证据一、宣恩县“四星级”酒店建设合同书。证明目的：1、原被告双方于2010年10月13日签订“四星级”酒店建设合同，确定由原告依法取得位于宣恩县原铅锌厂的土地投资建设四星级酒店，该四星级酒店项目占地面积不少于出让土地总面积的1/2，建成达标的四星级酒店可供租用客房不少于240间（套），其中单间不少于60间（套），大小会议室不少于10个，小会议室可容纳50人左右，大会议室可容纳500人左右。建成的酒店必须达到国家规定的四星级酒店标准；2、由国土资源部门依法按挂牌出让方式供给建设本项目所需土地约10000平方米(以国土资源部门实地确认的出让面积为准)，具体内容双方另行签订土地出让合同；3、原告取得的土地的1/2用于四星级标准酒店建设，未经被告同意不得改变土地用途；4、原告建设的四星级酒店应按照通过的规划评审设计方案施工建设；5、奖励办法约定被告在原告酒店项目开工后，将本级财政留存部分的土地出让金中的每亩超过30万元的部分分三次借给原告作为本酒店项目内的通道、绿化等基础设施建设费用使用，原告建设的酒店经验收达到国家规定的四星级标准并获得证书的，被告将上述借给原告的建设费用奖励给原告。原告违反合同任何规定，被告借给原告的建设费用不予奖励，原告所借建设费用全部返还被告。证据二、宣恩县国有建设用地呈报表、关于确定国有建设用地使用权挂牌出让价格的请示、宣恩县人民政府关于收回国有土地使用权的决定（宣政函【2010】46号）、宣恩县国土资源局国有地使用权挂牌出让公告（宣挂告字【2010】008号）、竞买申请书、竞买资格确认书、成交确认书、3000万元土地出让金非法收入票据四张、2012年12月7日签订的国有建设用地使用权出让合同、规划设计条件、用地红线图。证明目的：1、宣恩县国土资源局依法定程序将原铅锌厂10000平方米国有土地挂牌出让；2、挂牌出让公告明确了出让土地仅用于四星级以上酒店建设和住宅建设，其中酒店建筑面积原则上不少于总建筑面积的1/2，可供租用客房不少于240间（套），其中单间不少于60间（套），大小会议室不少于10个，酒店必须达到国家规定的四星级酒店标准以上，原告同意上述条件并成功竟得该宗土地，依法缴纳了三千万土地出让金。证据三、宣恩县国有建设用地呈报表、用地红线图、建设用地批准书。证明目的：经原告申请，将原出让土地10000平方米进行调整。证据四、2014年10月31日签订的国有建设用地使用权出让合同及挂牌图、规划设计条件、收据三张、建设用地批准书、宣恩县国有建设用地呈报表、关于公开出让国有建设用地使用权的请示、国有建设用地使用权出让底价呈报表、宣恩县国土资源局国有地使用权挂牌出让公告（宣挂告字【2014】30号）、竞买申请书、竞买资格确认书、成交确认书、建设用地批准书、湖北省国土资源厅关于宣恩县2004年度第一批次建设用地的函（鄂土资函【2004】123号）及宗地图、2015年9月6日签订的国有建设用地使用权出让合同（含规划设计条件）及用地红线图、158.5万元土地出让金收据、国有建设用地使用权出让请示及挂牌出让公告（宣挂告字【2015】017号）。证明目的：由于原告在修建四星级酒店项目建设中违反规划许可侵占了规划外的土地及拆迁缓慢，国土资源部门报经政府同意，依法按程序将涉及的土地挂牌出让，原告竟得该宗地，用于项目建设，应缴土地出让金1290.4077万元。证据五、国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）及关于申请免交滞纳土地出让价款违约金的请示、宣恩县国土资源局补交土地出让金的通知（宣国土资函【2016】25号）及送达回证、收据二份、行政处罚决定书（宣土资执罚【2014】18号）、宣恩县国土资源局罚没款收款通知单及收据、宣恩县“两违”办证明、关于宣恩金源国际4号楼建筑面积情况的函。证明目的：1、原告在修建四星级酒店项目建设中违反规划许可已经予以行政处罚；2、相关职能部门依法核定了原告建设项目的用地指标，依法缴纳了土地出让金300.0014万元及滞纳土地出让价款违约金646327元。证据六、国有土地使用证（宣国用（2011）第0001号）、宣恩县城市规划管理系统运作规格（档案号地字2010-140）、建设项目规划选址定点申请收件单、建设项目选址申请表、审批表、宣恩县城市规划区建设工程项目审批报告单、建设工程放线验收单及存根、建设用地规划许可证（地字（地字第**设工程规划许可证附件（宣规建20110103）；关于金源国际二期规划设计调整方案等三个项目规划评审情况的会议纪要（宣规纪要【2013】1号）、县政府专题会议纪要（【2014】22号）、金源国际4#建设用地规划许可证审批表、建设用地规划许可证（地字第2014-2（地字第**证（建字第2014-143号）、宣恩县金源国际竣工平面图。证明目的：1、宣恩县国土资源部门、城市规划管理部门依法对酒店建设项目进行了办证及相关许可，其中规划许可明确1#楼（四星级酒店）2#3#建设层数均为为地上28层、地下一层，但实际建设过程中，原告、地下**许可履行，酒店实际建设总层数为26层，占地面积为2509.56平方米，建筑面积32477.97平方米；2、在项目建设过程中，原告违反规划许可,侵占了规划许可外的土地，宣恩县国土资源局在依法将原告侵占的土地招拍挂并由原告竟得后，原告申请调整规划，项目规划依法进行了调整，形成了1#楼、2#楼建设用地6844平方米、3#楼建设用地3156平方米、4#楼建设用地4528平方米的实际事实。证据七、四星级酒店项目借款报告四份及借款单四份、收回资金通知通达回执一份。证明目的：1、在四星级酒店项目建设过程中，原告共四次借款为2350万元；2、宣恩县财政局依法向原告催缴该借款。证据八、金源国际酒店建设拆迁安置统一政策费用表1份、涉及黄本忠的集体土地及房屋征收补偿安置协议及领款单、委托书及银行卡各1份；涉及黄于海的的拆迁安置补偿协议及图纸各1份；涉及卓光举的的拆迁安置补偿协议1份及图纸2份；涉及卓光利的的拆迁安置补偿协议1份及图纸2份；涉及刘祖尧、刘祖勇的的拆迁安置补偿协议及图纸各1份；涉及卓发东的的拆迁安置补偿协议及图纸各1份；涉及陶礼山的的拆迁安置补偿协议及委托书、土地使用证各1份；宣恩县国土资源局关于退还金源国际建设项目垫付征地拆迁补偿资金的请示、宣恩县人民政府办公室关于印发《宣恩县“9.27”滑坡危险区房屋搬迁补偿实施方案》的通知及宣恩县“9.27”滑坡危险区房屋搬迁补偿实施方案。证明目的：在金源国际酒店建设拆迁安置过程中，由宣恩县国土资源局和原告进行拆迁的八户按宣恩县“9.27”滑坡危险区房屋搬迁补偿实施方案总费用5911138.49元，该费用已经实际支付给了原告。证据九、宣恩金源国际酒店有限公司于2015年8月3日出具的宣恩金源国际酒店简介一份、湖北省旅游星级饭店评审委员会关于批准宣恩金源国际酒店为四星级旅游饭店的批发（鄂旅游星评文【2016】3号）。证明目的：1、宣恩金源国际酒店有限公司申报四星级酒店明确该酒店楼高26层，建筑面积32477.97平方米，占地面积3928平方米，共设客房237间（套），367个床位，并设1个多功能大会议室和5个小会议室；2、金源国际酒店于2015年12月30日批准宣恩为四星级旅游饭店。法律依据：国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发【2006】100号），财政部关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综（2006）68号），关于从土地出让收入中计提农田水利建设资金、教育资金、廉租住房保障资金的有关事项的通知（鄂财综发（2012）27号），省财政厅省国土资源厅转发《财政部国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知（鄂财综发【2005】7号），财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综【2006】48号），用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法（财综【2004】49号）。经庭审质证，被告宣恩县人民政府对原告金源房地产公司提交证据一的真实性无异议，对证明目的第1项面积无异议，对规模和等级有异议，合同中约定，原告并没有按合同约定完成酒店建设。对证明目的2有异议，被告负责清场工作是三通，无一平。对证明目的3，原告没有按照合同完成酒店的规划建设，在建设面积、占地面积、酒店的具体建设规模均没有按照合同的约定完成；证明目的4合同约定没有完成清场工作应当是工期顺延，由此给乙方造成损失甲方负责赔偿。对证明目的5对于其奖励部分在双方签订的合同书第6条奖励办法中有明确约定，该证明目的与合同约定不一致。针对合同中约定的1万平方，只是大概位置，并没有具体坐标。对证据二的真实性无异议，证明目的1、2、4无异议，证明目的3有异议，与该合同约定不一致。国有土地出让合同的主体是宣恩县国土资源局，并非本案被告。对证据三的真实性无异议。证明目的有异议，该份文件只能证明金源国际酒店达到了四星级标准，不能证明符合合同约定的四星级酒店的规模。对证据四出让土地宗地图及用地红线图真实性无异议，对宣国用（2011）第0001号《土地使用证》的真实性有异议，与被告所见的土地证不一致。该土地证上有手写的字，在原证中未见到。对证明目的有异议，宗地图和红线图没有准确的坐标，只是大概位置，出让土地的现状和范围不明确。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，规划设计图载明的时间是2010年11月，但原告取得土地签订合同的时间是2010你那12月7日，因此该规划设计图从程序上讲不合法。其证明目的不符合客观事实和法律规定。对证据六中的宗地图、金源国际开发项目建设基本情况及下步工作方案、金源国际开发项目主要经济技术指标、金源国际项目拆迁安置补偿统计，真实性有异议。对证明目的有异议，证明目的1与客观情况并不完全一致；证明目的2规划调整3号楼，并不是由被告的原因造成，而是存在原告向相关职能部门依法申请进行规划调整；证明目的3原告对该土地涉及土地农民进行补偿并不是被告授权或者是委托原告进行征地拆迁补偿。其补偿款是原告单方面统计并未经法定的职能部门予以认可，且该征地补偿已经由职能部门予以认定并报政府予以返还。对证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议。规划进行调整存在着原告超出原来批准的规划建设用地，并被相关职能部门进行处罚而导致。且其规划的调整是依据原告的申请依规进行审批。对证据八中的补偿统计表有异议，其他无异议。对证明目的有异议，对土地出让合同中涉及到征地、拆迁等行为均是由土管部门按照法定程序进行报批及履行出让手续，对原告实行的征地拆迁并没有征得被告和职能部门授权。其实际产生的征地拆迁补偿费是原告自行和相关征地拆迁户协商行成，且该费用没有经被告和相关部门同意认可，是单方面行为。另集体土地上的征地拆迁安置补偿法定职责应该由国土资源局履行。鉴于原告的该行为没有征得国土资源局认可且该费用的计算不符合宣恩县征地拆迁补偿的规范性文件规定。因此其形成的费用在超出规范性文件规定之外，应该由原告自行承担。对证据九的真实性无异议，证明目的有异议。该组证据不能证明已经造成了实际损失，其提出的费用当中监理费和保险费没有相关票据。3号楼设计和地勘费标明的时间是2013年10月28日，而3号楼在本案中是实际设计并建设，不能证明是属于损失。对证据十的真实性无异议，但对证明目的有异议。根据原被告双方提交的证据能够证实被告根据合同交付给原告的土地符合合同的约定，满足原告规划建设的1/2/3号楼建设用地，对于原告在建设过程中，超出规划导致被处罚，从而迫使相关职能部门依法继续征地，所以原告主张相应损失成本增加并非由被告造成。涉及土地滞纳金、违约金的问题，是由于原告没有按照与国土资源局签订的土地出让合同的约定及时缴纳土地出让金而形成，责任不在被告。对证据十一的真实性无异议，证明目的有异议。该问题的形成以及补偿被告已经提交证据证实已经予以解决。对证据十二真实性无异议，对证明目的有异议，第三方起诉原告商品房买卖合同，与本案没有关联性；该证据不能证明原告对该案有相关责任而导致原告受到损失；本案现有证据无法证实原告承担了相关的赔偿责任，且该赔偿责任是基于被告的过错而形成的。原告金源房地产公司对被告宣恩县人民政府提交的证据一、的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据二的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议。申请表上陈述的是被告出让一万平方米的土地是因被告拆迁滞后导致本案原告无法按照出让土地的规划红线图和宗地图依法进行开发建设，所以是因为被告的原因导致原告整体规划调整。规划局、国土局批复均能表述证明。在挂牌一万平方米的面积中，其中有一部分未完成清场拆迁工作，导致原告建设无法按规划完成。对证据四的真实性无异，但对证明目的有异议。本案被告拆迁滞后的原因导致原告整体规划被迫更改。对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，在该合同中被告具有完成三通一平和土地清场的义务。本案原告建设是在规划红线范围内，因为被告拆迁滞后的原因导致原告开发成本增加，无法承担巨额土地出让金，所以有要求减免土地出让金的请示。对证据六的真实性无异议，对被告的证明目的有异议。按照2010年原被告双方土地出让合同，被告应该在2010年将1、2、3号楼占地一万平方米的土地交付给原告，因被告拆迁滞后，致使土地被分期分批交付。对原告开发建设产生影响。对证据七真实性无异议，对证明目的有异议。原告是依据双方签订的酒店建设合同，被告应该按照酒店合同的约定对超过每亩三十万元的部分予以返还，以奖励的形式兑现给原告。对证据八真实性无异议，对证明目的有异议。依据双方土地出让合同，征地拆迁及补偿的义务主体应是被告，但在拆迁补偿均是由原告完成；按照2010年出让合同征地拆迁的主体应当是被告，但实际上拆迁工作是在原告取得土地后由原告来完成的。对证据九真实性无异议，同时能证明原告按照酒店建设合同的约定完成酒店建设，并取得了四星级评定标准。对各方当事人均无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，认证如下：对各方当事人提交的证据真实性没有异议的，本院均予以认可，并结合案件审理情况综合认定其证明内容。
经审理查明，2010年6月，宣恩县国土资源局将宣恩县××大道原铅锌矿厂的土地收储并公开挂牌出让。2010年6月30日，原告金源房地产公司竞得该宗土地，并签订了成交确认书。2010年10月13日，原告金源房地产公司与被告宣恩县人民政府就该宗土地建设四星级酒店签订《宣恩县“四星级”酒店建设合同书》，该合同书约定:原告依法取得位于原铅锌厂的土地投资建设四星级酒店项目（以下简称本项目），该四星级酒店项目占地面积不少于出让土地总面积的1/2，建成达标的四星级酒店可供租用客房不少于240间（套），其中单间不少于60间（套），大小会议室不少于10个，小会议室可容纳50人左右，大会议室可容纳500人左右。建成的酒店必须达到国家规定的四星级酒店标准；由被告通过挂牌出让方式供给给原告建设所需土地约10000平方米（以国土资源部门实地确认的出让面积为准）。被告应在合同签订后120日内(即2011年2月13日前)完成本建设项目内的土地清场工作，30日内完成施工场地的通水、通电、通路工作，施工过程中的水电费由乙方承担，负责因供给土地权属纠纷及相邻权引发的纠纷的协商解决。原告负责本项目的投资建设，并保证建设的酒店达到国家规定的四星级标准。待原告酒店取得四星级标准证书后，约定被告在原告酒店项目开工后，将本级财政留存部分的土地出让金中的每亩超过30万元的部分分三次借给原告作为本酒店项目内的通道、绿化等基础设施建设费用使用，原告建设的酒店经验收达到国家规定的四星级标准并获得证书的，被告将上述借给原告的建设费用奖励给原告。原告违反合同任何规定，被告借给原告的建设费用不予奖励，原告所借建设费用全部返还被告。2010年12月7日，宣恩县国土资源局与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，2010年11月22日，金源房地产公司办理了建设用地规划许可证(地字第2010-140号)，总用(地字第**中1#楼建设规模35940平方米；2#楼建设规模27732平方米；3#楼建设规模53727.3平方米。此后，原告金源房地产公司开始施工建设，在施工过程中，发现挂牌出售的土地四至不明，且部分村民的房屋、土地未被征收等多种原因，导致规划中的3#楼无法按原规划许可实施。经被告宣恩县人民政府和原告协商，达成协议，由原告申请调整规划原规划许可的3#号楼至政府规划的相邻安置点范围内建设4#楼，原告金源房地产公司遂调整设计方案并申请变更规划许可。2013年2月28日，规划调整设计方案经宣恩县城市规划委员会评审通过3#楼建设规划，2014年7月，再次对拟建的4#楼进行评审。原告金源房地产公司于2014年10月14日竞得4号楼建设的土地，与宣恩县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，办理了建设用地规划许可证（地字第2014-299号）和建设工程规划许可证（地字第**），后4#楼建设宗地还涉及一集体土地，原告通过招拍挂，取得该宗土地使用权，与宣恩县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。原告金源房地产公司在修建3#楼过程中，部分村民的房屋、土地未被征收等多种原因导致规划发生变化。原告为了尽早完成项目建设，与宣恩县人民政府协议，先由开发商自行垫资拆迁，再由政府另行解决。后被告宣恩县人民政府以宣恩县“9.27”滑坡危险区房屋搬迁的名义支付搬迁补偿费591.1138万元。原告金源房地产公司为了积极推进项目进展，与涉酒店项目的住户达成安置补偿协议，支付964.1278万元（其中部分补偿金额按补偿房屋的市场销售金额计算）。2016年4月，宣恩县国土资源局、宣恩县城市规划管理局复核其规划指标核定金源房地产建设的金源国际项目总占地面积14528平方米，实际建筑面积129862.4平方米（其中1#楼占地面积2509.56平方米，建筑面积32477.97平方米，2#楼建筑面积27776.01平方米，3#楼建筑面积41410.75平方米，4#楼建筑面积28197.67平方米）。具体土地交付情况为一期10000平方米，二期由3973平方米和555平方米组成。支付土地出让金4655.0418万元。2017年8月10日，宣恩县不动产登记中心给金源房地产中心颁发了鄂（2017）宣恩县不动产权第0001203号不动产产权证。
本院认为，被告宣恩县人民政府为促进第三产业的发展，提升服务水平，拟在宣恩县××大道招商建设四星级酒店，遂与原告金源房地产公司签订《宣恩县“四星级”酒店建设合同书》，约定由被告国土资源部门依法按照挂牌出让方式供给原告建设四星级酒店所需土地约10000平方米。故本案系行政协议纠纷，属人民法院行政诉讼受案范围。针对原告金源公司的诉讼请求，本院分别评判如下：
一、关于原告金源房地产公司请求依法判令被告宣恩县人民政府兑现奖励资金（按原告所交土地出让金的比例计算）1651.2818万元及利息的诉讼请求。人民法院审理行政协议类案件，在总体上，行政法律规范处于优先适用的地位。本案中，原告金源房地产公司与被告宣恩县人民政府签订了《宣恩县“四星级”酒店建设合同书》，合同约定，原告负责本项目的投资建设，并保证建设的酒店达到国家规定的四星级标准。待原告酒店取得四星级标准证书后，约定被告在原告酒店项目开工后，将本级财政留存部分的土地出让金中的每亩超过30万元的部分分三次借给原告作为本酒店项目内的通道、绿化等基础设施建设费用使用，原告建设的酒店经验收达到国家规定的四星级标准并获得证书的，被告将上述借给原告的建设费用奖励给原告。原告违反合同任何规定，被告借给原告的建设费用不予奖励，原告所借建设费用全部返还被告。根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发【2006】100号）第十条的规定，任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目，先征后还、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给集体经济组织或农民等。原、被告双方关于将本级财政留存部分的土地出让金中的每亩超过30万元的部分分三次借给原告作为本酒店项目内的通道、绿化等基础设施建设费用使用，原告建设的酒店经验收达到国家规定的四星级标准并获得证书的，被告将上述借给原告的建设费用奖励给原告的约定。应属于国务院办公厅国办发【2006】100号《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第十条中“先征后还”的情形。原告金源房地产公司的该项诉讼请求本院不予支持。
二、关于依法判令被告宣恩县人民政府支付代被告垫付的土地拆迁安置补偿费986.8万元及利息的诉讼请求。原告金源房地产公司在修建规划的3#楼过程中，由于被征土地四至不清、还有部分集体土地未被征收、被征土地上还有被征收户没有安置等情况，导致3#楼规划发生变化。根据合同约定，被告宣恩县人民政府应在合同签订后120日内(即2011年2月13日前)完成本建设项目内的土地清场工作，30日内完成施工场地的通水、通电、通路工作，施工过程中的水电费由乙方承担，负责因供给土地权属纠纷及相邻权引发的纠纷的协商解决。本案中，原告为了积极推进项目进展，在没有与政府达成书面协议的情况下，自行与被拆迁户达成搬迁协议，并支付搬迁费共计1577.9105万元。后被告宣恩县人民政府支付了591.1138万元拆迁安置费。根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置，（一）土地权利清晰；（二）安置补偿到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发）地块位置他基本条件”规定以及国土部门的其他相关规定，出让人应当做到净地出让。本案中，国土部门在明知挂牌出让的土地不是净地的情况下，予以挂牌出让，明显违反国土资源部的相关规定。原告金源房地产公司在明知挂牌土地不是净地的情况下，仍然参与竞拍，实际上是对挂牌土地不是净地的认可，且为了积极推进项目进展，不仅在取得土地后没有提出异议，而且在没有与被告就搬迁补偿事宜达成一致的情况下，自行与搬迁人达成搬迁补偿协议。故
本院认为，对支付的搬迁补偿款应各自承担一半。原告金源房地产公司支付搬迁费共计1577.9105万元，双方各自承担一半，即788.95525万元，被告宣恩县人民政府已支付591.1138万元，还应支付197.8415万元，并从起诉之日（即2018年5月23日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率承担利息。
三、关于判令被告宣恩县人民政府赔偿原告因被告延期交地导致规划调整后的设计、地勘、监理等费用增加的损失110.46万元及利息的诉讼请求。、地勘iv>原告金源房地产公司与被告宣恩县人民政府在合同履行过程中，由于出让的土地四至不明，部分土地未被征用等原因，导致该项目不能完全按照原规划设计建设。经双方协商，对原规划设计以及出让的土地范围内进行了调整，该调整行为应视为双方对原合同的变更。现该项目已建设完毕，原告已取得了相关产权证书，应认定原、被告双方已按变更后的合同约定履行完毕。原告以被告未按合同约定的时间完成征地，后又擅自改变供地范围为由，要求被告赔偿相关损失的理由不能成立。
四、关于判令被告宣恩县人民政府赔偿原告一楼门面损失（具体标准以鉴定为准）的诉讼请求。该诉讼请求实质是未建3#楼一楼的门面未按正常销售而造成的损失，该损失属于可期待利益，根据行政赔偿中只有直接的损失才产生行政赔偿责任的原则，该诉讼请求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条的规定，
判决如下：
一、被告宣恩县人民政府于本判决生效后十日内支付原告金源房地产公司搬迁补偿款197.8415万元及利息，利息自2018年5月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；
二、驳回原告金源房地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元由被告宣恩县人民政府承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：17×××69。上诉人在上诉期届满后七日内未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 野
审 判 员 彭 文
人民陪审员 唐永平
二〇一九年六月十六日
法官助理廖静
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