广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初10262号
原告：王卫，女，1965年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：伍艳萍，广东许铭丞律师事务所律师。
被告：东莞市尚盈实业投资有限公司，住所地东莞市凤岗镇雁田村布心组镇田西路友和花园9号。
法定代表人：王映齐，职务总经理。
委托诉讼代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。
被告：广州康策物业管理有限公司（原广州康策投资管理有限公司），住所地广州市海珠区新港西路＃12-＃18号137房（自编A1-A4栋裙楼及地下室）。
法定代表人：陈佩珍。
被告：广州市布城首站物业管理有限公司（原广州市布城首站市场管理有限公司），住所地广州市海珠区新港西路12-18号[双号]242。
法定代表人：夏慧芳。
被告：林勤，男，1956年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市。
原告王卫诉被告广州康策物业管理有限公司（下称“康策公司”）及广州市布城首站物业管理有限公司（下称“布城公司”）、东莞市尚盈实业投资有限公司、林勤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王卫及其委托诉讼代理人伍艳萍，被告东莞市尚盈实业投资有限公司（下称“东莞尚盈公司”）的委托诉讼代理人沈丹到庭参加诉讼。被告林勤、布城公司及康策公司下落不明，经本院公告期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月16日，原告先后与被告康策公司、被告布城公司就位于广州市海珠区新港西路12-18号“日之泉”皮草皮革总汇M层五街39号商铺签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》，《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》，约定场地使用期限十年，同时应被告康策公司要求是直接委托被告布城公司经营管理，由被告布城公司按季度支付经营回报款项给原告。《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》和《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定同时互为生效条件，原告认为上述两份合同并非独立的二份合同，是互为组成部分的合同。在签订上述合同后，原告依约支付了场地使用费300000元，并依照合同约定直接由被告布城公司经营管理，被告康策公司实际交付铺位给原告，但未提供商铺产权证给原告查看。被告布城公司自2016年1月开始至今，未依照约定支付收益回报给原告，原告根据合同规定，于2018年6月26日以书面方式通知被告布城公司解除合同，虽然因被告布城公司原因未能送达，但原告认为应产生解除双方合同的法律效力。同时，原告向被告康策公司发出通知，要求被告康策公司依照合同约定回购案涉商铺，因被告康策公司原因未能送达，但仍产生的解除法律效力，鉴于案涉二份合同的互为生效条件及互为履行的特殊性，原告认为被告康策公司、被告布城公司属于共同经营管理案涉商铺，被告康策公司、被告布城公司需向原告承担连带责任。鉴于案涉房屋权属属于被告东莞尚盈公司，原告并不清楚四被告的关系，也不清楚四被告关于案涉商铺的使用权是如何约定，但认为上述四被告之间都为关联公司，至于是否存在恶意串通损害原告利益的行为，待贵院在审理时进一步予以查证。故起诉请求判令：1、原告与被告康策公司于2013年9月16日签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》于2018年6月26日解除；2、原告与被告布城公司于2013年9月16日签订的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》于2018年6月26日解除；3、被告康策公司返还原告支付的案涉商铺场地使用费300000元，并因其违约造成原告损失的违约金60000元；4、被告布城公司一次性支付拖欠原告2016年1月1日至2018年6月30日商铺经营回报款项合计66000元，并自逾期之日起支付逾期付款的违约金，暂计至起诉之日13534.7元；（以逾期支付当期经营回报金额作为本金，自应付之日的次日起算至清偿完毕，暂计至起诉之日2018年7月18日，依照欠费金额的每日万分之五标准计算支付，具体见收益回报违约金计算附表）；5、被告林勤、被告布城公司、被告康策公司、被告东莞尚盈公司对上述第三项、第四项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由四被告负担。
被告东莞尚盈公司辩称：不同意原告的诉讼请求，事实和理由如下：
一、原告与被告康策公司、被告布城公司之间关于“日之泉”皮草皮革总汇M层五街39号铺物业的场地使用合同、委托经营合同，我司均非合同相对方，我司既不知情也未受益，不应承担任何责任。
二、“日之泉”皮草皮革总汇M层五街39号铺不是我司名下的广州市海珠区新港西路12-18号B1C02-B1C600中的任何—个商铺，原告仅因为我司是广州市海珠区新港西路12-18号B1C02-B1C600的产权人而要求我司承担连带责任，没有任何法律依据。
三、我司与被告康策公司、被告布城公司不存在关联关系。
原告未提供任何证据证明我司与被告康策公司、被告布城公司存在关联关系，原告凭主观臆断就“认为上述三被告之间应该都为关联公司”，何其荒谬！总之，我司系通过司法拍卖的善意买受人，在买受商铺后，饱受各种小租户、小业主诉讼纷扰，不堪重负，极其无辜，原告要求我司对被告康策公司、被告布城公司的债务承担连带责任没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告林勤、康策公司、布城公司没有到庭陈述意见。
经审理查明：东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行（下称“东莞农商银行中堂支行”）与广州通俊商贸发展有限公司、广东日之泉贸易有限公司、林勤、林志伟、林洁金融借款合同纠纷一案，经广东省东莞市第一人民法院民事判决书【(2014)东一法松民二初字第3319号】，查明：2013年12月26日，东莞农商银行中堂支行与广州通俊商贸发展有限公司签订的《汇票承兑合同》约定，东莞农商银行中堂支行向广州通俊商贸发展有限公司提供最高额不超过壹亿捌千万的银行承兑汇票；广州通俊商贸发展有限公司提供不低于本合同所述汇票的票面金额30%的款项作为保证金。……2013年12月26日，林勤又与东莞农商银行中堂支行签订了《最高额抵押担保合同》，林勤以其所有的位于广州市海珠区新港西路12-18号的房产（登记时间分别为2014年1月4日及2014年1月6日）为广州通俊商贸发展有限公司与东莞农商银行中堂支行自2013年12月26日起至2021年12月20日止产生的最高余额不超过400000000元的债务提供抵押担保并办理了抵押登记（登记时间分别为2014年1月23日及2014年1月24日）。并判决：广州通俊商贸发展有限公司向东莞农商银行中堂支行偿还剩余汇票垫付款本息；……确认东莞农商银行中堂支行对林勤所有的位于广州市海珠区新港西路12-18号的房产（详见《最高额抵押担保合同》所附《抵押物清单》，抵押物清单内列明了位于广州市海珠区新港西路12-18号[双号]B1C02号至B1C66号的65处房产，后该65处房产分割为600个房地产权证）房产享有抵押权，并对其折价、拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；等。该案发生法律效力后，东莞农商银行中堂支行申请强制执行。2017年4月19日，本院作出(2016)粤0105执3757号之二执行裁定书，载明被执行人广州市通俊商贸发展有限公司、林勤未履行法律文书确定的义务，本院依法拍卖林勤所有的位于广州市海珠区新港西路12-18号[双号]B1C02-B1C601号商铺，现由买受人东莞市尚盈实业投资有限公司（本案被告）竞买购得。据此，裁定：上述商铺的所有权及相应的其他权利归买受人东莞市尚盈实业投资有限公司所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人东莞市尚盈实业投资有限公司时起转移；……。另本院于2017年3月2日在司法拍卖网站的拍卖公告，载明：……拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样；竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵……。在发布日期为2017年3月21日〔2017〕第046期拍卖结果公布，委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明：1、委托法院不负责移交场地，承租人广州市布城首站物业管理有限公司在同等条件下享有优先购买权；2、商铺合共600套，按现状整体拍卖。由于商场外门被锁，商铺的现状及是否间隔情况不明，相关租赁情况及商铺使用情况请买受人自行核实，一切风险由买受人自行承担；……。另在本院对上述案件执行过程中，拍照的张贴相关司法文书现场照片均有反映现场拍卖物业负一层入口标示有“M层主出入口”字样，并在现场收取一块“负一层（M层）”平面图板。另查：2013年5月8日，被告林勤委托被告康策公司处理广州市海珠区新港西路12-18号江南新苑商业裙楼负一层房屋租赁事宜，并出具《委托书》。2013年9月16日，原告（乙方）与被告康策公司(甲方)签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定：甲方将坐落于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇M层五街39号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为6.88平方米，用途为商业；使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为300000元；因乙方存在场地交付使用伍年后可能按第十二条执行回购，故本使用费在这伍年内属保证金；乙方在合同签订当日支付首期款150000元，在2013年9月30日前，支付余款150000元；双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的终止日期；乙方应当与接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起伍年内，将该物业委托给广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营；委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方；也可以与甲方订立新协议继续合作经营；第十二条回购保障（12.1）乙方有权在伍年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在伍年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费扣除相关税费后无息退还乙方。第十三条合同的解除和终止（13.3）甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：……(2)因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的；乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金；第十四条乙方应在使用期限届满，或合同解除时将该物业返还甲方；第十五条通知和送达，双方可按本合同记载的联系地址或营业执照、身份证件记载的地址或电子邮箱地址相互邮寄送达与本合同有关的通知和文件资料，寄出经过三天即视为送达。住所地或联系地址发生变更应及时书面通知对方。第十八条《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。2013年9月16日，被告布城公司（甲方）与原告（乙方）签订的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定：乙方依据《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》取得了“日之泉”（暂定名）皮草皮革总汇M层5街39号铺物业的经营使用权，使用用途为商业，使用期限为10年；为充分发挥该物业商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理，据此双方订立本合同如下：第一条：自2013年12月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；第二条：委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；第三条：委托期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按本合同第五条的约定标准取得经营回报；第四条：委托期内乙方按照《合同》第七条、第八条、第九条和第十条约定的合同义务均由甲方负责和承担；第五条：委托期内，乙方按以下约定收取委托经营回报：l、自2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方按每月1500元的标准收取经营回报；2、自2015年1月1日起至2015年12月31日止，乙方按每月1750元的标准收取经营回报；3、自2016年1月1日起至2016年12月31日止，乙方按每月2000元的标准收取经营回报；4、自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方按每月2250元的标准收取经营回报；5、自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方按每月2500元的标准收取经营回报；乙方收取上述委托经营回报时应按规定承担纳税义务；第六条：乙方的首笔委托经营回报收益自2014年1月1日起计收；第七条：在委托期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营和管理；除上述第五条、第六条的约定外，委托期内该物业的经营收入由甲方享有，经营风险由甲方承担；第八条：上述第五条、第六条约定的经营回报由乙方按季度进行收取；甲方应当在每个季度的第三个月的20-30日将上述回报收益支付到乙方指定账户；第九条：甲乙双方可在委托经营期满前提前180天相互协商，并书面提出续约要求，续约成功的由双方另行签订新的委托经营协议；第十条：合作期满后双方未能达成续约的，甲方应当与合作期满之日起十五日内将该物业使用期返还乙方，由乙方自行经营使用；第十一条：如甲方延期支付收益回报的，自延期之日始按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金；延期支付超过180天的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营。第十二条：本合同与《“日之泉”皮草皮革场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件。原告在2013年9月15日、2013年9月16日、2013年9月29日分别向被告康策公司支付定金50000元，100000元及涉案商铺协议款150000元，被告康策公司开具《收款收据》。被告布城公司已支付至2015年12月的经营回报款给原告，原告为此提供了个人活期明细信息。2018年6月26日，原告通过邮政快递分别向被告康策公司、被告布城公司的联系地址寄出《通知书》，内容主要是：鉴于广州市布城首站市场管理有限公司在合同签订后，自2016年1月开始至今，未依照约定支付收益回报给王卫的客观事实，王卫特此根据上述规定，要求广州市布城首站市场管理有限公司立即支付拖欠的收益回报及约定的逾期违约金，依法要求解除双方签订的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》；王卫多次找广州市布城首站市场管理有限公司要求其支付收益回报均无人理会，其也从未主动交回商铺使用权给王卫自主经营。鉴于上述两份合同的特殊关系及合同约定、王卫要求提前解除与广州市布城首站市场管理有限公司委托经营合同是基于其违约行为而依法行使解除权的客观事实，王卫现要求广州康策物业管理有限公司回购上述物业使用权，返还王卫交付的全部使用费30万元，并解除双方签订的《“日之泉”皮草皮革总场地使用合同》。该两份《通知书》均因无此公司，电话空号于2018年6月27日被退回。由于涉案商铺被拍卖，原告于2018年7月23日提起本案诉讼。
本院认为：涉案《“日之泉”皮草皮革总场地使用合同》和《“日之泉”皮草皮革总场地总汇委托经营合同》均为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定，经营回报由原告按季度进行收取；被告布城公司应当在每个季度的第三个月的20-30日将上述回报收益支付到原告指定账户，延期支付超过180天的，原告有权单方面终止合同，收回该物业自主经营。被告布城公司从2016年1月1日起至今没有向原告支付经营回报款。《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定，因被告康策公司原因造成原告不能正常使用该物业超过六十日以上的，原告有权解除合同。由于被告布城公司、被告康策公司的行为已构成违约。据此原告于2018年6月26日按约定地址分别邮寄《通知书》要求解除与被告康策公司、被告布城公司签订的涉案合同，邮件于2018年6月27日被退回，按合同约定双方可按本合同记载的联系地址或营业执照、身份证件记载的地址或电子邮箱地址相互邮寄送达与本合同有关的通知和文件资料，寄出经过三天即视为送达。故可认定原告与被告康策公司、被告布城公司签订的涉案合同在2018年6月30日已解除。《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定，原告因被告康策公司原因解除合同的，被告康策公司除应退回原告剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付原告违约赔偿金。故被告康策公司应将2018年6月30日起至2023年12月31日期间的使用费165000元（按300000元÷120个月×66个月计）退回给原告，并按165000元的20%即33000元支付违约赔偿金给原告。原告要求被告康策公司返还300000元使用费和赔偿60000元违约金，缺乏依据，本院不予采纳，予以调整。被告布城公司支付经营回报款至2015年12月31日，从2016年1月1日起至2018年6月30日，应继续按《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定向原告支付经营回报款，延期支付，按日万分之五支付违约金。被告林勤作为被告康策公司的委托人，应对被告康策公司的上述债务承担连带清偿责任。
被告林勤与被告布城首站公司没有关联，原告要求被告林勤对被告布城首站公司的上述债务承担连带清偿责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。涉案《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》、《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》两份合同虽有关联，但是两个不同法律关系的合同，原、被告之间没有关于被告康策公司、被告布城首站公司对退回使用费、支付经营回报款承担连带责任的约定，两被告也没有到庭表示确认，故原告要求被告布城首站公司、被告康策公司对上述债务承担连带责任请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
被告东莞尚盈公司通过拍卖购得涉案物业，并没有证据证明被告东莞尚盈公司与被告布城首站公司、被告康策公司、被告林勤有关联，故原告要求被告东莞尚盈公司对被告布城首站公司、被告康策公司、被告林勤上述债务承担连带责任请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告王卫与被告广州康策物业管理有限公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》在2018年6月30日解除；
二、原告王卫与被告广州市布城首站物业管理有限公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》在2018年6月30日解除；
三、被告广州康策物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王卫退回使用费165000元,支付违约赔偿金33000元，被告林勤对此承担连带清偿责任;四、被告广州市布城首站物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王卫支付从2016年1月1日起至2018年6月30日的经营回报款共66000元和逾期付款违约金（从2016年4月1日起计至实际支付之日止，依照欠付金额每日万分之五的标准计算，其中2016年每季按6000元为基数，2017年每季按6750元为基数，2018年每季按7500元为基数，违约金以本金为限）;五、驳回原告王卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7893元，由原告负担受理费2430元，被告广州康策物业管理有限公司、广州市布城首站物业管理有限公司、林勤共同负担受理费5463元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 邓燕媚
人民陪审员 梁浩荣
二〇一九年六月十四日
书 记 员 杜彦泽冯琬晴 来自