湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0923民初1034号
原告：龚方正，男，1975年6月15日出生，汉族，安化县人，户籍所在地安化县，现住安化县。
委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。
被告：安化县嘉和房地产开发有限公司，住所地：安化县东坪镇煤建路**。
法定代表人：宁湘平，总经理。
被告：安化县建筑工程公司，住所地：安化县东坪镇煤建路**。
法定代表人：宁湘平，总经理。 两被告共同
委托诉讼代理人：王海，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 原告龚方正与被告安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称“嘉和公司”）、安化县建筑工程公司（以下简称“建筑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚二成，被告的共同委托诉讼代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚方正向本院提出诉讼请求：
一、被告嘉和公司支付原告门面租金124638元，并支付违约金41546元，共计166184元；
二、被告嘉和公司支付原告垫付的物业服务费2699元；
三、被告建筑公司对第一、二项诉讼请求承担连带责任；
四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年5月19日原告与被告嘉和公司签订了《安化县商品房买卖合同》，购买了嘉和资水名居二期第二幢一楼108号商铺，面积为38.56平方米，同时，双方还签订了《商铺买卖合同》补充协议，该协议第二条约定“由被告嘉和公司返租该商铺，期限为五年，每年租金41546元，租赁期限至2017年12月30日止，租金按年支付。”等。2014年8月29日双方补充签订了《委托经营管理协议》，对租金、租期、租金的支付方式作出了同样的约定，并约定了如一方违约，违约方需支付一年租金金额的违约金。之后，被告嘉和公司对该商铺进行了出租，并支付了第一、二年的租金，剩余三年租金被告嘉和公司一直没有支付，原告多次催讨，被告拒绝支付。该商铺被告嘉和公司并没有按约定标准实际支付，但是物业公司在2019年4月强行收取原告2016年至2018年期间的物业服务费2699元。另查，被告建筑公司系被告嘉和公司唯一法人股东，两被告系同一公司住址，统一法定代表人，工作人员以及财务均是混同。 综上，被告嘉和公司的返租行为符合法律规定，双方意思自治，合法有效，支付租金是被告的约定义务，合同有约定，法律有规定，被告嘉和公司即应当予以履行，怠于履行就应当承担违约责任。根据《物业管理条例》规定，物业服务费的支付应当由实际使用人承担，因此，原告垫付的物业服务费应当由被告嘉和公司承担。被告建筑公司系被告嘉和公司唯一法人股东，两被告系同一公司住址，同一法定代表人，工作人员以及财务均是混同，依据《公司法》，参照《个人独资企业法》规定，被告建筑公司应当对被告嘉和公司债务承担连带责任。据此，特诉至贵院，请求依法审判。 被告嘉和公司辩称，1、嘉和公司于2016年1月5日因预见合同的无法履行，提出解除合同，并将门面交还给原告，嘉和公司已采取合理措施善意的想挽回原告的损失，但原告未作出任何表示。因此，2016年1月5日之后的租金损失，不应由嘉和公司承担；2、原告主张的物业费是在已解除租赁关系后缴纳的，应由原告自己承担。至少，2018年12月30日之后的不应由嘉和公司承担。 被告建筑公司辩称，嘉和公司和建筑公司不存在人格混同，两公司均有各自的财务体系和管理体系，财产都是相对独立的，办公地点相同并不是法人混同的决定性因素。本案中，建筑公司自始至终未参与与原告的租赁协议，也无盖章。故建筑公司不是本案适格被告，不应承担责任。请求法院驳回对建筑公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的物业服务费收据，两被告认为系2019年收取，且无法核实收据的真实性，其证明效力待定。
本院经审查认为，该费用系嘉和二期业主自治服务中心于2019年4月12日从原告手中收取的2016年至2018年度的物业服务费。本院对这一事实予以确认；2、原告提交安化县人民法院（2017）湘0923民初1254号、（2017）湘0923民初1253号、（2017）湘0923民初1241号民事判决书，拟证明被告建筑公司应承担责任。
本院经审查认为，上述判决书的真实性、合法性应予认可，但与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月19日，原告与被告嘉和公司签订《安化县商品房买卖合同》，约定原告购买安化县嘉和资水名居二期时尚商业街1层108号商铺，面积38.56平方米。同日，双方还签订了《商铺买卖合同》补充协议，约定该商铺出租事宜由被告嘉和公司经营管理（实为嘉和公司返租）。合同约定，委托经营管理（返租）的期限为5年，每年租金为41546元，租金按年支付。第一年租金于签订协议当天支付，以后每年租金在每年12月30日前支付。2014年8月29日，原告与被告嘉和公司在前述买卖合同的基础上签订了《委托经营管理协议》，对租金、租期、租金的支付方式作了同样的约定，并约定，如一方违约，造成协议不能履行而终止的，违约方除应向守约方支付本协议有效期内剩余未付租金总额，还需支付该物业一年租金金额作为违约金。合同签订后，被告嘉和公司按约支付了第一、二年的租金，第三年至第五年的租金合计124638元，经两原告催讨，至今未付。 2019年4月12日，安化县嘉和资水名居二期业主委员会业主自治服务中心向原告收取2016年至2018年期间案涉商铺的物业服务费2699元。
本院认为，原告龚方正与被告嘉和公司签订的《安化县商品房买卖合同》、《商铺买卖合同》补充协议和《委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告支付了房款，被告嘉和公司应按合同约定支付返租期间的租金。被告嘉和公司未按约付清全部租金，构成违约，应承担继续支付租金及违约金的违约责任。嘉和公司辩称于2016年1月5日因预见合同的无法履行，提出解除合同，并将门面交还给原告，但原告未作出任何表示，因此2016年1月5日之后的租金损失不应由嘉和公司承担。嘉和公司提出该抗辩意见，但并未提供相关证据支持，本院不予采纳。被告嘉和公司应向原告龚方正支付剩余三年的租金124638元（41546元×3年）和一年租金金额的违约金41546元，共计166184元。 原告缴纳的物业服务费2699元系被告嘉和公司经营管理期间（返租期间）形成，系原告垫付的费用。该费用应由被告嘉和公司承担责任。 被告嘉和公司与被告建筑公司系两个独立的法人。嘉和资水名居第二期工程项目的报建、预售许可等手续，均是以嘉和公司的名义办理，案涉商铺的买卖合同、补充协议、委托经营协议等合同的当事人是原告和嘉和公司，被告建筑公司并未在合同上加盖公章。原告要求被告建筑公司对债务承担连带责任的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告龚方正余欠租金124638元，支付违约金41546元，合计166184元； 二、被告安化县嘉和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告龚方正物业服务费2699元； 三、驳回原告龚方正的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3678元，减半收取1839元，由被告安化县嘉和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 刘 斌
二〇一九年六月十二日
法官助理 曹佩颖
书 记 员 蔡 波 来源：百度搜索“”