呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1533号上诉人(原审原告)：杨娅芬，女，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张慧娟，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：贾玉梅，女，内蒙古体育局机关事务服务中心职工。
委托诉讼代理人：邢荣，内蒙古智武律师事务所律师。
上诉人杨娅芬因与被上诉人贾玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨娅芬上诉请求：依法撤销一审判决，依法维持第一项,改判贾玉梅给付杨娅芬10万元违约金。事实和理由：
一、一审法院事实认定错误。一审法院认定的“在被告向原告第一次催要购房款距解除合同之日这段时间,原告一直未向被告履行支付购房款的义务,根据双方在《购房协议》中第5条的约定,双方对于购房款的履行方式约定为一次性支付,原告仅为部分支付,也不符合合同约定,因此,对于被告的解除行为,不能视为违约”事实是错误的。因为,双方于2018年2月6日签订了《购房协议》,协议中虽未明确约定购房款的支付时间,但双方口头约定待杨娅芬将其现有房屋出售后付其房款。于是,从协议签订之日起,杨娅芬一直积极履行所约定的义务,即出售其房屋支付剩余房款,并于2018年4月27日将其房屋出售,准备支付贾玉梅剩余购房款。然而,在杨娅芬的房屋未卖出之前,贾玉梅称装修需要要求杨娅芬先支付部分房款,于是,杨娅芬于2018年3月29日向其支付5万元购房款,贾玉梅同意并接受,并未提出异议,也未提出要求杨娅芬一次性支付全部购房款。因此,贾玉梅的该行为表明其已接受杨娅芬部分支付的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。故贾玉梅不符合通知解除的法定条件,其通知解除的行为应当视为违约。那么,一审法院认定的“对于被告是否存在违约行为,由原告负有举证责任,原告未向法庭提交证据证明被告存在违约情形,因此,本院对于原告主张被告存在违约的事实不予认定”也系错误的。因为,《购房协议》中虽未明确约定购房款支付时间,但贾玉梅于2018年4月18日通过短信通知杨娅芬“2018年5月15日前支付剩余房款”的行为表明已确定了该协议的具体履行时间为2018年5月15日前。因此,只要杨娅芬在2018年5月15日之前将剩余房款付清即可。但是,贾玉梅在发出该短信通知的第二天即2018年4月19日,其再次通过手机短信通知杨娅芬“房不卖你了”。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间”之规定,贾玉梅于2018年4月18日通知杨娅芬于2018年5月15日之前支付剩余房款,但其第二天就通知房不卖了,贾玉梅从发出通知之日起并未给杨娅芬必要的准备时间,反而因杨娅芬未在一天之内支付剩余房款便通知解除合同,该行为已违反《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定。故贾玉梅4月19日通知不卖房的行为已构成单方悔约,且系根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定,贾玉梅作为违约方,应当承担违约责任。而《购房协议》中明确约定了违约责任的承担方式“交易不得反悔。否则,由违约方承担双倍订金赔偿”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定,既然双方在《购房协议》中明确约定了违约责任的承担方式及计算方法,那么,当贾玉梅违约时其就应当按协议约定承担双倍订金赔偿的违约责任。贾玉梅辩称，双方于2018年2月6日签订购房协议，购房协议第五条约定一次性交付购房款是甲方的先履行义务，交付房屋及办理过户是后履行义务，是杨娅芬先违约，其诉讼请求没有事实及法律依据。贾玉梅在签订合同时也说明了因为贾玉梅的儿子急需这笔钱才卖房，在贾玉梅的催促下，杨娅芬在2018年3月29日支付5万元购房款，而不是一次性付清购房款。杨娅芬的行为已构成根本违约。因此，杨娅芬的请求没有事实依据，不符合法律规定，贾玉梅没有违约。根据相关法律规定，合同中关于赔偿数额太高，应当降低赔偿数额，也就是杨娅芬的损失其实就是按照银行同期贷款利率计算利息，一审判决事实清楚，适用法律正确。杨娅芬向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除双方签订的《购房协议》；2、请求法院依法判令贾玉梅返还杨娅芬购房款5万元、订金5万元及违约金10万元，从2018年3月29日至2018年6月6日的利息损失共计1155元，并从2018年6月7日起每日支付杨娅芬利息损失16.5元至购房款返还完毕之日止。一审法院认定事实：双方针对自己主张向法庭提交了证据，该院组织双方当事人对证据进行了质证，对于双方无异议的事实，即《购房协议》及其两份收条的真实性均无异议，该院予以确认。对于双方有争议的事实，即贾玉梅是否存在违约行为，该院认定如下：因双方在购房协议中对于购房款的支付时间及违约情形未作约定，杨娅芬在庭审中陈述双方口头约定购房款支付时间为待其出售自己的房屋后向贾玉梅支付购房款，贾玉梅在庭审中陈述购房款支付时间为签订协议之后一个月内付清，但双方均未提交相应证据予以佐证。对于贾玉梅是否存在违约行为，由杨娅芬负有举证责任，杨娅芬未向法庭提交证据证明贾玉梅存在违约情形，因此，对于杨娅芬主张贾玉梅存在违约的事实不予认定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点为贾玉梅是否应当承担违约责任。依据合同法相关规定，就履行期限没有约定的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方签订《购房协议》时间为2018年2月6日，2018年2月7日杨娅芬向贾玉梅给付订金5万元，2018年3月29日杨娅芬向贾玉梅给付购房款5万元，经过法庭核实，杨娅芬陈述在付该5万元购房款之前，贾玉梅向其催要过一次购房款，贾玉梅于2018年4月19日向杨娅芬发出通知解除合同，因此，在贾玉梅向杨娅芬第一次催要购房款距解除合同之日的这段时间，杨娅芬一直未向贾玉梅履行支付购房款的义务，根据双方在《购房协议》中第5条的约定，双方对于购房款的履行方式约定为一次性支付，杨娅芬仅为部分支付，也不符合合同约定，因此，对于贾玉梅的解除行为，不能视为违约。依据合同法关于合同解除的规定，贾玉梅给杨娅芬发信息说“这房不卖你了”视为解除合同，自贾玉梅向杨娅芬发出解除合同的通知到达杨娅芬方时合同解除，因此，对于杨娅芬主张解除合同的诉讼请求，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，恢复原状，贾玉梅应当在合同解除之后向杨娅芬返还订金及购房款，因此，对于杨娅芬请求贾玉梅返还订金5万元及购房款5万元的诉讼请求，符合事实及法律规定，予以支持。对于杨娅芬主张的违约金10万元，无事实依据及法律依据，不予支持。对于杨娅芬主张的利息损失，因贾玉梅应当于解除合同之日向杨娅芬返还订金及购房款，其未按时返还给杨娅芬造成资金占用损失，因此，应当赔偿杨娅芬资金占用期间的利息损失，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算，杨娅芬自愿主张按照每日16.5元的标准计算，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：
一、贾玉梅于本判决生效后十日内一次性返还杨娅芬订金5万元、购房款5万元；并赔偿从2018年4月19日开始以每日16.5元计算到实际给付之日止的利息损失；
二、驳回杨娅芬其他诉讼请求。案件受理费减半收取2160元，由杨娅芬承担1080元，由贾玉梅承担1080元。二审中，本院依杨娅芬申请调取房屋信息查询，杨娅芬的质证意见为，房屋交易情况显示2018年5月3日贾玉梅已将房屋另行出售他人。贾玉梅的质证意见为，房产信息的真实性认可，对杨娅芬要证明的问题不认可，贾玉梅出售此房屋时间是在通知解除购房协议之后。本院对该证据的真实性予以确认。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为贾玉梅是否应支付杨娅芬10万元违约金。2018年2月6日，贾玉梅与杨娅芬签订购房协议，该协议第五条约定，“甲方（贾玉梅）交付乙方（杨娅芬）房屋时，确保无任何欠费、贷款、抵押等事项。乙方将剩余购房款一次性付与甲方，甲方给乙方开收款字据。同时，甲方将房交予乙方，至此后协议完成。”经贾玉梅催要，杨娅芬于2018年3月29日支付购房款5万元，并不符合合同关于一次性支付购房款的约定。贾玉梅于2018年4月18日向杨娅芬发送信息催要20万元，并要求杨娅芬于5月15日前支付，杨娅芬未回复，双方并未就支付房款一事作出变更约定，贾玉梅于次日通知杨娅芬解除合同。可见，双方均未完全按照合同的约定履行，在此情况下，不宜单纯的认定某一方违约，故本院对杨娅芬的上诉请求不予支持。综上所述，杨娅芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由杨娅芬负担。本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 李婷婷
审判员 张蒙江
二〇一九年六月十四日
书记员 蔡曦琛 微信公众号“”