福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初15394号
原告：陈建枝，男，1958年6月19日出生，汉族，住晋江市。
委托诉讼代理人：张军伟、刘沿鑫，福建君伟律师事务所律师。
被告：陈志鹏，男，1988年12月30日出生，汉族，住晋江市。
被告：陈志祥，男，1993年2月8日出生，汉族，住晋江市。 上述二被告共同
委托诉讼代理人：吴燕，福建华忠盛（晋江）律师事务所律师。
被告：福建省晋江市安海美得香粮油有限公司，住所地晋江市安海前埔工业区，统一社会信用代码91350582611902185E。
法定代表人（被告）：颜永强，男，1957年10月22日出生，汉族，住晋江市，该公司总经理。 上述二被告共同
委托诉讼代理人：蒋正星、林丽丽，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师、实习律师。 原告陈建枝与被告陈志鹏、陈志祥、福建省晋江市安海美得香粮油有限公司（以下简称“美得香公司”）、颜永强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。经审判委员会讨论，本案现已审理终结。 陈建枝向本院提出诉讼请求：判令将福建省晋江市安海美得香粮油有限公司址在晋江市安海镇前埔工业区用地的土地征用补偿款划归原告所有。事实与理由：陈建枝与美得香公司、颜永强民间借贷纠纷一案，经晋江市人民法院立案作出调解并生效，后进入强制执行阶段，晋江市人民法院查封美得香公司土地一宗。因该宗土地被征收，相应补偿款被法院扣留。陈志鹏、陈志祥提出异议，晋江市人民法院作出裁定，解除扣留该宗土地的相应土地征用补偿款。陈建枝认为，因土地使用权未进行变更登记且购房款未全部支付，该厂房买卖合同仅能证明买卖关系，但无法证明土地归属陈志鹏、陈志祥所有。根据我国《物权法》规定，陈志鹏、陈志祥并不当然取得土地使用权，因征迁导致土地与地上建筑物已经分离，不得简单适用“房地一体”原则。 陈志鹏、陈志祥辩称，1.厂房买卖合同签订以后，已超额支付全部购房款16720222.5元，已取得土地使用权及地上建筑物所有权；2.2015年9月办理房屋产权过户以后，已于2015年10月24日在泉州晚报发布交易声明，因美得香公司拖欠南安市粮食购销公司100万元，被南安市人民法院于2016年1月6日查封土地，导致土地未能变更权属登记，该不利后果不应由陈志鹏、陈志祥承担；3.从厂房租赁合同可见，房屋所有权及土地使用权已实际归属陈志鹏、陈志祥，并又将厂房租赁给颜永强，用租金抵扣购房款。征迁发生在陈志鹏、陈志祥取得土地使用权之后，相应土地征用补偿款应当归属陈志鹏、陈志祥；4.征迁时对房屋土地补偿款的分别计算，并非对土地及地上建筑物的分离。请求驳回陈建枝的诉讼请求。 美得香公司、颜永强辩称，1.涉案厂房的土地使用权在被政府拆迁时仍在美得香公司名下，根据我国《物权法》规定，该土地使用权并未发生变更；2.涉案房产的房屋及土地在被政府拆迁时已作分别安置、分别补偿，各自独立；3.款项尚余300万元左右未付清，至今未就涉案房屋的税金进行结算。因此，相应土地拆迁补偿款仍应归美得香公司所有。 在审理过程中，陈建枝向本院提供以下证据：1.晋江市国土资源局出具的证明一份，证明原告是因为配合晋江市少体校项目建设征迁需要、顾全大局而同意解封涉案土地，并非放弃权利；2.晋江市人民法院（2018）闽0582执异36号《执行裁定书》一份，证明晋江市人民法院于2018年11月19日作出（2018）闽0582执异36号《执行裁定书》及其内容的事实。陈志鹏、陈志祥质证认为，对证据1，确认该证明中的三宗土地均因征迁已被注销；对证据2无异议。美得香公司、颜永强质证认为，对证据1的真实性无异议，涉案土地登记在美得香公司名下，确因该项目被征迁；对证据2的表面真实性予以确认，但认定内容与客观事实不符，适用法律错误。 在审理过程中，陈志鹏、陈志祥向本院提供一下证据：1.厂房买卖合同一份，证明案外人陈永其受陈志鹏、陈志祥委托，于2015年8月25日向美得香公司购买位于福建省前埔企业小区的土地及地上所有的建筑，土地使用权证及房地产权证分别是：晋国用（2006）第00078号、晋国用（2006）第00948号、晋国用（2006）第00949号，晋房权证安海字第××号的事实；2.厂房租赁合同一份，证明美得香公司于2018年8月25日返租涉案土地及厂房，租金为130万元与陈志鹏、陈志祥应向其支付的买卖合同款项相抵；3.案外人王碰治的户口簿一本及晋江市公安局出具的户籍资料查询结果一份，证明陈永其与陈志鹏、陈志祥系父子关系；4.收条三张四笔、陈永其的中国建设银行历史流水一份，证明陈永其代陈志鹏、陈志祥向颜永强、美得香公司支付购买土地及地上所有建筑的款项分别为，2015年8月25日167万元，2015年8月26日133万元，2015年9月4日242万元，2016年8月25日通过南安市粮食购销公司支付100万元；5.陈志鹏的晋江农商银行存款明细账一份，证明陈志鹏分别于2015年8月26日转账20万元、13万元，于2015年9月4日转账11万元给颜永强、美得香公司用于支付买卖合同款项；6.案外人吴丽英出具的证明一份、吴丽英的户籍资料查询结果一份、吴丽英的晋江农商银行存款明细一份，证明吴丽英与陈志鹏、陈志祥系母子关系，吴丽英于2015年8月25日向颜永强转账75万元，于2015年9月8日向美得香公司转账120万元，于2015年10月12日向美得香公司转账1408085元，于2015年10月14日向美得香公司转账3522137.5元，系代陈志鹏、陈志祥支付买卖合同款项；7.颜志深的中国建设银行历史流水一份、颜志深出具的证明一份、户主为颜志深的户口簿一本、结婚证一份，证明颜志深与陈志祥系翁婿关系，颜志深于2016年1月14日向颜永强转账的50万元系代陈志鹏、陈志祥向美得香公司支付买卖合同款项；8.许礼寿出具的证明一份、许礼寿的晋江农商银行存款明细账一份，证明许礼寿于2015年10月20日向颜永强转账的68万元系代陈志鹏、陈志祥向美得香公司支付买卖合同款项；9.房屋所有权证一本，证明涉案厂房的房屋所有权人已变更为陈志鹏、陈志祥；10.《泉州晚报》2015年10月24日报纸一份，刊载房产交易声明一条，证明陈志鹏、陈志祥于该日对外公告其向美得香公司购买涉案厂房及土地使用权；11.董事会（或股东会）决议一份，证明美得香公司通过决议确认出售的范围包括厂房及土地；12.陈志鹏、陈志祥及安海镇政府工作人员共同出具的声明书一份，证明安海镇政府确认涉案土地的征迁对象系陈志鹏、陈志祥及其应得拆迁补偿款总金额；13.晋江市不动产登记中心出具的信息查询一份，证明涉案土地因被查封导致被告无法将土地过户。 陈建枝质证认为，对陈志鹏、陈志祥提供的上述证据1，真实性无异议，但合同中未体现委托事项，土地部分的交易尚未完成；对证据3、10、11，真实性无异议；对证据2、4、5、6、7、8，真实性由美得香公司、颜永强确认；对证据9，真实性无异议，但该转让行为规避国家税收，属不合法行为；对证据12，真实性无异议，但安海镇政府确认征迁对象系陈志鹏、陈志祥违法；对证据13无异议。 美得香公司、颜永强质证认为，对陈志鹏、陈志祥提供的上述证据1，真实性予以确认，但合同中未体现委托事项，合同价款尚未支付完毕，亦未结算；对证据2，真实性予以确认，出租方为陈永其；对证据3，真实性予以确认，但证据体现陈志鹏、陈志祥无支付购房款能力；对证据4，2015年8月26日的133万元包含下述证据5的20万元、13万元当日银行转账；2015年9月4日242万元收条包含2015年8月25日的167万元及下述证据6的75万元当日银行转账，2016年8月25日收条的真实性不予确认，2016年8月25日的100万元，系代偿美得香公司尚欠案外人南安市粮食购销公司的款项；对证据5，表面真实性予以确认，存在重复计算问题；对证据6、7、8，转款凭证的真实性予以确认，但对三人所出具的证明的真实性不予确认，上述75万元已计算在2015年9月4日的242万元收条中；对证据9，真实性予以确认，但过户是按陈永其的指示而将房屋的所有权人过户至陈志鹏、陈志祥名下，是为了逃避税收；对证据10，表面真实性予以确认；对证据11无异议；对证据12，真实性不予确认，涉案房产及土地系分别补偿；对证据13，真实性予以确认，所有权人系美得香公司。 在接受本院询问时，案外人吴丽英表示：“陈永其是我丈夫，陈志鹏、陈志祥是我儿子，2015年9月4日，我丈夫让我去银行取钱212万元，之后我丈夫就把钱拿走了，这些钱是我收房租、我儿子赚的钱”，并提供其名下在中国建设银行的当日银行转账明细一份作为证据。 在接受本院询问时，案外人陈永其表示：“陈志鹏、陈志祥是我儿子。颜永强因欠银行贷款可能被拍卖房产，由颜志深的弟弟为其担保的300万元。我与我老婆就去看了颜永强的房产，谈妥价钱1650万元，房子和土地是我买给我儿子的，吴丽英和许礼寿的银行转账都是我让他们转的。2015年8月25日在银行办公室签订买卖合同，分两天各付了167万元（包含当日的银行转账75万元，其余是现金）、133万元（包含当日的银行转账20万元、13万元，其余均为现金），颜永强未将该300万元偿还银行，尚欠银行940余万元。我就重新组织了940万元去拿给银行，共拿了1000万多元给颜永强，他才存进银行，是为和他一起去存的。2015年9月4日的242万元收条，包含当日的银行转账11万元，其余231万元全部是现金付款，由我妻子吴丽英去银行去签到凭证，因为是跨行转账，金额太大，又是星期五，怕被卡住，所以取出现金而不是银行转账。剩下350万元的尾款就是，到过户时，我拿了20万元（契税）给颜永强，过户土地证时被南安市粮食购销公司卡住，还有他欠前埔（土地所在地）老人会35万元，怕他们找我们麻烦，然后我私下向颜志深借了50万元给颜永强去解决南安市粮食购销公司的事，但未解决，我才又拿了100万元给南安市粮食购销公司，才解封，扣除130万元房租，拿过户后的房产证时缴纳给房产部门三、四万元，银行的违约金、利息也要十几万元，但过户时又被陈建枝查封了”，“颜永强向前埔老人会借35万元，叫我替他还，并带许振阳的儿子来找我，说欠这个人35万元，我不认识这个人，之后这个人写了账号给我，我就转账35万元过去了；在2015年12月28日，办理房产证过户要缴纳税务19.4万余元，我银行卡内无钱，也没有中国农业银行的卡，就想颜志深的弟弟借了20万元，转到许礼寿的账号，然后转到颜永强的账号”，并提供其名下晋江农商银行2015年12月26日的银行转账明细、许礼寿名下中国农业银行的银行转账明细、许礼寿出具的证明各一份作为证据。 陈建枝、陈志鹏、陈志祥对上述询问笔录及证据质证认为，无异议。 美得香公司、颜永强对上述询问笔录及证据质证认为，房产过户时的契税20万元系陈永其所出，许振阳35万元欠款也是陈永其代偿。本案买卖合同，均是以银行转账的形式进行付款，不存在现金交付情况。 结合陈建枝提供的2组证据以及陈志鹏、陈志祥提供的13组证据，以及当事人的陈述，经庭审举证、质证并作综合认证，本院对本案事实作如下认定： 2015年8月25日，在颜志深见证之下，陈志鹏、陈志祥之父陈永其，与颜永强签订厂房买卖合同及厂房租赁合同各一份，颜永强将位于福建省的土地及地上所有的建筑【美得香公司土地使用权证及房地产权证分别是：晋国用（2006）第00078号、晋国用（2006）第00948号、晋国用（2006）第00949号、晋房权证安海字第××号】转让给陈永其，约定“转让价1650万元、分三期为签订合同之日付定金300万元、一个月内付1000万元、余款350万元在转让手续交接清楚之日支付，产权转让税费由卖方负担、由买方代垫后从应付款中扣除”。当日，陈永其又将上述厂房租赁给颜永强继续使用，期限二年，租金130万元，直至租赁期满后，颜永强将厂房腾空后直接交付给政府部门拆迁完毕。 上述合同签订之后，陈志鹏、陈志祥向颜永强、美得香公司支付款项分别为：2015年8月25日167万元（含当日银行转账75万元及现金）、2015年8月26日133万元（含当日银行转账11万元、20万元及现金）、2015年9月4日242万元（含当日银行转账11万元及现金）、2015年9月8日120万元（银行转账）、2015年9月16日80万元（银行转账）、2015年10月12日1408085元（银行转账）、2015年10月14日3522137.5元（银行转账）、2015年10月25日68万元（银行转账）、2015年12月26日35万元（银行转账代还前埔老人会许振阳欠款）、2015年12月28日20万元（代垫房产过户税费）、2016年1月14日50万元（银行转账）、2016年8月25日100万元（代偿南安市粮食购销公司以解除南安市人民法院土地查封），另抵扣租金130万元。上述款项共计16380145.5元。 2016年1月7日，上述三宗地块被南安市人民法院查封。 2016年9月13日，本院裁定查封上述三宗土地。 2017年1月5日，本院作出民事调解书，确认颜永强拖欠陈建枝310万元，美得香公司承担连带还款责任。 2017年8月3日，陈建枝向本院申请强制执行，上述查封保全措施转为执行中的查封、扣押、冻结措施。 2017年11月，因晋江市安海镇人民政府征迁该土地及房屋启动少体校项目建设，在陈建枝及陈志鹏、陈志祥的同意配合之下，该土地查封转为查封土地征用补偿款2352168元。 2018年11月19日，本院裁定解除扣留上述土地征用补偿款。 2018年12月7日，陈建枝提起本案之诉。
本院认为，有关本案买卖的卖方主体，卖方虽是颜永强个人签名，但有美得香公司董事会决议授权决议予以确认，且颜永强系美得香公司法定代表人，美得香公司系颜永强以自然人独资形式成立的有限责任公司，该买卖依法对美得香公司产生法律效力，对此各方当事人均未提出任何异议，依法应当认定卖方系美得香公司。陈建枝及美得香公司、颜永强均抗辩买方系陈永其而非陈志鹏、陈志祥，虽买方是陈永其个人签名，但陈永其系该二人之父，且买卖之后涉案房产已于2015年12月8日在颜永强的配合办理之下实际过户登记到陈志鹏、陈志祥名下，产权证上亦明确记载该房产向美得香公司购买取得，经陈永其本人接受本院询问确认，结合陈志鹏、陈志祥刊载于2015年10月24日《泉州晚报》上的房产交易声明，依法应当认定买方系陈志鹏、陈志祥。 根据我国《物权法》第九条规定，对不动产物权采取的是登记生效主义原则。但是，在现代市场经济条件下，商品生产和流通处于高速运行之中，对交易安全的保护日趋重要。为了保障流通的安全有序，通过确立占有规则对判断是否发生交付及所有权是否发生移转具有重要作用，对维护交易安全也是十分重要。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，对缺乏法定登记要素的不动产物权交易作了例外性规定。设立占有制度的目的有二，一是维护物的事实秩序，一是实现占有的公示功能，该公示功能在于通过占有使人注意到该项物的事实秩序的存在。理论上，对物的占有可以区分为直接占有和间接占有。鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，按照形式审查的原则难以判断，所以，这里的占有应当作狭义理解，即应当理解为买受人直接占有。 从上述认定的事实和证据可见，可以确定的是买受人购买涉案厂房及土地的时间在人民法院查封之前，并签订合法有效的书面买卖合同。买受人在买卖合同签订后两个月内，即对涉案厂房办理产权变更登记，实际占有涉案土地，并在《泉州晚报》上刊载房产交易声明予以公示，亦已按照合同约定支付大部分款项，该土地未能及时过户原因在于案外人的查封，不在于原告。综上所述，可以认定陈志鹏、陈志祥就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当判决驳回陈建枝的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，
判决如下： 驳回原告陈建枝的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告陈建枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 王清镇
人民陪审员 王美珍
人民陪审员 赖君龙
二〇一九年六月十四日
书 记 员 洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 来自：