山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1089号
原告：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地历城区花园路**，统一社会信用代码913701008634001659。 代表人：张本存，行长。 委诉讼代理人：李军，男，该单位职工。
被告：苏延福，男，1992年8月18日出生，汉族，住济南市。
被告：曹颖颖，女，1992年11月28日出生，汉族，住济南市。 原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农业银行历城支行）与被告苏延福、曹颖颖金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告农业银行历城支行的委托诉讼代理人李军，被告苏延福、曹颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行历城支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除农业银行历城支行、曹颖颖、苏延福签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令苏延福、曹颖颖偿还贷款本金229655.50元，利息15418.54元（利息计止2018年12月20日），本息合计245074.04元；农业银行历城支行自2018年12月20日之后，依据原借款合同有关条款计算的利息（含罚息、复利等），主张苏延福、曹颖颖应当继续偿还，追偿至本案债务本息全部付清为止；3.农业银行历城支行（抵押权人）主张，因涉案标的物苏延福、曹颖颖房屋已办理不动产的抵押登记，对其拍卖、变卖所得款项，农业银行历城支行依法享有优先受偿权；4.本案诉讼费及农业银行历城支行为实现债权所支付的费用，由苏延福、曹颖颖全部承担。事实和理由：2016年7月12日，苏延福、曹颖颖（苏延福之妻，房屋共有人）购买济南中海房地产开发有限公司出售的xxx房屋（建筑面积：93.71平方米，套内面积68.88平方米），并签订《商品房买卖合同》，交易价格为627706元，首付款377706元，剩余款项苏延福向农业银行历城支行申请一手房按揭贷款25万元，经农业银行历城支行审核同意，双方于2016年7月19日签订《个人购房担保借款合同》，并于2016年7月21日发放贷款25万元，采用等额本息还款，期限10年，自2016年7月21日至2026年7月20日，曹颖颖作为苏延福配偶承担共同还款责任，上述涉案房屋暂未办理房产证，农业银行历城支行已在济南市国土资源局办理完毕不动产的预告登记手续，并取得不动产登记证明（xxx号）。截至2018年12月20日，苏延福已拖欠按揭贷款17期，合计45816.89元，苏延福的行为已经构成违约，虽经多次催促还款未果，农业银行历城支行为维护自身权益，特诉至法院，恳请贵院依法判如所请。 苏延福辩称，对贷款的事实认可，对农业银行历城支行主张的违约行为也认可，之前累计的欠款无法一次性还清，可以分期还。 曹颖颖辩称，对贷款的事实认可，对农业银行历城支行主张的违约行为也认可，之前累计的欠款无法一次性还清，可以分期还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：2016年7月12日，苏延福（借款人、抵押人）、曹颖颖（抵押人）、济南中海城房地产开发有限公司（保证人）与农业银行历城支行（贷款人）签订编号为37020120160093936的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人苏延福借款金额25万元整，用途为购买住房，购买的房产位于xxx，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整种方式进行浮动；还款方式为等额本息还款；借款担保为阶段性保证+抵押；由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；第九条借款担保9.2抵押9.2.1抵押人和抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。9.2.2抵押权的效力抵押权的效力及于法律法规规定范围内抵押物的从物、从权利、附合物、混合物、分离物、代位物、加工物、孳息等财产或权利。9.2.7抵押权的实现9.2.7.1出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债务、抵押权的费用。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务。第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利。自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿款借款。 2016年7月12日曹颖颖向农业银行历城支行出具《共同还款责任承诺书》一份，自认其与苏延福系夫妻关系，承诺作为共同还款人自愿承担连带清偿责任。 苏延福、农业银行历城支行于2016年12月9日办理了《不动产登记证明》（不动产登记证号：xxx号），证明权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为农业银行历城支行，义务人为曹颖颖，坐落：xxx，其他义务人：苏延福，担保债权数额为25万元，债务履行期限自2016年8月15日至2026年8月15日。 2016年7月21日，农业银行历城支行向苏延福发放贷款25万元，农业银行历城支行为证实其主张提交《放款回执》一份，该回执载明：借款日期：2016年7月21日，到期日期2026年7月20日。农业银行历城支行主张截至2019年5月27日尚欠偿还贷款本金227767.99元，利息18260.46元，利息部分未计收罚息复利。该主张与农业银行历城支行提供的银行流水明细、农业银行业务凭证一致。
本院认为，农业银行历城支行与苏延福、曹颖颖、济南中海城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，合同双方均应按约定履行其合同义务。农业银行历城支行依约向苏延福发放贷款25万元，苏延福应按照合同约定期限偿还借款本息。曹颖颖向农业银行历城支行出具《共同还款责任承诺书》，自认其与苏延福系夫妻关系，自愿承担共同还款责任。根据农业银行历城支行提交的贷款交易明细、贷款还款试算信息等证据证实苏延福未按约定足额偿还借款，根据《个人购房担保借款合同》第十一条的约定：“11.4发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权…（2）借款人未按约定按期足额偿款借款”，故农业银行历城支行要求苏延福、曹颖颖偿还借款本金及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。农业银行历城支行要求解除与苏延福签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，根据《合同法》第四十九条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，故农业银行历城支行的该诉讼请求，本院予以支持。农业银行历城支行要求对苏延福、曹颖颖已办理不动产的抵押登记的涉案房屋依法拍卖、变卖所得款项，农业银行历城支行依法享有优先受偿权，虽农业银行历城支行与苏延福、曹颖颖对涉案房屋做了抵押预告登记，根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故农业银行历城支行的该诉讼请求，无法律和事实的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司济南历城支行与苏延福、曹颖颖于2010年8月18日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、限苏延福、曹颖颖于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行借款本金227767.99元； 三、限苏延福、曹颖颖于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行截至2019年5月27日利息18260.46元； 四、限苏延福、曹颖颖于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济南历城支行自2019年5月28日起至实际给付之日止，以借款本金227767.99元为基数，按照双方合同约定计收利息； 五、驳回中国农业银行股份有限公司济南历城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4976元，由苏延福、曹颖颖负担2488元，中国农业银行股份有限公司济南历城支行负担2488元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘 明
人民陪审员 曹桂莲
人民陪审员 于长春
二〇一九年六月十五日
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