山西省万荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0822民初1283号
原告：黄秀枝。
原告：吴天荣。
委托诉讼代理人：吴亚琴，女，1968年10月9日出生，汉族，山西省万荣县居民，系二原告之女。
委托诉讼代理人：卫进峰，男，律师。
被告：杜普科。
第三人：王建民。 原告黄秀枝、吴天荣与被告杜普科、第三人王建民土地租赁合同纠纷一案，本院2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴亚琴、卫进峰、被告杜普科到庭参加了诉讼。第三人王建民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄秀枝、吴天荣向本院提出诉讼请求：1.解除原被告地基租赁协议；2.被告向原告腾交租赁土地，并向原告支付2018年10月至2019年5月的地基使用费16000元（此后按每月2000元计算至执行完毕）；3.确认被告与第三人之间的租赁协议无效；4.被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年10月1日，原告将自己崖上地一块土地出租给被告，约定年租金1500元，租期15年，每三年交付一次租金，三年外有物价及地基租用价升落随价变动······。2015年9月，第一个三年到期后，市场租赁费上涨，被告央求原告适当增加但不要依市场价支付租金，后约定为第二个三年每年2000元。2018年9月，第二个三年到期后，原告要求随行就市确定租金，被告推诿。此后不久，被告未经原告同意，将承租原告的土地私自转租给第三人，第三人实际占用至今。被告行为侵害了原告的合法权益。 被告杜普科辩称：第一个三年、第二个三年给付年租金属实。第三个三年租金，我比照隔壁地块租金让中间人给付原告1500元/年，原告不接受而漫天要价。协议没有约定禁止被告转租第三人，被告建仓库是经营仓储，不存在转租行为。不同意解除合同及增加租金，请求驳回原告的诉讼请求。 原告黄秀枝、吴天荣举证有:1.2012年10月1日签订的《地基租用协议》;2.原告儿子与第三人王建民对话录音，证明被告转租及年租金是2万元。 经质证，被告杜普科异议为：协议属实，约定三年随行就市租金，但原告漫天要价。与王建民租金说2万元，但生意不太好时可以少给。 被告杜普科举证有：1.土地租赁协议，本人租原告地时其同意搭建，第三人租被告房子，慢慢赔偿；2.录音资料，证明隔壁家房子租金每年1300元。 经质证，原告黄秀枝、吴天荣异议为：租赁协议证明不了被告所说的不经原告同意可以转租，除非双方约定，是不允许转租。录音资料中那家房子还在原告后面，不能作为参考。 第三人王建民未提出答辩意见，未举证。 本院
经审理认定事实如下：原被告于2012年10月1日签订《地基租用协议》，原告将其崖上地地基一块租给被告使用，年租金1500元；租用期为12年续至15年，允许被告搞临时建筑，到期后被告自行恢复，费用自理；被告正常使用期间，原告不得以任何理由阻止被告经营或终止协议，因不当行为影响被告经营或建筑物受损，原告赔偿并退回租金；被告每三年交付一次租金，三年外有物价及地基租用价升或落随价变动；期满愿续再议。 被告租用后交付了原告两次3年租金，第一次3年租金为1500元/年，第二次3年租金为2000/年，交至2018年9月30日。第三次3年租金到给付时间时，双方未达成一致意见，被告要求以之前租价给付原告，原告则以被告未经其同意私自转租为由要求解除合同。 被告在其交付了第二次3年租金后使用期间，未经原告同意，将该土地及其自己搭建的建筑物一起转租给第三人王建民使用。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，土地承包经营权人有权依照农村土地承包法的规定，将其承包经营的耕地以转包的方式流转承包经营权，但未经批准，不得将承包地用于非农建设。原告将其地基一块租赁给被告使用，实为承包经营权转包。
原告未经相关部门批准，与被告约定允许其搞临时建筑，被告亦实际进行了临时建筑，改变了土地用途，其行为违反了法律强制性规定。根据《合同法》第五十二条、第二百二十四条的规定，原被告签订的协议涉及允许搞临时建筑的条款属于无效条款，且原告现以被告未经其同意进行转租为由要求解除原被告租赁协议，此请求符合法律规定，故对原被告签订的《地基租用协议》应予解除，被告将租赁土地腾出，交付原告；《合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故对双方依照原合同履行的给付承包费（租用费）2000元/年，仍应按此履行。被告将租赁物转租给第三人，未经出租人同意，依据《合同法》第五十一条的规定，被告系无处分权人，其与第三人间的租赁协议属无效协议。原告请求被告支付其地基使用费16000元及此后按每月2000元计算，没有提供证据支持该请求，故对此请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，
判决如下： 解除原告黄秀枝、吴天荣与被告杜普科签订的《地基租用协议》; 被告杜普科在本判决发生法律效力后十日内腾出所租用地基一块交付原告黄秀枝、吴天荣，并给付原告黄秀枝、吴天荣地基使用费（从2018年10月1日起按2000元/年计算至腾出交付之日）； 被告杜普科所租原告地基转租给第三人王建民使用的租赁协议无效； 驳回原告黄秀枝、吴天荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（原告已预交），原被告各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 员 杨益平
二〇一九年六月十五日
法官助理 谢晓菲
书 记 员 薛桂荣 搜索“”