山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终935号
上诉人（原审原告）：刘桂禹，女，1981年10月19日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：孙夕才，山东中立达（荣成）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘先红，山东中立达（荣成）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：荣成市力嘉房地产开发有限公司，住所地荣成市成山大道**。
委托诉讼代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。
上诉人刘桂禹因与被上诉人荣成市力嘉房地产开发有限公司（以下简称力嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2018）鲁1082民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桂禹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘桂禹的全部诉讼请求；
一、二审诉讼费由力嘉公司负担。事实和理由：1.一审法院确定的力嘉公司违约时间错误。双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）系力嘉公司拟定，合同明确约定了案涉房屋的交接条件，但刘桂禹从未接到任何书面收房通知，也未签署房屋交接单。荣成市新庄北区第1幢404号房屋（以下简称案涉房屋）虽通过单体验收，但并不满足居住条件，根据相关法律规定，房屋的交付条件应当是办理竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，力嘉公司对此未能提交，说明案涉房屋至今不具备法定交付条件，故逾期交房时间的违约时间应自起诉之日起计算；2.一审认定的逾期交房违约金数额不当。一审按照案涉房屋的租金损失来确定逾期交付的直接损失，但租金仅为房主实际损失的一部分，不能弥补全部损失。同时，案涉合同对违约金计算标准的约定具体而明确，亦符合法律法规的规定，不应予以调整；3.一审适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条属于适用法律错误。力嘉公司答辩称，根据房屋是用来居住的合同原则，力嘉公司逾期交房造成的损失应为租金损失，故一审法院以租金损失作为调整违约金的标准并无不当；根据合同法及相关司法解释，违约金应当坚持补偿行为为主惩罚性为辅的原则处理，一审以同地段房屋租金为基数，在不高于租金1.3倍范围内确定违约金符合法律规定；一审鉴定意见程序合法，应予采信，力嘉公司与其他购房人达成的调解意见并非评判鉴定意见的标准，与本案无关。刘桂禹向一审法院起诉请求：判令力嘉公司支付逾期交房违约金104091元（自2017年1月1日起暂计至2018年8月22日止，并计算至实际交付房产之日止）。一审法院认定事实：2015年8月20日，双方签订商品房买卖合同，约定刘桂禹购买力嘉公司开发建设的案涉房屋，预售许可证号为YT15014。房屋面积为87.47平方米，价款为348131元；同时约定，力嘉公司应当在2016年12月31日前将经竣工验收合格的房屋交付刘桂禹，力嘉公司逾期交付房屋超过30日，刘桂禹选择继续履行合同，力嘉公司应当自约定交房日次日起按日支付已付房款万分之五的违约金。案涉房屋于2017年10月18日经竣工验收合格。刘桂禹于2017年1月领取了房屋钥匙。一审诉讼中，力嘉公司对刘桂禹主张的违约金标准不予认可，申请对同地段同类型房屋租金标准进行鉴定，一审法院依法委托威海市恒信价格评估有限责任公司进行鉴定，鉴定意见为同地段同类房屋租金标准为每月每平方米10元。经质证，刘桂禹认为违约金具有惩罚性质，应按合同约定标准支付；力嘉公司申请鉴定的标准过低，该鉴定意见按平均标准计算，不足以准确计算刘桂禹损失，且按该标准计算，个别业主的违约金会低于之前法院判决的万分之一标准的违约金，导致不同购房者之间的违约金标准失衡，有失公平。力嘉公司认为现在市场闲置房屋过多，鉴定的租金标准过高。一审法院认为，双方之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反我国法律的禁止性规定，合法有效，刘桂禹已依约支付全部购房款，力嘉公司也应当按照合同约定履行房屋交付义务,逾期交付房屋应当承担相应的违约责任。案涉房屋于2017年10月18日才经单体验收合格，达到交付房屋条件，故即使力嘉公司此前通知刘桂禹交付房屋或者刘桂禹已经领取钥匙也应认定为逾期交付，应当支付违约金。本案逾期交付时间为2017年1月1日至2017年10月18日。关于合同约定的逾期交房违约金标准是否过高，是否应当调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。逾期交房给买受人造成的直接损失就是房屋租金损失，根据合同约定，力嘉公司每逾期交房一日，应当向刘桂禹支付违约金174元（348131元×0.0005），折合每月5222元，显然远超同地段同类房屋租金，应当予以调整。一审法院委托威海市恒信价格评估有限责任公司所做鉴定意见书，程序合法，结论合理公正，一审法院予以采信。逾期交房违约金按鉴定所得同地段租金的1.3倍支付，计款10992元（87.47平方米×10元/30天×290天×1.3）。综上，力嘉公司逾期交付房屋，事实清楚，证据充分，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：荣成市力嘉房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘桂禹支付逾期交房违约金10992元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1191元（系减半收取），由刘桂禹负担1066元，荣成市力嘉房地产开发有限公司负担125元；鉴定费600元，由刘桂禹负担300元，荣成市力嘉房地产开发有限公司负担300元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认
本院认为，双方签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同约定的交房条件为“该商品房经竣工验收合格”，案涉房屋现已竣工验收，故一审根据案涉合同内容，结合案涉房屋竣工验收时间，判令力嘉公司承担竣工验收合格之前的逾期交房违约金并无不当。对于违约金的标准，因案涉房屋的购房款已经付清，力嘉公司延期交房导致购房者无法对案涉房屋进行管理使用，一审法院综合考量合同约定的违约金数额和可预见的损失范围，结合案涉房屋的实际情况，酌定按照同期同地段房屋租金的1.3倍调整违约金数额，具有事实及法律依据，也兼具了违约金的惩罚性和损失弥补作用，对此本院予以照准。综上所述，刘桂禹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1191元，由刘桂禹负担。本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 王军志
二〇一九年六月十五日
法官助理李佳忆
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