山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1726民初17号
原告：鄄城润百家商业运营管理有限公司，住所地鄄城县古泉街道办事处建设路中段路北。统一社会信用代码：91371726MA3BX1RE14。
法定代表人：干曦，系公司经理。
委托诉讼代理人：王记臣，山东亘古律师事务所律师。
被告：刘青，女，1989年6月20日出生，汉族，住鄄城县。
委托诉讼代理人:陈一品，鄄城诚鄄法律服务所法律工作者。
原告鄄城润百家商业运营管理有限公司(以下简称润百家运营公司)与被告刘青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润百家运营公司的委托诉讼代理人王记臣、被告刘青的委托诉讼代理人陈一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润百家运营公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付使用期间的房屋租金100000元(2017年10月1日至2018年9月30日租金10000元,2018年10月1日至2019年9月30日租金90000元)及违约金6525元；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年9月12日签订了案涉租赁合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，期间原告多次催被告交租金，但被告至今未交。原告认为，作为租赁合同的承租人，依据双方签订的租赁合同第三条、第十一条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，第二百二十七条的规定，被告应支付房屋使用期间的租金，赔偿原告的损失。保证金如已交纳，保证金不退还。原告为维护合法权益，故诉至法院。刘青辩称，关于原告诉称要求交付租金，之前被告已经交付一部分租金，交给了润百家运营管理有限公司员工孙学川，而且已经打了收条。现在润百家运营管理有限公司不认可被告刘青已经交的租金，刘青已经起诉润百家运营管理有限公司而且已经开庭，被告刘青也愿意交剩余的租金，但是原告必须让润百家城市广场达到开业的要求，如果达不到，被告拒绝支付租金。
原告的诉称不是事实，违约方应当是原告，因为双方签订的合同第三条第四项约定：“开业日期，原告将以书面通知的方式通知开业”，被告至今没有收到书面开业通知，本案应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日,润百家运营公司(甲方)与刘青(乙方)签订润百家城市广场商铺租赁合同一份,主要内容为:甲方鄄城县润百家商业运营管理有限公司、乙方刘青,乙方自愿承租由甲方托管的山东省菏泽市鄄城县“润百家城市广场”商铺用于自主经营，并服从甲方统一的业态规划及商业物业管理。……。第一条：租赁商铺。1、乙方自愿有偿租赁甲方位于“润百家城市广场”C3幢一层164号商铺进行自主经营。2、该商铺类型为商业用房，结构为框架，建筑面积为143.65平方米。第二条：产权、租赁权及委托管理。1、合同签订后，如该商铺的所有权进行出售，甲方应提前15日告知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方在甲方告知后7日内没有定购该商铺则视为放弃优先购买权，……。2、租赁期间，鄄城润百家商业运营管理有限公司全权负责润百家城市广场商业物业的统一管理，并可行使相关权利与义务。第三条：租赁期限、租金及支付方式。商铺租赁期限为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。装修期为2017年10月1日起至2018年9月30日止。2、……。3、乙方对承租的商铺应先付租金、后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方，其中：第一年度自2017年10月1日到2018年9月30日，租金为人民币10000元整。第二年度自2018年10月1日到2019年9月30日，租金为人民币90000元整，第三年度自2019年10月1日到2020年9月30日，租金为人民币100000元整。4、如因特殊原因造成交房时间调整,装修期自动调整(装修期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方。5、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应支付年租金的万分之五向甲方支付违约金；若乙方逾期交纳租金超过5日，则甲方有权解除合同，收回商铺并没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。第四条：经营范围和营业时间。……。第五条：保证金、物业管理服务费等相关费用及支付方式与相关责任。1、……。2、乙方在签署本租赁合同的当日须向甲方交纳合计人民币11000元作为租赁物业定金，营业后该定金自动转为本合同履约保证金及经营服务质量保证金。合同期满后双方无争议事项并不再续订合同时，保证金中的11000元由甲方在30日内无息退还给乙方；……。3、……。4、……。第六条：装饰装修。……。第七条：双方权利与义务。
一、甲方责任……。
二、乙方责任……。第八条：经营物业管理及相关责任。……。第九条：须提供相关文件。……。第十条：合同的变更和解除。1、……。2、合同期满前，甲乙双方不得单方解除合同。如一方要求提前解除合同的，需提前一个月通知另一方，并向对方支付相当于该年度三个月租金的赔偿金，并承担由此给对方造成的合理的相关损失。3、……。第十一条：违约处理。1、甲乙双方应严格履行本合同，任何一方违约，应承担相应的法律责任。2、如有下列情况之一时，甲方有权终止与乙方的合同，收回该商铺，保证金不予退还，并要求乙方支付相当于该年度三个月租金数额的赔偿金作为对甲方预期利益的赔偿，并有权根据有关的法律法规追究乙方的法律责任。（1）……。（2）……。（3）……。（4）……。（5）乙方拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过30日的；（6）其他严重违反合同的行为。3、……。第十二条，其他。1、本合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效。2、……。3、……。2017年8月12日、9月12日，刘青分别向润百家运营公司交纳6000元、5000元，该公司出具了加盖其公司财务专用章的收据两张，收款事由栏写明“保证金”三字。刘青称上述11000元是装修押金。润百家运营公司称两份收据所显示的11000元款项是租赁合同中第五条规定的保证金，而非装修押金。2017年10月1日，本案案外人孙学川收取原告刘青700**元。孙学川向刘青书写了两份收到条，首先书写的收条（纸张的下半部分）内容为：“今收到刘青柒万元（70000元）房租，孙学川，2017.10.1”；第二次书写的收条（纸张上半部分）为：“今收到润百家刘青房租柒万元（70000元），孙学川，2017.10.1”。刘青、孙学川均认可实际交付款项只有70000元。对于为何向刘青出具两个7万元的收条，孙学川解释为：“一开始写的下面的条，后来刘青说加上房租两个字，然后写的上面的条，该两份条都是我写的”。关于孙学川的身份，孙学川在本院（2019）鲁1726民初247号原告刘青与被告鄄城润百家商业运营管理有限公司、山东鄄城润百家房地产开发有限公司、第三人济南赢商房地产营销策划有限公司、第三人孙学川房屋租赁合同纠纷一案中称：“我是济南赢商房地产策划有限公司工作人员，自2016年6、7月份至2017年年底，工资每月发放，转入我姓名的工资卡里，具体哪个银行的卡现在我不知道了”。济南赢商公司认可孙学川是其公司工作人员，称孙学川在2016年至2017年在公司就职，但具体2016年几月就职，2017年几月份离职记不清了。与孙学川没有签订劳动合同，工资按月正常发放，通过银行打到孙学川工资卡里。对上述70000元的性质，孙学川称：确实收到证据上所显示的款项，但是不是房租，属于退房补偿费，当时孙学川在润百家租赁几间房屋，拿房屋换的优惠政策，包括收取的房屋补偿费是和刘青私下商量的，并且刘青同意的。70000元是其个人收的，没有交到济南赢商公司。对于孙学川所称“拿房屋换的优惠政策”，其中的优惠政策，据孙学川提交的润百家开发公司在2015年12月16日的“关于润百家租金方案及招商优惠政策”文件（盖有山东鄄城润百家房地产开发有限公司印章）显示：……三、招商优惠政策：1、……2、给予不同时期免租期：⑴100平方米以下免租半年，⑵100—800平方米免租一年，⑶800平方米以上一铺一议。3、给予物业费不同时期减免：⑴100平方米以下免租半年，⑵100—800平方米免租一年，⑶800平方米以上一铺一议。关于刘青签订合同的具体情况,孙学川在庭审前本院的调查笔录中有以下陈述:我在2016年八、九月份与润百家开发公司签订了租赁经营合同，当时租赁了4间房子，但是开发商一直没有按时交房，所以我也没有实体经营。开始签订的合同是楼上房子的合同，后来经过开发商同意转到楼下房子，这是经过开发商同意经其副总刘权生签字及济南赢商公司经理黄斌、营销总监彭总签字变更成楼下的门市房，变更楼下门市房后，把其中一间房子经公司同意转租给刘青经营，刘青又与公司签的合同。收取刘青的70000元是换房补偿金。孙学川向本院提交了“租赁合同审批表”一份，其上面载明：商铺号：C3—164，商户名称：刘青。租期三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。年租金第一年10000元，第二年90000元，第三年100000元。保证金11000元（合同期满后无息退款）。在该租赁合同审批表副总处有“刘权生”的签名。孙学川证明目的是：刘青这间房子是经过甲方老总刘权生同意的，所以才盖章签的合同。
本院认为，2017年9月12日,润百家运营公司与刘青签订润百家城市广场商铺租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。被告应当履行合同约定支付2017年10月1日至2018年9月30日租金10000元,2018年10月1日至2019年9月30日租金90000元；案外人孙学川收取原告刘青700**元，孙学川虽非润百家运营公司工作人员，但其供职的济南赢商房地产营销策划有限公司与山东鄄城润百家房地产开发有限公司存在招商代理合同关系，且山东鄄城润百家房地产开发有限公司又将案涉房产的运营权交给了润百家运营公司，在刘青不能分清上述三公司之间关系，也不能分清孙学川是何公司工作人员的情况下，其将70000元款项交给了孙学川，且孙学川手中持有山东鄄城润百家房地产开发有限公司、济南赢商房地产营销策划有限公司工作人员签字的“租赁合同审批表”及2015年12月16日的“关于润百家租金方案及招商优惠政策”文件，上述情形足以使被告相信所交给孙学川700**元可以折抵房租，故原告要求被告支付两年房租100000元的诉讼请求，应在抵减被告交给孙学川的70000元后予以支持，即被告应支付未付房租30000元（100000元-700000元）。被告所称“未收到书面开业通知”，应拒付租金的辩解，原、被告在租赁合同第三条第4项条文表达为：“如因特殊原因造成交房时间调整,装修期自动调整(装修期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方”。对“特殊原因造成交房时间调整”的特殊原因，在原告不予认可的情况，被告负有举证证明的责任，本案中，被告未提供相关证据，其拒付租金的辩解，本案中不能采信。关于被告应否支付违约金问题，鉴于原、被告对支付房租的时间约定不够明确具体，且原、被告在合同履行的部分事项上存有争议，本院在本案中不能认定被告违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告所称对被告已交纳的保证金不予退还的主张，因本案中原、被告约定的退还保证金的时间和条件还未至，对退还保证金的问题，本院在本案中不予处理。综上所述，被告交给案外人孙学川的70000元应折抵房租，被告并应交纳其余房租30000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定,
判决如下：
一、被告刘青于本判决生效后十日内支付原告鄄城润百家商业运营管理有限公司房租30000元;二、原、被告其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2431元，由原告负担1745元，被告负担686元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 牟尊允
人民陪审员 杨秋霞
人民陪审员 李冬梅
二〇一九年六月十日
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