山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民初482号
原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司,住所地济南市。代表人：解瑶琛，总经理。
委托诉讼代理人：张育，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊祥灿，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被告（案外人）：黄启乾，男，1972年4月12日出生，汉族，住山东省单县。
第三人（被执行人）：山东富邦盛世房地产开发有限公司，住所地济宁市。
法定代表人：胡克春，董事长。
原告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融资产山东分公司）与被告黄启乾、第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦盛世公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告华融资产山东分公司的委托诉讼代理人樊祥灿、被告黄启乾到庭参加诉讼。第三人富邦盛世公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产山东分公司向本院提出诉讼请求：准予执行富邦新都35号楼2单元l04室房产(房产价值270000元)。事实和理由：2016年11月29日，济南市中级人民法院对华融资产山东分公司与富邦盛世公司、东方文博城文化发展有限公司、张卓民金融借款合同纠纷一案作出(2016)鲁01民初l206号民事判决书，判决：“一、山东富邦盛世房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益30126444.46元。(嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行期限届满之日止，按债务重组协议及相应补充协议约定计付)；
二、东方文博城文化发展有限公司、张卓民对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；
三、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司有权以山东富邦盛世房地产开发有限公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”富邦盛世公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉，2017年10月23日，山东省高级人民法院作出(2017)鲁民终947号民事判决书，判决：“一、维持济南市中级人民法院(2016)鲁01民初1206号判决书第二项、第三项；
二、变更济南市中级人民法院(2016)鲁01民初l206号判决书第一项为山东富邦盛世房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司债务本金9800万元及截止2016年6月7目的重组收益29295444．33元。(嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24％计付)。执行期间，黄启乾对执行标的提出书面异议。济南市中级人民法院于2018年12月26曰作出(2018)鲁Ol执异733号执行裁定书：中止对富邦新都35号楼2单元l04室房产的执行。华融资产山东分公司认为该裁定事实认定不清，法律适用错误。
一、黄启乾提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十九条排除执行的情形。(一)本案执行标的系属房地产开发企业名下的商品房；根据《规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”。本案应当适用《规定》第二十九条，而非《规定》第二十八条，原裁定适用法律错误。(二)根据《规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，黄启乾并无证据证明该商品房为其唯一住宅。(三)根据《规定》第二十九条第三款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；黄启乾提交的购房款收据是富邦盛世公司单方形成的证据，在没有黄启乾取款凭证或向富邦盛世公司账户汇款凭证等其他证据相佐证的情况下，不能确认富邦盛世公司收取房款收据的客观真实性，无法证明黄启乾已支付了房屋价款。如此大额的款项支付，黄启乾既未提供银行转账凭证，也未提供其购房资金来源，黄启乾如采取全部现金交易的方式，太不符合交易习惯，明显有悖于常人的做法，可信程度低。
二、黄启乾所享有的债权请求权，不能对抗已经登记，公示在先并经生效法律文书确认有效的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。房屋设定抵押权后，除非征得抵押权人同意或者受让人代为清偿，不得转让财产。涉案房产登记于第三人富邦盛世公司名下，2013年6月20日办理抵押登记(他项权证号曲房建曲城字第02000017号)，该项抵押已经生效民事判决予以确认。黄启乾与第三人富邦盛世公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年1月29日，系在涉案房产抵押之后。现华融资产山东分公司是涉案房屋的抵押权人，黄启乾对涉案房屋仅享有债权，不能对抗华融资产山东分公司享有的物权。在抵押权已经办理登记的情形下，黄启乾有义务查询受让房产的权利状况，应当知道该财产存在抵押负担，却仍然与第三人富邦盛世公司签订《商品房买卖合同》，其本身不存在善意。抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合《物权法》所规定的物权有效变动要件，不能产生权属转移的效力。黄启乾辩称，黄启乾已经交纳全部购房款，而且开发商已经将房屋交付给黄启乾，黄启乾已经入住，对开发商抵押的事实黄启乾不清楚，请求驳回华融资产山东分公司的诉讼请求。富邦盛世公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华融资产山东分公司提交的以下证据：证据一、2018年12月26日，编号为（2018）鲁01执异733号执行裁定书，证明：济南市中级人民法院对富邦新都35号楼2单元104室作出中止执行的裁定。证据二、2013年6月19日，编号为山东Y15130011-9号《抵押合同》，证明：华融资产山东分公司已与富邦盛世公司就曲阜市富邦新都小区部分房产签订抵押合同。证据三、2013年6月20日，曲房建曲城字第02000017号他项权证，证明：华融资产山东分公司已与富邦盛世公司对富邦新都小区35号楼办理了抵押登记。证据四、(2016)鲁01民初1206号民事判决书、(2017)鲁民终947号民事判决书，证明：
一、二审法院作出生效判决，华融资产山东分公司对富邦新都小区35号楼享有抵押权并优先受偿。经质证，黄启乾对证据一的真实性无异议，对证明事项没有异议；对证据二的真实性不清楚、不确定，与黄启乾无关；对证据三的真实性不确定也不清楚。对证据四的真实性无异议，对证明事项有异议，因为涉案住宅是黄启乾本人的，不是富邦盛世公司的，华融资产山东分公司不能执行黄启乾的房子。
本院经审查认为，上述证据是真实、合法的，且与本案待证事实相关联，能作为认定案件事实的根据，本院予以采纳。黄启乾提交的以下证据：证据一、购房合同；证据二、购房款收据以及中国银行转款的证明一份；证据三、补房款的收据一张；证据四、济南市中级人民法院（2018）鲁01执异733号执行裁定书；证据五、煤气、燃气、有线电视开户时交的费用以及押金条。以上证据证明曲阜市富邦新都小区的涉案房产归黄启乾所有，应终止执行。经质证，华融资产山东分公司对证据一、二、三的真实性不清楚，仅凭收据不能证明其已支付了购房款，而且银联单子上付款人与收款人都不是本案当事人。对证据四无异议。对于证据五交的这些费用的单据不清楚，对黄启乾是否已经入住也不清楚。
本院经审查认为，上述证据是真实、合法的，且与本案待证事实相关联，对本案事实具有证明力，本院予以采纳。根据本院审查确认的证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年1月29日，黄启乾与富邦盛世公司签订商品房买卖合同，约定由黄启乾购买富邦盛世公司开发的富邦新都住宅（建设工程规划许可证为：建字第37公2009-60号）35号楼2单元104室，商品房用途为住宅。2016年1月29日，黄启乾向富邦盛世公司交纳购房款270000元。2017年10月5日，黄启乾向富邦盛世公司交款23976元。2016年11月29日，本院对华融资产山东分公司与富邦盛世公司、东方文博城文化发展有限公司、张卓民金融借款合同纠纷一案作出(2016)鲁01民初l206号民事判决书，判决：
一、山东富邦盛世房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益30126444.46元。(嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行期限届满之日止，按债务重组协议及相应补充协议约定计付)；
二、东方文博城文化发展有限公司、张卓民对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；
三、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司有权以山东富邦盛世房地产开发有限公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。富邦公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉，2017年10月23日，山东省高级人民法院作出(2017)鲁民终947号民事判决书：
一、维持济南市中级人民法院(2016)鲁01民初1206号判决书第二项、第三项；
二、变更济南市中级人民法院(2016)鲁01民初l206号判决书第一项为山东富邦盛世房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司债务本金9800万元及截止2016年6月7目的重组收益29295444．33元。(嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24％计付)。案件进入执行程序后，本院于2018年7月1日作出（2018）鲁01执298号之八执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封被执行人富邦盛世公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园部分房产，其中包括黄启乾主张的富邦新都35号楼2单元104室。执行期间，黄启乾对执行标的提出书面异议。本院于2018年12月26日作出(2018)鲁Ol执异733号执行裁定书：中止对涉案富邦新都35号楼2单元l04室房产的执行。华融资产山东分公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，2013年6月19日，华融资产山东分公司与富邦盛世公司签订抵押合同，合同编号为：山东Y15130011-9，双方约定富邦盛世公司将其开发建设的“富邦新都”小区三期项目部分房产（抵押面积为住宅38069.42平方米，建设工程规划许可证为建字第37公2009-51号、建字第37公2009-60号）抵押给华融资产山东分公司，抵押担保的主债权为人民币肆仟万元。该合同附件抵押物清单中包括涉案房产。2013年6月20日，华融资产山东分公司就曲阜市富邦新都家园35号楼办理在建工程抵押权登记，抵押权证为：曲房建曲城字第02000017号。
本院认为，本案争议的焦点问题是黄启乾是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，华融资产山东分公司虽然已就涉案房产与富邦盛世公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，但黄启乾从富邦盛世公司购买涉案房产，在本院查封前支付了全部购房款。根据上述规定，黄启乾交付购买涉案房屋的全部款项后，其对涉案房产的物权期待权优于华融资产山东分公司对涉案房屋享有的抵押权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄启乾从开发商富邦盛世公司购买了涉案房产，在本院查封前支付了全部购房款，并已经实际入住，且非因买受人自身原因未办理过户登记。黄启乾对涉案房产的物权期待权，应当予以保护。综上所述，黄启乾对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，华融资产山东分公司关于执行涉案房产的诉讼请求依法不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，
判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费5350元，由中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 刘彦亭
审判员 赵 雯
审判员 王立强
二〇一九年六月十四日
书记员 杨 燕 来源：百度搜索“”