江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初5463号
原告：南京慧韬物业管理服务有限公司（统一社会信用代码91320105793743006B），住所地南京市建邺区区新安江街99号1515室。
法定代表人：林力功，董事长。
委托诉讼代理人：王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。
被告：徐朝阳，男，1965年7月20日生，汉族。
原告南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称慧韬公司）与被告徐朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告慧韬公司的委托诉讼代理人王海霞，被告徐朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧韬公司向本院提出诉讼请求：要求被告徐朝阳支付物业管理费6968.7元（2015年1月1日至2018年8月31日）、公摊水电费300元、滞纳金696.9元，合计7965.6元并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告徐朝阳系南京市江宁区的业主，其自2013年3月1日承接该小区的物业（原物业公司为南京恒宁物业管理有限公司）。依据《前期物业服务合同》等约定，物业服务费的收费标准为1.4元每平方，因房产开发公司补贴20%，物业费的实际收取标准为1.12元每平方。自2015年1月1日起，徐朝阳一直拖欠物业服务费、预收的公摊水电费，经其多次催要未果，故诉至法院，要求判如所请。
被告徐朝阳辩称，1.其合同里没有约定物业费标准，其合同是2007年10月11日签订的，合同仅约定每月0.5元每平方米，公摊水电费按实结算予以公示，但原告慧韬公司未予公示，所以其无法交纳。2.2017年9月其收房时发现的房子问题，慧韬公司一直没有解决，其装修找平多使用的材料及人工费用应由慧韬公司承担，房屋北阳台有裂缝，慧韬公司至今未维修，影响其使用，且导致其出售价格下降100000元。3.小区配套设施还未完善，且小区存在安保、卫生等诸多问题未解决。4.其未收到物业公司变更的通知，其无从交纳费用。本院
经审理认定事实如下：2007年10月11日，案外人南京麒麟山庄开发有限公司（以下简称麒麟公司）与被告徐朝阳及案外人周志娟签订《南京市商品房预售合同》附件9-1、9-2《前期物业服务合同业主临时公约》1份，双方约定物业服务费标准为：多层0.8元/平方米·月，高层1.4元/平方米·月及未及时缴纳物业服务费计算滞纳金的标准，另载明“第五条…业主的义务…（三）按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用以及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。将原住宅设计用途改为非住宅用途的，物业服务费用收费标准应按照本物业管理区域住宅物业服务收费标准的3倍计算；电梯能耗分摊应按照本物业管理区域住宅电梯能耗分摊标准增加100%…”麒麟公司于2013年4月27日出具《关于“慧韬物业中标麒麟山庄前期物业”的告知函》，载明“尊敬的麒麟山庄全体业主：2013年2月18日在对麒麟山庄前期选聘物业管理企业的招标会上，南京市及江宁区6家专家领导进行了现场评标，确定中标者为：南京慧韬物业管理服务有限公司…经过我司与慧韬物业友好协商，双方约定：慧韬物业入驻后，所提供的服务等级不变、各项收费价格暂不变（因政府原因调价的除外）…”后慧韬公司实际对麒麟山庄小区实际进行物业管理服务至今。另查明，2013年10月14日，南京市江宁区物价局出具江宁价字（2013）131号文件《关于“麒麟山庄”小区普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》，载明“南京慧韬物业管理服务有限公司：你公司“关于麒麟山庄小区普通住宅前期物业管理公共服务收费标准的申请”收悉。根据《南京市物业服务收费管理实施办法》和《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》的有关规定，经研究批复如下：
一、同意以招投标方式确定的麒麟山庄小区普通住宅前期物业管理公共服务服务收费标准（无电梯0.8元/㎡·月、有电梯1.4元/㎡·月）在我局备案。如因绿化环境、配套设施等不到位的，应依此批复标准相应下浮，差额部分由开发建设单位弥补。业主与物业管理公司另有约定的，按约定标准收取，非住宅用房收费标准由当事人协商确定。公共服务的内容按合同或业主公约约定实行…”慧韬公司向徐朝阳催缴物业服务费、公摊水电费，但徐朝阳因对慧韬公司提供的物业服务存有异议，自2015年1月起至2018年8月期间未缴纳物业管理服务费，自2018年1月起未缴纳共用水电费。又查明，位于南京市江宁区房屋（建筑面积为141.41平方米）登记权利人为被告徐朝阳及案外人周志娟，登记时间为2009年10月12日。2019年3月，原告慧韬公司诉至本院，要求被告徐朝阳给付拖欠的物业管理服务费、公摊水电费及滞纳金。审理中，徐朝阳认为慧韬公司提供的物业服务存在诸多问题，且相应费用标准未有合同依据、未予公示，其无法交纳。双方意见分歧较大，致调解未成。以上事实，有前期物业服务合同、告知函、物价局文件、催缴单、现场照片及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，案外人麒麟公司与被告徐朝阳签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，符合法律规定，对业主具有约束力。慧韬公司为麒麟山庄小区的业主提供了物业管理服务，徐朝阳系该小区5幢801室房屋的业主，慧韬公司有权按约定的标准1.4元/平方米·月向徐朝阳收取物业服务费及相应标准的共用水电费，现慧韬公司主张按照1.12元/平方米·月（即80%标准）计算物业服务费6968.7元（141.41平方米×1.12元/平方米/月×44月）的诉讼请求合理，本院予以支持，对徐朝阳认为物业服务费标准不明，其未收到物业公司变更通知，故不缴纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采信。慧韬公司要求徐朝阳支付公摊水电费300元，未提供相应证据且对金额的计算未予明确说明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。慧韬公司在履行约定的物业管理服务的过程中，卫生清扫及安全管理、配套设施管理等部分工作仍需进行改善，双方因此发生争议未能妥善解决，致徐朝阳未缴纳相应费用，故对慧韬公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，对徐朝阳该部分抗辩意见，本院予以采信。徐朝阳主张慧韬公司赔偿其房屋质量问题导致的装修及房屋转让损失，未提供相应证据且于法无据，故对徐朝阳该项抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，
判决如下：
一、被告徐朝阳于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京慧韬物业管理服务有限公司物业服务费6968.7元（自2015年1月至2018年8月期间）。
二、驳回原告南京慧韬物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告徐朝阳负担。本判决为终审判决。
审判员 **景
二〇一九年六月十六日
书记员 黄广凤 更多数据：搜索“”来源：