广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2877号
原告：倪艳玲，女，1985年12月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：倪娟红，女，系原告倪艳玲的姐姐。
委托诉讼代理人：任泽民，男，系原告倪艳玲的丈夫。
被告：珠海银通房地产开发有限公司。
法定代表人：魏国华，董事长。
委托诉讼代理人：魏晋娇，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯柯，男，系被告员工。
原告倪艳玲诉被告珠海银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日受理后，依法适用普通程序，分别于2018年11月27日、2018年12月21日、2019年4月8日、2019年5月10公开开庭进行了审理。原告倪艳玲及其委托代理人倪娟红、任泽民，被告银通公司的委托诉讼代理人魏晋娇、冯柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪艳玲提出以下诉讼请求：1.判令被告向xxxx剩余房屋质量进行整改，并且要求被告在两个月之内修改好不合格项目，并将合格房屋交付给原告（目前剩余的房屋质量主要为卫生间大面积空鼓，瓷砖与墙面贴合不牢固，有很大安全隐患；窗户密封不合格，漏水严重；以及其他房屋装修质量问题）；2.判令被告即向原告赔偿逾期交房违约金307,255元；3.判令被告即向原告赔偿因延迟交房导致的经济损失：房租损失105,000元（5000元/月，截止目前21个月，2017年1月至2018年9月）；4.判令被告承担本案的诉讼费用，以及由此造成的误工费。事实和理由如下：2016年7月1日，原告与被告就xxxx商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》合同，原告于2016年12月底收到被告的收房通知后，按约定日期2017年01月05日早上前往房屋所在地销售部办理接收房屋时，被告单方要求先签字收房并交付费用、物业交接后方能验房，拒绝原告对房屋及小区环境进行查验。在原告与被告反复争论后，当天下午被告才允许原告进行验房，但在查验过程中发现房屋存在的质量的问题根本达不到交房标准。室内大理石多处断裂破损；门框与墙面不贴合；马桶盖子没装；室内楼梯（复式房）断裂；很多地方都是零时用胶填缝；还有卫生间墙面多处空鼓，卫生间洗澡间墙壁瓷砖与墙面不贴合，等几十处严重质量问题。基于上述问题原告要求被告对房子进行修理，限期两个月修好且办理交楼手续，被告答应对房子进行修理，但是被告一直没有进行实际行动，期间原告委托人多次去看房子，并多次督促被告修理房子，直至2018年5月16日原告去查验时候，房子里面仍然在大型动工修复。室内堆着水泥，以及各种工具，并且有工人在室内进行修理（原告当时拍了室内装修场面视频，视频里用当天报纸做了时间证明），期间又发现窗户漏水，墙面渗水，墙面开裂等等多处问题。另外，除了室内装修问题，外墙饰面砖从2017年2月份至今先后多次发生自然脱落，有重大的人身财产安全隐患，期间原告虽然被告做了一些补救措施，但是至今未向原告出示外墙饰面砖的合格证。而且外墙修补持续与脱落反复了很多次，一直持续到现在仍然没有彻底完成。这些问题关系到个人居住安全问题，严重影响小区安全居住。被告深知该房屋的质量问题严重，包括墙面渗水，墙面掉砖等问题，在被告于第三方建筑承包公司的纠纷诉讼案里也可以详细看到。从2017年01月05日初次验房后到起诉日前，原告多次联系被告，包括多次发函给被告，以及联系被告公司负责整改的管理人员（微信和电话），要求整改房子，期待交接房子。但是房子质量问题一直没有解决。到目前为止，被告仍然没有交付楼房给原告。按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的相关规定，合同约定被告要在2016年12月31前向原告交付该商品房，逾期交房则按合同之第十二条规定，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二赔偿金。逾期交房时间2017年1月1日至2018年10月11日共延迟650天，房屋总价为2,363,465元，被告应赔偿原告逾期交房违约金307,255元。由于被告的延迟交房，给原告造成了直接的房租经济损失，原告所购房屋面积为143平米精装房，按房租5000元/月，截止目前21个月，被告应赔偿原告经济损失105,000元。在此，请求法院要求被告赔偿逾期交房违约金307,255和由于延迟交房导致原告的房租经济损失105,000元，合计412,255元，并要求被告承担此次的所有诉讼费用以及导致原告的误工费。另外，请法院责令被告继续履行其修理房屋，并交付房屋的义务。特向法院提起诉讼，恳请法院能够给原告主持公道。上述提及的情况，原告都有更加详细和清楚的证据。原告愿意随时配合法院调查。原告提交以下证据：1．商品房买卖合同（预售）；2.所购房屋室内质量问题文件；3.所购房屋小区室外质量问题文件；4.房屋因质量问题遭到的举报投诉；5.原告以及委托人联系被告的记录；6.因房屋质量问题投诉到金湾区建设工程质检站证明；7.原告督促被告修理房屋的证明（多次中的两次）；8.本案被告银通起诉第三方建筑承包公司建筑质量问题司法文件证明；9.光盘及说明申请书。
被告银通公司辩称，一、因为房屋交付之后，被告有保修的责任，我方会履行好我方的义务，但是原告所提交的整改项目，明显有夸大，不符合实际情况，被告请求在法庭主持下，双方确认维修项目；
二、被告已经经过竣工验收，具备法定的交付条件，并且依合同履行通知交房义务，原告已经确认收到交房通知书，所以不存在逾期交房违约金的事实和法律依据；
三、房租没有事实依据，也没有合同以及法律的依据；因此，请求对第二、三项诉讼请求予以驳回。被告提交以下证据：1．商品房买卖合同；2．山海一品海岸花园认购协议、认购确认书；3.xxxx交付使用通知书；4.物业专项维修资金对账折；5.关于做好我市物业专项维修资金补建工作的通知；6.竣工验收备案表；7.不可抗力延误工期表；8.关于xxxx栋外墙维修的通知；9.外墙维修工程施工合同；10.外墙维修好后照片；11.《工程竣工验收表》2份。
经审理查明，2016年7月1日，原告作为买受人与银通公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向银通公司购买xxx，该房的平面图见附件一；该商品房房价款按照建筑面积计算，该商品房总价款为2,363,465元。该合同还约定：第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条、商品房相关设施设备交付条件……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016-12-31前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3．查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十五条、设计变更：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……买受人不解除合同的，要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：视同接受变更，双方互不作任何补偿。第十六条、商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。（三）装饰装修及设备标准：……第十七条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……合同附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定：该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，地基基础和主体结构的保修期限为自竣工验收合格之日起50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为自竣工验收合格之日起5年；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为自竣工验收合格之日起2年；装修工程保修期为2年。合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定：“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2.遭遇普遍性的流行疾病，例如类似非典的疾病；3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误；4.遭遇突发性的社会事件等，若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”2016年12月22日，银通公司向原告寄送《山海一品海岸花园房屋交付使用通知书》，要求原告根据本商品房交付通知书附件之相关指引携带所需资料及款项，于2017年1月2日前往xxx中心办理相关交付手续；并提示依照有关法律规定，买受人收到出卖人的商品房交付通知书，无正当理由拒绝接收商品房或未按商品房交付通知书规定时间办理相关交付手续，房屋毁损、灭失的风险及相关物业服务费用自本商品房交付通知书规定的交付之日起由买受人承担。《山海一品海岸花园房屋交付指引》载明商品房交付办理程序为：前台接待、确认——交验交付资料——签订协议——交款——领钥匙——验房，提示收楼时应缴费用包含物业服务费、专项维修资金，应于交付日期前交齐上述费用，并凭银行回单到收楼现场换取有效票据。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案房产于2017年1月22日竣工验收备案。2017年2月下旬，包括原告在内的多名xxxx外墙饰面砖大面积空鼓、脱落等向珠海市金湾区住房和城乡建设局联名投诉。2017年3月1日，珠海市金湾区住房和城乡建设局召开山海一品海岸花园房屋质量问题协调会，包括原告在内的部分业主到场参加协调会。原告于2017年1月5日到涉案房屋，发现房屋内存在质量问题，故没有收楼；2017年2月，原告去房屋现场，发现房屋问题还是很多，故没有收楼；后来原告多次发函要求被告整改，被告亦多次进行维修，但由于双方对交房标准存在争议，原告一直拒绝收楼。珠海市卓越建设工程咨询有限公司出具《山海一品．海岸花园因不可抗力等因素影响而导致工期延误明细表》显示涉案房屋所在楼盘从项目开工到竣工验收合格，因不可抗力及其他约定延期因素影响，共批准延期24天；《2014年1月1日至2016年11月珠海市受热带气旋影响情况》《珠海市气象资料查询服务》显示2014年1月1日至2016年11月期间的风速、雨量情况。经本院核查，以上证据显示，2016年7月1日至2016年12月30日期间，2016年8月1日、10月20日共2日为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨；《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年4月13日上午停工半天；《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年5月23日停工1天；《2016珠海航展限行通知》只显示于2016年11月份限制特定车辆行驶，没有显示限制房屋施工。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”上述事实有原、被告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告与银通公司签订《商品房买卖合同（预售）》，真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应依法依约行使权利、履行义务。关于房屋的保修义务。原、被告双方在商品房买卖合同中约定，涉案房屋内装修工程保修期为2年，在保修期内被告应无偿予以保修。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。由于涉案房屋在保修期限内多次进行整改、保修，但仍然存在部分质量问题，属于保修范围，故原告要求被告就涉案房屋内的装修质量问题履行保修义务，理据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题：（一）1.《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2016年12月31日，且在交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。银通公司主张按照其发出的《山海一品海岸花园房屋交付使用通知书》，实际交楼日期为2017年1月2日，但是该日涉案房屋并未满足合同约定的交付条件，2017年1月2日也不能视为实际交楼时间。涉案房屋于2017年1月22日竣工验收备案，此时，交楼条件才成就。可见，银通公司确有迟延交付涉案房屋，应当支付逾期交房违约金。因《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2016年12月31日，故违约金的起算日应为2017年1月1日。2.关于违约金的截止日，原告认为因涉案房屋存在质量问题故其至今未予收楼，故违约金应计算至被告通知其涉案房屋内所有问题修复完毕即2018年10月11日止。从本案来看，原告于2017年1月5日去收楼，发现房屋有质量问题，要求被告整改，被告进行整改后，原告于2017年2月通知被告收楼，被告在2017年2月26日查看房屋，认为涉案房屋仍然存在质量问题而拒绝收楼，此后原告多次向被告提出整改保修的要求，被告亦多次进行整改。另外，由于包括在内业主向政府部门投诉涉案的质量问题，2017年3月1日，原告等业主与被告的代表在金湾区质检站进行谈判，可见，原告是因为对交楼标准有异议，所以一直拒绝收楼。
本院认为，涉案房屋已经于2017年1月22日竣工验收备案，原告于2017年2月26日就涉案房屋存在墙面及天花板开裂、渗水等问题为由要求被告进行维修，因为墙面天花板开裂渗水属于严重质量问题，故需要被告进行维修，被告提交的维修记录显示，被告于2017年1月、2月、6月均进行了维修，原告在《催告函》亦认可被告进行过维修，根据维修记录清单，原告提出的墙面天花板开裂渗水已经“整改全部完成”，但没有记载完工时间，又根据2017年6月27日维修记录，“二楼卫生间淋浴花洒滴水”的问题是“已完工”，但花洒滴水问题并不属于严重质量问题，属于保修范围。因原告是定期去房屋现场查看维修进度，且根据维修进度不断提出新的整改问题，另外在2017年6月份之后，原告亦没有再向原告发函要求维修墙面及天花板开裂渗水问题，故本院判定，在2017年6月27日之前，涉案房屋存在墙面及天花板开裂渗水等严重质量问题已经维修完毕。另外，原告拍摄视频显示2018年5月16日，原告去房屋查验时，见现场仍然在进行施工，经查明，系原告后来又发现洗手间存在瓷砖空鼓问题，要求被告保修，被告将瓷砖打烂重新批灰进行施工，但瓷砖空鼓问题并非严重质量问题，属于保修范围，不属于严重质量问题，因此，原告主张2018年5月16日仍未能维修完毕，并拒绝收房，无事实及法律依据，本院不予支持。此外，原告提出的其他质量问题均不属于严重质量问题，属于保修范围，不属于《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第2项约定的应由出卖人修复后再行交付的情形，原告以此为由拒绝收楼不符合合同约定，原告主张涉案房屋存在的其他质量问题不构成其拒绝收房的理由，原告其有义务在合理期限内前往被告处办理房屋交付手续。结合《商品房买卖合同（预售）》中关于收楼的约定，逾期交房违约金应计算至原告明确知晓可以收楼即2017年6月27日后的第十五天即2017年7月12日。原告主张逾期交楼违约金应计算至2018年10月11日，理据不足，本院不予支持。故逾期交房违约金的计算期间为从2017年1月1日至2017年7月12日，共193天。3.关于不可抗力问题。被告主张涉案房屋施工期间存在恶劣天气和政府行为，构成不可抗力，故涉案房屋可以顺延交付，故银通公司不存在迟延交付的情形，不应支付违约金。对此，
本院认为，涉案合同约定：除不可抗力外，银通公司逾期交付房屋，应承担违约责任。可见，不可抗力可作为银通公司逾期交付涉案房屋的免责理由。关于不可抗力的计算期间。银通公司作为交楼的义务主体，未在合同约定的期限内交付涉案房屋，构成迟延履行。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，不可抗力的计算期间应为自合同签订之日即2016年7月1日起至合同约定的交楼之日即2016年12月31日止。关于不可抗力的范围。合同附件对不可抗力的范围进行了进一步的约定，即包括政府行为和自然灾害。（一）关于政府行为的影响天数。银通公司主张涉案房屋可以因政府行为顺延交付涉案房屋，2016年11月份航展期间仅为限制特定车辆行驶、未显示限制房屋施工，不构成因政府行为停工，故本院不予采纳。（二）关于自然灾害影响的天数。银通公司认为发布了预警信号的暴雨、台风等均属于自然灾害，主张涉案房屋可以因上述恶劣天气顺延交付涉案房屋。
本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，银通公司作为涉案房屋的建筑方，理应预见珠海地区天气状况对涉案工程的影响，合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与买受人对涉案房屋的交付时间进行约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成银通公司延迟交楼的不可抗力。然而，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。而且中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成银通公司延迟交楼的不可抗力。经核算，从2016年7月1日起至合同约定的交楼之日即2016年12月31日止，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2016年8月1日、10月20日共2日，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付2天。4.关于外墙脱落问题。原告的房屋系xxxx，而涉案小区有外墙脱落问题的是xxx栋，经本院现场勘查，原告所在的xxxx栋较远，且原告如果在到达自己的房间并不需要经过xxx栋，故原告主张外墙脱落质量问题而影响其收房，无事实及法律依据，本院不予支持。5.关于违约金的金额。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。倪艳玲请求违约金以总房价为基数、按日万分之二的标准计算，有合同依据，本院予以照准。故逾期交房违约金的金额计算如下：2,363,465元×0.02%×（193天-2天）=90,284.36元。原告请求银通公司支付的逾期交房违约金金额中超出该金额的部分，本院不予支持。关于租房费及误工费。原告称，被告未按期交付涉案房屋导致原告须在外租房，使原告产生了租房费损失以及误工费损失。
本院认为，由本院已经判处被告支付逾期交房违约金，已足以弥补原告的损失，故对于原告租房及误工费损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告珠海银通房地产开发有限公司于本判决生效之日起60天内将xxxx内的装修问题保修整改完毕；
二、被告珠海银通房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告倪艳玲支付逾期交房违约金人民币90,284.36元；
三、驳回原告倪艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7584元，由原告倪艳玲负担5990元，被告珠海银通房地产开发有限公司负担1594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 陈立涛
人民陪审员戴丽霞
人民陪审员 赵 鹏 健
二〇一九年六月十五日
法官助理吕扬扬
书记员张志锋 来源：