河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初15335号原告赵静，女，汉族，1985年9月11日出生，住四川省大邑县。委托代理人宋俊萍，河南律泰律师事务所律师。委托代理人李广平，河南厚润律师事务所律师。被告河南建达置业有限公司，住所地郑州市经八路**院**楼，统一社会信用代码：91410100728650241M。法定代表人杜晶晶，职务董事长。委托代理人杨得欣，河南元慧律师事务所律师。委托代理人尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。
原告赵静诉被告河南建达置业有限公司（以下简称“建达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋俊萍，被告委托代理人尚晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵静诉称：2008年5月5日原告购买了被告开发的位于郑州市金水区××楼西××单元××东××房屋××套，双方签订了《商品房买卖合同》，原告依合同约定交纳了总房款393649元，双方在合同中约定了基础设施达到正常使用的条件、日期和违约责任。尽管郑州市热力公司热力管网已于2012年5月安装到位，但被告却迟迟未按照合同约定将热力设施安装到位，导致原告在收房后多年不能使用集中供暖。2016年4月原告依法提起诉讼，要求被告承担违约责任。2017年3月经郑州市中院终审判决被告向原告支付2013年11月15日至2017年3月15日期间的违约金。判决生效后，涉案小区于2019年1月15日才实现集中供暖。按照合同约定，被告应向原告支付2017年11月15日至2019年1月15日集中供暖期间的违约金。现依据《合同法》及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。请求判令：1、判令被告向原告支付违约金7085元（2017年11月15日至2019年1月15日）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告河南建达置业有限公司辩称：
一、在供暖方面，原告主张的造约，没有事实和法律依据。1、原告诉请的违约责任，属于商品房买卖合同约定的供暖的条件尚未成就，不存在违约的问题。因为双方约定的违约起点尚未到达。双方约定的供暖条件是“市政供热干管到位并网后一年内供暖”，之所以这样约定，是因为在签订合同时双方都知道，市政供暖干管尚未铺设到位，何时到位不知道，并且干管到位后还需要实现小区的庭院管网与干管的并网，而何时并网只有郑州市热力总公司可以决定，被告无法决定和控制，而被告能够做到的就是并网后一年内保证供暖。因此，合同才会这么约定，也只有并网后满一年还没有供暖，才是计算供暖违约的起算点。2、事实中造成不能并网的原因，不在被告。合同签订后，被告自始至终都在积极、主动的履行义务，为实现早日供暖创造条件。在市政主干管没有到位的情况下，就向热力公司申报供暖方案并获得批准，然后与热力公司指定的设计院签订设计合同并支付设计费。在业主坚持将管道走到楼外的情况下，根据业主的要求向热力公司再次申报供热方案，并且在相关单位的协调下，根据业主的要求进行了院内入户主管的施工，按照业主的要求将管道走到了楼外。但热力公司明确表示不认可业主的方案，拒绝并网。不能实现并网的原因是业主的将管道走在楼外的要求，与热力公司的走在楼道内的要求不一致，与被告没有任何的关系。因此，原告要求被告承担供暖违约责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，应当依法驳回。3、原告主张的违约金过高。合同虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显远远高出其可能存在的损失。超出部分不应当支持，何况被告并未违约。2018-2019采暖期大型公建计量表抄表数据登记表和2018—2019采暖期大型公建二部制计量结算表，即证明了被告在本案中不存在违约的事实。郑州市热力总公司于2018年11月16日进行并网验收，而被告依据双方《商品房买卖合同》约定的市政供热干管到位并网后一年内供暖的条件要求，于2019年1月7日正式供暖的履约行为，证明了被告建达公司按合同约定履行合同义务，其行为不存在违约行为，不应承担违约责任。本院
经审理查明:2008年5月5日，原、被告签订商品房买卖合同一份，该合同主要约定：原告购买被告开发的金水区沙口路东、黄河路南6幢西3单元6层东一号房屋一套，建筑面积88.46平方米，房屋总价款393649元；该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十四条第四项约定：户内暖气设施在交房时安装完成，市政供热干管到位后一年内供暖，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照第九条处理。2017年3月31日河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终3150号民事判决书第14页载明：根据双方合同约定，应在市政供热干管到位并网后一年内供暖。而市政供热管网在2010年10月11日已经竣工，并为建达公司所建的涉案小区预留了支线管网，此时市政供热千管已经“到位”，且2012年3月该管网具备供热条件。因此，建达公司应当在2013年4月份前完成涉案小区的热力管网与市政供热管网的并网并实现供热。建达公司称由于郑州京广快速路的市政道路建设和涉案小区1号楼施工中发现防空洞等原因造成小区内热力交换站所在的1号楼2015年6月1日才主体验收，在此之前建达公司不可能施工并实现并网。然而，涉案房屋于2010年之前已经建成并交付赵静，郑州京广快速路一期工程的竣工通车时间为2012年4月28日，即便郑州京广快速略的市政道路施工影响到了建达公司进行热力管网的建设，但自郑州京广快速路峻工的2012年4月28日至建达公司依约应实现供热的2013年4月份，期间将近一年，也已具有了完成并网的合理期限。因此，建达公司主张的由于郑州京广快速路市政道路施工造成了供热管网并网延误的理由不能成立。建达公司在出售涉案房屋时即承诺是双气房，且在合同中明确承诺了实现供暖的期限。则其作为专业的房地产开发公司，理应在建设案小区时，对整个小区的工程建设进行统筹规划，将相应庭院管网及热力交换站及时建设完毕，为供暖做好准备。但建达公司并未提供证据证明其在签订合同时，对小区内的热力交换进行规划和设计，更未提供证据证明热力交换站在签订涉案合同时已经设计在了1号楼地下室并告知过赵静，亦未提供证据证明建达公司向原告赵静告知过1号楼因发现防空洞而需延期，因此，建达公司主张的因1号楼施工过程中发现了防空洞，造成了管网施工延误，不能按时供暖的理由不能成立。建达公司在进行涉案小区的供暖方案设计时，采取了入户供热管道从楼外架设入户的方案。根据建达公司提交的证据显示，郑州市热力总公司在2010年时，亦同意其提交的供热管道从楼外架设入户的方案。但建达公司迟迟不进行庭院管网建设，直到2016年才进行庭院管网建设，此时因供热施工要求变更，郑州市热力总公司不同意供热管道从楼外架设入户的方案，而供热管道从楼内架设入户亦会对已经装修入住的业主的室内装修造成损坏，并影响室内整齐美观的居住环境，业主反对供热管道从楼内架设入户的方案。由于建达公司未能在合理期限内及时进行庭院管网建设，造成了如今出现业主方案与郑州市热力总公司方案相矛盾的情形，现建达公司以两者要求不一致，与其无关，其不应当承担责任的上诉理由不能成立。另，建达公司并未提供充分的证据证明其在整个的供热管网建设期间积极、合理的履行了建设、报审等推进供热管网并网的义务。据上建达公司因其未能依约履行合同义务而构成违约。现行法律规定，对于合同纠纷，应以双方意思自治为原则，以特殊情况为例外。本案中，根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，若出现暖气未达到使用条件的情况，双方同意按照出卖人逾期交房的违约责任处理，即出卖人建达公司按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于建达公司怠于履行合同义务，造成业主方未能充分享有合同权利，其利益受到了损害，主要体现在业主相关费用的增加及居住的方便性和舒适性的降低，甚至影响到房屋自身的市场价格，因此，建达公司应当支付违约金。该判决已经生效。判决生效后，郑州市热力总公司于2018年11月16日对涉案小区热力管网系统进行了并网验收，并于2019年1月7日进行了抄表登记。河南航宇物业服务有限公司出具的证明显示：2019年1月7日涉案小区暖气供热系统调试和管网试压陆续开展，由于设备调试、管网漏水、管道冲洗水质监测等议原因延误至1月14日才基本合格实现正常供热。2019年1月14日，河南建达置业有限公司摩尔花园项目部再次贴出今冬热费计费天数通知，载明2019年涉案小区的供热时间是2019年1月14日至2019年3月15日，用热天数为60天，并且热力总公司将于当年供暖结束后，立即退还业主多交的热费。原告提交了张贴通知的打印件。2018至2019年度涉案小区实际使用集中供热60天。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，原、被告均应按照合同约定行使权利履行义务。双方纠纷已经人民法院依法审理且已作出生效判决，在当事人未能提供足以推翻该事实的相反证据的情况下，案件事实可以得到确认。由于被告在2017年3月15日之后未能及时履行合同义务，被告的违约行为持续到2019年1月6日，故其应向原告支付2017年11月15日至2019年1月6日集中供暖期间共计173天的违约金。参照商品房买卖合同中关于违约金的计算标准，被告应赔偿原告损失6810元（393649元×0.0001×173天=6810元）。原告诉请过高部分，依据不足，本院不予支持。
被告辩称不应承担责任，证据不力，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵静6810元。
二、驳回原告赵静的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序，减半收取25元，由被告河南建达置业有限公司承担。本判决为终审判决。
审判员 张岩
二〇一九年六月十四日
书记员 刘赛 关注公众号“”