福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初891号
原告：范铭林，男，1969年10月2日出生，汉族，住三明市梅列区
委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。
被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代 码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园**199 幢3楼。
法定代表人：傅卫兵，执行董事。
委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告范铭林与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下 称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18 日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告范铭林的 委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽 莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范铭林向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园公司支付违 约金28744元；2.请求确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公 司将符合条的实际交付之日；3.请求判令由碧桂园公司承担本案 的诉讼费用。事实和理由：2015年8月9日，范铭林与碧桂园 公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：范铭林向碧桂园公 司购买其开发的梅列区碧桂园7号209幢1105室商品房，房屋 2 总价款778971元。碧桂园公司应当于2017年6月30日前将商 品房交付给范铭林，碧桂园公司未按约定时间交付的，买受人要 求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满 之日次日起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付 房价款万分之三的违约金。合同签订后，范铭林如约向碧桂园公 司支付了房款，但碧桂园公司却未能在合同约定的2017年6月 30日前将符合条件的商品房交付给范铭林。根据双方签订的合 同及补充协议的约定，碧桂园公司已构成违约，应支付违约金。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司不应承担逾期交房的违约 责任。首先，碧桂园公司于合同约定交房日前通知范铭林收房， 合同所约定的义务碧桂园公司已履行完毕。范铭林因怠于行使其 自身义务，不应由碧桂园公司承担逾期交房违约责任。房屋未经 验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于 逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规 定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以 上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不 补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织 有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。 经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”尽管讼 争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规 定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋 产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。其次，碧 桂园公司于2017年6月27日已通知范铭林收房，2017年11月 6日再次通知范铭林收房，但范铭林于2017年11月12日才收 房，范铭林因自身原因未及时收产，碧桂园公司不应承担范铭林 逾期收房的违约责任。
二、即使碧桂园公司需承担逾期交房的违 约责任，但范铭林主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园公 司即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收 3 商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利 后果，即对被碧桂园公司的利益根本无实际影响，没有造成实际 损失，故而日万分之三的标准过分高于原告损失。根据《最高人 民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减 少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。 范铭林没有证据证明其有因碧桂园公司迟延取得竣工验收备案 表对其造成损失。因此，碧桂园公司认为约定的违约金过高，请 求法院依法予以调整。涉案房产物业费属物业合同纠纷，收取物 业费的主体是物业公司，与碧桂园公司无关。 范铭林围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、购房发票等证 据，碧桂园公司无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 本院
经审理查明事实如下： 2015年8月9日，范铭林与碧桂园公司签订《商品房买卖 合同》一份，约定范铭林向碧桂园公司购买位于三明市梅列区碧 桂园7号209幢1105室商品房；房屋总价款778971元；碧桂园 公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交 房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出 卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。范铭林支 付778971购房款。2017年6月27日，碧桂园公司通知范铭林 收楼。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目 验收备案文件。碧桂园公司于2017年11月12日将案涉商品房 交付给范铭林。 对本案争议，本院作如下分析认定： 关于碧桂园公司是否需要向范铭林支付逾期交房违约金的 问题。
本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不 违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。 4 除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交 付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年 11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案， 2017年6月26日通知范铭林收楼的行为，显然不符合前述约定， 已构成违约。故范铭林要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金 的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款778971元为基数， 按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。 碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本 院不予采纳。鉴于范铭林未举证证明因碧桂园公司的上述违约行 为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未 造成实际损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的 数额的80%计。 综上所述，
本院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前 将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司 于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验 收备案，不符合前述约定，已构成违约。故范铭林要求碧桂园公 司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。范铭林要求 确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条的实际交 付之日，因该请求与本案系不同的法律关系，故本案中不予处理， 范铭林可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、 第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款的规定，
判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起 十日内向范铭林支付逾期交房违约金23743元（以778971元为 基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11 月5日止，确定支付80%）； 二、驳回范铭林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 5 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费519元，因适用简易程序审理，减半收取260元， 由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日 起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。
审判员 傅炳林
二〇一九年六月十五日
书记员 韩双珠 6 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供 证据。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行。 关注公众号“”