安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1881民初1699号
原告：马万辉，男，1982年4月5日出生，汉族，住安徽省宁国市。
委托诉讼代理人（特别授权）：方向明，宁国市西津法律服务所法律服务工作者。
被告：安徽法姬娜置业开发有限公司，住所地安徽省宁国市经济技术开发区宁阳西路，统一社会信用代码91341881781078328A。
法定代表人：吴远宝,董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：周振华，安徽周振华律师事务所律师。
委托诉讼代理人（一般代理）：王桥，安徽周振华律师事务所实习律师。 原告马万辉与被告安徽法姬娜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月19日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方向明、被告安徽法姬娜置业开发有限公司委托代理人周振华、王桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马万辉向本院提出诉讼请求：1、赔偿原告经济损失15000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告将自己建造的“法姬娜欧洲城”房产对外预售，并在售楼处设置整个“法姬娜欧洲城”的规划设计模型图（包括一期、二期规划），原告查看了被告该项目的规划设计方案。根据规划设计，小区内设有公共健身场所、幼儿园、游泳池、两层高的物业用房等，且绿化面积、出入通道、房屋间距等都很理想。原告于2008年4月购买了被告开发的“法姬娜欧洲城”一期商品房住宅，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第十八条第二款约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。合同签订后，原告支付房款后入住所购房屋。2016年初，被告又开始建造“法姬娜欧洲城”二期，却未按原规划设计方案执行，将原规划的两层物业用房、绿地、共健身场所、幼儿园用地建设成二期商品房。为此，原告多次找到被告及规划部门，要求按原设计规划实施建设，但未果。现二期房屋建成后，严重影响了原告所住房屋的采光、通风，也影响了原告进出入，失去了原告房屋的景观价值，且降低了原告所住房屋的现有价值。不仅如此，被告二期工程也占用了原告原公摊面积。为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求判如所请。 安徽法姬娜置业开发有限公司辩称，原告诉请没有事实与法律依据，请求不能成立。1、原、被告于2008年4月30日签订的商品房买卖合同已履行完毕，双方权利义务终结，原告在合同终结后提起违约之诉，不能成立；2、本案被告不存在违约行为，根据买卖合同第十八条第二款规定，出卖人并未擅自改变有关公共部位设施的使用性质，法姬娜二期建设规划方案经市规划局审核、公示举行听证，依法批准。根据规划法的规定，经城市规划主管部门批准同意修改的规划方案，建设单位应当按修改后的方案进行建设。对此一期住户曾因不服宁国市城乡规划局关于二期建设工程规划方案的审批向宁国市法院提起诉讼，法院经审理认为规划方案的各项技术指标均符合相关法律法规及强制性要求，只是在听证通知程序存在瑕疵，因此判决对原告要求撤销许可证的的诉讼请求不予支持。经人民法院判决，法姬娜欧洲城二期规划方案是合法的，因此被告并未擅自改变相关公共部位和设施的使用性质，因此原告诉请没有事实依据；3、原告诉请要求赔偿损失15000元没有证据予以证明，不能成立。“法姬娜欧洲城”二期方案的变更，是整个小区的容积率被减低，绿化面积增大，小区环境被提升，且将原来北边、西边高层建筑变更为多层建筑，提高包括原告在内房屋的采光，因此原告诉称房屋采光受到影响是不存在的，公共建设场所均符合规划要求，另幼儿园用地因城市规划调整，符合宁国市总体规划，综上请求法庭依法驳回原告诉请。 原、被告均向本院提举了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人均无异议的原告提举的证据1、2、5，能够证明原告主体身份、以及双方签订商品房买卖合同、原告依法取得案涉房屋产权的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告举证3、4、6及被告举证1，比较两份规划图纸，并结合（2018）皖1881行初36号行政判决书，对调整以后的规划改变一期房屋建造前原规划一节予以认定；对调整后的规划改变了小区大门入口建筑形状及分布、取消了小区幼儿园和商业步行街、窄化了公共绿廊、改变了原公共部位及设施位置和面积等被告违约情节予以认定；另，虽然（2018）皖1881行初36号行政判决书没有撤销宁国市城乡规划局于2015年11月9日颁发建字第341881201501078-皖30917**号建设工程规划许可证，但认定该建设工程规划许可证的颁发前置听证程序违反法律规定。没有撤销的理由是因为案涉许可建设的房屋已建成或接近建成，撤销该建设工程规划许可证将会给公共利益造成重大损失，故对被告主张“规划变更不存在违法”的抗辩意见不予采信。 原告举证7，对协议的本身被告不持异议，且被告已实际履行兑现。协议中所涉乙方系“法姬娜欧洲城”一期与二期相毗邻的22#、23#、30#住宅楼的108户住户，因规划调整后二期建设的间距调整造成景观价值的影响，被告给予每户3000元的补偿。事实上补偿的前提是基于双方房屋买卖合同后期被告继续履行合同过程中的违约行为，且因规划改变导致被告的违约相对于一期全体住户而言均存在现实性影响。一期住户签订房屋买卖合同时，虽然合同中没有约定被告此方面违约应当如何承担违约责任，但本院在处理同地段同类型合同履行过程中违约责任承担时应当保持公平一致，对该人民调解协议予以采信并作为裁量时参考依据。 结合当事人陈述、举证及本院对证据的认证，审理确认如下事实：“法姬娜欧洲城”一期房产系被告安徽法姬娜置业开发有限公司开发建设，小区规划设施均通过规划图、沙盘模型、宣传手册等形式向公众和购房户予以公示。
原告马万辉对所购房屋户型、结构、小区附属设施、居住环境品质、景观及商业价值多方斟酌后，2008年4月30日与被告签订“商品房买卖合同”一份，购买“法姬娜欧洲城”第27幢3单元405室96.17㎡住房一套。该合同第十八条第二款约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。合同签订后，原告支付房款后入住所购房屋。2016年初，被告开始建造“法姬娜欧洲城”二期，原告等一期住户发现被告未按原规划设计方案执行。为此，原告多次找到被告及规划部门，要求按原设计规划实施建设未果。现二期房屋建成后，改变了小区大门入口建筑形状及分布、取消了小区幼儿园和商业步行街、窄化了公共绿廊、改变了原公共部位及设施位置和面积。原告认为被告的行为在继续履行房屋买卖合同过程中构成违约，提起诉讼，要求判如所请。 另，被告安徽法姬娜置业开发有限公司承建的“法姬娜欧洲城”二期工程，采用的341881201501078-皖30917**号建设工程规划许可证，系宁国市规划局于2015年11月19日颁发。案外人黄敏、黄基宏于2018年8月23日提起行政诉讼，要求撤销该建设工程规划许可证。宁国市人民法院经审理认为该建设工程规划许可证的颁发前置听证程序违反法律规定。因为案涉许可建设的房屋已建成或接近建成，撤销该建设工程规划许可证将会给公共利益造成重大损失，故确认宁国市城乡规划局2015年11月19日颁发的建字第341881201501078-皖30917**号建设工程规划许可证的行政行为违法。 2018年3月13日，经过宁国市司法局南山司法所、宁国市南山街道办事处人民调解委员会、宁国市南山街道创业社区居民委员会调解，被告安徽法姬娜置业开发有限公司与“法姬娜欧洲城”一期与二期相毗邻的22#、23#、30#住宅楼的108户住户，就规划调整后二期建设的间距调整造成景观价值的影响，被告给予每户3000元的补偿。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点：（一）被告的后期行为相对于双方签订履行的房屋买卖合同是否存在违约？（二）原告要求被告赔偿违约损失15000元是否有事实及法律依据？ 焦点（一），商品房买卖合同购买人完成支付购房款义务即完成自身合同义务。而房屋出卖人除了应当承担按期交付检验合格的商品房、承担办理房屋产权证书的义务，由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，并要满足购房者选购房屋前规划居住环境及配套设施的规划需求，房屋出卖人还必须承担按规划要求完成附属公共配套建设和居住环境完善施工义务。即出卖人将商品房交付给购买人，仅完成部分合同义务，并非履行合同义务完毕。整个小区按规划建设完毕并全部交付使用，房屋开发商（或房屋出卖人）才视为按约履行完自身合同义务。涉案商品房买卖合同第十八条第二款约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”，系对出卖人后期合同附随义务的约定。已查明的事实显示被告依据改变后规划设计存在将小区大门入口建筑形状及分布、公共部位及设施位置和面积进行了改变，并取消了小区幼儿园和商业步行街，窄化了公共绿廊等违约情节，其行为违反原、被告售房承诺，其后期行为不符合房屋销售时业主与开发商之间的购房约定，依据合同约定和相关法律规定，被告行为构成违约。被告安徽法姬娜置业开发有限公司抗辩其二期房屋建设系依据政府颁发的建设工程规划许可，事实上该规划许可已被人民法院生效裁判文书确认违法。即使不被确认违法，其改变规划的后续施工结果相对于包括原告在内的一期购房户，仍然构成违约，依法应当承担相应违约责任。 焦点（二），“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告安徽法姬娜置业开发有限公司继续履行义务不符合合同约定，原告要求其以赔偿损失的形式承担违约责任，按照前款规定具有法律依据。本案中被告安徽法姬娜置业开发有限公司作为房屋开发商确已改变了小区规划，无论这种改变是否经过规划部门的许可，都已在事实上构成了对一期购房业主的违约，这种因改变规划给小区环境带来的变化，造成了一期购房户房屋居住环境改变、景观价值降低、生活便利减少等客观利益影响，原告要求被告承担违约责任有事实依据。在签订合同时，开发商以小区规划图、小区建成后景观图、实景沙盘模型等宣传形式向购房户展示了小区未来居住环境和相应生活设施，购房户基于对开发商的善意信任而签订合同。涉案合同中第十八条第二款仅原则性约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”，对房屋出卖人即被告改变小区规划实际造成的违约如何承担违约责任没有具体明确约定。这种合同约定缺失，非购房户作为消费者一方能够控制。《商品房买卖合同》系格式合同，虽然由相关行政机关监制，但房屋买卖签订合同时该格式合同由房屋开发商提供。被告签订合同时在原则性的违约条款中，对自身可能发生的违约责任不作约定，排除了购买者的权利，依法应当作出对其不利的合同解释。原告主张15000元的违约损失赔偿，虽然合同中没有明确约定违约损失如何计算，但是被告前期与一期购房户中的108户住户达成的调解协议应当视为其对违约行为的部分认可，被告的改变规划行为针对一期开发的所有购房户整体上构成违约，住户之间因被告违约行为造成的后果之间没有轻重缓急之分，相互之间得到的权利维护应当是公平一致的。本院为体现公平，酌定采用调解协议中合意达成的3000元/户补偿标准作为本案的违约责任赔偿的采信依据。原告其他超出法律规定的部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第六十条、第一百零七条的规定，
判决如下： 一、被告安徽法姬娜置业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马万辉经济损失人民币3000元； 二、驳回原告马万辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费175元，已减半收取87.5元，由原告马万辉负担47.5元，被告安徽法姬娜置业开发有限公司负担40元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 石祖辉
二〇一九年六月十五日
书记员 韩莉莎 附1：本案证据目录 一、原告马万辉提交的证据和证明目的如下： 1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格及身份情况； 2、房产证复印件1份，拟证明原告购买了房屋； 3、被告原规划设计图1份，拟证明均设计了幼儿园、房屋布局等整体规划； 4、现规划设计图1份，拟证明被告未按原告规划设计图进行二期建设； 5、商品房买卖合同复印件1份，拟证明买卖合同中第十八条的约定，出卖人不得擅自改变与商品房有关的性质； 6、2018年皖18**行初36号行政判决书1份，拟证明被告二期建设规划许可证行为违法； 7、宁国市南山办事处人民调解委员会、南山司法所调解协议1份，拟证明类似原告一期的108户业主，因同被告二期规划调整，达成了赔偿协议，每户赔偿3000元。 二、被告安徽法姬娜置业开发有限公司提交的证据和证明目的如下： 1、2018年皖18**行初36号行政判决书一份，拟证明被告二期建设规划许可证行为不违法且被告没有擅自改变小区公共设施和用途。 附2：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自