山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8254号
原告（反诉被告）：济南天劢嘉信房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：许笑斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙美，山东海蔚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马千里，男，1971年9月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：亓翠萍，山东济青律师事务所律师。
原告（反诉被告）济南天劢嘉信房地产咨询有限公司（以下简称“天劢嘉信公司”）与被告（反诉原告）马千里委托合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天劢嘉信公司的法定代表人许笑斌及委托诉讼代理人孙美，马千里及委托诉讼代理人亓翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天劢嘉信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁代理合同》；2.判令被告返还原告押金1000元，租金1700元、及燃气费、物业费400元；3.判令被告支付原告违约金1700元；4.判令被告赔偿原告损失13470元；5.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，原被告签订了《房屋租赁代理合同》，被告将坐落于济南市天桥区官扎营街道办事处官扎营南区xxx的房屋出租给原告代理使用，房屋租赁期自2018年4月29日至2020年2月28日，并根据原告所签合同给予一到六个月的延长期。合同签订后，原告于2018年8月6日将涉案房屋出租给他人使用。2018年10月，被告违反合同约定，要求提前收回房屋，并多次对涉案房屋撬门砸锁，严重影响承租人生活，逼迫原告与承租人解除租赁合同。无奈，原告与承租人解除了租赁合同，并支付了违约金。被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，致使原告合同目的无法实现，且给原告造成严重经济损失。故诉至法院，望判如所请。马千里辩称，原、被告双方缺乏最基本的信任，没有继续共同合作的基础，导致合同目的根本无法实现，因此被告同意解除2018年4月28日双方签订的房屋租赁代理合同。但是，原告诉状中所称被告多次对出租房屋敲门砸锁，严重影响承租人生活与事实不符，原告违约在现至今拖欠被告房屋租赁费600元，并在被告房屋大门及室内喷写辱骂文字，至今未与被告办理退房确认手续，致使被告房屋一直空置，被告无义务支付原告任何费用，相反原告应依法补交拖欠被告的房屋租赁费600元，并赔偿因其毁损房屋恢复原状所需费用9000元，合计9600元，为此被告当庭反诉。马千里向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告拖欠的房屋租赁费600元并赔偿因毁损房屋恢复原状所需费用9000元，合计9600元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月28日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁代理合同》，反诉原告将坐落于济南市天桥区官扎营街道办事处官扎营南区xxx的房屋出租给反诉被告代理使用，租金每月1700元，每季度缴纳一次房租。房屋交付给反诉被告后，按照合同约定，反诉被告应于2018年5月17日交付反诉原告房租5100元，但反诉被告于2018年5月19日仅交付房租4500元，少交纳600元，反诉原告认为反诉被告违约，双方言语不睦遂互生嫌隙，后矛盾加剧，反诉被告在涉案房屋内喷写恶语并毁坏房屋室内墙面，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。天劢嘉信公司辩称，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应驳回。首先反诉原告的陈述与事实严重不符，双方的涉案合同于2018年10月份已协商解除，现在系反诉原告应当返还反诉被告剩余租金1700元，反诉被告并不拖欠其任何费用，其次反诉原告所说的对房屋损坏也并非反诉被告所为，与反诉被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院
经审理认定事实如下：2018年4月28日，天劢嘉信公司与马千里签订《房屋租赁代理合同》，马千里将坐落于济南市天桥区官扎营街道办事处官扎营南区xxx的房屋出租给天劢嘉信公司代理使用，房屋租赁期自2018年4月29日至2020年2月28日，租金每月1700元，按季度支付，各期租金支付日期为2018年5月17日、2018年8月17日（1个月免租）、2018年11月17日、2019年2月17日、2019年5月17日、2019年8月17日（1个月免租）、2019年11月17日。租赁期内，马千里需提前收回房屋的，或天迈嘉信公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，马千里还应退还相应的租金。2018年5月19日，天劢嘉信公司支付租金4500元，2018年8月14日，天劢嘉信公司支付租金3400元。同时，天劢嘉信公司支付马千里押金1000元。2018年8月6日，天迈嘉信公司与案外人贾如仙签订房屋租赁合同，约定天迈嘉信公司将涉案房屋出租给贾如仙，租期2018年8月7日至2019年8月6日，租金每月1800元；租赁期内，天迈嘉信公司需提前收回房屋的，或贾如仙需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，天迈嘉信公司还应退还相应的租金。另查明，天劢嘉信公司已交纳2018年7月-2018年12月的物业费301.8元。马千里于2018年10月要求提前收回房屋，天劢嘉信公司于2018年11月3日将租户贾如仙清退，并支付贾如仙违约金1800元。
本院认为，天劢嘉信公司与马千里签订的《房屋租赁代理合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。本案中，天劢嘉信公司要求解除涉案合同，马千里亦同意解除，则本院对天劢嘉信公司要求解除涉案合同的诉求予以支持。本案中，天劢嘉信公司主张系马千里要求提前收回房屋构成违约导致双方产生纠纷，马千里则主张系因天劢嘉信公司少交纳600元租金构成违约导致双方产生纠纷。天劢嘉信公司提交的微信聊天记录与通话录音内容能够证实马千里于2018年10月向天劢嘉信公司要求提前收回房屋的事实，虽然马千里对上述证据不予认可，但其未提交证据推翻天劢嘉信公司提交的证据及证实其主张，即使天劢嘉信公司少交纳600元租金，也属于瑕疵履行，马千里并未要求与天劢嘉信公司解除合同或主张违约责任等，而是继续履行合同，收取了天劢嘉信公司按照合同约定的第二期租金3400元。因此，本院认定马千里在租期内要求提前收回房屋，该行为构成违约，应按照涉案合同约定向天劢嘉信公司支付一个月租金1700元作为违约金。同时经查明，天劢嘉信公司于2018年11月3日告知马千里租户已搬离涉案房屋可以前来验收收回，天劢嘉信公司自此便不再占有使用涉案房屋，虽然马千里抗辩主张涉案房屋至今由天劢嘉信公司占有，但其未提交证据证实，故本院对其抗辩主张不予采信，马千里应退还天劢嘉信公司剩余租金1417元（2018年11月4日至2018年11月28日的租金）及剩余两个月（2018年11月至2018年12月）的物业费100元。天劢嘉信公司关于燃气费的主张，因其提交的证据只能证实其交纳燃气费270元，并不能证实其主张的燃气费剩余金额，故本院对其要求马千里退还燃气费的诉求不予支持。天劢嘉信公司要求马千里退还押金1000元，马千里抗辩主张天劢嘉信公司对涉案房屋造成损坏，押金按照合同不予退还，还要求天劢嘉信公司赔偿损失9000元。
本院认为，马千里提交的照片无法证实系涉案房屋的受损状况，也未提交证据证实天劢嘉信公司对涉案房屋造成了损坏以及损失金额，马千里要求天劢嘉信公司赔偿损失9000元的诉求，证据不足，本院不予支持，故马千里应退还天劢嘉信公司押金1000元。关于天劢嘉信公司主张的损失中向租户贾如仙支付的违约金1800元，
本院认为，由于马千里要求提前收回涉案房屋导致天劢嘉信公司与租户贾如仙解除租赁合同，支付违约金1800元，该费用系马千里违约行为造成的损失，天劢嘉信公司要求该损失1800元由马千里赔偿，具有事实及法律依据，本院予以支持。天劢嘉信公司要求马千里赔偿2018年4月29日至2018年8月7日期间的租金损失5700元与换锁损失720元，于法无据，本院不予支持。关于天劢嘉信公司要求马千里赔偿预期利益5250元，
本院认为，根据法律规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，天劢嘉信公司承租马千里房屋之目的即为转租谋求租金差额利益，因马千里违约行为导致天劢嘉信公司无法再对涉案房屋进行出租，天劢嘉信公司的可得利益损失是客观存在的，如果涉案合同自2018年11月继续履行至合同期满，天劢嘉信公司根据涉案合同约定需要向马千里支付租金25500元，同时天劢嘉信公司以每月1800元的标准将涉案房屋出租能够获得租金28800元，则天劢嘉信公司能够获得3300元的预期利益，故天劢嘉信公司要求马千里赔偿预期利益5250元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，本院认定马千里支付天劢嘉信公司预期可得利益损失3300元。关于马千里要求天劢嘉信公司支付欠付租金600元，天劢嘉信公司抗辩主张因与马千里之前签订的租赁合同约定月租金1500元，故其向马千里支付第一期租金4500元，其并未欠付租金600元。
本院认为，涉案合同已经取代双方之前签订的合同，天劢嘉信公司也未提交证据证实双方就涉案合同第一期租金4500元达成合意，天劢嘉信公司此项抗辩主张，证据不足，本院不予采信，故本院对马千里要求天劢嘉信公司支付租金600元的诉求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，
判决如下：
一、解除原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司与被告马千里于2018年4月28日签订的《房屋租赁代理合同》；
二、被告马千里于本判决生效之日起10日内退还原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司房屋租金1417元；
三、被告马千里于本判决生效之日起10日内退还原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司房屋租赁押金1000元；
四、被告马千里于本判决生效之日起10日内退还原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司物业费100元；
五、被告马千里于本判决生效之日起10日内支付原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司违约金1700元；
六、被告马千里于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司损失5100元；
七、反诉被告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告马千里租金600元；
八、驳回原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回反诉原告马千里的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取130元，由原告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司负担64元，被告马千里负担66元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告济南天劢嘉信房地产咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 宁金风
二〇一九年六月十日
书记员 张爱敏 更多数据：搜索“”来源：