江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初2781号
原告：章广裕，男，1949年12月10日生，汉族，住海安县。
委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：如皋万得福商业有限公司，住所地如皋市海阳中路**中山大厦**。
法定代表人：叶俊毅，董事长。
委托诉讼代理人：陈志明、张璐，江苏琼宇律师事务所律师，特别授权。
第三人：南通市集贤置业有限公司，住所地，住所地:如皋市如城街道海阳中路金荣广场**iv>
法定代表人：曹金年，执行董事。
委托诉讼代理人：杨爱琴，系该公司工作人员，特别授权。
原告章广裕与被告如皋万得福商业有限公司（以下简称万得福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理，经被告申请，依法通知南通市集贤置业有限公司（以下简称集贤公司）作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章广裕委托诉讼代理人唐斌，被告万得福公司委托诉讼代理人陈志明、张璐，第三人集贤公司委托诉讼代理人杨爱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章广裕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2017年度租金1373653.04元及逾期付款利息（自2017年1月11日起按686826.52元为基数，年利率6%计算至2017年7月10日。自2017年7月11日起按1373653.04元为基数，年利率6%计算至实际给付之日）；给付2018年度租金1373653.04元及逾期付款利息（自2018年1月11日起按686826.52元为基数，年利率6%计算至2017年7月10日。自2018年7月11日起按1373653.04元为基数，年利率6%计算至实际给付之日）；给付2019年度上半年租金686826.52元及逾期付款利息（自2019年1月11日起按686826.52元为基数，年利率6%计算至实际给付之日）。2、被告按2005年8月1日与原如皋市集贤实业总公司签订的（房屋租赁）协议书依约向原告履行2019年度下半年至租赁期满的租金付款义务。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年8月1日如皋市集贤实业总公司（甲方）与被告如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定由甲方将金荣广场1-4层出租给乙方经营百货商场，租期16年，从乙方开业之日起计算，第一、二年租金每年280万元、第三、四、五年每年290万元、往后每三年递增10万元，第十五、十六年每年330万元。每年租金由乙方于当年1月10日前和7月10日前向甲方交付等。后租赁合同履行过程中甲乙双方又对该协议进行了补充。因曹金年、南通市集贤置业有限公司等欠原告章广裕借款，南通中院作出了（2012)通中民初字第0028号民事判决书，该判决生效后执行过程中，南通中院于2015年6月29日将如皋金荣广场底层及二层三处房产，在拍卖不成的情况下，裁定给原告章广裕抵债。2015年10月19日原告取得了该三处房屋的产权证，基于该三处房屋此前已由南通集贤置业有限公司出租给被告，原告即于2016年11月向被告主张租金，并于2017年1月12日向如皋法院起诉，法院作出了（2017)苏0682民初977号民事判决书。但自2017年度至今租金，虽经原告催要，被告未能缴纳。根据“买卖不破租赁”的法律原则，原告取得该出租房屋的产权后，被告即与原告形成了新的租赁关系，依法应向原告缴纳房租。
被告万得福公司辩称：
一、本案应追加集贤公司为第三人参加诉讼。答辩人承租的原属于南通市集贤置业有限公司（原如皋市集贤实业总公司）的本案所涉如皋金荣广场一楼部分及二楼房产，根据答辩人与集贤公司签订的租赁合同第九条的约定，答辩人已经向集贤公司预付了租赁期限内的租金。根据租赁合同第九条及后期签订的补充协议二、三的相关内容实际是对租赁合同第九条的一个内容的补充和变更，根据上述约定答辩人已经向集贤公司支付了租赁期内的租金。集贤公司预收了房屋租金，在原告成为房屋产权人后，集贤公司应将其预收答辩人的租金支付给原告。答辩人认为，本案的处理结果与集贤公司有法律上的利害关系，根据民诉法规定，应当追究集贤公司为第三人参加诉讼。
二、截止2014年12月31日，仅垫资及资金占用费抵减房租后的余款为8059483.44元，高于最初2005年租赁协议书约定被告万得福公司应当支付的1-4层全部房屋和附随资产2015年租金310万元、2016年租金310万元。上述事实，已经由如皋法院（2017）苏0682民初977号生效民事判决佐证。根据答辩人与集贤公司的《补充协议三》，截止2016年12月31日，答辩人可用于冲抵租金的余额为10374852.37元，足够按照2005年租赁协议书约定的标准减抵2017年、2018年及2019年上半年房租。原告的诉讼请求应当由第三人向原告支付。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。第三人集贤公司辩称：第三人收取被告万得福公司的租金均为往来款抵扣的，目前公司的资金处于困难期，暂时无力返还。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南通市集贤置业有限公司的历史名称有：如皋市集贤实业总公司、如皋市集贤实业有限公司，法定代表人为曹金年。2005年8月1日，如皋市集贤实业总公司（甲方）与如皋万得福实业有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定由甲方将金荣广场1-4层，一层建筑面积约2800平方米，二至四层建筑面积各约4500平方米，总计建筑面积约16300平方米及相关附随资产，包括供电、供水、制热、制冷、手扶电梯、货用及客用升降电梯、消防系统等，出租给乙方经营百货商场。租期16年，从乙方开业之日起计算。年租金具体明细：第一、二年租金每年280万元，第三、四、五年每年290万元，往后每三年递增10万元，第十五、十六年每年330万元，每年的租金由乙方于当年1月10日前和7月10日前向甲方支付等。当日，双方签订《补充协议一》，约定：“由乙方通过预付房屋租金总额1000万元给甲方购买及安装设备…由于乙方预付给甲方1000万元资金，故甲方提供相应的资产作为抵押。甲方须将金荣广场综合楼一层13轴至K轴内1681.63平方米商业用房及所分摊土地面积约260.65平方米抵押给乙方…因乙方协助甲方进行设备采购、室内外装潢、设计及技术咨询工作，甲方同意支付乙方费用200万元作为乙方代理、咨询和劳务的费用，由乙方包干使用。甲方应于乙方商场正式开业一个月内，甲方将乙方以预付租金形式的垫付款1000万元退还乙方，同时支付给乙方所发生的代理、咨询及劳务费用200万元，或者甲方用租金进行抵偿……”万得福公司称商场于2006年1月开业。章广裕与曹金年、南通市集贤置业有限公司、曹俊飞、曹腾飞、陈雯、曹忠芳民间借贷纠纷案件，经南通市中级人民法院（以下简称南通中院）审理、执行。2015年6月29日，南通中院依法裁定：
一、将本院拍卖的被执行人曹金年名下位于如皋金荣广场底层、所有权证号为56972、建筑面积为759.8平方米房产及相应土地使用权；被执行人曹俊飞名下位于如皋金荣广场底层、所有权证号为56971、建筑面积为607.84平方米房产及相应土地使用权；被执行人南通市集贤置业有限公司名下位于如皋金荣广场第二层、所有权证号为63024、建筑面积为4529.7平方米房产及相应土地使用权交申请执行人章广裕抵债；上述房产所有权和土地使用权归申请执行人章广裕所有…2015年10月19日，原告章广裕取得涉案金荣广场底层、第二层共三处房屋的产权证书。2017年1月12日，原告章广裕诉至本院，要求被告万得福公司按照原租赁协议约定的310万元/年标准给付2016年度租金1334403.25元并承担逾期利息。经被告万得福公司申请，本院依法通知集贤公司作为第三人参加诉讼。查明，根据被告与第三人2005年8月1日签订的《协议书》、《补充协议一》，万得福公司实际用于支持集贤公司购买及安装设备等设备垫款合计1240万元，集贤公司应支付给万得福公司劳务代理咨询费200万，双方于2009年先后签订《补充协议二》、《补充协议三》，确认了欠款金额及资金占用费、利息计算方法，并约定“甲方理应立即支付给乙方，但因甲方资金困难，且甲乙双方存在房屋租赁关系，甲方同意乙方以其应付的房租冲抵甲方上述欠款。”2018年10月12日，根据原告申请、本院委托，盐城市锐信价格评估有限公司对涉案金荣广场2016年度、以年度租金总价310万元为基数、拆分到各楼层单位面积的房屋租金进行评估，出具评估意见，拆分后房屋单位面积租金价格为：一层房地产366.34元/平方米/年，二层房地产183.17元/平方米/年，三层房地产146.54元/平方米/年，四层房地产128.22元/平方米/年，2016年各楼层分摊租金总价为：一层房地产102.57万元，二层房地产82.97万元，三层房地产66.38万元，四层房地产58.08万元。因第三人集贤公司同意将应由原告享有的租金由其返还，为减少讼累，本院照准，于2018年11月9日作出（2017）苏0682民初977号民事判决书，“一、第三人南通市集贤置业有限公司给付原告章广裕2016年度如皋金荣广场一层1367.64平方米、二层4529.7平方米房屋租金合计1330726.39元，并承担逾期付款利息（以1330726.39元为基数，自2016年12月21日起按照年利率6%标准计算至实际给付之日止），均于本判决生效后立即履行；
二、驳回原告章广裕其他诉讼请求。”章广裕对上述一审民事判决不服，提起上诉。审理过程中，章广裕申请撤回上诉，南通市中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）苏06民终752号民事裁定书，准许章广裕撤回上诉。（2017）苏0682民初977号民事判决发生法律效力后，第三人集贤公司未履行金钱给付义务。原告章广裕于2019年3月21日就2017年度、2018年度、2019年度上半年租金提起诉讼，要求判如所请。另查明，2017年12月18日，南通市集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明：双方确认2017年1月起至2017年12月期间房屋租金为￥2554600.88元，此款指2005年8月1日双方签订的《协议书》项下租赁房屋的全部租金，因该租赁房屋已发生部分产权变化，且甲方已经以乙方支持甲方购买安装设备垫款、代垫水电费用及返租租金等形式一次性收取承租期内乙方的租金，故双方约定，将视产权变动的具体情况由甲方向实际产权人支付已收取的对应位置对应期间内的租金，甲方与实际产权人的租金结算金额，与乙方无关，乙方不承担向实际产权人支付租金的义务。根据万得福公司出具的对账函及明细单，截至2016年12月31日，集贤公司与万得福公司各项往来余额为10374852.37元；2017年12月31日余额为8987982.4元；截至2018年12月31日余额为7273086.98元。以上事实，有（2017）苏0682民初977号民事判决书、（2019）苏06民终752号民事裁定书，被告所举对账函、对账明细等以及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，应予确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（2017）苏0682民初977号生效民事判决已认定如皋市集贤实业总公司与被告万得福公司于2005年8月1日签订的房屋租赁协议依法成立并有效。本案中，原告章广裕于2015年6月29日通过南通中院执行裁定取得涉案三处房屋的所有权，依据相关法律规定，该所有权的变动并不影响原租赁协议的效力，在此之前，原租赁双方关于租赁财产、租金给付、冲抵等事宜的约定和处分，均应认定为合法有效。但自原告取得所有权之日起，有关涉案三处房屋出租人的权利和义务即应由原告享有和承担，第三人集贤公司再无权利对涉案租赁房屋、租赁事宜作出任何处分，故第三人集贤公司与被告万得福公司于2017年12月签订的《补充协议》，不得对抗作为新受让人的原告章广裕，2017年度、2018年度以及2019年度上半年涉案三处房屋的租金，依法应由承租人万得福公司支付给原告章广裕。（2017）苏0682民初977号民事案件中，因集贤公司同意将应由原告享有的租金由其返还，为减少讼累，该案判决由第三人集贤公司给付原告章广裕2016年度租金。但本案中，原告章广裕向被告主张之后的租金，第三人明确表示资金困难无力返还，根据现有证据难以确认第三人集贤公司所欠被告万得福公司的款项性质为预付租金，存在垫付款、借款、以借款利息抵扣租金等可能性，按照合同相对性原则，本院认定由被告万得福公司履行支付租金的义务。关于租金，依法应当按照2005年8月1日《协议书》约定的1-4层2017年度—2019年度租金320万元为基数进行计算，（2017）苏0682民初977号民事案件审理过程中已对涉案金荣广场2016年度、以年度租金总价310万元为基数、拆分到各楼层单位面积的房屋租金进行了评估。本案中，原告要求参照比例计算2017年度-2019年度涉案三处房屋的租金，具有一定的合理性，本院予以支持。故被告万得福公司应当向原告章广裕支付2017年度租金1373653.04元[（1330726.39元/310万元）×320万元]、2018年度租金1373653.04元、2019年度上半年租金686826.52元。关于利息主张。因被告万得福公司未按原租赁合同约定及时向原告支付涉案三处房屋的租金，依法应向原告方承担逾期付款利息损失，原告主张按照年利率6%标准、自应付款期限第二日起计算至实际给付之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，
判决如下：
一、被告如皋万得福商业有限公司于本判决生效后立即给付原告章广裕2017年度、2018年度及2019年度上半年如皋金荣广场一层1367.64平方米、二层4529.7平方米房屋租金合计3434132.6元；
二、被告如皋万得福商业有限公司于本判决生效后立即给付原告章广裕上述款项的逾期付款利息（按照年利率6%标准分段计算：2017年度上半年686826.52元租金自2017年1月11日起计算至实际给付之日止；2017年度下半年686826.52元租金自2017年7月11日起计算至实际给付之日止；2018年度上半年686826.52元租金自2018年1月11日起计算至实际给付之日止；2018年度下半年686826.52元租金自2018年7月11日起计算至实际给付之日止；2019年度上半年686826.52元租金自2019年1月11日起计算至实际给付之日止）；
三、驳回原告章广裕其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17000元，由被告如皋万得福商业有限公司负担。（此款已由原告预交，被告履行判决给付义务时一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币34000元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。
审判员 沈 飞
二〇一九年六月十六日
书记员 丁晓亮 更多数据：