贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终341号
上诉人（一审被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****。
法定代表人：林农，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁梽钧,贵州行泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈建新，贵州行泰律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：贵州永华顺贸易有限公司。。住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**
法定代表人：杨爱乐，该公司执行董事。
委托代理人：庞登文，贵州心典律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告）：贵阳黔江航空保障装备有限责任公司。住所地。住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区新村路**iv>
法定代表人：肖伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙仕祥，贵州君跃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师。一审
第三人:贵阳银行股份有限公司三合支行。住所地：贵。住所地：贵州省贵阳市云岩区中山东路**>
负责人：张筑，该支行行长。
委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡公司）、贵州永华顺贸易有限公司（以下简称永华顺公司）与被上诉人贵阳黔江航空保障装备有限责任公司（以下简称黔江公司）、一审第三人贵阳银行股份有限公司三合支行（以下简称贵阳银行三合支行）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。城乡公司上诉请求：撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初790号民事判决中对城乡公司与永华顺公司构成恶意串通的认定，并维持判决结果。事实和理由：
一、城乡公司在本案起诉前对案涉房屋的分配、处置情况并不知情，城乡公司也是在收到本案诉状副本后，经向案涉房屋所在项目挂靠人了解后才知道具体情况。故一审判决认定城乡公司与永华顺公司存在恶意串通明显不当；
二、永华顺公司从未就案涉房屋的任何事宜找过城乡公司，城乡公司根本无法与永华顺公司进行所谓的恶意串通；
三、案涉《商品房买卖合同》系“十里江南”项目部副总经理潘伟在受骗的情况下，且其在签订该合同时主观上是为了维护黔江公司利益，而非与永华顺公司恶意串通损害黔江公司利益；
四、城乡公司不因案涉《商品房买卖合同》的签订而获利，相反，该合同的签订将会对城乡公司的信誉等产生严重的不利影响，故城乡公司不存在与任何第三人恶意串通之动机，城乡公司也是本案的受害人。永华顺公司上诉请求：撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初790号民事判决，改判驳回黔江公司的诉讼请求；
一、二审案件受理费由黔江公司、城乡公司承担。事实和理由：
一、黔江公司作为本案原告主体不适格。黔江公司原取得的土地使用权是工业用地性质，城乡公司通过招拍挂的形式取得了项目开发用地的土地使用权，且缴纳了土地出让金，故该宗土地的使用权人变更为城乡公司，土地性质已由工业用地变更为商住楼开发用地，黔江花园项目事实上是由城乡公司独资开发的，黔江公司与本案没有利害关系，其主体不适格；
二、永华顺公司与城乡公司签订的案涉40套房屋的《商品房买卖合同》合法有效。1、双方均有签约的主体资格，签订合同是双方的真实意思表示，缔约形式合法，并经房管部门备案登记，办理了权属证书；2、永华顺公司已足额向城乡公司实际控制人罗俊浩支付了购房款，案涉房屋项目实际是罗俊浩开发的；3、永华顺公司对黔江公司与城乡公司签订的系列开发合同不知情，该系列合同效力不及于永华顺公司，永华顺公司是善意取得第三人，没有与城乡公司恶意串通；
三、一审判决适用法律错误。黔江公司将划拨土地作为合作条件未实际出资，且合作协议没有约定风险共担相关内容，只有按32%固定比例回报的内容，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已办理批准手续的，应当认定合同有效”，第二十二条“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润”，第二十四条“合作开发房地产合同约定提供的土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”之规定，黔江公司与城乡公司签订的联合开发合同，应认定无效或土地使用权已转让给城乡公司，一审判决径直适用合同法认定永华顺公司与城乡公司恶意串通损害黔江公司利益错误。被上诉人黔江公司、一审第三人贵阳银行三合支行二审未答辩。黔江公司向一审法院起诉，请求判决：1、确认城乡公司就贵阳市房屋与永华顺公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院查明：2002年6月15日，贵州省城乡建材建筑开发公司（以下简称城乡建筑公司）向贵阳市原小河区发展计划局报送《关于黔江××开发小区立项的申请报告》，称该公司拟与贵阳黔江机械厂（以下简称黔江厂）联合修建“黔江××开发小区”，项目地址为黔江厂自有土地（东临老食堂和大礼堂，西靠黔江路，南连黔江厂子弟学校、北接黔松厂和运输公司），并对该项目的建设规模、资金投入及来源（自筹）等进行了明确。2002年6月18日，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）签订了《联合开发意向书》，约定甲方为了进一步盘活资产，提高企业活力，发展三产，扩大下岗职工再就业渠道，拟利用其厂区和生活区部分闲置土地与乙方进行联合开发。双方并对项目情况、合作形式、双方责任、分配原则等事项进行了初步约定，同时明确待该项目成立后，双方在该意向原则的基础上正式签订联合开发合同。2002年6月20日，原贵州省贵阳市小河区发展计划局向城乡公司作出《关于“黔江××开发小区”项目立项申请的批复》（小发计﹝2002﹞第142号），载明：你公司报来的关于与××公司××路开发小区项目的立项申请已收悉。经研究，同意该项目立项。2002年6月28日，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）签订《联合开发建设“黔江花园”合同书》，约定联合开发建设的项目名称暂定为“黔江花园”；项目建设地址：贵阳市小河区；投资方式为甲乙双方进行联合开发，其中甲方黔江厂以其国家划拨取得土地使用权且沿黔江路一线约12万平方米的土地作为该项目投资，乙方城乡建筑公司以建设该小区所需资金（约1.8亿元人民币）作为投资；双方约定的联合开发建设的分配方式为：甲乙双方在扣除公共设施及附属建筑物后的商品住宅、商场、门面、写字楼等按总销售额的三七比例分配（即：甲方占30%，乙方占70%），乙方按可分配的商品住宅、商场、门面、写字楼等按总销售额的30%按季度结算给甲方。该项目所需的全部资金均有乙方承担。同时还约定了由甲乙双方共同派员组成联合开发建设领导小组和日常业务工作办公室，具体负责联合开发建设工作中的相关决策、协调等业务工作。2002年6月30日，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）签订《共同投资建设“黔江花园”合同书》，进一步明确了甲方以其前述国家划拨取得土地使用权的约12万平方米的土地作为项目投资，占总投资额的32%；乙方以建设该项目所需全部资金作为投资，占总投资额的68%。在该合同中，甲乙双方对共同投资建设的分配方式变更约定为“按税后利润进行分配：甲方32%，乙方68%”。此后，在2002年7月5日至2004年8月6日期间，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）又多次协商签订了《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（一）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（二）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（三）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（五）》，对“黔江花园”项目的土地出让金缴纳、土地使用权占比、地面附着物拆、地面附着物拆迁期、建设资金承担及预付款，分配方式、住户拆迁安置等事项进行了变更或补充约定。其中，在2002年8月16日签订的《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》中，甲乙双方对共同投资建设的分配方式又变更约定为“（一）《合同书》中第五条变更为：按售房总面积所取得收入的3.2︰6.8的比例进行分配，即甲方占32%，乙方占68%；（二）甲方应得的32％收入可按货币分配或按甲方要求用实物进行分配，由乙方按季度结算给甲方。”2009年6月5日，城乡建筑公司（出卖人）与黔江厂（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：城十第商01号），约定城乡建筑公司将其开发建设的“黔江××开发小区（十里江南）”项目第Ｂ9栋一、二层门面房出售给黔江厂，该两层门面房建筑面积共计2134.94平方米，总价款人民币13877110元，付款方式约定为一次性付款。同年12月5日，城乡建筑公司（甲方）又与黔江厂（乙方）签订了《撤销“商品房买卖合同”协议书》（合同编号：ＣＸＱＪ2009-ＳＰＦＨＴ001），约定：“一、撤销第Ｂ9栋一、二层门面房约（1067.47ｍ2＋1067.47ｍ2）2134.94ｍ2，总金额壹仟叁佰捌拾柒万柒仟壹佰壹拾元整（￥13877110.00）门面房商品房买卖合同；……三、上述二项商品房买卖合同撤销后，则该二项合同中的商品房以开发收入中实物分配的方式分配给乙方（贵阳黔江机械厂），其地理位置、楼层、面积、价格等均与被撤销的合同中的约定完全一致；
四、上述二项商品房买卖合同撤销后，甲乙双方按照双方已签订的《共同投资建设‘黔江花园’合同书》和《共同投资建设‘黔江花园’合同书补充协议（一）至（五）》以及相关约定执行并履约。”2010年1月5日，城乡建筑公司向黔江厂出具《房屋移交证书》，将前述Ｂ9栋一、二层门面房（建筑面积共计2134.94平方米）移交给黔江厂，并载明移交的房屋所有权归黔江厂，黔江厂必须凭该证书及有关资料到贵阳市房屋产权监理处办理房屋产权过户，交纳税费及相关规费后领取《房屋所有权证》。黔江厂在接收前述黔江路“十里江南”项目B9栋一、二层房屋后，于2011年5月就该房屋向贵阳供电局申请一户一表电表开户，并交纳了开户费共计2500元；2011年6月27日，黔江厂与贵阳市筑水建筑安装工程有限责任公司签订《合同书》，委托该公司对该房屋安装商业用水水表，并支付了安装费用17503.14元；2014年2月，黔江厂与贵阳经济技术开发区鑫富源电力有限公司签订《电气工程施工合同》，将该房屋新装315KVA变压器一台、五路五开环网柜一台及附属工程委托给鑫富源电力有限公司进行施工，并按合同约定支付了全部工程款共计34万元。从2011年3月至今，黔江厂先后与贵阳云岩乾诚摩托车配件经营部、张青等签订《房屋租赁协议书》，将案涉“十里江南”B9栋一、二层房屋对外租赁用于个体经营，并按时收取各经营户的租金。2014年1月10日，城乡公司（出卖人）与永华顺公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0464号），约定城乡公司将其开发建设的“黔江××开发小区（十里江南）”项目第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）以现售方式出售给永华顺公司，该商品房建筑面积37.33平方米，总价款1571593元。付款方式约定为“买受人应当在2014年1月10前支付全部购房款”。该合同第十四条“交接手续”中还约定，在商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付之日的7日前书面通知买受人办理交接手续，买受人在办理交接手续前有权对商品房进行查验，如买受人在查验该商品房时对相关缺陷提出异议的，出卖人应当自查验该商品房之次日起30日内负责修复，买受人查验该商品房无异议后，双方应当签署商品房交接单，合同签订后，买受人须自行向相关单位缴纳房屋维修基金、契税、物业服务费、供暖费等各项费用。该合同尾部“出卖人”处加盖有城乡公司印章及法定代表人印章；“委托代理人”处加盖有“罗俊浩”的印章。2014年1月16日，城乡公司向永华顺公司出具《房屋移交证书》，载明将前述Ｂ9栋1层20号房屋移交给永华顺公司；同日，前述编号为“城十第0464号”的《商品房买卖合同》在贵阳经济技术开发区房产管理处登记备案；2014年2月，永华顺公司对案涉房屋申请办理了《房屋所有权证》，同年3月3日办理了《国有土地使用权证》；2015年5月25日，永华顺公司与贵阳银行三合支行签订《抵押合同》，约定由永华顺公司以包括本案标的房屋在内的“十里江南”Ｂ9栋一、二层共计37套房屋为案外人贵州润鸿油品有限公司的3000万元借款提供抵押担保，并于同年6月4日办理了他项权证。经庭审核实，各方当事人均当庭认可本案中出现的“黔江××开发小区”、“黔江花园”、“黔江××开发小区（十里江南）”等建设项目名称均系同一项目工程。另查明，2014年3月12日至3月26日期间，都匀市金信诺投资有限责任公司（以下简称金信诺公司）先后6次共计向城乡公司十里江南项目处汇款800万元，付款用途均注明：“代永华顺付购房款。”再查明：2017年12月29日，贵阳黔江机械厂经批准名称变更为“贵阳黔江航空保障装备有限责任公司”；2010年6月7日，贵州省城乡建材建筑开发公司经批准名称变更为“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”。一审法院认为，本案当事人争议焦点有四项：
一、城乡公司与永华顺公司针对黔江××开发小区（十里江南）第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0464号）是否存在恶意串通及效力问题。（1）根据案件查明的事实，2002年6月20日，贵阳市原小河区发展计划局作出批复，同意黔江公司以其自有土地作为投资与城乡公司自筹资金联合修建“黔江××开发小区”。此后，为具体落实联合开发建设事宜，黔江公司与城乡公司又先后签订了《联合开发建设“黔江花园”合同书》《共同投资建设“黔江花园”合同书》及多份补充协议，对双方当事人联合开发建设项目的总体规划、投资方式、分配方式、双方权利义务、违约责任等事项进行了具体约定。其中，在2002年8月16日签订的《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》中，黔江公司与城乡公司对双方联合开发建设的分配方式最终约定为：甲方（黔江公司）应得的32％收入可按货币分配或按甲方要求用实物进行分配，由乙方按季度结算给甲方。据此，2009年6月5日，城乡公司与黔江公司以签订《商品房买卖合同》（合同编号：城十第商01号）的方式，将包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋一、二层共计建筑面积2134.94平方米的房屋出售给黔江公司；同年12月5日，城乡公司又与黔江公司签订了《撤销“商品房买卖合同”协议书》（合同编号：ＣＸＱＪ2009-ＳＰＦＨＴ001），约定在撤销前述《商品房买卖合同》后，将该合同中的商品房以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司，其地理位置、楼层、面积、价格等均与被撤销的合同中的约定完全一致；2010年1月5日，城乡公司向黔江公司出具《房屋移交证书》，将前述Ｂ9栋一、二层房屋（建筑面积共计2134.94平方米）移交给黔江公司，并载明移交的房屋所有权归黔江公司。黔江公司在接收前述房屋后，先后对该房屋申请了一户一表电表开户、安装了商业用水水表及变压器等。从2011年3月至今，黔江公司先后与贵阳云岩乾诚摩托车配件经营部、张青等签订《房屋租赁协议书》，将案涉“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋对外租赁用于个体经营，并按时收取各经营户的租金至今。即黔江公司自接收包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋后，一直对该房屋进行占有、使用、收益至今，在此期间并无其他民事主体向黔江公司提出异议。（2）城乡公司在将包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司且将该房屋移交给黔江公司实际占有四年以后，又于2014年1月10日与永华顺公司（买受人）签订合同编号为城十第0464号的《商品房买卖合同》，将“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）以现售方式出售给永华顺公司并向该公司出具了《房屋移交证书》。故城乡公司在与永华顺公司签订前述《商品房买卖合同》时，具有明显的主观恶意。（3）依照城乡公司与永华顺公司签订的前述《商品房买卖合同》的约定，永华顺公司应当在签订合同的当日（2014年1月10日）前向城乡公司全额支付合同标的价款。但本案中，经依法向永华顺公司进行释明后，永华顺公司仍未能向本院提交其已经依照合同约定向城乡公司足额支付合同标的价款的证据。（4）虽然永华顺公司提交了案外人金信诺公司代其向城乡公司“十里江南”项目处汇购房款800万元的银行凭证，但不足以证实永华顺公司已足额支付包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋的总价款。首先，在2014年1月10日，永华顺公司与城乡公司共计签订了40份《商品房买卖合同》，对应购买了包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层共计40套房屋，该40份《商品房买卖合同》的总价款为61800350元。而永华顺公司向城乡公司“十里江南”项目处的汇款为800万元，该800万元与前述40份《商品房买卖合同》总价款差额巨大；其次，永华顺公司向城乡公司同时购买了40套房屋，故该800万元无法对应认定为永华顺公司付清了其中多少套房屋的购房款；再次，在庭审中，永华顺公司辩称该公司又在境外以现金方式向“黔江××开发小区（十里江南）”项目负责人罗俊浩支付了案涉40套房屋的其余购房款5000余万元，但该公司未提交相应的证据佐证，且现有证据无法认定案外人罗俊浩与本案诉争合同之间的关联性，故本院对其所提该项辩解不予采纳；最后，金信诺公司向城乡公司“十里江南”项目处汇款的时间是在2014年3月12日至3月26日期间，而永华顺公司与城乡公司在合同中约定的付款时间及金额为2014年1月10日前一次性付清全部房价款，且永华顺公司早在2014年2月已对案涉房屋申请办理了《房屋所有权证》，于同年3月3日办理了《国有土地使用权证》。永华顺公司在未支付任何购房款的情况下即由城乡公司配合办理了案涉房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》有悖常理，不符合正常房屋买卖的交易习惯，缺乏商品房买卖的真实意思表示的客观表现。（5）永华顺公司与城乡公司签订案涉《商品房买卖合同》时，在该合同第十四条“交接手续”中还约定，在商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付之日的7日前书面通知买受人办理交接手续，买受人在办理交接手续前有权对商品房进行查验，如买受人在查验该商品房时对相关缺陷提出异议的，出卖人应当自查验该商品房之次日起30日内负责修复，买受人查验该商品房无异议后，双方应当签署商品房交接单。据此，首先，永华顺公司购买案涉房屋时系现房销售，完全具备现场查验的条件，且永华顺公司系一次性购买40套房屋，合同标的数额巨大，如果永华顺公司与城乡公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，依照一般市场交易习惯及常理，永华顺公司应当对其买受的该40套商品房进行现场查验并确认无误；其次，如果永华顺公司确实对其买受的案涉“十里江南”项目B9栋一、二层共40套商品房进行了现场查验，则其应当知道该房屋早在四年前即已经由黔江公司实际占有、使用、管理并用于对外出租的事实。故永华顺公司在知道或者应当知道案涉房屋已由黔江公司实际占有、使用、管理的情况下，未对案涉房屋的权属进行必要的调查了解仍与城乡公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，说明其与城乡公司具有共同串通的主观恶意；再次，永华顺公司至今仍未对该40套商品房由黔江公司实际占有、使用及经营管理的事实提出过相关异议或主张过任何权利。如果永华顺公司系该40套房屋的实际买受人，其在签订《商品房买卖合同》后至今长达四年有余的时间里，未对合同标的如此巨大的不动产进行任何形式的占有、控制或经营管理，其作为房屋的所有权人，任由黔江公司对该40套房屋进行占有、使用、管理并收取租金收益却并不主张任何权利，其行为亦明显违背了正常的市场交易习惯及常理。故应当认定永华顺公司与城乡公司之间并不存在真实的商品房买卖关系以及房屋移交关系。综上所述，城乡公司在将包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司且将该房屋移交给黔江公司实际占有四年以后，又与永华顺公司签订合同编号为城十第0464号的《商品房买卖合同》，将“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）以现售方式出售给永华顺公司，并在永华顺公司未按照合同约定支付相应对价的情况下向该公司出具《房屋移交证书》，将案涉房屋备案登记永华顺公司名下；永华顺公司在知道或者应当知道案涉房屋现状的情况下仍与城乡公司签订《商品房买卖合同》，未能提交合法有效的证据证实其已经实际支付了案涉房屋的购房款，未对其主张实际购买的该40套商品房至今仍由黔江公司实际占有、使用和管理的事实提出过异议或主张过任何权利，未对该40套商品房主张或行使过与房屋所有权人相对应的占有、使用、管理、收益等权能，其行为明显违背了正常的市场交易习惯及常理。且永华顺公司在城乡公司的配合下办理了包括案涉房屋在内的40套房屋的产权手续后，向银行办理了抵押贷款。即本案中，买卖双方完成了产权过户登记，但买方并未履行作为获取不动产合同一方应尽的支付相应对价的义务，卖方也从未督促其履行，且案涉房屋从未转移占有，以上特征显示永华顺公司与城乡公司之间虽在合同形式上显示意思一致，但双方并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示，双方的买卖行为系无效法律行为。故应当认定永华顺公司与城乡公司之间并不存在真实的商品房买卖关系以及房屋移交关系，城乡公司与永华顺公司之间的上述行为已经构成恶意串通，损害了黔江公司的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，城乡公司与永华顺公司之间签订的前述《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0464号）无效。
二、关于贵阳银行三合支行能否作为本案的第三人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”的规定，本案中，因案涉房屋被永华顺公司作为案外人贵州润鸿油品有限公司在贵阳银行三合支行的3000万元借款的担保物抵押给了该支行并办理了他项权证。故案件的处理结果与贵阳银行三合支行具有法律上的利害关系，其可作为第三人参加本案诉讼。
三、关于本案合同签订主体的问题。本案中，城乡公司辩称案涉项目系案外人罗俊浩挂靠该公司独立投资建设，该公司并非案涉项目的实际建设方，案涉项目相关事宜均由罗俊浩负责，故该公司对于其将案涉房屋又卖给永华顺公司以及签订相应的商品房买卖合同等均不知情。首先，城乡公司提交的《房开项目合作合同书》《承诺函》等证据均系复印件，并无原件与之核对，其真实性无法核实；其次，城乡公司称其无法联系到案外人罗俊浩，罗俊浩的个人身份信息不清，下落不明，亦无法证实其所提前述主张的真实性；再次，案涉《商品房买卖合同》的“出卖人”处加盖有城乡公司的印章、“法定代表人”处加盖有该公司法定代表人“林农”的印章，而城乡公司对前述印章的真实性亦予以认可；最后，即使认定城乡公司提交的《房开项目合作合同书》真实有效，在该《合同书》的第二条中亦明确约定了“该‘项目’为非独立法人资格，项目处对外签署的一切经济合同必须经甲方（城乡公司）盖章认可。对外合同一律经甲方法人代表和项目处经理签字方为有效”。据此，因案涉《商品房买卖合同》加盖有城乡公司的印章及其法定代表人的印章，应当认定该合同已经取得城乡公司的认可，故其签约及权利义务承担主体均为城乡公司与永华顺公司。
四、关于永华顺公司向本院申请追加罗俊浩作为第三人参加诉讼并调取罗俊浩的出入境记录的问题。第一，在庭审中，城乡公司称现无法联系到罗俊浩，亦无法提供罗俊浩的个人身份信息；永华顺公司亦不能提供罗俊浩的联系方式及身份信息。故因罗俊浩个人基本信息不清，下落不明，客观上无法追加其到庭参加诉讼；第二，综合本案证据，足以认定城乡公司与永华顺公司之间签订案涉《商品房买卖合同》系恶意串通，损害了黔江公司的合法利益。故罗俊浩是否到庭参加诉讼，并不影响对本案相关当事人法律关系性质的认定；第三，关于是否调取罗俊浩的出入境信息的问题。如永华顺公司确实向罗俊浩支付了5000余万元，则应当存在支付该5000余万元的客观证据，而案外人罗俊浩的个人出入境信息与永华顺公司是否确实支付了该5000余万元购房款之间并无必然联系。即使查证了罗俊浩确曾存在相关的出入境记录，但据此亦不能推定出永华顺公司在境外向罗俊浩支付了5000余万元的必然结论。即罗俊浩的出入境信息与永华顺公司主张的待证事实之间并无关联性。且在本案中，永华顺公司是否实际支付了案涉房屋的购房款并非本院认定其与城乡公司之间恶意串通签订案涉《商品房买卖合同》的唯一依据，而是永华顺公司在未能提交相应证据证实其确实依照合同约定支付了案涉房屋购房款的同时，还存在众多明显违背正常市场交易规律及常理的其他情形。故依法对罗俊浩的出入境信息不予调取。综上所述，城乡公司与永华顺公司针对“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0464号）系双方当事人恶意串通签订，损害了黔江公司的合法利益，依法应当认定为无效，故对黔江公司所提诉讼请求依法予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，
判决如下：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司与贵州永华顺贸易有限公司于2014年1月10日针对“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0464号）无效。案件受理费60元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担30元，贵州永华顺贸易有限公司负担30元。本院二审期间，黔江公司向本院提交了筑经开20040012号《国有土地使用权出让合同》（复印件）、《划拨土地使用权出让补充合同》（复印件）、2005年8月12日城乡公司向黔江公司出具的《承诺书》（复印件），用于证明案涉黔江花园项目开发所用土地使用权系黔江公司受让取得，用于与城乡公司合作共建黔江花园。城乡公司质证对该组证据的“三性”不予认可；永华顺公司质证认为系复印件，真实性有待核实；贵阳银行三合支行质证认为，该组证据不属新证据，真实性、关联性有待核实。
本院认为，黔江公司二审中提交的上述证据，虽为复印件，但证据载明内容与案涉主要证据相印证，依法予以采信。筑经开20040012号《国有土地使用权出让合同》载明：出让人贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局，受让人黔江公司，出让土地位于开发区，宗地编号1，面积107490平方米，用途为城镇混合住宅。《划拨土地使用权出让补充合同》载明：贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局（甲方）与黔江公司（乙方）在筑经开20040012号《国有土地使用权出让合同》的基础上签订本合同，主要内容：甲方同意乙方以出让方式取得的黔江××开发小区项目用地面积调整为94305.17平方米等。2005年8月12日城乡公司向黔江公司出具的《承诺书》，载明：为了合法有序地做好共同投资建设“黔江花园”项目，现对2005年7月20日签订的《土地使用权转让协议书》中所涉及的相关问题，作如下郑重承诺：
一、严格履行《共同投资建设“黔江花园”合同》及“补充协议”；
四、本承诺书与原《共同投资建设“黔江花园”合同》及“补充协议”具有同等法律效力。城乡公司一审中提交了《房开项目合作合同书》（复印件），该合同书系城乡公司与罗俊浩于2003年1月10日签订，合同主要内容：城乡公司同意罗俊浩以城乡公司“黔江小区项目处”名义与项目开发单位和部门开展工作，城乡公司向罗俊浩提供项目开发所需的资质文件等，该项目处为非独立法人资格，项目处对外签订的一切经济合同必须经城乡公司盖章认可，对外合同一律经城乡公司法人代表和项目处经理签字方为有效；罗俊浩按项目商品房销售额的1%向城乡公司上交项目管理费。拟证明案涉项目是由案外人罗俊浩挂靠城乡公司独立负责建设的，城乡公司对于案涉项目没有进行过任何实际投资建设，也不了解情况。黔江公司质证认为：证据为复印件，因系城乡公司与案外人自行签订，对该证据不知情，黔江公司是与城乡公司联合开发建设案涉房屋，并非与罗俊浩联合开发建设。对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。永华顺公司质证认为：因该证据无法与原件核对，对真实性、合法性、关联性不予认可。贵阳银行三合支行质证意见为：真实性无法判断，证明目的不认可，案涉《商品房买卖合同》是以城乡公司的名义签订。除上述事实外，
本院查明的其他事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，二审中当事人的争议焦点为：
一、黔江公司主体资格是否适格；
二、永华顺公司与城乡公司签订的案涉《商品房买卖合同》是否有效。关于争议焦点一，即黔江公司主体资格是否适格问题。永华顺公司上诉主张城乡公司系通过招拍挂的形式，在缴纳了土地出让金后，取得了“黔江花园”项目开发用地的土地使用权，土地性质已由工业用地变更为商住楼开发用地，土地使用权人已变更为城乡公司，“黔江花园”项目事实上是由城乡公司独资开发的，黔江公司与本案没有利害关系，其主体资格不适格，但未提交相应证据予以证明。本案查明，案涉“黔江花园”项目开发用地的土地使用权系由黔江公司受让取得，而并非由城乡公司取得，这与黔江公司出地与城乡公司出资金联合开发“黔江花园”项目的约定及实际履行情况相印证，永华顺公司就此所提上诉理由与案件事实不符，不能成立，本院不予采信。关于争议焦点二，即城乡公司与永华顺公司签订的案涉的案涉《商品房买卖合同》的效力认定问题。永华顺公司上诉主张与城乡公司签订的案涉40套《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，缔约形式合法，并经备案登记，办理了权属证书；永华顺公司已足额向城乡公司实际控制人罗俊浩支付了购房款，案涉房屋项目实际是罗俊浩开发的；对黔江公司与城乡公司签订的系列开发合同不知情，该系列合同效力不及于永华顺公司，永华顺公司是善意取得第三人，没有与城乡公司恶意串通。
本院认为，永华顺公司的上述上诉主张与理由，没有事实和法律依据支持，不能成立，理由如下：其一，黔江公司享有案涉40套房屋的实体权益。本案查明，案涉《联合开发建设“黔江花园”合同书》、《共同投资建设“黔江花园”合同书》及五份《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议》，均系城乡公司与黔江公司签订，加盖有城乡公司公文印章，合同相对人分别为黔江公司与城乡公司。根据双方约定，黔江公司应得项目开发收入，以实物分配的方式直接将案涉40套房屋分配给黔江公司。2010年1月5日，城乡公司依约将黔江花园Ｂ9栋一、二层房屋（建筑面积共计2134.94平方米）移交给黔江公司，并载明移交的房屋所有权归黔江公司。黔江公司在接收前述房屋后，先后对该房屋申请了一户一表电表开户、安装了商业用水水表及变压器等，从2011年3月至今，黔江公司将房屋对外租赁经营至今。其二，城乡公司无权处分案涉40套房屋。城乡公司在将包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司且将该房屋移交给黔江公司实际占有四年以后，在未征得黔江公司同意或取得授权，黔江公司不知情的情况下，又于2014年1月10日与永华顺公司（买受人）签订合同编号为城十第0464号的《商品房买卖合同》，将“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）以现售方式出售给永华顺公司并向该公司出具了《房屋移交证书》，其行为属无权处分行为。一审判决认定城乡公司在与永华顺公司签订前述《商品房买卖合同》时，具有明显的主观恶意，并无不当。其三，永华顺公司不是善意第三人。首先，城乡公司与永华顺公司签订的案涉40套《商品房买卖合同》约定，永华顺公司应当在签订合同的当日（2014年1月10日）前向城乡公司全额支付合同标的价款。但本案永华顺公司仅提交了案外人金信诺公司代其向城乡公司“十里江南”项目处汇购房款800万元的银行凭证，不足以证实永华顺公司已足额支付包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋的总价款61800350元。永华顺公司共向城乡公司同时购买了40套房屋，该800万元无法对应认定为永华顺公司付清了其中多少套房屋的购房款，永华顺公司辩称在境外以现金方式向“黔江××开发小区（十里江南）”项目负责人罗俊浩支付了案涉40套房屋的其余购房款5000余万元，但未提交相应的证据佐证，且现有证据无法认定案外人罗俊浩与本案诉争合同之间的关联性；其次，金信诺公司向城乡公司“十里江南”项目处汇款的时间是在2014年3月12日至3月26日期间，而永华顺公司与城乡公司在合同中约定的付款时间及金额为2014年1月10日前一次性付清全部房价款，且永华顺公司早在2014年2月已对案涉房屋申请办理了《房屋所有权证》，于同年3月3日办理了《国有土地使用权证》。永华顺公司在未支付任何购房款的情况下即由城乡公司配合办理了案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》有悖常理，不符合正常商品房买卖的交易习惯，双方缺乏商品房买卖的真实意思表示的客观表现；再次，永华顺公司与城乡公司签订案涉《商品房买卖合同》时，在该合同第十四条“交接手续”中还约定，在商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付之日的7日前书面通知买受人办理交接手续，买受人在办理交接手续前有权对商品房进行查验，如买受人在查验该商品房时对相关缺陷提出异议的，出卖人应当自查验该商品房之次日起30日内负责修复，买受人查验该商品房无异议后，双方应当签署商品房交接单。据此，永华顺公司购买案涉房屋时系现房销售，完全具备现场查验的条件，且永华顺公司系一次性购买40套房屋，合同标的数额巨大，如果永华顺公司与城乡公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，依照一般市场交易习惯及常理，通常情况下大额商事合同的双方当事人应尽到知晓合同标的物基本状况的注意义务，永华顺公司应当对其买受的该40套商品房进行现场查验并确认无误，如果永华顺公司确实对其买受的案涉“十里江南”项目Ｂ9栋一、二层共40套商品房进行了现场查验，则其应当知道该房屋早在四年前即已经由黔江公司实际占有、使用、管理并用于对外出租的事实。故永华顺公司在知道或者应当知道案涉房屋已由黔江公司实际占有、使用、管理的情况下，未对案涉房屋的权属进行必要的调查了解仍与城乡公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，说明其与城乡公司具有共同串通的主观恶意；且永华顺公司至今仍未对该40套商品房由黔江公司实际占有、使用及经营管理的事实提出过相关异议或主张过任何权利。如果永华顺公司系该40套房屋的实际买受人，其在签订《商品房买卖合同》后至今长达四年有余的时间里，未对合同标的如此巨大的不动产进行任何形式的占有、控制或经营管理，其作为房屋的所有权人，任由黔江公司对该40套房屋进行占有、使用、管理并收取租金收益却并不主张任何权利，其行为亦明显违背了正常的市场交易习惯及常理。故应当认定永华顺公司与城乡公司之间并不存在真实的商品房买卖关系以及房屋移交关系。虽城乡公司上诉称黔江花园项目系案外人罗俊浩挂靠该公司，以该公司名义与黔江公司联合开发，并提交了与罗俊浩签订的合作书复印件，因罗俊浩未到庭，本院对罗俊浩是否挂靠城乡公司不作认定，即便罗俊浩与城乡公司系挂靠关系，其与城乡公司名义与黔江公司联合开发黔江花园项目，以及与永华顺公司签订案涉40套《商品房买卖合同》，也是取得城乡公司的授权和认可，城乡公司作为合同相对人，享有相应合同权利的同时，也应承担相应的合同义务。综上所述，城乡公司在将包括本案合同标的在内的“黔江××开发小区（十里江南）”Ｂ9栋一、二层房屋以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司且将该房屋移交给黔江公司实际占有四年以后，又与永华顺公司签订合同编号为城十第0464号的《商品房买卖合同》，将“黔江××开发小区（十里江南）”第Ｂ9栋1层20号房屋（房号为1-20）以现售方式出售给永华顺公司，并在永华顺公司未按照合同约定支付相应对价的情况下向该公司出具《房屋移交证书》，将案涉房屋备案登记永华顺公司名下；永华顺公司在知道或者应当知道案涉房屋现状的情况下仍与城乡公司签订《商品房买卖合同》，未能提交合法有效的证据证实其已经实际支付了案涉房屋的购房款，未对其主张实际购买的该40套商品房至今仍由黔江公司实际占有、使用和管理的事实提出过异议或主张过任何权利，未对该40套商品房主张或行使过与房屋所有权人相对应的占有、使用、管理、收益等权能，其行为明显违背了正常的市场交易习惯及常理。且永华顺公司在城乡公司的配合下办理了包括案涉房屋在内的40套房屋的产权手续后，向银行办理了抵押贷款。即本案中，买卖双方完成了产权过户登记，但买方并未履行作为获取不动产合同一方应尽的支付相应对价的义务，卖方也从未督促其履行，且案涉房屋从未转移占有，以上特征显示永华顺公司与城乡公司之间虽在合同形式上显示意思一致，但双方并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示，双方的买卖行为系无效法律行为。综上，一审判决认定永华顺公司与城乡公司之间并不存在真实的商品房买卖关系以及房屋移交关系，城乡公司与永华顺公司之间的上述行为已经构成恶意串通，损害了黔江公司的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，城乡公司与永华顺公司之间签订的前述《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0464号）无效，并无不当，本院予以维持。综上所述，本案永华顺公司、城乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司预交60元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担60元；贵州永华顺贸易有限公司预交60元，由贵州永华顺贸易有限公司负担60元。本判决为终审判决。
审判长 徐 彬
审判员 谭董新
审判员 赵传毅
二〇一九年六月十五日
法官助理郭佳
书记员陈雁 来源：百度“”