海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终340号
上诉人（原审被告）：王堂代，男，1940年10月2日出生，汉族，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王若雄，男，1957年8月15日出生，汉族，住海南省海口市。
上诉人（原审被告）：王若忠，男，1970年7月2日出生，汉族，住海南省儋州市。
上诉人（原审被告）：王若贤，男，1954年3月8日出生，汉族，住海南省儋州市。
上诉人（原审被告）：王若明，男，1963年7月25日出生，汉族，住海南省儋州市。
上诉人（原审被告）：王若钢，男，1974年9月7日出生，汉族，住海南省儋州市。上诉人王若雄、王若贤、王若明、王若钢的共同
委托诉讼代理人：王若忠，系上诉人王若雄等四人的同胞兄弟。上诉人王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢的共同
委托诉讼代理人：叶梅梅，海南琼亚律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：李伟志，男，1966年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。
原审
被告：王应机，男，1965年4月7日出生，汉族，住海南省三亚市。
上诉人王堂代、王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢因与被上诉人李伟志及原审被告王应机合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王堂代上诉请求:1.撤销（2018）琼0271民初4536号民事判决第二、第三项，改判王堂代不承担责任；2.本案一、二审案件受理费、鉴定费由李伟志承担。事实与理由:
一、一审判决要求王堂代向李伟志返还65,000元没有事实与法律依据。李伟志支付给王堂代的65,000元，是基于要利用王堂代的宅基地进行建房，从而对王堂代位于该地块上的建筑物、构筑物进行补偿而支出。李伟志因合作建房的目的实际拆除了王堂代原宅基地上的旧房屋，该笔支出应当属于双方合作建房中的投入，并非王堂代因合作建房行为无偿取得的财产。李伟志明知涉案土地系农村宅基地，还是投入资金和王堂代合作建房，王堂代对此也存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李伟志应当对拆除王堂代的旧房屋承担相应的赔偿责任。因此，一审判决王堂代向李伟志返还65,000元没有事实与法律依据。
二、一审判决认定李伟志的损失为2,732,335.03元没有事实根据与法律依据。李伟志送鉴的图纸未经双方认可，送鉴的收据并不是正式的票据，不能明确系使用到涉案房屋的建设施工之中，且鉴定时涉案房屋已被拆除，无法进行现场勘验。据此，本案不具备鉴定条件，该《工程造价鉴定意见书》不应作为认定涉案房屋的工程造价的根据。涉案房屋自2013年6月11日交付使用，李伟志分得三十四套房间，而后，李伟志将所分得的房间对外出租，已获取大量的房屋收益，其损失已相应得到弥补。一审判决没有查明李伟志使用涉案房屋获得的租金等收益，仅仅认定李伟志的损失为2,732,335.03元没有事实与法律依据。
三、一审判决王堂代向李伟志支付损失款751,392.13元没有事实与法律依据。王堂代与李伟志签订的《合作建房协议书》第二条明确约定“甲方仅以宅基地作为投资，所有的建楼资金由乙方负责”，根据该条约定，乙方即李伟志明确知道其投入资金是为了在王堂代的土地上建成楼房，然后双方分享所建成的楼房。李伟志明知该建房行为的性质，但其自愿承担风险，李伟志对该投资行为是存在过错的。同理，王堂代也同样清楚该建房行为的性质，但其自愿承担因其投资行为导致宅基地使用权以及地上建筑物、构筑物灭失的风险。双方都对自己的投资行为存在过错，并且明确自身应当承担的风险。根据合同法第五十八条的规定，双方之间的合作建房合同被确认无效后，双方应当各自承担相应的责任，即李伟志承担建房款无法收回的责任，王堂代承担宅基地使用权及地上建筑物、构筑物灭失的责任。因此，李伟志投入建房的损失应当由其自己承担，一审判决要求王堂代向李伟志支付损失款751,392.13元没有事实根据和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，王堂代依法向贵院提起上诉，望二审法院依法支持其上诉请求。王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢共同上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4536号民事判决书第二、第三项，改判王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢不承担责任。2.一、二审案件受理费、鉴定费由李伟志承担。事实与理由：
一、一审判决王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢返还原有房屋补偿款245,000元，没有事实及法律依据。在双方合作之前，涉案宅基地上有新建的三层楼房，双方签订协议后，李伟志对原有房屋进行拆除，李伟志支付的245,000元是针对涉案宅基地上原有房屋的补偿款。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李伟志已将涉案宅基地上的老房拆除，不可能返还原物。因此，李伟志主张返还245,000元没有事实和法律依据。
二、李伟志产生损失的根本原因是政府棚改项目涉案房屋被拆除，而非王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢的过错，一审判决王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢向李伟志赔偿614,775.38元，没有事实和法律依据。双方签订的《合作建房协议书》已实际履行多年并无争议，且已履行完毕。合同签订后，王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢交出涉案土地及土地上的房屋，李伟志在拆除房屋后建设公寓楼，双方已根据协议约定分配取得各自的房屋。李伟志将自己分配取得的房屋用于出租、出售，收取房租、转让款等，其已取得相应的房屋收益，达到了合同目的。现因政府棚户区改造工作，政府将涉案房屋拆除。至此，双方合同已经履行完毕。李伟志在基于《合作建房协议书》有效的前提下，将自己房屋进行收益处分，因政府棚改项目将房屋交由政府拆除，并取得政府的拆迁补偿款。李伟志在合同已履行完毕的情况下起诉确认合同无效，要求赔偿损失，没有事实依据。
三、一审判决认定王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢建房费用为其投资损失，属认定事实错误。李伟志作为投资方，对双方合作的投资风险是明知的。一审判决简单地将其建房费用认定为投资损失，而不考虑李伟志使用房屋期间的出租、出售等收益不合理，不符合事实。一审判决以鉴定结果认定合作建房的投入，但本案涉案房屋已经拆除，根本无法进行现场勘察，根本不具备鉴定的条件，在此条件下作出的鉴定结果不能采信。李伟志提供的图纸等都只是其单方提供，没有其支付建房款的相关转帐凭据等，用于公证的录像及照片，是其单方进行的，无法证实是涉案房屋，也无法仅凭录像及照片进行鉴定。因此，一审法院采信鉴定结论作为李伟志投资损失的依据，认定李伟志合作建房投入5,253,891.72元，没有事实依据。综上，即使认定《合作建房协议书》无效，但双方合同已经履行完毕，李伟志已分得房屋已经获利，王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢并无过错，不应当赔偿李伟志的损失。李伟志的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回，请求二审法院依法改判支持王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢的上诉请求。李伟志辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人王堂代、王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王应机述称，其与本案无关联，请求法院依法判决。李伟志向一审法院起诉请求：1.确认《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、《协议书（分配方案）》以及《协议书（管理方案）》无效；2.依法判令王堂代、王应机、王若雄、王若贤、王若明、王若忠、王若钢向李伟志返还建房出资款人民币5,253,891.72元；房屋补偿款王堂代、王应机返还65,000元，王若雄、王若贤、王若明、王若忠、王若钢返还245,000元（实际以法院鉴定的价格为准）；3.请求依法判令王堂代、王应机、王若雄、王若贤、王若明、王若忠、王若钢承担李伟志己支付的诉前财产保全保险费人民币12,517元；4.本案的保全费及诉讼费由王堂代、王应机、王若雄、王若贤、王若明、王若忠、王若钢承担。一审法院认定事实：王堂代与王应机系父子关系，王若贤、王若雄、王若明、王若忠、王若钢为同胞兄弟关系，七人均系三亚市天涯区凤凰镇海坡村村民。2010年5月9日，王若贤、王若明、王若忠、王若钢出具一份《委托书》，委托王若雄代表其他四兄弟就位于三亚市××镇的旧房及宅基地对外签订合作建房协议。2010年5月21日，三亚市凤凰镇海坡村民委员会盖章出具了一份《宅基地确认证明》，确认该村村民王堂代和王若雄兄弟有两块宅基地，四至范围为北至4米公路，南至2米人行道，东靠王如日楼房，西至梁仕泽楼房，北宽10.5米，南宽9.8米，总长度28米，总面积280平方米。2010年6月12日，李伟志与王堂代、王若雄就合作建房事宜签署了一份《合作建房协议书》，约定：甲方（王堂代、王若雄）愿意将位于三亚市××镇沙井151号王堂代和王若雄兄弟的二块宅基地[北至沙井巷（4米宽），南至人行道（2米宽），东靠王如日，西至梁世泽房屋，北宽10.5米，南宽9.8米，总长度28米，总面积约280平米方]共同与乙方（李伟志）合作建造一幢十一层楼房，楼房所有权甲、乙双方各得50%，其中甲方楼房分配为王若雄兄弟45%，王堂代55%；甲方仅以宅基地作为投资，所有的建楼资金由乙方负责（包括甲方房屋拆迁补偿款、电梯、装修、图纸设计、水电开户等），楼房建成后，一楼、电梯、楼梯及店面由甲、乙双方共同所有，二至六楼所有权归甲方所有，七至十一楼所有权归乙方所有，合作年限为60年（从2011年9月1日至2071年9月1日止），合作期满整幢楼产权和宅基地归甲方所有；甲方现有宅基地上房产补偿款总额250,000元，其中王堂代补偿款5,000元，王若雄兄弟补偿款245,000元，签订协议当日乙方须付清甲方全部补偿金，甲方收到所有补偿款后3日内须搬迁完毕；本幢楼设计为一个步梯、一个电梯，二至六层楼设计为每层六个套间，每个套间设计为一房一厅一厨一卫，每个套间须装一个电表、一个水表。图纸设计要征得甲方同意方能施工；本楼房二至六层由乙方出资负责普通装修；协议签订后，乙方必须在2010年9月1日前开工，在2011年9月1日前交付甲方使用；如果政府、公司或个人征用该房屋，所得土地及房屋所有补偿应按双方各自拥有房屋面积的比例分配。协议书还对装修具体标准，包括地砖、涂料、卫浴用具、水管电线、灯具等等都做了详细约定。当日，李伟志实际向王堂代支付了65,000元、向王若雄支付了245,000元的房产补偿款。王若雄已将收到的款项分给了王若贤、王若明、王若忠、王若钢。2011年1月11日，王堂代、王若雄（甲方）与李伟志（乙方）又签订了一份《合作建房补充协议》，约定：整栋楼设计变更为一个步梯、一个电梯，二至十三层楼设计为每层五个套房，每个套房设计为一房一厅一厨一卫，每个套房须装一个电表、一个水表。图纸设计要征得甲方同意方能施工；在原有建设11层楼房的基础上增加建设二层楼房，资金由乙方负责；增加建设二层楼房后，第二层至第六层所有套房和第七层01、02、03、04号套房归甲方所有，第七层05号套房和第八层至十三层所有套房归乙方所有；该楼房建成交付使用后、甲方应给乙方提供属于乙方各个套房的确权证明；原合作建房协议书第十四款更改为：如该楼房遇到拆迁，所得土地及房屋所有补偿款或赔偿款，甲乙双方各得50%。涉案房屋于2013年建成并于2013年6月11日交付使用。2013年9月7日，王堂代、王若雄与李伟志签订《协议书(分配方案)》，约定：
一、顶楼（14楼）的两间房间经三方抽签结果为王堂代、王若雄拥有南面（1402）的房间；李伟志拥有北面（1404）的房间，李伟志原装在南面房间的空调等设备自行拆除处理；顶楼洗手间为公用；
二、一楼5间房间及铺面经三方抽签结果为王堂代、王若雄拥有102及103号房；李伟志拥有101及104房；105房为设备间三方均不再分摊；一楼大厅及走廊为公用区三方均不再分摊；
三、一楼铺面产权由三方共有其中王堂代、王若雄拥有50%、李伟志拥有50%。当日，王堂代、王若雄与李伟志又签订一份《协议书(管理方案)》，约定：王堂代、王若雄与李伟志均同意聘请王应机做本楼管理员，负责水电抄表及收费、一楼的公共卫生、电梯管理，1楼铺面委托王应机管理，他可以对外出租，租金作为王应机的管理费，期限自2013年9月1日至2015年8月31日止；水费王堂代、王若雄按2.8元/吨，李伟志按3.5元/吨缴费；水电费除三方各自按水电表缴纳外，公摊部分均按统一价按用户实际使用电费所占比例分摊等等。2016年5月17日，三亚市人民政府下发了《三亚市海坡自然村棚户区改造项目征收补偿安置补充方案》，涉案房屋被划归在棚户改造范围内。2016年12月28日，三亚宗信测绘有限公司对涉案房屋作出了一份《土地面积及房屋建筑面积测量报告书》，测定涉案房屋系框架结构，共14层楼，建筑面积共计3122.11平方米，其中王堂代858.58平方米（占建筑面积的27.5%），王若忠702.475平方米（占建筑面积的22.5%），李伟志（外来户）1561.055平方米（占建筑面积的50%）。该报告书中还对每层的详细面积、房屋建筑面积平面图、宗地图及界址点坐标表进行了标注。李伟志及王堂代、王应机、王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢与政府分别签订补偿协议后，涉案房屋于2017年3月12日被政府拆迁办拆除，李伟志因涉案房屋被征收已经从政府获得420,000元补偿款。其他除王应机以外王堂代、王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢均因分得的涉案房屋被拆迁与三亚市天涯区人民政府签订了安置协议并获取了相应补偿。2017年3月1日，三亚市天涯区海坡村民委员会出具了一份证明，载明：王堂代（男，身份证号码：×××）、王应机（男，身份证号码：×××），所使用的的宅基地位××村第八网格8-101号，土地四至范围为：东至王若忠，南至王领共，西至梁树泽，北至公路；面积为144.7平方米。特此证明王堂代、王应机共享该块宅基地。王堂代、王应机在该份证明上签名。2017年3月4日，三亚市天涯区海坡村民委员会还出具了一份证明，载明：王若忠，男，（身份证号码：×××），所使用的宅基地位于海坡村委会第十二组第八网格8-101号，土地四至范围东至王如日，南至王领共，西至王堂代，北至公路，面积为118.51平方米。李伟志于2017年4月18日向一审法院申请对涉案房屋的工程造价进行鉴定，一审法院准许后依法对外委托，祥浩工程造价咨询有限责任公司接受委托后于2017年10月30日作出祥浩造字（2017）第15-0102号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：位于三亚市××村第八网格**宅基地上涉案房屋的造价为￥5,253,891.72元。李伟志因本次鉴定共花费鉴定费80,000元。另查，2017年3月30日，李伟志向一审法院申请诉前财产保全，并以中国平安财产保险股份有限公司出具的保函作为担保，由此支出保险费12,517元。一审法院依李伟志的申请于2017年3月31日作出（2017）琼0271财保36号裁定查封了王堂代、王应机、王若忠名下的财产，发生保全费5,000元。一审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相联系，法律禁止对宅基地进行私自买卖，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地的使用权。本案中用于合作建房的土地系宅基地性质，属于农村集体所有的土地。李伟志非涉案土地村集体经济组织成员，不具有享有宅基地使用权的资格。根据我国“房地一致”原则，房屋所有权与其占用范围内的土地使用权两种权利是相互依附、不可分割的，由于李伟志与王堂代、王若雄在合作建房合同中约定了房屋的产权分配，致使李伟志因合作建房合同享有一定的宅基地使用权，而李伟志的主体身份又不具备登记宅基地使用权资格，故双方因合作建房事宜签订的《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、《协议书（分配方案）》以及《协议书（管理方案）》均因违反我国现行土地管理法律、法规之规定应认定为无效。合同无效后，王堂代、王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄依据该合同约定收取的款项应予以返还。李伟志关于要求王堂代、王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄返还已收款项的主张，有事实和法律依据，予以支持。关于李伟志建房投入的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李伟志出资建设的房屋因棚户区改造已被拆除，李伟志虽因此获赔了420,000元，但该赔偿款项仅是其与政府行政行为所产生的权利义务内容，并不能视为其认可损失仅为420,000元。故其损失应结合涉案房屋的总体价值及双方的过错程度进行综合认定。就房屋的总体价值，祥浩工程造价咨询有限责任公司作出的祥浩造字（2017）第15-0102号《工程造价鉴定意见书》，认定：位于三：位于三亚市××村第八网格**宅基地上涉案房屋的造价为5,253,891，该意见书认定事实清楚，程序合法，予以采信。李伟志在明知村民将农村宅基地用来与不具有集体经济组织成员资格的人合作建房是违反法律规定的情况下，仍与之签订合作建房合同，李伟志本身对于合作建房合同无效存在过错。依据鉴定意见涉案房屋的造价为5,253,891.72元，参照李伟志的过错程度，并扣除政府棚改项目中其获赔的420000元补偿款，一审法院认定李伟志因无效的合作建房合同受到的损失为2,732,335.03元（5,253,891.72元×60%-420,000元），按照合作建房合同中约定的分成比例确定王堂代应承担该损失中的751,392.13元（2,732,335.03元×27.5%），王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄共同承担该损失中的614,775.38元（2,732,335.03元×22.5%）。因王应机并非《合作建房协议书》的相对方，且无证据证明王堂代、王若忠在签订本案合同中接受了王应机的委托，亦无证据证明王应机因本案合同取得了相关款项或获得房屋分配，故李伟志关于要求王应机承担返还和赔偿义务，无事实和法律依据，不予支持。对于诉前财产保全保险费12,517元的负担问题。该笔费用系李伟志以诉讼保全保险保函作为保全担保而向保险公司缴纳的保险费。诉讼保全保险属于一种新型的诉讼保全担保方式，但并非保全申请人可选择的唯一方式，申请人选择其他的担保方式时，均需付出相应的代价，而且诉讼保全担保是在保护申请人权利的同时，防止因为申请人滥用该权利而损害被申请人的利益而对申请人施加的义务，所以因履行自身义务支付的费用不应让对方承担，该12,517元应由李伟志自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：
一、确认《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、《协议书(分配方案)》以及《协议书(管理方案)》无效；
二、王堂代应于本判决生效之日起十日内向李伟志返还65,000元，王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄应于本判决生效之日起十日内共同向李伟志返还245,000元；
三、王堂代应于本判决生效之日起十日内向李伟志支付损失款751,392.13元，王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄应于本案判决生效之日起十日内共同向李伟志支付损失款614,775.38元；
四、驳回李伟志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50,835元，由王堂代负担7,442元，由王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄共同负担7,838元，由李伟志负担35,555元；鉴定费80,000元，由王堂代负担11,712元，由王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄共同负担12,334元，由李伟志负担55,954元；保全费5,000元，由王堂代负担732元，由王若忠、王若贤、王若明、王若钢、王若雄共同负担771元，由李伟志负担3,497元。二审中，各方当事人未提交新证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，李伟志与王堂代、王若雄签订的《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、《协议书（分配方案）》以及《协议书（管理方案）》属于农村集体土地使用权及房屋转让合同，上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，双方当事人在签订合同时知悉该情况，因此双方对合同无效均有过错，且责任相等。根据一审查明的事实可知，李伟志向王堂代等人支付310,000元系旧房屋拆除补偿款，李伟志已将原有房屋拆除。因此，李伟志主张返还房产补偿款310,000元没有事实及法律依据，不予支持。涉案房屋被拆除的根本原因是被政府征收，而非王堂代等人的过错，因此王堂代等人不负有返还房屋或折价赔偿的义务，对李伟志因房屋被拆除所遭受的损失不应承担赔偿责任。退一步讲，李伟志因涉案房屋被征收已经从政府处获得补偿款420,000元。因此，李伟志诉求王堂代、王应机、王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢返还房屋建造损失款无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人王堂代、王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢的上诉请求有事实及法律依据，应予支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4536号民事判决；
二、驳回李伟志的诉讼请求。一审案件受理费50,835元、鉴定费80,000元、保全费5,000元（李伟志已预缴），二审案件受理费24,360元（王堂代已预缴11,963元，王若雄、王若忠、王若贤、王若明、王若钢已预缴12,397元），均由李伟志负担。本判决为终审判决。
审 判 长 付春燕
审 判 员 尹合欢
审 判 员 李新建
二〇一九年六月十四日
法官助理 吴家莹
书 记 员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：