广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初573号
原告：陈广文，男，1969年5月11日出生汉族，住广东省龙门县。
原告：谢润娣，女，1969年7月16日出生汉族，住广东省龙门县。
委托诉讼代理人：陈广文，系原告谢润娣的前夫。
被告：惠州市景崇置业有限公司，住所地：广东省龙门县龙城街道办事处迎宾大道****。
法定代表人：梁明威，执行董事。
委托诉讼代理人：梁伟东，男，系该公司员工。
原告陈广文、谢润娣诉被告惠州市景崇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈广文，被告惠州市景崇置业有限公司委托诉讼代理人梁伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈广文、谢润娣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告惠州市景崇置业有限公司支付逾期交房违约金32095元；2.本案的诉讼费用由被告惠州市景崇置业有限公司承担。事实和理由：原告与被告于2015年12月1日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于龙门县××街道办事处迎宾大道××大厦××房，房屋总价款为490000元。原告依约交付了房款，但被告未能在约定的时间2015年12月30日前交付房屋，直至2016年5月10日才交付至原告。按照《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，被告应承担延期交房违约金，每逾期一天交房，按已付交房款的万分之五计算违约金。被告逾期交房天数为131天，共计违约金32095元。为此，原告依据相关法律法规，诉至法院，请求判如所请。
被告惠州市景崇置业有限公司（以下简称“景崇公司”）辩称：
一、根据民法总则第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。原告在2015年12月30日至2018年12月29日在知情、合同诉讼有效期放弃对被告因延迟交房提出起诉。
二、原告已在2018年5月已将涉案房产转卖，现房产的权属已不属于原告，原告已无权主张起诉。
三、涉案房产迟延交付不应归责于被告，首誉大厦于2015年11月已具备规划验收条件，2015年11月16日已向龙门县住房和城乡规划局申请规划验收，由于地下室建设的特种设备智能升降停车系统在龙门是首例，在计算车位时，没有具体的执行标准，龙门县住房和城乡规划局前后咨询了惠州市、广州市的计算方法，该项目验收于2016年5月5日才最终办结，影响整体竣工备案，导致首誉大厦于2016年5月11日方完成备案，备案迟延是政府规划部门延迟验收所致，属不可抗力，被告没有过错无需承担违约赔偿责任。
四、退一步讲，即使被告应对迟延交楼承担责任，参照最高院关于商品房买卖合同司法解释第十七条规定，原告按商品房买卖合同约定万分之五的计算方法赔偿过高，远超过原告的实际损失，应下调为租金标准。本院
经审理认定事实如下：2015年12月1日，原告陈广文、谢润娣为买受人与被告景崇公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：
一、出卖人在龙门县××街道迎宾大道××号建设商品房，已经取得《土地使用权证书》，土地面积1663.2平方米。
二、商品房为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：龙房预许（2014）24号。
三、买受人购买的商品房坐落龙门县××街道迎宾大道××号景崇首誉大厦502号房，商品房用途为住宅，建筑面积共104.63平方米，套内面积82.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.56平方米。
四、商品房单价为每平方米4683.17元，总金额490000元。
五、付款方式：签署合同日起交付该房价22%首期款110000元，剩余78%房款380000元，公积金贷款。
六、买受人逾期付款违约责任，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。
七、交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。
八、出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间处理，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。另外，还有其他的一些约定。后双方签订《补充协议》，约定付款方式更改为：买受人于2016年1月4日补交首期款40000元，现余340000元由银行贷款支付。《商品房买卖合同》签订后，原告陈广文、谢润娣于2015年12月10日支付了首期购房款110000元给被告景崇公司，于2016年1月4日补交首期购房款40000元给被告景崇公司。被告景崇公司所建的商品房于2016年5月5日经龙门县住房和城乡规划建设局验收合格，取得了《建设工程规划验收合格证》。2016年5月10日，被告景崇公司将原告陈广文、谢润娣购买的商品房502号房交给原告使用,逾期交付房屋的时间为131天。庭审中，原、被告确认原告已于2018年5月份将涉案房产转让给他人。原告提交与景崇公司固话0752-779****、黄伟文手机号码138××××****的通话记录及与黄伟文手机号码138××××****短信记录，短信内容为：“黄老板您好！我是502陈广文，听说其它延期交楼住户都拿了赔偿，我的什么时候可以拿回？”。原告主张其于2018年6月16日致电景崇公司固话咨询工作人员违约金的事宜、于2018年7月20日发短信至黄伟文手机号码、于2018年7月22日致电黄伟文询问违约金赔偿事宜，诉讼时效应自2018年7月22日起计算。
本院认为，原告陈广文、谢润娣与被告景崇公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，合法有效，受到法律保护。原告已经按照约定支付了购房款，被告应该按照合同约定的时间将房屋交付给原告使用。原、被告签订合同约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告于2016年5月10日才将房屋交付给原告使用，属逾期交付。原告主张于2018年6月16日致电被告景崇公司固话咨询工作人员、于2018年7月20日发短信至黄伟文手机号码、于2018年7月22日致电黄伟文询问违约金赔偿事宜，表明原告已知道自身权利受到损害，原告本应在2018年12月30日前主张权利，但原告于2019年4月12日向本院提起诉讼，已超过三年诉讼时效。原告主张其于2018年6月16日、2018年7月20日、2018年7月22日向被告景崇公司主张权利，诉讼时效应自2018年7月22日起计算，原告出具的短信内容不够具体，不能确认为向被告景崇公司主张延期交付房屋违约金的权利。再者，原告提供的与景崇公司固话、黄伟文手机号码通话记录，但未能提交录音等证据证明通话内容，依照民事诉讼证据规则，原告应承担举证不能的不利后果，对于原告该项主张，本院不予支持。
被告抗辩称原告已在2018年5月份将涉案房产转卖给他人，现房产的权属已不属于原告，原告无权主张起诉，被告本应在2015年12月30日前将房屋交付给原告使用，因原告主张的权利发生在房屋转让之前，原告属于该房屋的权利人，有权就被告逾期交付房屋造成的损失主张权利，被告抗辩的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，
判决如下：驳回原告陈广文、谢润娣的诉讼请求。本案受理费301.19元，由原告陈广文、谢润娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 邓秀芳
二〇一九年六月十一日
法官助理杨小娟
书记员何忆婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自