江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初214号
原告：刘某，女，汉族，1953年6月14日出生，住泰州市姜堰区。
原告：钱某，女，汉族，1976年11月1日出生，住泰州市姜堰区。 两原告共同
委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 两原告共同
委托诉讼代理人：姜印贵，江苏江豪律师事务所律师。
被告：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地，灌云县伊山镇南京东路350号。
法定代表人：黄卫东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王运河，该公司法律顾问。
第三人：许某，男，汉族，1969年9月7日出生，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。 原告刘某、钱某与被告连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）、第三人许某债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘某、钱某及其委托诉讼代理人缪华、姜印贵，被告昊云公司委托诉讼代理人王运河及第三人许某委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告与第三人之间签订的灌云县商务大厦A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309的房屋买卖合同；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘某、钱某与被告昊云公司、黄卫东、黄韬、刘静、周佃春之间民间借贷纠纷一案，经泰州市姜堰区人民法院主持调解，达成（2016）苏1204民初5614号民事调解书，被告作为连带债务人，自愿承担连带还款770万元义务（分期偿还，逾期按800万元执行）。但调解书生效至今，被告未履行任何还款义务，却与第三人许某串通，将其名下开发的17套商品房（灌云县商务大厦A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309）以市场价30%-50%左右的超低价转让给许某、严重损害了原告的权益，依法应予以撤销。 被告昊云公司辩称，1、被告与第三人许某所产生的买卖关系是真实意思表示，出售该房屋符合法律规定。在被告售房过程中，钱树培是被告股东之一，应当知悉公司销售情况，原告所述串通、不知情等等是不真实的。2、被告与第三人许某的购房合同是2015年4月12日，原告债权转移于2016年5月15日，经人民法院确认债权是2016年12月9日，故原告撤销权请求没有事实依据，原告对此债权的保护应当在涉案房屋无任何纠纷的情况下，依法进行查封保全。被告是在该房屋无任何争议、纠纷的情况下正常销售，因此原告的诉讼请求不能成立。3、实际债权人为钱树培，原告是通过法院调解而形成的债权转让关系，被告是担保关系，是在调解书之前对涉案房屋进行市场交易，与原告不形成利害关系，没有对债权人产生危害。4、原告诉求已超过诉讼时效。从知道或应当知道，请求为一年的诉讼时效，原告于2016年通过诉讼就应当知道，况且实际债权人钱树培已经是公司股东，对公司的销售情况是熟知的，因此，原告请求撤销权已超过一年以上，视为放弃。2007年3月22日不是原告与被告形成债务关系，而是原告亲属与被告股东黄韬形成债务关系，虽然原告与钱树培是同一家庭成员，但未经法庭确认，原告在2016年11月前不享有债权，原告认为还款承诺书表明原告享有债权是错误的，还款承诺明确载明因钱树培病重将债权转让原告，2016年5月15日，原告才享有转让的债权关系。同年11月经法院确认原告享有债权转让关系，被告只是担保关系，从中计算原告已超过诉讼时效。5、债权人撤销权是指债权人对债务人所实施的危害债权的行为，本案中，被告与原告没有任何危害的行为。根据合同法第七十四条规定，被告没有恶意转让财产。被告根据涉案房屋市场行情，根据购买量采取灵活的经营销售方式，是正常的市场交易。综上，原告诉求无证据支撑其主张，其诉讼时效已超过，请求驳回原告诉求。 第三人许某述称，1、本案的两原告不具有提起撤销权的权利。第三人购房是在2015年4月12日，而两原告此时对被告昊云公司不享有债权，当时钱树培是被告的股东之一。2016年5月15日在无钱树培同意的情况下，债务人与两原告以及被告签订还款承诺书，将钱树培对他人享有的有关债权转移给两原告，由被告昊云公司提供担保，后发生纠纷，2016年11月9日经姜堰法院调解方才确认两原告的债权，因此第三人购买房屋在前，原告的债权形成在后，按照合同法第七十四条规定，原告对第三人与被告之间的房屋买卖行为无权提起撤销之诉。2、第三人买房是在2015年4月12日，钱树培是被告昊云公司的股东，他对公司的售房情况以及售房的价格是知情的。钱树培于2016年6月3日去世，其未提起撤销权之诉，两原告在2016年11月9日经法院确认债权成立后，以债权人的身份提起诉讼，明显与法律规定不符，也超过了法定的除斥期限。3、第三人是合法购买被告开发的商品房，被告也取得了销售许可证，第三人购买的是公开的市场价格。被告因为房地产销售行情不好，当时还无人购买，所以不存在双方串通和低价销售。第三人也不知道钱树培与被告的关系以及有关债权债务情况，更不知道此后两原告成为被告的债权人，被告是基于担保而发生债务，并不是实体上的欠款人，所以原告所称是第三人与被告串通买卖明显不能成立。4、原告关于承继钱树培的债权，继而时间向前延伸，以此认为对被告也享有债权无法律依据，而且与被告提供担保的事实不符，与调解书要求被告承担连带责任的法律后果也不符，原告采取双重标准在债权形成时间上是向前延伸的，在计算起诉的时效上又认为自己在诉讼时才知道。实际上发生债权转让时，钱树培还活着，此时第三人签订合同已有一年多，钱树培是被告公司股东，按照法律规定，他是知道或者应当知道房屋买卖的事实，但是其并无异议，如两原告是承继钱树培的权利，也属于钱树培生前对第三人购买被告房屋事实的认可，两原告也无权再就此提出异议或主张，上述事实证明两原告的起诉超过法定的除斥期限，两原告也应当知道上述事实，因为在姜堰法院产生多次诉讼，在执行和审理期间，法院都到灌云县房管部门调取了第三人购买多套房屋的备案手续，请求法庭去查询姜堰法院到房管部门的调查函，证明原告是早已知道。被告产生的担保责任，就钱树培而言，在第三人买房时，也未形成对被告的债权，所以两原告的债权形成是在第三人购房之后，其不享有行使撤销权的资格。原告的债权来源是受让钱树培的，从债权形成的经过可以证明原告不享有撤销权。就第三人购房时，钱树培是被告的股东，两原告的起诉早已超过除斥期限，第三人也是按照当时的市场价格购房，原告所称的价格不具有可比性。综上请求驳回原告的诉求。 原告刘某、钱某提出以下证据： 第一组证据：1、原告户口簿、结婚证、公安机关的证明和钱树培死亡证明。证明原告主体适格，原告作为钱树培的承继人，是新的债权人，所以原告有权提起诉讼。2、被告昊云公司工商登记信息。证明虽然钱树培是股东，但是钱树培从未参加过公司的经营活动，所谓的出资也是由于被告拖欠钱树培另外的100万元，被告擅自将债权转为股权，被告在（2016）苏1204民初5614号案件以及在执行异议之诉中提供过债权转股权协议，充分说明钱树培并不是实际股东，且钱树培的出资在2016年5月的时候，被告也出具了另外一份还款承诺书，同意还款100万元。证明被告主体适格，黄韬、黄卫东先后担任被告昊云公司的法定代表人且两人一直都是被告昊云公司股东。 第二组证据：中国银行电汇凭证8份、收据2份、存款凭证2份、网上银行汇款凭证7份、债务清单3份、还款承诺书1份、答辩状1份（被告）、民事调解书1份。其中，1、中国银行电汇凭证8份【4份原件，另4份复印件，原件在姜堰法院（2016）苏1204民初5614号卷宗内】、存款凭证2份（姜堰农村合作银行存款凭证回单、中国农业银行银行卡存款业务回单）、网上银行汇款凭证7份，证明钱树培自2007年3月22日开始就是被告昊云公司的债权人。2、债务清单2份复印件（原件被姜堰法院从黄卫东家里扣押），证明2014年5月钱树培已拥有对被告的到期债权996万，被告法定代表人黄卫东对此签字确认。3、还款承诺书复印件【原件在姜堰法院（2016）苏1204民初5614号卷宗内】，证明2016年5月15日被告再次确认原告享有到期债权968.23万元。承诺书上明确载明刘某也是债权人。4、民事调解书以法律形式确认原告的到期债权。虽然被告基于还款承诺书，他是以担保人的形式承担的债务，但是实际上从其答辩状以及两份收据都可以证明被告是钱树培的债务人，也确认了原告是钱树培的承继人，由于债权是承继的，两原告理所当然享有撤销权。5、被告答辩状复印件【原件在姜堰法院（2016）苏1204民初5614号卷宗内】，明确承认债务是昊云公司所借、所用。 第三组证据：第三人许某名下房屋价格比较表1份，附本案涉案房屋第三人许某发票复印件17份，同栋同楼层的对比发票复印件10份（姜堰法院扣押），昊云大厦的成本清单1份复印件（姜堰法院扣押黄卫东的材料，原件在姜堰法院）。证明被告转让给第三人许某的售房价格只有同栋同楼层其他房屋的价格的50%，远低于不得低于市场价70%的法定标准，属于明显不合理低价，不符合常理，更不符合法律规定。昊云大厦的成本清单有一份是黄卫东签字确认，昊云大厦楼面建筑成本为6149元每平方，本案涉案房屋只有2000元每平方，甚至远低于昊云公司的建筑成本价。第三人所有的开票时间是在法院查封后十多天至二十多天，说明第三人明知房屋被查封后，故意与被告串通低价受让房屋，主观恶意明显。 上述第三人许某与部分案外人对应楼层所购商铺开票时间均为2016年10月-2016年11月，单价显示有： 1、许某A202室3937.15元。 案外人苏青A208室12571.43元。 案外人李巍A206室11465.75元。 案外人杨友亮A207室11428.57元。 2、许某B1009室1946.62元。 案外人马研皓A1015室4190.44元。 案外人茆伟B1002室4057.15元。 3、许某A1201室2242.79元、A1203室1999.36元、B1209室1958.79元。 案外人颜耀A1215室4666.67元。 案外人颜耀A1214室4666.67元。 案外人茆伟B1210室4057.14元。 4、许某A1301室2242.79元、A1303室1999.36元、B1306室1979.08元、B1309室1958.79元。 案外人苏青Ａ×××××室4871.34元。 案外人苏青Ａ×××××室4720.92元。 案外人王建A1306室4750.49元。 上述昊云大厦成本清单即“总分析”，载明： 总投入：1、股金250万元。2、黄卫东经手统计融资款：3076.2万元。3、黄韬经手融资款1200万元。4、项目建筑销售等各项：6671.14万元。合计11197.34万元。建筑面积：18209㎡。每平方米造价：总投入11197.34万元÷总面积18209㎡=6149.4元∕㎡。 第四组证据：黄韬的银行信用卡交易明细和被告昊云公司的帐务资料（姜堰法院调取和扣押的），证明许某与昊云公司之间存在大量的经济往来关系，存在法律上的利害关系，有186万元，其中绝大多数款项支付的都是每月的利息，充分说明被告与第三人存在法律上的利害关系和特殊利益关系，第三人应当明知是低价转让且损害了原告方利益。黄韬的银行信用卡交易明细显示，该银行卡自2015年6月16日起，分别于2015年6月16日、7月14日、8月14日、9月15日、10月13日、11月30日，向第三人许某（账号：62×××16）各支付75000元，其中2015年7月14日载明：付息。该账户另于2015年11月10日向茆伟借款1000000元，于同日支付第三人许某1000000元。其他向第三人许某转账支付记录为：于2012年12月25日、2015年12月28日合计转账支付100000元；于2016年1月22日、1月23日合计转账支付60000元；于2016年3月28日转账支付16000元；于2016年4月6日转账支付14000元；于2016年5月12日、5月13日合计转账支付56000元；于2016年7月8日转账支付56000元；于2016年7月11日转账支付20000元；于2016年8月6日转账支付36000元；于2016年8月26日转账支付49500元。 第五组证据法院协助执行通知书复印件1份和姜堰区人民法院（2017）苏1204民初2839号民事判决书1份、泰州市中级人民法院（2018）苏12民终35号民事判决书1份，认定其不存在真实的房屋买卖关系。 第六组证据：2014年7月医疗费票据1份、特种病种申报表1份。该记录证明经过确诊钱树培于2014年7月发现身患癌症。证明钱树培从2014年7月份开始一直住院治疗，钱树培无法参与公司的实际经营，更不可能了解被告公司的经营状况。 第七组证据：泰州市姜堰区公证书。证明截止到2017年11月20日，在灌云房地产网页和微信公众号上有灌云县县长办公会议纪要2015第17号文件，该纪要的内容关于第三人没有缴纳购房款的内容与原告提供的第六组证据中民事判决书中认定第三人缴纳房款虚假的事实相印证。该会议纪要明确载明第三人签订的商品房买卖合同因无力支付房款，经会议决定第三人等人名下的79套房屋办理退房手续，进入正常销售渠道销售。从该会议纪要可以看出第三人本案中所涉及的所有房屋在2015年5月25日双方已经终止了商品房买卖合同，所以买卖关系是不成立的。 第八组证据：被告昊云公司《欠款统计表》及手写清单复印件各一份，证据来源：姜堰法院在案件执行中自黄卫东处查扣的关于灌云商务大厦开发建设的相关资料，该复印件上留有黄卫东于2017年10月19日自姜堰法院领回材料原件时签字：“与原件无误”。证明被告向第三人借款373万元的事实，而29套房款（本案17套、执行异议之诉7套、其他5套）共计3728097.36元。该两份证据所列涉第三人许某的内容主要有：欠许某借款本金373万元，利率月息1.5%，备注：利息已付至6月。 被告昊云公司质证意见：第一组证据：1、真实性无异议。钱树培于2016年6月3日去世，而原告实际获得债权是在2016年5月15日，也就是说在获得新的债权时，钱树培仍健在，故其证明目的不成立。2、真实性无异议。2016年5月15日还款承诺书明确载明钱树培向被告股份投资另行计算，说明钱树培仍然享有股东权益，因此对涉案房屋的出售和销售的运作是知情的，同时钱树培对其债务和被告所承担的担保责任也是清楚的，作为公司的股东，钱树培应当保护自己的债权，因此对房屋的出售的价格和正常出售的情况均未提出异议。第二组证据：1、真实性无异议。2007年至2016年11月份，被告与原告之间不存在债权债务关系，这之前都是钱树培的个人债权，两原告是通过还款协议，人民法院的调解书取得了债权转让，被告只是一个担保关系，因此不能达到原告的举证目的，同时也可以证明原告的诉求已超过诉讼时效。第三组证据：对第三人的增值税发票无异议。其他证据“三性”均有异议，对其证明目的均不认可。被告当时按照市场行情和公司运作实际情况，公开对外销售。第四组证据：真实性不认可，证明目的不认可。第五组证据：真实性无异议，与本案无关联性，证明目的不认可。第六组证据：两份证据不能证明原告所举证目的，因为癌症的确诊要经过医疗机构，医疗发票以及特种病申报表不能确诊为癌症，更不能达到原告举证目的。第七组证据：证据“三性”有异议，证明目的不认可。第八组证据：系复印件，不予质证。 第三人许某质证意见：第一组证据：1、真实性无异议，但对原告证明目的有异议，因为在债权转移期间，钱树培尚健在，所以本案不是债权的承继，而是债权的转移且被告是承担担保责任，故不能证明原告有对第三人的买房行为提起撤销权的资格。2、工商登记无异议，可以与原告举证的钱树培投资收据相印证，证明了钱树培是被告的股东，对公司的销售情况是明确知道的，而且与被告之间是基于股东身份发生了经济关系，如果钱树培健在的话，他是无权提起撤销权之诉的。第二组证据：1、真实性不清楚，与第三人无关，对证明目的有异议，这组证据只能证明两原告对被告的债权是在姜堰法院作出民事调解书后才形成，在第三人与被告房屋买卖之后，可证明两原告不具有行使撤销权的主体资格，对于原告举证的证据应当以生效的民事调解书确认的法律关系为准，被告在与原告的纠纷中是属于连带担保责任，被告不是直接的债务人。不是债权或者借款凭证，不能证明钱树培是被告的债权人，而且钱树培的经济往来与两原告无关，还款承诺书证明两原告是受让债权关系，原债权人钱树培并未提出主张，原告不能以钱树培的权利来作为自己提出撤销权的依据。两原告不是承继债权的关系，而是受让债权的关系。2、同证据1质证意见，对钱树培的投资款收据无异议，可以证明他是被告的股东，对公司的销售情况是明确知道和同意的，而且是参与分配的。3、真实性为无异议，可以证明被告是基于债权转移的担保，是证明两原告是在第三人买房之后通过受让债权的方式取得，原告对被告不享有债权，此时双方是债权转让的担保关系，第三人认为直到债权经过法院调解确认，原告才对被告享有实体上的债权。4、真实性无异议，证明目的有异议，原告是受让债权且被告承担的是担保责任，可以证明原告不具有行使撤销权的主体资格。5、与第三人无关，且对原告证明目的有异议，因为有关的事实已经有还款承诺书和调解书确认，也可以证明原、被告发生争议是在第三人已经购买房屋之后，此时在答辩期间，原告的债权尚未形成。第三组证据：同被告昊云公司质证意见，证据“三性”有异议。房屋销售实行一房一价，对他人购房价格不具有可比性，而且第三人是在开发商手中购买商品房，合同都是经房管部门审查备案，可以证明是合法的，价格是合理的，对于原告的证明目的不认可。第四组证据：均不予认可。第五组证据：真实性无异议，与本案无关联性，该案件是认为第三人证据不足，实际上两级法院都知道第三人是买了20多套房屋，与本案的案由不符，第三人进一步按照法律规定主张权利。第六组证据：与本案无关，钱树培与两原告分别是独立主体，钱树培是股东未提出任何异议，反过来证明两原告是想通过钱树培来主张权利，两原告不享有诉权，他是否患病不影响行使股东权利，而且钱树培的权利也不代表就归于两原告来行使。第七组证据：有异议，文件内容看不清楚，没看到文件上有第三人的名字，看不到原告所说的内容，证明目的也有异议，即使该文件存在也不能与我方购房行为牵连起来，原告所称的退房要有事实存在才能效力，而不是政府文件说，是否办理以实际情况为准。第八组证据：系复印件，不予质证。 被告昊云公司提出以下证据：商品房预售许可证复印件。证明我公司具备对涉案房屋的销售的法定条件。 原告刘某、钱某质证意见：商品房预售许可证上有效日期截止到2015年1月20日，被告与第三人签订合同时已经无销售资格。 第三人许某质证意见：真实性无异议，被告具有商品房开发销售的资格，第三人购房都是经建设行政管理部门登记备案，印证买卖行为是合法有效的。 第三人许某提出以下证据：涉案房屋的商品房买卖合同书、不动产首次登记证明单、购房发票、部分房屋（B1309、B1306、A1303、A1301、B1209、A1201、B1009、B909、B906、B904、B902、B804、A801共计13套房屋于2017年7月27日已办证，剩余房屋都有不动产首次登记证明单，登记时间为2016年9月8日）已经办理产权登记的不动产登记证书、缴纳契税的凭证。 原告刘某、钱某质证意见：真实性有异议，所有的都是复印件。 被告昊云公司质证意见：无异议。 本院出示从灌云县人民政府调取的《县长办公会议纪要第17号》文件：“关于商务大厦办理退房有关问题会办会议纪要”。 原告质证意见：灌云房产网及微信公众号上登载的会议纪要具有公示作用，具有法定真实性。经过姜堰公证处公证的灌云房产网网页及微信公众号中有灌云县县长办公会议纪要2015第17号文件，该会议纪要明确载明第三人签订的商品房买卖合同因无力支付房款，经会议决定第三人等人名下的79套房屋办理退房手续，进入正常销售渠道销售，从该会议纪要可以看出第三人本案中所涉及的所有房屋在2015年5月25日双方已经终止了商品房买卖合同，所以买卖关系是不成立的。 被告昊云公司、第三人许某质证意见：无异议。 结合各方当事人举证质证意见，本院对上述证据作如下认定：原告提出的相关身份信息、银行交易信息、债权债务凭据等，被告及第三人对其真实性并无异议，予以认定；原告提出的民事调解书、判决书、裁定书具有合法性、真实性、关联性，予以认定；原告提出的公证书结合本院出示的《县长办公会议纪要第17号》文件，对其主要内容的真实性予以认定；原告提出的姜堰法院扣存的被告部分房屋销售信息，第三人提出的涉案房屋的商品房买卖合同书、不动产首次登记证明单、购房发票等，结合本院在不动产登记部门以及在姜堰区法院核实的相关信息，对其与本案查明事实相一致的部分予以确认。 本院
经审理查明： 一、原告刘某、钱某系母女关系。原告刘某丈夫钱树培曾系被告昊云公司股东，其于2016年6月3日病世。黄卫东、黄韬系父子关系，黄韬、黄卫东先后担任被告昊云公司法定代表人。自2007年3月22日起，钱树培先后以电汇、现金存款、网银支付等形式借款给周佃春（黄卫东妻子）、黄韬等。2016年5月15日，黄韬、黄卫东向钱树培、刘某出具《还款承诺书》，主要内容为：“黄韬、黄卫东向钱树培、刘某借款人民币770.4513万元，本息合计968.23万元，用于连云港昊云房地产开发有限公司开发。因目前钱树培病重，此债权全部转移到刘某、钱某名下，并由黄韬、黄卫东在2016年6月15日前负责全部偿还。还款方式以现款或以同等价值商品房进行偿还，具体以昊云大厦汉庭酒店6楼的房产做偿还，分别是A601-A606（面积728.28平方米，单价≦6300元／平方米），B601-B614（面积563.85平方米，单价≦6050元／平方米），另配地下3-4个车位。以上承诺：在2016年6月15日前过户到刘某、钱某名下，过户费用从借款中扣除，差额补差。连云港昊云房地产开发有限公司作为上述借款本息的连带责任担保，如不能及时过户，以上房产应办理抵押登记。钱树培向连云港昊云房地产开发有限公司的股权投资另行结算，与本借款无关。如不按上述期限及时归还借款，黄韬、黄卫东愿承担借款本息30%的违约金，发生纠纷由姜堰区人民法院受理解决。备注：履行期顺延至2016年6月30日。”上述承诺内容未实际履行。 二、2016年9月26日，刘某、钱某将黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司诉至姜堰区人民法院，姜堰区人民法院于2016年11月9日作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书，该调解书载明：
一、被告黄卫东、黄韬所欠原告刘某、钱某借款本息7700000元，由被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各支付两原告1000000元，于2019年12月30日前支付两原告700000元，双方纠纷就此了结；若四被告不按期足额履行，两原告可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；
二、被告连云港昊云房地产开发有限公司对被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任。上述协议未实际履行。 三、上述诉讼中，姜堰区人民法院于2016年9月26日依法作出（2016）苏1204民初5614号民事裁定，裁定冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司银行存款或查封其等额财产，同年9月28日，姜堰区人民法院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-1、459-2号协助通知书，查封连云港昊云房地产开发有限公司所有的坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1栋B202、B203、B204、B205、B206和A202、A203的等其他商铺。同年10月10日，姜堰区人民法院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-3号协助通知书，查封连云港昊云房地产开发有限公司所有的灌云县西侧面积为3983平方米的国有土地使用权【土地证号：灌国用（2013）第650号】。 因（2016）苏1204民初5614号民事调解书未得到实际履行，刘某、钱某依法申请强制执行。2016年12月21日，许某向姜堰区人民法院提出执行异议，请求解除对其所有的房屋及项下土地的查封。姜堰区人民法院于2017年3月27日作出（2016）苏1204执异39号执行裁定书，裁定驳回许某异议。2017年5月5日，许某（执行案外人）作为原告向被告刘某、钱某（申请执行人）、第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（被执行人）提起案外人执行异议之诉。2017年10月17日，姜堰区人民法院作出（2017）苏1204民初2839号民事判决书，判决驳回原告许某的诉讼请求。该判决查明的部分事实有：2015年4月12日，许某与昊云公司签订《商品房买卖合同书》3份，分别约定许某购买灌云县商务大厦第1栋A202、A203、B202室；2015年4月13日，许某与昊云公司签订《商品房买卖合同书》4份，分别约定许某购买灌云县商务大厦第1栋B203、B204、B205、B206、A203、B202室，总价款1333694.26元。上述合同均约定买受人于签订合同当日一次性支付购房款。许某提起上诉，泰州市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）苏12民终35号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决查明的部分事实有：2015年4月24日，许某通过银行向昊云公司汇款5000000元，该大额来张凭证附言一栏显示为：“现金”。昊云公司于2016年9月12日对灌云县商务大厦办理了首次登记。 四、被告昊云公司与第三人许某于2015年4月12日签订了案涉坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦第1栋A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309等商铺十七份《商品房买卖合同书》及其他部分商铺《商品房买卖合同书》,合同编号分别为201504120001、201504120006、201504120008、201504120009、201504120012、201504120013、201504120014、201504120017、201504120025、201504120026、201504120027、201504120029、201504120033、201504120043、201504120042、201504120041、201504120038。 案涉十七份《商品房买卖合同书》载明： 1、A801商铺面积42.29平方米，单价2218.45元，总价款98509元； 2、A816商铺面积72.82平方米，单价2218.45元，总价款169625元； 3、B804商铺面积42.04平方米，单价1954.73元，总价款86286元； 4、B809商铺面积74.72平方米，单价1934.45元，总价款151769元； 5、B902商铺面积67.71平方米，单价1966.9元，总价款139838元； 6、B904商铺面积42.04平方米，单价1966.9元，总价款86823元； 7、B906商铺面积42.37平方米，单价1966.91元，总价款87505元； 8、B909商铺面积74.72平方米，单价1946.62元，总价款152724元； 9、B1009商铺面积74.72平方米，单价1946.62元，总价款152724元； 10、A1201商铺面积42.29平方米，单价2242.79元，总价款99590元； 11、A1203商铺面积37.17平方米，单价1999.36元，总价款78032元； 12、B1209商铺面积74.72平方米，单价1958.79元，总价款153679元； 13、A1301商铺面积42.29平方米，单价2242.79元，总价款99590元； 14、A1303商铺面积37.17平方米，单价1999.36元，总价款78032元； 15、B1304商铺面积42.04平方米，单价1979.07元，总价款87360元； 16、B1306商铺面积42.37平方米，单价1979.08元，总价款88046元； 17、B1309商铺面积74.72平方米，单价1958.79元，总价款153679元。 上述合同合计购房总价款1963811元。合同均约定购房款于2015年4月12日一次性付款。 第三人许某与张蔚于2017年7月27日办理了上述商品房产权登记。 另查，2017年8月10日，刘某、钱某申请诉前保全，本院受理后作出（2017）苏0723财保85号民事裁定书，依法查封上述17套商品房。2017年8月21日，本院立案受理原告刘某、钱某与被告昊云公司、第三人许某债权人撤销权纠纷共29件，其分别请求撤销被告昊云公司与第三人许某就灌云县商务大厦1栋包括本案所涉17套、上述案外人执行异议之诉7套以及A803、B1211、B1308、B1310、B1311等29套房屋的买卖行为。因案外人执行异议之诉一案先后在姜堰区人民法院和泰州市中级人民法院审理中，另5套房屋也涉其他案件生效判决，原告刘某、钱某经本院准许立新案变更诉求为：撤销被告昊云公司与第三人许某之间签订的灌云县商务大厦A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309的房屋买卖合同。 庭审中，原告陈述自2016年12月21日第三人向姜堰法院提出执行异议之时知悉被告与第三人签订有案涉商铺的买卖合同。（2016）苏1204民初5614号民事调解书至本案庭审时仅对刘静执行到位约300000元，其他被执行人未履行；被告昊云公司、第三人许某均否认双方之间存在其他债权债务关系，就本案所涉房屋买卖双方均陈述不存在与举证不同的商品房买卖合同，对（2016）苏1204民初5614号民事调解书履行情况均表示不知情。第三人许某辩称案涉房屋自2015年就交付使用，但被告昊云公司及第三人许某均未提交房屋交付相关证据，也未在规定期限内提交双方之间就涉案房屋买卖发生的账务记录或其他凭证。 本案争议焦点：1、原告刘某、钱某是否具备行使撤销权的主体资格？该撤销权除斥期间是否届满？2、被告昊云公司与第三人许某是否存在恶意串通以明显不合理低价转让财产的行为，并对债权人造成损害？ 关于第一个争议焦点：债权人对债务人享有合法有效的债权是撤销权行使的前提条件，一方面当债权人行使撤销权时，债权人的债权已经有效成立，且不具有无效或可撤销的因素；另一方面，债权必须在债务人的处分行为之前就已经有效存在。本案中，被告昊云公司及第三人许某均认为：被告昊云公司与第三人许某的购房合同签订于2015年4月12日，原告刘某、钱某实际取得债权于2016年5月15日，经人民法院确认债权于2016年11月9日，故两原告不具备行使撤销权的主体资格。原告刘某、钱某认为其与原债权人钱树培系同一家庭成员，被告昊云公司及其法定代表人等自2007年3月22日起为融资开发灌云县商务大厦即向钱树培借款，在钱树培病重期间，该债权于2016年5月15日又经被告昊云公司及黄卫东父子出具还款承诺明确确认，足以证明其所欠债务系原告家庭的共同债权，在钱树培病逝后两原告是当然的债权人，有权提起撤销权之诉。
本院认为，房地产开发企业依法应具备基础的财务管理体系及建立基本的财务管理制度。钱树培自2007年3月起先后以电汇、现金存款、网银支付等形式借款给黄卫东、黄韬及其亲属用于灌云县商务大厦开发建设，原、被告在姜堰区人民法院于2015年11月9日作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书之前，对该合法债权成立的事实上并无争议。原告刘某与钱树培系夫妻关系，钱树培对被告昊云公司的债权系其与原告刘某的夫妻共同债权。被告昊云公司及黄卫东、黄韬在钱树培病重期间向原告刘某、钱某出具还款承诺，该承诺也明确了原告刘某为案涉债权的合法所有人。原告刘某接受该承诺系对其女钱某成为该债权共有人的认可。原告刘某、钱某对被告昊云公司享有的合法债权，并不以生效司法文书的确认为必要，故其共同行使本案的撤销权主体适格，被告昊云公司及第三人许某的辩解理由无法律依据，本院不予支持。庭审中，被告昊云公司并无证据印证钱树培实际参与公司的正常业务，故其与第三人许某于2015年4月12日签订商品房买卖合同的行为，债权人钱树培、刘某客观上并不知情。姜堰区人民法院于2016年9月26日裁定冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司银行存款或查封其等额财产，原告刘某、钱某至此知道或者应该知道撤销事由。2017年8月10日，原告刘某、钱某对案涉商铺等申请诉前保全，故其行使撤销权并未超过法律规定的一年的除斥期间。 关于第二个争议焦点：一方面，被告昊云公司和第三人许某在庭审中均否认相互之间存在其他债权债务关系，但由姜堰区人民法院从黄卫东处查扣的涉第三人许某相关信用卡交易明细、涉灌云县商务大厦的账务资料、成本清单等证据，均不能排除双方之间事实上存在借贷关系。第三人许某未按合同约定时间履行给付购房款义务，但其于2015年4月24日通过银行向被告昊云公司汇款5000000元，被告昊云公司却于2016年10月才开具售房发票，有悖正常交易习惯。
被告昊云公司时任法定代表人黄韬信用卡该时段的交易明细，明显有向第三人许某按月转账支付相对固定金额的特点，并可以与被告昊云公司法定代表人黄卫东存有的“欠款明细”记载的相关数据相印证。被告昊云公司的两任法定代表人黄韬、黄卫东及第三人许某均未到庭就此作出合理解释，被告昊云公司和第三人许某也未就双方之间是否存在真实的房屋买卖关系承担充分的举证义务。另一方面，被告昊云公司与第三人许某于2015年4月12日签订的案涉A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309等商铺十七份《商品房买卖合同书》，被告昊云公司、第三人许某均确认各单价的真实性，并否定有不同销售单价的买卖合同存在，认为房屋销售实行一房一价，与他人购房价格不具有可比性，商品房买卖合同都经房管部门审查备案，可以证明是合法的，价格是合理的。庭审中，被告昊云公司及第三人许某对原告刘某、钱某举证的还款承诺书和用以单价比对的第三人许某的增值税发票的真实性均未提出异议，原告刘某、钱某举证的案外人增值税发票来源的真实性也经本院核实确认。在还款承诺书中：被告昊云公司承诺用以抵债的灌云县商务大厦A601-A606室单价≦6300元／平方米，B601-B614室单价≦6050元／平方米。在第三人许某与案外人增值税发票单价比对的四组主要数据中：1、许某A202室3937.15元；案外人苏青A208室12571.43元，案外人李巍A206室11465.75元，案外人杨友亮A207室11428.57元。2、许某B1009室1946.62元；案外人马研皓A1015室4190.44元，案外人茆伟B1002室4057.15元。3、许某A1201室2242.79元、A1203室1999.36元、B1209室1958.79元；案外人颜耀A1215室4666.67元、A1214室4666.67元，案外人茆伟B1210室4057.14元。4、许某A1301室2242.79元、A1303室1999.36元、B1306室1979.08元、B1309室1958.79元；案外人苏青Ａ×××××室4871.34元、A1311室4720.92元，案外人王建A1306室4750.49元。以上结合原告刘某、钱某提出比对的其他同类商铺增值税发票单价，被告昊云公司与第三人许某签订的十七份商品房买卖合同单价均仅为同时点同楼层商品房市场交易价格的30%-50%，也明显低于被告昊云公司承诺书所载明的灌云县商务大厦6层的转让单价。 综上，
本院认为，债权人撤销权是指债权人在债务人实施减少其责任财产的行为对债权造成损害时，有权请求法院予以撤销的权利。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案被告昊云公司和第三人许某以明显不合理的低价转让其名下房屋，对债权人造成损害，而第三人许某应当知道上述行为，故原告刘某、钱某要求撤销被告与第三人之间的灌云县商务大厦第1栋A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309商品房买卖行为，有事实和法律依据，且未超其撤销权行使范围，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四、第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款的规定，
判决如下： 撤销被告连云港昊云房地产开发有限公司与第三人许某于2015年4月12日签订的灌云县商务大厦第1栋A801、A816、B804、B809、B902、B904、B906、B909、B1009、A1201、A1203、B1209、A1301、A1303、B1304、B1306、B1309号房商品房买卖合同（合同编号分别为201504120001、201504120006、201504120008、201504120009、201504120012、201504120013、201504120014、201504120017、201504120025、201504120026、201504120027、201504120029、201504120033、201504120043、201504120042、201504120041、201504120038）。 本案案件受理费20870元，保全费5000元，由被告连云港昊云房地产开发有限公司、第三人许某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 吉志军
人民陪审员 孙东方
人民陪审员 徐继东
二〇一九年六月十六日
书 记 员 徐 静 熊芳林 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 （二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 百度搜索“”