山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初5289号
原告：青岛市即墨区市场建设服务中心（原名称：即墨市市场建设服务中心），住所地青岛市即墨区鹤山路**世贸大厦，统一社会信用代码：1237028242784152XW。
法定代表人：吕军，主任。
委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄姣，山东文鼎律师事务所律师。
被告：青岛鲁瑞商业物业管理有限公司，住，住所地青岛市即墨区烟青路****泰大厦），统一社会信用代码：91370282587835604T。
法定代表人：张勇文，经理。
委托诉讼代理人：陈华，山东齐岳律师事务所律师。
第三人：青岛益惠客购物中心有限公司，住所地青岛，住所地青岛市即墨区鹤山路**用代码：91370282730612965U。
法定代表人：张锡山，总经理。
委托诉讼代理人：周超，即墨蓝村法律服务所法律工作者。原告青岛市即墨区市场建设服务中心(以下简称：市场中心)与被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司(以下简称：鲁瑞公司)、第三人青岛益惠客购物中心有限公司(以下简称：益惠客公司)房屋租赁合同纠纷一案，原告市场中心于2014年11月28日诉讼来院，本院于2015年7月2日作出（2015）即民初字第133号民事判决，原告市场中心不服该民事判决，提起上诉,青岛市中级人民法院于2016年5月27日作出（2015）青民一终字第2415号民事裁定，1、撤销本院（2015）即民初字第133号民事判决；2、发回本院重审。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告市场中心的委托诉讼代理人黄姣、唐艳，被告鲁瑞公司的委托诉讼代理人陈华、第三人益惠客公司的委托诉讼代理人周超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告市场中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》及《场地租赁合同》并责令被告立即将上述合同所涉租赁物全部交付原告。2、判令被告支付原告截止2014年6月30日前欠付的租赁费7722426.65元及违约金（按照日千分之一计算）。3、判令被告按照上述合同约定标准向原告支付2014年7月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费。4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告承租原告名下位于即墨区房屋及设施设备，并签订《房屋及设备设施租赁合同》及《场地租赁合同》。合同签订后，被告未按照合同约定如期足额支付租赁费。被告行为严重违约，导致合同目的无法实现，原告已依法通知被告解除了上述合同，但被告至今未向原告交付租赁标的物。为维护合法权益，原告依法提起诉讼。请求人民法院查明事实，判如所请。本案诉讼中，原告市场中心增加诉讼请求：1、判令被告支付原告截止2017年5月31日前欠付的场地租赁费883300元及违约金（违约金以883300元为基数按照日千分之一计算）。2、判令被告按照上述合同约定标准向原告支付2017年6月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费。3、判令被告支付原告垫付的水费、电费、物业费等共计3680378.25元。事实与理由：原告与被告租赁合同纠纷一案，贵院业已受理，现因被告未按照合同约定交纳场地租赁费，且原告代为垫付的水电费、工人工资等费用被告至今未予支付。现原告特依据《民事诉讼法》第一百四十条之规定申请增加诉讼请求，请予以准许。
被告鲁瑞公司辩称：本案诉讼主体错误，原告并未履行合同将涉案标的物交付给被告，因此无权向被告鲁瑞公司主张租赁费用。2013年3月28日，原被告签订租赁合同之后，鲁瑞公司一直配合原告的所有工作，一直希望原告将标的物早日交接给自己，包括后期出具的欠租赁费确认书，也是应原告要求出具的，当时承诺确认数额最终也不向鲁瑞公司要。但是因为原告与第三人之间的改制遗留问题以及第三人当时投资问题一直没有解决，所以租赁标的物一直由第三人占有使用至今。经原审法庭对涉案标的物将来的执行问题进行释明，并询问原告是否要求追加第三人及次承租人为诉讼参与人时，原告仍然表示不同意追加，视为原告放弃自己的权利。被告一、二审中从未表示向原告交纳过租赁费，并且第三人也表示其一直占有租赁物，并一直向原告交纳租赁费。因此，原告向鲁瑞公司主张权利，主体错误，应依法驳回其主张租赁费的诉讼请求。
二、因原告与被告之间的租赁合同一直未实际履行，被告鲁瑞公司也明知，原告不会将涉案标的予以交付。对于原告主张解除与鲁瑞公司合同的诉讼请求，没有异议，在原被告之间的租赁关系中，系原告违约。从2014年4月16日第三人向原告交纳租赁费200万元，原告收取了第三人租赁费，行为上表明原告认可与第三人的租赁关系。同时也说明原告违约的事实，被告将另案提起诉讼主张原告合同违约。综上，本案实际上就是原告为了摆脱承担对相应的改制企业的责任，而要求被告为其出具了书面的签订合同等手续，但是并没有实际交付给被告，第三人也不会同意将涉案的租赁标的物交付给被告。现原告与实际经营者第三人之间产生了纠纷，便提起本案诉讼虚假租赁相对方，达到恶意收回租赁标的物的目的。第三人益惠客公司述称：
一、本案第三人是实际的承租主体，原告与第三人的租赁合同并未解除，并且延续至今。2009年底，市场服务中心原下属企业青岛圣帝亚购物中心改制，改制后成立青岛圣帝亚购物中心有限公司，改制后企业接管了原企业的全部在册职工，并承接原企业的全部债权债务。2010年4月，原告与青岛圣帝亚购物中心签订《房屋及设备租赁合同》。合同签订后，青岛圣帝亚购物中心投资6000余万元对租赁标的物进行装修改造。2010年8月19日，青岛圣帝亚购物中心有限公司变更名称为第三人名称。在经营过程中，因原告交付的标的物不符合消防验收，消防改造拆除了第三人部分建好的租赁摊位，双方至今也未达成一致的赔偿意见。
二、2013年3月28日原告市场中心与青岛圣帝亚购物中心有限公司签订《房屋及设备设施租赁合同终止协议书》。但是因为改制遗留问题及租赁后第三人投资问题，原告均未给予解决。所以虽然签订了终止协议，但是租赁的商场一直由第三人继续对外出租并收取租金，原告也认可第三人继续转租赁，并且2013年3月28日以后，一直由第三人向原告交纳租赁费。
三、第三人并非违约拖欠原告租赁费，而是因为原告运用公权力不仅强行从第三人的转租业户中收回了部分租赁标的物，并且书面通知所有的承租业户，让其停止向第三人支付租赁费，给第三人造成了巨大的损失，本案第三人将另案提起诉讼，向原告主张损失。综上，本案实际上就是原告为了摆脱承担对相应的改制企业的责任，不仅违法解约，提前收回租赁标的物，并且阻止租赁业户向第三人交付租赁费，给第三人造成巨大损失。原告作为公权力主体，在从事民商事活动中，不维护社会稳定，不妥善处理改制企业的种种风险隐患，不仅应该承担民事责任，更应该承担行政责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合各方当事人在（2015）即民初字第133号案件及本案审理中的举证、质证意见及庭审中陈述，本院认定如下事实：青岛圣帝亚购物中心系原告市场中心于2001年9月14日成立的集体所有制企业，后该购物中心改制，变更为民营企业，企业更名为青岛圣帝亚购物中心有限公司（以下简称：购物中心有限公司），此后名称变更为第三人益惠客公司。2010年4月12日，原告市场中心与购物中心有限公司签订了《房屋及设备设施租赁合同》，合同约定购物中心有限公司（乙方，即第三人益惠客公司）租赁原告市场中心（甲方）房屋及其它场所开办经营商场等事宜。租赁标的物基本情况：1、综合商场。房屋位于即墨区综合商场，负一层部分、地上一层部分、、地上**部分、地上**部分00平方米。2、商场北侧、鹤山路南侧1、2号楼。位于南侧，共有房屋57套，地下室面积约1，地下室面积约1800平方米地不包括甲方免费提供的停车场等配套面积。4、该场地现有装修及设施、设备情况详见合同附件。5、上述附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时验收的依据。租赁期限共20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止。租金及支付方式：1、商场部分租金。租金包括场地租金和设备设施租金，场地和设备设施租金各占50%。该场地和设备设施前五年每年租金为1230万元，其中场地租金615万元，设备设施租金615万元。以后每五年递增5%至合同期满。合同还约定了其他事项。2013年3月28日，原告市场中心与青岛圣帝亚购物中心有限公司双方签订了《终止协议书》,该协议书约定：根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方经协商一致，同意终止双方于2010年4月12日签订的《房屋及设备设施租赁合同》，合同终止后，双方均无须承担合同项下约定的由该方承担的任何义务与责任。2013年3月28日，原告市场中心与被告鲁瑞公司签订了《房屋及设备设施租赁合同》，合同约定被告鲁瑞公司（乙方）租赁原告市场中心（甲方）房屋及其它场所用于开办经营商场等事宜。租赁标的物基本情况：1、综合商场。房屋位于即墨区综合商场，负一层部分：面积为13476平方米，地上一层部分：，地上**部分3平方米，地上三层部分：，地上**部分平方米，共计31476平方米。2、商场北侧、鹤山路南侧1、2号楼。位于南侧，共有房屋57套（包括地下室）。3、乙方承租场地不包括甲方免费提供的停车场等配套面积。4、该场地现有装修及设施、设备情况详见合同附件。5、上述附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时验收的依据。租赁期限共17年，自2013年1月1日起至2029年12月31日止。租金及支付方式：1、商场部分租金。商场部分租金单价为每天每平方米人民币1.03元，租金包括场地租金和设备设施租金，场地和设备设施租金各占50%。该场地和设备设施前五年每年租金为1184万元，其中场地租金592万元，设备设施租金592万元。前五年租金为1184万元，以后每五年递增5%至合同期满。2、支付时间。乙方每年分二次向甲方交清当年度租金，具体支付日期为每年的6月30日、12月31日。每次支付金额为年租金额的二分之一。3、支付方式。……甲方权利、义务：甲方应于2013年1月1日之前将场地交付乙方。甲方保证所出租的房屋及场所符合国家对租赁房屋的有关规定。双方对乙方的权利义务中还约定：乙方在经营期间有权对所承租场地及房屋进行局部转租，如转租期超过五年或欲整体转租，需要经甲方书面同意。其他事项：租赁期间，乙方如改变租赁物用途，需取得甲方书面同意。否则，甲方有权单方解除合同。乙方转租期限超过五年的区域，乙方自本合同签订之日起一次性向甲方交纳保证金人民币400万元。其中200万元保证金于2018年转为租金，该部分租金从乙方同期应交的租金中扣除；剩余200万元保证金于2023年转为租金，该部分租金从乙方同期应交的租金中扣除。在违约责任中双方约定乙方无故拖延交纳租金，每日承担滞交租金的1‰作为滞纳金，如连续超过三个月无故拖延交纳租金，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，由乙方向甲方赔偿由此造成的经济损失。合同还约定了其他事项。原被告双方于签订合同当日还签订了《场地交接验收书》，被告鲁瑞公司实际使用了涉案综合商场及所属设施。原、被告双方于2013年3月28日还签订了《场地租赁合同》一份，合同约定由被告鲁瑞公司承租原告市场中心位于即墨区综合商场佳乐家屋顶，面积3807平方米，包括电梯间、步梯及配套的水电设施等，租赁期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止，租赁费每年20万元，每年12月1日前一次性支付下一年度租赁费。合同还约定了其他事项。被告鲁瑞公司对原告市场中心告所主张截止到2014年6月30日其所欠的租赁费7722426.65元予以确认，并认为拖欠租赁费是因为原告要求提前解约并收回涉案场地，单方面占有了部分场地，还给相关业户下达通知，阻止业户向被告交纳租赁费，导致被告没有能力向原告支付拖欠的租赁费，特别是涉案以后，被告已经失去了对租赁场地的控制，没有了收入。对于原告主张的违约金，被告认为虽然在合同中有所约定，但原告没有任何实际损失，实际控制标的物只有增益，因此请求法院驳回原告对于违约金的主张。再查明，本案审理中本院经对现场进行勘验及当事人确认，涉案的租赁标的物现大部分由原告市场中心控制并对外租赁经营，但双方对于租赁物的各自控制范围及时间无法确认。在庭审中，第三人益惠客公司确认租赁合同所涉及的标的物现并非由其承租，而是第三人最初与原告签订租赁合同后，经原告要求于2013年3月28日双方解除了合同，然后变更为被告与原告签订租赁合同。并表示对场地投入的基础设施将通过另案主张权利。被告鲁瑞公司表示之所以此前予以否认被告系承租人，是因为第三人益惠客公司在之前有实际的投资建设并且还对外出租了标的物，也是为了保护第三人的诉讼权利。原告市场中心提起本案诉讼后，被告鲁瑞公司提出反诉诉讼请求，要求原告承担各项经济损失（待评估）。案件审理过程中，原告表示：请求解除原、被告双方于2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》，要求被告支付截至2014年6月30日前欠付的租赁费7722426.65元及按照日千分之一计算的违约金，并支付2014年7月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费，对其他诉讼请求部分本案不再主张，另行与当事人协商或另案处理，要求按照减少后的诉讼请求计算退还案件受理费；被告表示同意在本案中对其反诉诉讼请求不再主张，另行与当事人协商或另案处理。
本院认为：原告市场中心与被告鲁瑞公司于2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》系合同双方真实自愿的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原被告双方已经实际履行了所签订的租赁合同，现原被告双方均同意解除租赁合同，本院予以支持。被告应当偿付尚欠原告截止到2014年6月30日的租赁费7722426.65元并承担违约责任。被告主张原告没有任何实际损失只有增益，请求法院驳回原告对于违约金的主张，应视为被告主张约定的违约金过高的意思表示。因此，被告应当按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息损失作为违约金支付原告，对原告主张的过高部分，本院不予支持。关于原告市场中心要求被告鲁瑞公司支付2014年7月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费问题，经本院对现场的勘验及当事人陈述，大部分的租赁物现均在原告控制下对外租赁经营，双方对于目前租赁物的各自控制范围及时间无法达成一致意见，本案难以认定具体欠付租赁费数额，所以原告要求被告支付2014年7月1日以后的租赁费本案无法支持，当事人可待证据充足后另案主张相关权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告青岛市即墨区市场建设服务中心与被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》；
二、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市即墨区市场建设服务中心截至2014年6月30日前欠付的租赁费7722426.65元；
三、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛市即墨区市场建设服务中心欠付上述租赁费的违约金（以未清偿的本金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍，自2014年7月1日起计算至本判决生效之日止）；
四、驳回原告青岛市即墨区市场建设服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65857元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司负担。原告青岛市即墨区市场建设服务中心已预交案件受理费95517元，退还原告29660元，其余案件受理费不再退还，被告履行义务时一并支付原告65857元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 展建强
人民陪审员 于道池
人民陪审员 管益林
二〇一九年六月十日
书 记 员 宫宇津附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；…第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《诉讼费用交纳办法》第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：…（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。 关注公众号“”