吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0322民初3862号
原告：付淑清，女，1952年1月17日出生，汉族，住梨树县。
委托代理人：皮斌，吉林奇谋律师事务所律师。被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：刘帅，职务：经理。
委托代理人：李雪涛，吉林奇谋律师事务所律师。被告北京京沪房地产开发有限公司。
法定代表人：董贵宾，职务：经理。
委托代理人：谷秀梅，职务：原公司员工。
原告付淑清与被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司（以下简称筑鑫公司）、北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告付淑清及委托代理人、被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司委托代理人李雪涛、被告北京京沪房地产开发有限公司法定代表人董贵宾及委托代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付淑清向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告赔偿原告不能回迁的楼房损失人民币269632元，安置补助费12476.16元；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年4月10日，原告与被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，合同约定原告原有房屋建筑面积54.72平方米，被告给付原告2套回迁住宅，共计回迁面积122.56平方米。被告保证在2013年4月10日前将回迁房屋交付给原告，并约定逾期回迁的每月1.5元/平方米支付给原告方安置补助费。需要过冬的被告应每月每平方米1.5元增加支付给原告采暖补助。2012年12月27日第一被告与第二被告签署补充协议，约定“甲方原安排的回迁面积在乙方建成楼房后按同等回迁面积给予甲方，未回迁的回迁户按原回迁合同乙方负责予以回迁”。协议签订后，第二被告未履行变更产权调换协议。原告也未得到安置。现原告依法提起诉讼，请人民法院依法予以公断。
被告京沪公司辩称，一、原告请求法院判决我方的连带责任，我方认为无有任何事实理由及合法的法律依据，故法院不应支持。首先我方郑重声明，我方从未与任何原告签订任何回迁及任何有关协议。2012年12月27日签订的有关《辽河新城建设项目补充协议》只是两家企业之间的互相约定，不能作为国家政府与企业之间约定的补充，而且它的前提条件应该是在不违反国家各项法律、法规情况下形成或实施的合同条款。2012年8月20日签订的关于《辽河新城建设开发合作合同》及2012年12月27日签订的关于《辽河新城建设项目补充协议》的真实情况及目的是:吉林省筑鑫房地产开发有限公司及**私自将国有土地出售给北京京沪房地产开发有限公司(有付给**共计800多万的收据为证)。我方认为违反法律形成的合同应该是无效合同，请法院不支持原告对我方的诉讼请求。
二、关于对拆迁与回迁面积的理解。2012年8月20日我方与四平辽河垦区管理委员会签订的《辽河新城建设合同书》第二项关于房屋拆迁与补偿安置中第4条约定：建设项目用地范围内的建筑物、构筑物及附属物的拆迁补偿安置，按照国家的相关规定结合四平市的棚户区改造【2006】14令执行，对有照房屋按照“拆一还一”的原则予以拆迁补偿安置。原告的拆迁补偿1:6.9倍以上安置数量显然大大超出了国家的规定及我方与政府签订的约定。
三、关于回迁日期的理解。中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条中规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。现京沪广场小区A区并未建成、配套更未完善也未验收、更不具备回迁条件。
四、合法约定及结论。由于担心筑鑫地产开发有限公司及**转卖国家土地属违法行为，故在京沪地产的要求下，2012年8月20日分别与四平辽河农垦管理区委员会(以下简称甲方)、吉林省筑鑫房地产开发有限公司(以下简称乙方)、北京京沪房地产开发有限公司(以下简称丙方)签订了《辽河新城建设项目变更合同》的三方协议同时与四平辽河农垦管理区委员会(以下简称甲方)、北京京沪房地产开发有限公司(以下简称乙方)签订了《辽河新城建设合同书》的两方协议。在三方协议的第三项第7条中清楚约定:本合同签订之前，甲乙双方与拆迁户就前期拆迁所造成的或可能发生的纠纷由乙方负责，或甲方协调处理，与丙方无关。此条足以说明当时不论是农垦管理区管委会或吉林省筑鑫房地产开发有限公司及**本人均承认原拆迁户回迁或钱款补偿与北京京沪房地产开发有限公司无关，北京京沪房地产开发有限公司不负任何责任。2012年12月27日吉林省筑鑫房地产开发有限公司与我公司签订《辽河新城建设项目补充协议》时，采用了欺诈手段，2012年8月20日所签订的三份合同当中，所有内容均未提出还有293万鱼池和回迁补偿款要交以及还有没回迁的拆迁户需要回迁，是属于故意隐瞒真实情况。甚至在2012年12月27日签订的补充协议中应仍在延用欺诈手段，在第三条中“甲方原安排的回迁面积在乙方建成楼房后，按同等回迁面积给予甲方，未回迁的回迁户按原回迁合同乙方负责予以回迁”，显而易见此条款并未约定回迁户有多少?回迁面积有多少?以及回迁户是何人?更没有附带原拆迁合同，甚至到法院立案时我方都不知道有原拆迁合同。
被告筑鑫公司辩称，筑鑫公司取得辽河新城开发权之后，在政府的主导下，将开发权及相应的全部权利及义务转让给了京沪公司，由京沪公司履行开发的相关义务享有相关权利，对此原告方明知和认可，因此筑鑫公司不应当成为本案的被告更不应当承担本案的任何民事责任。请人民法院依法判决筑鑫公司不承担本案的民事责任。
一、本案原告对筑鑫公司将辽河新城建设项目的权利又务全部转给京沪公司的事实明知和认可。对此原告在起诉状当中有明确的说明，同时也提供了相关证据，更重要的是他们多次找两个公司的工作人员要求京沪公司重新签订安置合同，并且原合同现在仍在京沪公司的工作人员刘艳会手中，况且京沪公司开发涉案地块的事实在当地人人皆知，原告至此也没有提出任何反对意见，依法应当认定为认可。为证该问题，我方提供了刘艳会、宿翔宇的证言等证据，足资认定属实。因此合同转让具有法律效力，对原告具有约束力。
二、原告代理人称京沪公司和筑鑫公司连带承担本案的民事责任没有任何事实和法律依据，完全错误。筑鑫公司将合同权利义务全部转让给京沪公司并且原告同意，依法筑鑫公司不应当承担本案的任何事责任，包括连带责任。
三、筑鑫公司在政府主导下的转让活动中不存在盈利问题。筑鑫公司从顺达公司承接该项目时付给顺达公司1100万元费用。
四、京沪公司对开发地块内存回迁问题明知认可，这在双方2012年12月27日签订的补充协议当中有明确的体现，京沪公司“不知有迁户”的辩解根本不能成立。在审理过程中原告的代理人向本院出示并宣读了以下证据：证据一、原告付淑清身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。被告筑鑫公司质证称：无异议。被告京沪公司质证称：无异议。证据二、房屋拆迁产权调换协议，证明第一被告与原告签订了产权调换协议，拆迁的面积是54.72平方米，应当给回迁的面积是122.56平方米，回迁的楼应该是65平方米、80平方米左右住宅各1套，回迁的时间应该是2013年4月10日。另外证明逾期不能回迁的按每平方米3元给安置补助费和采暖补助费。被告筑鑫公司质证称：对真实性和证明的问题均无异议。被告京沪公司质证称：有异议。与我公司无关。证据三、（2017）吉0322民初2722号民事判决书一份，证明筑鑫公司不能及时安置给原告造成的损失可另案提起赔偿诉讼。被告筑鑫公司质证称：无异议。被告京沪公司质证称：与我公司无关。证据四、吉林省筑鑫房地产开发有限公司与北京京沪房地产开发有限公司签订了辽河新城建设开发合作合同、2012年12月27日签订了补充协议一份，证明后续房地产开发的项目由北京京沪房地产开发有限公司接收，及拆迁安置由京沪房地产公司处理的内容。被告筑鑫公司质证称：对真实性和证明的问题无异议，该两份证据恰恰证明了筑鑫公司将本案诉争地块的开发经营权的权利义务全部转让给了京沪公司，原告对此明知和认可，回迁安置的义务应当由京沪公司履行。被告京沪公司质证称：这两份合同只是证明我和筑鑫公司关于土地购买的合同，与原告回迁安置无关。且这两份合同属于违法合同，我方认为此合同无效。证据五、房地产的估价结果报告书，证明现在京沪房地产公司坐落在孤家子的楼房的价格1到2层1766元每平米，3到7层1962元每平米，8到12层2180元每平米，13到16层1962元每平米，17层1678元每平米，报告应用的有效期为2018年11月8日至2019年11月7日。被告筑鑫公司质证称：有异议。孤家子现在的房价根本不是评估报告的价格，评估报告估价过高。被告京沪公司质证称：有异议，因为价格评估过低。被告京沪公司为证明自己的主张，向本院出示并宣读了以下证据：证据一、2012年8月20日四平辽河农垦管理区管委会与吉林省筑鑫房地产开发有限公司及北京京沪房地产开发有限公司签订的《辽河新城建设项目变更合同》，证明在2012年8月20日签订的三方协议中，合同签订之前，前期拆迁造成的纠纷或可能造成的纠纷由筑鑫负责，或管委会协调，与我公司无关。原告的委托代理人皮斌质证称：真实性无异议，有回迁安置的相关内容。被告筑鑫公司质证称：对真实性无异议，对证明的问题有不同的意见。该项目变更合同的第三条第七项对本案原告的回迁安置问题的时间界点规定的非常清楚，另外筑鑫公司和京沪公司2012年12月27日签订的辽河新城建设项目补充协议中第三条规定，对本案原告等的回迁义务应当由京沪公司承担。从原告的起诉状中的论述，并举证了二被告之间签订的合同及协议，足以证明原告对合同权利义务的转让是明知和认可的。该转让行为对原告具有法律约束力，并且合同权利义务的转让符合法律规定的程序和实体要件，合法有效。证据二、四平辽河农垦管理区管委会与北京京沪房地产开发有限公司签订的《辽河新城建设合同》，证明拆迁面积与补偿面积比例为1比1。原告的委托代理人皮斌质证称：真实性无异议，双方签订的协议中有相关回迁的规定，本案原告是与筑鑫公司签订的回迁协议，后筑鑫公司将项目转移给京沪公司，因此原告的回迁安置问题应该由二被告共同承担。另外也没有关于1比1的比例系数。被告筑鑫公司质证称：对真实性无异议。恰恰证明了筑鑫公司将合同的权利义务全部转移给了京沪公司，原告对此明知认可，对本案原告等的回迁义务应当由京沪公司承担。证据三、《辽河新城建设开发合作合同》、收据八份。主体为筑鑫公司和京沪公司，证明我公司只是买筑鑫公司的地，不是和筑鑫公司合作盖楼。其中450万元为买筑鑫公司土地96039.4平方米（C区61669.7平方米，D区4369.7平方米，东起辽河大街，西至长兴街垂直向南延伸，北至二排干，南至规划道，30000平方米）。293万为购买土地内鱼塘和安置补偿费的费用。另外的100万也是土地钱，不给100万办不了五证。原告的委托代理人皮斌质证称：真实性无异议，双方签订的协议中有相关回迁的规定，本案原告是与筑鑫公司签订的回迁协议，后筑鑫公司将项目转移给京沪公司，因此原告的回迁安置问题应该由二被告共同承担。被告筑鑫公司质证称：对该组证据的真实性无异议，筑鑫公司收取京沪公司450万和293万都是根据双方签订的合同合法有据。至于100万的问题当事人并没有跟本代理人交待。代理人对此不清楚。被告筑鑫公司为证明自己的主张，向本院出示并宣读了以下证据：证据一、《辽河新城建设合同书》，证明筑鑫公司取得了辽河新城建设项目开发经营权。证据二、《辽河新城建设项目变更合同》，证明在政府的主导下，筑鑫公司将辽河新城建设项目中的C区、D区、河南C2区三个地块开发经营权等全部权利义务转让给京沪公司，筑鑫公司退出前述三个地块开发经营。证据三、《辽河新城建设合同书》，证明京沪公司取得了辽河新城建设项目中的C区、D区、河南C2区三个地块开发经营权。证据四、《辽河新城建设开发合作合同》，证明京沪公司以450万元的价格取得了前述三个地块的开发经营权。证据五、《辽河新城建设项目补充协议》，证明筑鑫公司原安排的回迁面积在京沪公司建成楼房后按同等的回迁面积给予筑鑫公司，未回迁的回迁户按照原回迁合同乙方负责予以回迁。证据六、证人刘艳会、宿翔宇证明材料，证明筑鑫公司多次要求京沪公司与原告等回迁户重新签订回迁安置补偿合同，因京沪公司的原因一直没有重签。原告的委托代理人皮斌质证称：对前五份证据的质证意见是真实性无异议，双方签订的协议中有相关回迁的规定，本案原告是与筑鑫公司签订的回迁协议，后筑鑫公司将项目转移给京沪公司，因此原告的回迁安置问题应该由二被告共同承担。原告目前为止只与筑鑫公司签订了拆迁产权调换协议，第六组证据的质证意见是应当由证人到庭接受质证，证实的内容不真实，这两位证人没有同原告方和京沪公司接洽回迁安置相关事宜。也没有签订成任何协议。被告京沪公司质证称：对前五份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，证据一与我公司无关，证据二合同第三条第七项规定在签合同之前所发生的拆迁纠纷与我公司无关，原告的诉请与我公司无关。证据三无异议。证据四有异议，450万只是买地款，不是取得地块开发经营权。证据五有异议，此合同的形成有违法行为，属于无效合同，及本合同也未标明回迁的面积、个人姓名、回迁户数以及回迁时间。证据六刘艳会、宿翔宇（我不认识）从未向我提供过证明材料、原回迁合同，也从未口头和我谈论过此事。更没有说过和原告重新签订回迁安置补偿合同等相关内容。
经审理查明：2012年4月10日被告筑鑫公司与原告付淑清签订了《房屋拆迁产权调换协议》，合同约定原告同意将54.72平方米的住宅交给筑鑫公司拆除，被告给付原告两套回迁住宅，共计回迁面积122.56平方米，并保证在2013年4月10日前将回迁房屋交付给原告，如逾期回迁，自逾期之日起，按照被拆迁房屋的面积每月1.5元/平方米支付给原告方安置补助费，需要过冬的应每月每平方米增加1.5元支付给原告采暖补助费。2012年8月20日，筑鑫公司与京沪公司签订了《辽河新城建设开发合作合同》，合同约定，双方合作开发辽河新城项目，京沪公司向筑鑫公司交纳450万元，筑鑫公司负责协调四平辽河农垦管理区管委会与京沪公司签署《辽河新城建设合同书》及《辽河新城建设项目变更合同》，同日，四平辽河农垦管理区管委会与京沪公司签订了《辽河新城建设合同书》，四平辽河农垦管理区管委会与京沪公司、筑鑫公司三方签订了《辽河新城建设项目变更合同》。京沪公司全面接收辽河新城项目中C区、D区、河南C2区三个地块权益，筑鑫公司退出此三个地块开发、建设、经营。合同还约定：“本合同签订之前，甲乙双方（管委会与筑鑫公司）与拆迁户就前期拆迁所造成的或可能发生的纠纷由乙方（筑鑫公司）负责，或甲方（管委会）协调处理，与丙方（京沪公司）无关。2012年12月27日筑鑫公司与京沪公司签定了《辽河新城建设项目补充协议》，约定筑鑫公司原安排的回迁面积在乙方建成楼房后按同等回迁面积给予筑鑫公司，未回迁的回迁户按原回迁合同京沪公司负责予以回迁。2018年11月4日梨树县住房和城乡建设局委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司四平分公司对京沪公司所建的楼房价格进行了评估，价格为：1到2层1766元每平米，3到7层1962元每平米，8到12层2180元每平米，13到16层1962元每平米，17层1678元每平米。
本院认为，被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司与原告付淑清签订的《房屋拆迁产权调换协议》是双方的真实意思表示，双方应按照该协议履行，被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司现已不能为原告付淑清提供可回迁的房源，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，其应赔偿原告不能回迁楼房的损失，因《房屋拆迁产权调换协议》未约定回迁楼层，参照北京建亚恒泰房地产评估有限公司四平分公司所出具的估价结果报告，原告付淑清的不能回迁房屋的损失应按平均价格计算，即（1766元/平方米×2层+1962元/平方米×5层+2180元/平方米×5层+1962元/平方米×4层+1678元/平方米×1层）÷17层×122.56平方米=243447.42元，此外，按照协议约定，被告筑鑫公司应按照被拆迁房屋面积54.72平方米自2013年4月11日起每月给付原告每平方米3元的临时安置补偿费和采暖补助费，计算至2018年10月10日为66个月，损失为10834.56元，两项损失合计为254281.98元。2012年8月20日四平辽河农垦管理区管委会（甲方）与被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司（乙方）、北京京沪房地产开发有限公司（丙方）三方签订了《辽河新城建设项目变更合同》，合同约定“本合同签订之前，甲乙双方与拆迁户就前期拆迁所造成的或可能发生的纠纷由乙方负责，或甲方协调处理，与丙方无关。”因此，北京京沪房地产开发有限公司不承担民事责任。虽然，2017年12月27日（甲方）与北京京沪房地产开发有限公司（乙方）签订了《辽河新城建设项目补偿协议》，约定：“甲方原安排的回迁面积在乙方建成楼房后按同等的回迁面积给予甲方，未回迁的回迁户按照原回迁合同乙方负责予以回迁”，该约定内容不明确，不能确定原告的回迁房屋面积是否包含在内，不能确定该协议与本案存在关联性。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告付淑清因不能回迁楼房的损失243447.42元，赔偿原告临时安置补偿费和采暖补助费损失10834.56元，两项损失合计为254281.98元；
二、被告北京京沪房地产开发有限公司不承担民事责任；
三、驳回原告付淑清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5532元，公告费300.00元，合计5832元，由原告付淑清负担718元，由被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司负担5114元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长 王建军
审判员 张 乐
审判员 齐知勇
二〇一九年六月十六日
书记员 张胜男 来自