广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1623号
原告：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地防城港市港口区友谊路**。统一社会信用代码：91450602059501109N。
负责人：黄奕珉，该行行长。
委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。
被告：初宝良，男，1967年6月27日出生，汉族，住黑龙江省富裕县，现住广西防城港市港口区。
被告：广西金凯利置业有限公司，，住所地南宁市江**白沙大道**统一社会信用代码：9145010076580780XH。
法定代表人：王泽权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔维星，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工商银行）与被告初宝良、广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人韦凤宇、被告金凯利公司的委托诉讼代理人孔维星到庭参加诉讼，被告初宝良经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告初宝良签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ房信购字防港分行港口支行2014年0306号）；2.被告初宝良向原告偿还贷款本金251859.27元及利息1082.54元（利息自2014年8月20日暂计至2018年7月21日止为1082.54元，以后按借款合同约定利率，包括复利和罚息，另计至付清之日止）；3.被告初宝良向原告支付律师费11882元；4.被告初宝良向原告支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；5.原告对被告初宝良提供坐落于防城港市港口区屋的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；6.被告金凯利公司在上述债务范围内承担连带保证责任。事实和理由：2014年8月4日，原、被告签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ房信购字防港分行港口支行2014年0306号，以下简称借款合同），约定：被告初宝良向原告借款292000元，用于购买被告金凯利公司开发的位于防城港市港口区，借款期限为18年；还款方式采用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；未按期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告初宝良以上述房产为借款设定抵押担保；被告金凯利公司自愿为被告初宝良提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款合同还约定了其他事项。2014年8月15日，原告依法取得编号为防港房预港口直字第××号《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2014年8月20日，原告依约向被告初宝良发放贷款292000元。在合同履行过程中，被告初宝良并未按借款合同约定履行还款义务，累计违约24期；截止2018年7月21曰，拖欠贷款本金251859.27元及利息1082.54元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼并支出律师费11882元。原告认为，借款合同为双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告初宝良连续多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违约行为致本案解除合同条件成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告初宝良承担相应民事责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定以及借款合同约定，原告有权要求被告初宝良与被告金凯利公司同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权，并可同时主张被告金凯利公司在其担保范围内承担连带责任。 被告初宝良未作答辩。 被告金凯利公司辩称，对原告第2项诉讼请求应以银行最新的为准。对第4项诉讼请求，因为是预抵押而不是真正抵押，所以原告不享有优先受偿权。 本院
经审理认定事实如下：2014年8月4日，原告作为贷款人与被告初宝良作为借款人、被告金凯利公司作为保证人签订了一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ房信购字防港分行港口支行2014年0306号），约定被告初宝良向原告借款292000元用于购买位于防城港市港口区，借款期限216个月即自2014年8月20日至2032年8月20日，还款方式为按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的本息、罚息及其他费用，并解除借款合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款承担；被告初宝良、金凯利公司以位于防城港市港口区作为抵押物；被告金凯利公司为上诉借款提供阶段性连带责任保证担保，贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人被告金凯利公司免除保证责任；《个人购房借款／担保合同》还对其他事项进行了约定。 另查明，2014年8月15日，被告初宝良用位于防城港市港口区的房产为上述借款办理预抵押登记，预购商品房贷款抵押登记证明编号：防港房预港口直字第××号。2014年8月20日，原告依约向被告初宝良发放了贷款292000元。2018年7月26日，原告作为甲方与广西海狮律师事务所作为乙方签订了一份《委托代理合同》，约定原告委托广西海狮律师事务所代理与被告初宝良、金凯利公司金融借款合同纠纷一案，律师代理费为11882元。2018年7月26日，广西海狮律师事务所向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来律师服务费11882元。截止至2018年7月15日，被告初宝良累计违约24期，尚欠原告贷款本金251859.27元及利息1079.85元。
本院认为，一、关于原告诉请解除《个人购房借款/担保合同》的问题。
原告与被告初宝良、金凯利公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格按约履行各自的义务，现因为被告初宝良未按照合同约定按时足额偿还借款本息，且累计超过六次未按时足额偿还借款本息，已达到合同约定的解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及《个人购房借款/担保合同》中违约责任条款的约定，对原告请求解除《个人购房借款/担保合同》的诉求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告初宝良偿还贷款本息的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告初宝良却未能按约履行还款义务，已经违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定和《个人购房借款/担保合同》的约定，本院予以支持原告要求被告初宝良偿还贷款本金251859.27元及支付暂计于2018年7月15日的利息1079.85元（2018年7月15日之后的利息、复利、罚息按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）。 三、关于原告请求支付律师费和其他相关费用的问题。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，因被告初宝良的行为导致《个人购房借款/担保合同》的解除，原告有权要求被告初宝良支付实现该债权所支付的律师费，且原告提供的《委托代理合同》及《收据》证明原告因本案诉讼支出了律师费11882元，未超出《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。对原告要求被告初宝良支付相关费用（包括但不限于财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）的诉求，因无其他证据证实原告已实际支出相关费用，故本院不予支持。 四、关于原告要求被告金凯利公司在被告初宝良的债务范围内承担连带清偿责任的问题。《个人购房借款/担保合同》对被告金凯利公司的保证责任作明确的约定，被告金凯利公司提供阶段性连带责任保证担保，贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人被告金凯利公司免除保证责任。现原告未收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书，被告金凯利公司应对被告初宝良的贷款承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对原告要求被告金凯利公司对被告初宝良的上述债务承担连带责任，本院予以支持。如被告金凯利公司已经承担保证责任的，有权向被告初宝良进行追偿。 五、关于原告请求对预抵押房产享有抵押权并从处置该抵押物所得价款中优先受偿的问题。本案中，原告办理的是预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，故预抵押房屋的抵押权并未正式设立，原告对预抵押房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行与被告初宝良、广西金凯利置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行港口支行2014年0306号）； 二、被告初宝良在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行偿还贷款本金251859.27元及支付暂计于2018年7月15日的利息1079.85元（2018年7月15日之后的利息、复利、罚息按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）； 三、被告初宝良在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行支付律师费11882元； 四、被告广西金凯利置业有限公司对被告初宝良的上述债务承担连带清偿责任，如被告广西金凯利置业有限公司已经承担保证责任的，有权向被告初宝良进行追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5272.35元，公告费700元，两项合计5972.35元，由被告初宝良、广西金凯利置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并预交上诉费5272.35元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。
审 判 长 王 丽
人民陪审员 苏丕雄
人民陪审员 何水清
二〇一九年六月十五日 法官 助理 姚国荃
书 记 员 庞 剑 来源：百度“”